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歷經(jing)“9·30”“3·17”兩輪房地(di)產(chan)調(diao)控(kong)(kong)持續發力，一(yi)二線(xian)城市(shi)齊齊進入環比“量(liang)價(jia)齊跌”階段，周期性拐點正(zheng)在(zai)(zai)不(bu)斷逼(bi)近(jin)。不(bu)過(guo)，樓市(shi)的(de)整(zheng)體(ti)趨穩似乎并未影響到開發商對三(san)(san)四(si)線(xian)城市(shi)的(de)良好預期，數(shu)據顯示，三(san)(san)四(si)線(xian)城市(shi)的(de)土地(di)市(shi)場仍(reng)然(ran)火爆，多個城市(shi)在(zai)(zai)2017年上半年已(yi)經(jing)實現(xian)上百(bai)億(yi)的(de)土地(di)出讓收入。業界人士認為，當前樓市(shi)調(diao)控(kong)(kong)需保持定力，一(yi)要(yao)遏制熱門城市(shi)調(diao)控(kong)(kong)松動(dong)跡(ji)象，二要(yao)避免三(san)(san)四(si)線(xian)城市(shi)房價(jia)炒作(zuo)現(xian)象。

　　一二線城市周期性拐點不斷逼近

　　國家統計局公布的數據顯(xian)示(shi)，2017年1至(zhi)(zhi)6月(yue)份，全國房(fang)地產開發(fa)投資(zi)50610億元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)名義增(zeng)(zeng)長8.5%，增(zeng)(zeng)速(su)比(bi)(bi)(bi)1至(zhi)(zhi)5月(yue)份回落0.3個(ge)(ge)百(bai)分(fen)(fen)點(dian)。1至(zhi)(zhi)6月(yue)份，商(shang)品房(fang)銷(xiao)售面積74662萬平方米，同(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長16.1%，增(zeng)(zeng)速(su)比(bi)(bi)(bi)1至(zhi)(zhi)5月(yue)份提高(gao)1.8個(ge)(ge)百(bai)分(fen)(fen)點(dian)。

　　全國(guo)(guo)一(yi)二(er)線熱點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)商品(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)市(shi)場普遍出現“量價齊跌”的(de)態勢(shi)。國(guo)(guo)家統計(ji)局發布2017年6月(yue)份(fen)70個(ge)大中城(cheng)(cheng)市(shi)住宅(zhai)(zhai)(zhai)銷售價格統計(ji)數據顯示，在因地制宜、因城(cheng)(cheng)施策的(de)房地產調控政策作用下，15個(ge)一(yi)線和(he)熱點(dian)二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)價格漲幅均比上(shang)月(yue)回落，回落幅度在0.8至(zhi)5.5個(ge)百分點(dian)之間。初步測算，6月(yue)份(fen)一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)和(he)二(er)手住宅(zhai)(zhai)(zhai)價格環比平均分別下降0.1%和(he)0.2%，二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)價格同(tong)比平均漲幅連續7個(ge)月(yue)回落。

　　中(zhong)原地產首(shou)席分(fen)析師(shi)張大偉認為(wei)，在調(diao)控政策的(de)(de)影響下，一(yi)二線(xian)熱點城(cheng)市房價全面(mian)被控制(zhi)，樓(lou)市調(diao)控的(de)(de)影響已(yi)經在一(yi)線(xian)城(cheng)市全面(mian)出(chu)現。他進一(yi)步(bu)指出(chu)，當前房地產各項(xiang)關鍵數(shu)據全面(mian)回(hui)落，樓(lou)市漲幅觸頂跡象明(ming)顯。其中(zhong)，平均價格(ge)下調(diao)的(de)(de)最(zui)主要(yao)原因是成交結(jie)構的(de)(de)變(bian)化(hua)，從成交結(jie)構看，一(yi)二線(xian)城(cheng)市成交量明(ming)顯減(jian)少(shao)，導致了(le)價格(ge)加速下調(diao)。

　　“房(fang)(fang)價(jia)下跌的(de)時候往往是‘利(li)率(lv)高原(yuan)’形成的(de)時候。”保利(li)地(di)產首席(xi)分析(xi)師吳定金表示(shi)，不少銀行把(ba)居民房(fang)(fang)貸(dai)都視作“雞肋”，不僅二套房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率(lv)推升至基準利(li)率(lv)的(de)20%，更是把(ba)首套房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率(lv)也上調至了基準利(li)率(lv)的(de)10%，銀行方(fang)面(mian)利(li)率(lv)優勢方(fang)面(mian)的(de)政策正逐步取消(xiao)。

　　上海易居房地(di)產研究院研究總監(jian)嚴躍進表(biao)示，70城房價指數(shu)，相當(dang)于房地(di)產行業的(de)“上證綜合(he)指數(shu)”。從統計(ji)的(de)角度看，同比(bi)增(zeng)幅曲線的(de)收(shou)窄(zhai)，和環比(bi)增(zeng)幅不斷(duan)變小有(you)關，但(dan)(dan)當(dang)前同比(bi)增(zeng)幅還沒有(you)由正轉負，因此(ci)樓市(shi)并(bing)未出現大(da)拐點，但(dan)(dan)樓市(shi)調整是一個逐漸降溫的(de)過(guo)程，當(dang)前環比(bi)“量價齊跌”，周期(qi)性(xing)拐點正在逼近(jin)。

