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經(jing)過去(qu)年“9·30”開始的兩輪密集調控(kong)后，一線(xian)及熱點二線(xian)城市(shi)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)進入(ru)“量跌價(jia)穩”階段，房(fang)價(jia)過快上漲勢頭得(de)到遏制。業內人士表(biao)示，要利用好(hao)窗(chuang)口期，從住(zhu)房(fang)制度建(jian)設、土地(di)供(gong)給、金融財稅(shui)等方面入(ru)手(shou)出(chu)臺樓市(shi)調控(kong)長效機制。

　　資料圖：樓市。孫睿 攝

　　建立多層次住房供應體系

　　記者采訪了解到，改革開放30多年來(lai)，我(wo)國(guo)住(zhu)房制度(du)從計劃(hua)經濟(ji)體(ti)制向(xiang)市場(chang)經濟(ji)體(ti)制轉型過程中，國(guo)民住(zhu)房問(wen)題主(zhu)要依(yi)靠市場(chang)手段(duan)傾向(xiang)明顯(xian)，保障房、安居(ju)房存在明顯(xian)短板。專家建(jian)議，應通過立法等(deng)手段(duan)進一步完善(shan)商(shang)品(pin)房、公共(gong)住(zhu)房、租(zu)賃住(zhu)房等(deng)相關住(zhu)房基礎性制度(du)，完善(shan)國(guo)家住(zhu)房制度(du)總體(ti)框架。

　　深(shen)圳市(shi)(shi)房(fang)地產研究中心主(zhu)任王鋒表示，應以“高端有市(shi)(shi)場、中端有支持、低端有保障”為目(mu)標，規范滿足高收入家(jia)庭(ting)(ting)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)商品房(fang)制(zhi)(zhi)度(du)，建立滿足中等收入家(jia)庭(ting)(ting)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)安(an)居房(fang)制(zhi)(zhi)度(du)，完善滿足低收入家(jia)庭(ting)(ting)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)基本住(zhu)房(fang)保障制(zhi)(zhi)度(du)，爭(zheng)取安(an)居房(fang)、公租房(fang)等公共住(zhu)房(fang)供應規模達到(dao)供應總(zong)量的(de)(de)(de)50%以上(shang)。

　　“當(dang)前(qian)一線和熱點二線城市房(fang)價(jia)高(gao)企，那些新就業(ye)大學(xue)生工(gong)(gong)作頭兩年的(de)(de)收(shou)入并不高(gao)，但他們未來將是社會(hui)的(de)(de)中堅(jian)分子。要(yao)滿足(zu)新就業(ye)無房(fang)職工(gong)(gong)等(deng)‘夾心層(ceng)’群(qun)體的(de)(de)需求，需要(yao)大力發(fa)展有限產(chan)權的(de)(de)自住(zhu)(zhu)型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)。”王鋒建議(yi)，可借鑒境(jing)外經驗，按照“共有產(chan)權”模式，建立安(an)居(ju)住(zhu)(zhu)房(fang)制度(du)體系。

　　住房租(zu)賃(lin)短板(ban)也亟待(dai)補齊(qi)。我愛我家集團(tuan)副總(zong)裁(cai)胡(hu)景(jing)暉建(jian)議(yi)(yi)，將住房租(zu)賃(lin)作為地方政府供給(gei)公(gong)共服務(wu)和公(gong)共產品(pin)的(de)必選內(nei)容。在市(shi)場起步階段，減輕(qing)企業(ye)納稅(shui)人(ren)向(xiang)個(ge)人(ren)出(chu)租(zu)房屋的(de)稅(shui)費負擔(dan)，待(dai)市(shi)場蛋糕做(zuo)大、初具規(gui)模經營時再恢復稅(shui)費標準。此外，建(jian)議(yi)(yi)取消(xiao)商品(pin)房預售制，允許(xu)鼓勵(li)開(kai)發公(gong)司(si)向(xiang)開(kai)發、持有(you)并租(zu)賃(lin)轉型(xing)，培育(yu)專(zhuan)業(ye)化(hua)、社會化(hua)的(de)住房租(zu)賃(lin)公(gong)司(si)。

