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彈丸之地的(de)香(xiang)(xiang)港，寸(cun)土寸(cun)金。中(zhong)原(yuan)地產近日發布的(de)最(zui)新(xin)數據顯示(shi)，2017年上半(ban)年香(xiang)(xiang)港整體私人住(zhu)宅同比漲幅(fu)達(da)20.8%。在(zai)上半(ban)年，買(mai)家以(yi)1215萬(wan)元(yuan)人民(min)幣的(de)平均(jun)價格搶購了一萬(wan)套住(zhu)房，香(xiang)(xiang)港樓市(shi)(shi)瘋狂可(ke)見一斑。對此香(xiang)(xiang)港政府頻(pin)出(chu)“辣(la)招”調(diao)控房價，大行與市(shi)(shi)場人士表示(shi)樓市(shi)(shi)短期回調(diao)幾率較大，而(er)長期或仍將保持升勢。

　　此外，一方面(mian)(mian)香(xiang)港(gang)(gang)零售業(ye)復(fu)蘇，另一方面(mian)(mian)香(xiang)港(gang)(gang)本(ben)(ben)地(di)(di)的地(di)(di)產(chan)商土地(di)(di)儲備(bei)變少，出(chu)手賣樓也更謹慎，一些香(xiang)港(gang)(gang)本(ben)(ben)地(di)(di)地(di)(di)產(chan)商正逐步從“貨如輪轉”轉向(xiang)“善賈(jia)而沽”，商業(ye)地(di)(di)產(chan)或成(cheng)為更穩(wen)定的增長領域。

　　或面臨短期調整

　　據英國《金(jin)融時報》近日報道，香(xiang)港(gang)開發商在(zai)今年(nian)(nian)上(shang)(shang)半年(nian)(nian)銷售了(le)創紀錄的(de)170億(yi)美(mei)元新(xin)(xin)房，平均新(xin)(xin)房價(jia)格達到了(le)180萬美(mei)元。對于節節攀升(sheng)的(de)香(xiang)港(gang)房價(jia)，2016年(nian)(nian)以來(lai)(lai)香(xiang)港(gang)政(zheng)府就(jiu)推出了(le)一系列的(de)“辣(la)招(zhao)”，意在(zai)打擊(ji)投(tou)機、遏制外來(lai)(lai)需求和減低投(tou)資(zi)需求。然而香(xiang)港(gang)樓市卻(que)一路向上(shang)(shang)。實際上(shang)(shang)香(xiang)港(gang)政(zheng)府的(de)“辣(la)招(zhao)”真(zhen)正(zheng)起(qi)作用(yong)的(de)是二(er)手(shou)市場，令(ling)二(er)手(shou)市場盤源持續(xu)收窄。近年(nian)(nian)來(lai)(lai)香(xiang)港(gang)二(er)手(shou)房市場表現(xian)疲(pi)弱(ruo)，其中二(er)手(shou)買賣流通率在(zai)2016年(nian)(nian)跌至3.5%，創歷(li)史(shi)新(xin)(xin)低。

　　香港(gang)特(te)別行政(zheng)(zheng)區行政(zheng)(zheng)長官林鄭月娥此前(qian)在接(jie)受媒體采訪時也表(biao)示，為實現未來五年(nian)特(te)區政(zheng)(zheng)府(fu)的施政(zheng)(zheng)目標和(he)期望，首先就是從土地房(fang)(fang)屋政(zheng)(zheng)策方面加(jia)大工(gong)作(zuo)力度(du)，解決香港(gang)樓價(jia)高、買房(fang)(fang)難的問題(ti)。她(ta)也表(biao)示，計劃(hua)通過增加(jia)住房(fang)(fang)和(he)土地供(gong)給(gei)來解決香港(gang)房(fang)(fang)價(jia)高的難題(ti)。

　　日(ri)(ri)前香(xiang)港(gang)財政(zheng)司司長陳茂波(bo)也發出(chu)警告：香(xiang)港(gang)樓市危險(xian)，很容(rong)易出(chu)現回(hui)調(diao)。高盛7月26日(ri)(ri)最新報(bao)告指出(chu)，政(zheng)府“辣招”會維持，繼續拖累(lei)二(er)手市場。花(hua)旗7月19日(ri)(ri)發表報(bao)告也表示(shi)，預(yu)計隨(sui)著(zhu)八月份(fen)迎來行(xing)業淡季(ji)，香(xiang)港(gang)住宅房價至2018年(nian)2月份(fen)將會周期性下跌10%，花(hua)旗同時預(yu)計樓市下跌也將使香(xiang)港(gang)地產股于(yu)下半年(nian)股價表現遜于(yu)大市。

　　美聯地產主席黃建(jian)業認為，現在香港(gang)樓市(shi)有(you)“小(xiao)泡沫(mo)”的出(chu)現，上半(ban)年樓價(jia)已經累積一定升幅，市(shi)場是時候要“回氣”，故(gu)預計第三季度樓市(shi)會(hui)有(you)輕微(wei)的調整，但中(zhong)長期看樓市(shi)仍(reng)處于牛市(shi)階段，不會(hui)上演1997年的大(da)跌行情。