　　偉(wei)業(ye)我愛我家集團(tuan)副總裁胡景暉認(ren)為，近三個月的(de)市(shi)場走勢表明，北(bei)京“317新政”及后續一系(xi)列(lie)政策(ce)的(de)效果非常顯著。在此輪調控中，政策(ce)的(de)輪番出臺使(shi)得樓市(shi)的(de)投(tou)資投(tou)機需求被徹底打壓，市(shi)場因此迅速退燒，住(zhu)房向(xiang)居住(zhu)屬性(xing)回歸(gui)，購(gou)房者的(de)心(xin)態向(xiang)理性(xing)回歸(gui)。市(shi)場交易(yi)量的(de)降溫還會繼續，但降幅將逐步收窄。

　　三四線城市樓市升溫現風險

　　樓(lou)市(shi)(shi)的整(zheng)體(ti)趨穩似(si)乎并未影響到(dao)開(kai)發商對三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)的良好(hao)預期(qi)，全國樓(lou)市(shi)(shi)銷(xiao)售依然明顯(xian)呈現分化。從統計局(ju)數據看，三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)接(jie)近全面上漲(zhang)(zhang)，6月份新建商品房(fang)住宅漲(zhang)(zhang)幅(fu)超(chao)過或(huo)達到(dao)1%的有20個城(cheng)市(shi)(shi)，二手(shou)房(fang)漲(zhang)(zhang)幅(fu)超(chao)過或(huo)達到(dao)1%的有14個城(cheng)市(shi)(shi)，基本(ben)全部為三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)。

　　克而(er)瑞研究(jiu)中(zhong)心數據顯示，從成(cheng)交結構看，一(yi)二(er)線城市樓(lou)市成(cheng)交占比(bi)(bi)明顯減少，三(san)四線城市銷量(liang)比(bi)(bi)重大增。易居(ju)企業集團CEO丁祖(zu)昱在克而(er)瑞研究(jiu)中(zhong)心“第21屆(jie)地產金融形勢(shi)發布會”上(shang)說：“今年(nian)上(shang)半年(nian)，三(san)四線城市是(shi)成(cheng)交主(zhu)力。一(yi)二(er)線城市銷售(shou)(shou)比(bi)(bi)重下降10個(ge)百分點(dian)，但三(san)四線城市樓(lou)市銷售(shou)(shou)在全國總成(cheng)交量(liang)中(zhong)比(bi)(bi)重上(shang)升13個(ge)百分點(dian)，高達75%。”

　　從全(quan)國(guo)市(shi)(shi)(shi)場(chang)看，隨著樓市(shi)(shi)(shi)調控，一(yi)二(er)線(xian)核心城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的土地熱(re)正轉移到三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)。中原地產首席分析師張大偉表示，上半(ban)年(nian)，佛山、溫(wen)州(zhou)(zhou)、無錫、寧波、嘉興、滄州(zhou)(zhou)、金華、阜(fu)陽、鹽城(cheng)、漳州(zhou)(zhou)、揚州(zhou)(zhou)等21個熱(re)點三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的賣地收入超(chao)過(guo)百億元，平均土拍溢價(jia)率超(chao)過(guo)40%，相比往(wang)年(nian)有明顯上升(sheng)。

　　以佛(fo)山(shan)為(wei)例，當地拿地成本較廣(guang)(guang)州、深圳等一線城市低，而二級(ji)市場(chang)成交表現(xian)又居廣(guang)(guang)東省前列，兩(liang)方面因素疊加之下(xia)，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭(xu)輝等開發(fa)商不斷(duan)進駐，大(da)大(da)加劇(ju)了當地的競(jing)爭。據中(zhong)原地產研(yan)究中(zhong)心(xin)統計(ji)數據顯示，截至6月20日，佛(fo)山(shan)的土地出讓金(jin)總額(e)已達到395億元。

　　記(ji)者采訪了(le)(le)解(jie)到(dao)，為(wei)(wei)了(le)(le)維持規模增長(chang)，不少企業改(gai)變(bian)了(le)(le)以(yi)往去一(yi)二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)拿地(di)(di)的(de)看(kan)法，對(dui)于(yu)一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)和核心二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)周邊的(de)三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，很多房企都表示有(you)意布局，有(you)些三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)已經成為(wei)(wei)房企爭(zheng)相拿地(di)(di)的(de)陣地(di)(di)。以(yi)保(bao)利地(di)(di)產為(wei)(wei)例，該公司2016年全年一(yi)二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)拓(tuo)展容(rong)積率(lv)面積超過1600萬平(ping)方(fang)米，占(zhan)全部拓(tuo)展的(de)70%，而在(zai)今(jin)年第一(yi)季度，這一(yi)比例下(xia)降到(dao)63%。近(jin)期，在(zai)莆田、衡水、鹽城(cheng)(cheng)、眉山等三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，保(bao)利地(di)(di)產均(jun)有(you)土地(di)(di)入庫。

　　上(shang)海易居房地產研(yan)究院(yuan)(yuan)副(fu)院(yuan)(yuan)長楊紅旭指出，過去兩年的上(shang)升短(duan)周期內(nei)，樓市(shi)熱點(dian)從一線到二線到弱二線到都(dou)市(shi)圈到三(san)四線，正在經歷輪動擴散的過程。不(bu)過三(san)四線城市(shi)的樓市(shi)成長性較弱，多(duo)年未漲的一波爆發(fa)后(hou)，開發(fa)商進入的風(feng)險將不(bu)斷(duan)累積。

　　張大偉預(yu)計，本(ben)輪樓(lou)市(shi)分化進入(ru)新周期，一二線在(zai)調控下降溫，三四線在(zai)投資需求推(tui)動下上升將是2017年下半年樓(lou)市(shi)的(de)主要特點。

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