　　北京市(shi)房(fang)地產法學會(hui)副會(hui)長兼秘(mi)書長、首都(dou)經濟貿(mao)易大(da)學教授(shou)趙(zhao)秀池(chi)表示(shi)，就滿足(zu)居住(zhu)功能而(er)言，租賃方式(shi)是一(yi)個不錯(cuo)的選擇(ze)。尤其是對于剛進入城市(shi)的新(xin)(xin)市(shi)民、新(xin)(xin)職工而(er)言，可通過租賃滿足(zu)其住(zhu)房(fang)需求，但保(bao)障(zhang)有穩(wen)定的租賃關系的承租者同(tong)戶籍(ji)人口(kou)一(yi)樣享受到教育、醫(yi)療等公共服(fu)務(wu)也很關鍵。

　　建立城市中長期土地供應計劃

　　7月7日，《上(shang)海市住(zhu)房(fang)發展“十三(san)五(wu)”規(gui)劃(hua)》提出(chu)，上(shang)海“十三(san)五(wu)”期(qi)間計劃(hua)供(gong)應5500公(gong)頃(qing)住(zhu)宅土(tu)地(di)，可提供(gong)住(zhu)房(fang)約(yue)170萬套，比“十二五(wu)”期(qi)間增加60%左(zuo)右。在上(shang)海之(zhi)前，北京今(jin)年也提出(chu)未來五(wu)年計劃(hua)供(gong)應住(zhu)宅用(yong)地(di)6000公(gong)頃(qing)，其(qi)中(zhong)國有建(jian)設用(yong)地(di)5000公(gong)頃(qing)，集體建(jian)設用(yong)地(di)1000公(gong)頃(qing)，以保障150萬套住(zhu)房(fang)建(jian)設需求，其(qi)中(zhong)包括50萬套租賃住(zhu)房(fang)。

　　業內人士表示，充足的(de)住宅用地(di)供應是(shi)實現樓(lou)市供需平衡、防止市場大起大落的(de)基礎，應該科學(xue)制(zhi)定城市中長期土地(di)供應計劃，并對完成(cheng)率(lv)進行(xing)剛(gang)性約束。

　　“房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)以往的‘過(guo)熱’或高庫存(cun)，很大程度上是供(gong)(gong)應結構失衡(heng)所致，其病根在于(yu)各(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)政府(fu)對(dui)供(gong)(gong)應規(gui)模(mo)和供(gong)(gong)應結構缺乏長(chang)期有(you)效(xiao)的把控(kong)。”廣東省房協會長(chang)王韶(shao)建議(yi)，應支持各(ge)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)通過(guo)自主調整(zheng)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)建設(she)土地(di)規(gui)劃(hua)邊界(jie)，自主調整(zheng)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)各(ge)類用地(di)的規(gui)劃(hua)功能。

　　當前，城市(shi)(shi)(shi)群(qun)(qun)、都會區(qu)成城市(shi)(shi)(shi)化新(xin)趨勢，單一的(de)城市(shi)(shi)(shi)規(gui)劃(hua)已不(bu)適應時代需要。深圳(zhen)市(shi)(shi)(shi)規(gui)劃(hua)國(guo)土(tu)(tu)委員會副主任王東說，我國(guo)各大城市(shi)(shi)(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)資(zi)源由歷(li)史上行政區(qu)劃(hua)決定，如(ru)果僅僅根據各個城市(shi)(shi)(shi)既有的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)面積(ji)來(lai)確定建設(she)(she)用(yong)(yong)地(di)(di)的(de)規(gui)模，就會導(dao)致土(tu)(tu)地(di)(di)面積(ji)小的(de)城市(shi)(shi)(shi)在商(shang)品(pin)房用(yong)(yong)地(di)(di)指標上嚴重不(bu)足，建議(yi)中央出臺政策鼓勵超特(te)大城市(shi)(shi)(shi)推(tui)進與(yu)周邊城市(shi)(shi)(shi)的(de)協(xie)調發(fa)展，從(cong)城市(shi)(shi)(shi)群(qun)(qun)總體規(gui)劃(hua)的(de)角度(du)來(lai)配置(zhi)土(tu)(tu)地(di)(di)資(zi)源，支持(chi)超特(te)大城市(shi)(shi)(shi)加大與(yu)周邊城市(shi)(shi)(shi)城際公共交通建設(she)(she)力度(du)，促進城市(shi)(shi)(shi)群(qun)(qun)產業、教育、醫療、住房等資(zi)源的(de)共建共享。