　　中(zhong)原地產研究部高級聯席董事(shi)黃良升指(zhi)出，未來香港(gang)樓(lou)(lou)市可(ke)能在連創歷史新高后出現(xian)正常回調，并不是樓(lou)(lou)市向(xiang)下的訊號。相(xiang)信樓(lou)(lou)市會進入反(fan)復期，樓(lou)(lou)價將(jiang)反(fan)復向(xiang)上或者反(fan)復震蕩(dang)。

　　策緯（北京）咨詢聯合創始人，經濟(ji)學家Andrew Polk在接受中國(guo)證(zheng)券報(bao)記(ji)者(zhe)采訪時表示，在接下來的(de)半年到(dao)一(yi)年里，香港房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場的(de)價(jia)格(ge)增(zeng)長可能會逐步放(fang)緩。他并不認(ren)為(wei)香港房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場會崩盤，只是會面(mian)臨短期調整。他認(ren)為(wei)香港嚴格(ge)控(kong)制的(de)土地(di)(di)供應將(jiang)繼(ji)(ji)續(xu)推高(gao)拿(na)地(di)(di)價(jia)格(ge)，這(zhe)肯定會擠壓開發商的(de)利潤。然而從整體市場的(de)表現來看(kan)，如果大型(xing)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發商從單一(yi)買賣(mai)市場轉(zhuan)向多元(yuan)化(hua)，如增(zeng)大出租的(de)比重，就會導致房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)供應增(zeng)長放(fang)緩，而這(zhe)又將(jiang)繼(ji)(ji)續(xu)支持房(fang)價(jia)。

　　收租股被看好

　　據中(zhong)原地產近日(ri)發布最新(xin)數據，2017年(nian)上半年(nian)香港寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)市(shi)況相當活躍，銷售1249宗，金(jin)額(e)289.3億(yi)港元，較(jiao)2016年(nian)同期大幅(fu)上漲(zhang)2倍以及86.7%。中(zhong)原地產稱，香港資(zi)金(jin)面(mian)仍然充裕，加上不(bu)少中(zhong)資(zi)財團來(lai)港，相信甲級寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)或全棟物業仍然搶手，下半年(nian)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)將繼續由大額(e)成交主(zhu)導。

　　伴隨著中資財團到港(gang)拿地(di)(di)頻率越(yue)來(lai)(lai)越(yue)高，香港(gang)本地(di)(di)的地(di)(di)產(chan)商(shang)土地(di)(di)儲備變少，出手(shou)賣樓(lou)(lou)也更謹慎，一(yi)些香港(gang)本地(di)(di)地(di)(di)產(chan)商(shang)逐(zhu)步從“貨如輪轉”，即建完(wan)樓(lou)(lou)就賣的輪動型，轉向“善賈而(er)沽”，即等到好(hao)價(jia)(jia)錢才賣出。一(yi)方(fang)面(mian)，香港(gang)和(he)內(nei)地(di)(di)零(ling)售業(ye)正(zheng)在(zai)復蘇，為(wei)提(ti)振商(shang)場(chang)租金(jin)收入帶來(lai)(lai)很大(da)(da)程度貢獻。另一(yi)方(fang)面(mian)，無論是香港(gang)還是內(nei)地(di)(di)，樓(lou)(lou)價(jia)(jia)一(yi)直(zhi)上(shang)漲，從供需(xu)關系來(lai)(lai)說，香港(gang)地(di)(di)塊更為(wei)有限，尤其是商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)這方(fang)面(mian)的剛(gang)需(xu)一(yi)直(zhi)在(zai)增加。商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)收租和(he)大(da)(da)宗高價(jia)(jia)成交將成為(wei)更為(wei)穩定的收入來(lai)(lai)源。

　　據仲(zhong)量(liang)聯行(xing)7月報告，逾62%香港零售商(shang)(shang)擬(ni)2018年(nian)開新店，而隨(sui)著核心購物(wu)區商(shang)(shang)鋪租金自2014年(nian)的市場高位回落41.2%，零售商(shang)(shang)預期(qi)零售市場將(jiang)見底復蘇(su)(su)，仲(zhong)量(liang)聯行(xing)建議投資者留意港股(gu)市場中(zhong)的商(shang)(shang)場收租股(gu)板(ban)塊(kuai)，如領(ling)展(zhan)（00823.HK）、九倉（00004.HK）、太(tai)古地(di)產（01297.HK）、恒隆（00101.HK）和(he)冠君（02778.HK）等(deng)。另外近年(nian)發展(zhan)商(shang)(shang)如新地(di)（00016.HK）的商(shang)(shang)場收租物(wu)業(ye)收益比重也升高，也會受惠零售業(ye)復蘇(su)(su)。

　　野村同時調(diao)高了部分香港(gang)本地收租(zu)股目(mu)標價(jia)，恒隆地產目(mu)標價(jia)由(you)18.6港(gang)元調(diao)至26港(gang)元；太古地產的目(mu)標價(jia)從24港(gang)元調(diao)整(zheng)到31.8港(gang)元。

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