　　專家還(huan)表示，在土地(di)供應上，地(di)方政府(fu)也應該樹(shu)立(li)新型(xing)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)觀。“去房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)化”不(bu)是不(bu)要房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)，而是不(bu)要把土地(di)集中在商(shang)業住宅，同時要發展養老地(di)產(chan)(chan)(chan)、物流地(di)產(chan)(chan)(chan)、休閑地(di)產(chan)(chan)(chan)等復合型(xing)地(di)產(chan)(chan)(chan)。

　　完善房地產財稅金融制度

　　長期以來，土(tu)地(di)(di)資源成為(wei)地(di)(di)方政府(fu)融資的(de)工(gong)具，“土(tu)地(di)(di)財(cai)政”是(shi)建立(li)房(fang)地(di)(di)產(chan)長效機制(zhi)繞(rao)不過去的(de)“坎”。專(zhuan)家及業內人士表示，房(fang)地(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)作為(wei)地(di)(di)方財(cai)政收入的(de)穩定來源是(shi)國際(ji)通行做法，應加快(kuai)房(fang)地(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)制(zhi)改革(ge)，擴大房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)試點，進(jin)而構建有利于房(fang)地(di)(di)產(chan)市場長效機制(zhi)建設的(de)稅(shui)(shui)收支(zhi)撐(cheng)體系。

　　記(ji)者采訪了解到，近年(nian)來國家通過調整增值稅(shui)、個人所(suo)得稅(shui)等手段(duan)抑制投機(ji)、投資需求，但在(zai)實(shi)際(ji)交易中，買(mai)家稅(shui)費全(quan)部(bu)轉嫁至購房者身上，硬性的(de)交易成(cheng)本導(dao)致房價持(chi)續上升。特(te)別是(shi)在(zai)一二線重(zhong)點(dian)城市老城區優質(zhi)地段(duan)的(de)房屋，基本上都是(shi)買(mai)家負擔全(quan)部(bu)稅(shui)費。

　　“我國房地產(chan)領域(yu)主要是流轉(zhuan)稅，持有階段的(de)稅負(fu)較(jiao)輕(qing)，在(zai)(zai)賣方市(shi)場下(xia)容易發(fa)生稅負(fu)轉(zhuan)移現象(xiang)。應推進保有環節稅收制(zhi)度構建(jian)，經過多年(nian)積(ji)淀，我國一線(xian)(xian)城市(shi)和(he)部分二線(xian)(xian)城市(shi)已具備先(xian)(xian)行(xing)征收房地產(chan)稅的(de)基(ji)礎條件。”廣東(dong)省地產(chan)商會秘書長(chang)黃朝暉建(jian)議，在(zai)(zai)重慶、上海房產(chan)稅試點(dian)基(ji)礎上，對(dui)一線(xian)(xian)和(he)部分二線(xian)(xian)熱點(dian)城市(shi)先(xian)(xian)行(xing)試點(dian)征收房產(chan)稅。

　　不少專家(jia)認為，購(gou)買住(zhu)房(fang)而不居住(zhu)不僅是投機炒(chao)作，也是巨大的資源浪費。可以(yi)借鑒(jian)國際經驗通過征收住(zhu)房(fang)空置(zhi)(zhi)稅(shui)來打擊(ji)炒(chao)房(fang)行為，從(cong)而將空置(zhi)(zhi)的存量住(zhu)房(fang)逼入市場，有效增加住(zhu)房(fang)供給。