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北京住房引入“股份制”，試水共有產權

　　北京住(zhu)房將試水共有產權。有業界專家(jia)認為，這標志著中國房地產政策已(yi)經發(fa)生(sheng)重大(da)變化，一個(ge)圍繞“租售并舉”的(de)房地產長效機制雛(chu)形正逐步形成

　　北(bei)京住房引入“股份制”，即將試(shi)水共(gong)有產權，這標(biao)志著中國房地產政(zheng)策已經發生重(zhong)大變化。

　　接受上海證券報記者采訪的(de)業界專家指(zhi)出，中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產政策(ce)正迎來(lai)自1998年房(fang)改以來(lai)的(de)一次最(zui)深(shen)刻(ke)變革。目前(qian)來(lai)看，一個圍繞“租售并舉”的(de)房(fang)地(di)產長(chang)效機(ji)制的(de)雛形(xing)正逐步形(xing)成。

　　中(zhong)國(guo)房地(di)產研究(jiu)會市場委員會副(fu)主任、中(zhong)國(guo)房地(di)產數(shu)據研究(jiu)院(yuan)執行院(yuan)長陳(chen)晟認為，中(zhong)國(guo)房地(di)產正迎來一次(ci)深刻變革的(de)(de)判斷是(shi)非常(chang)準確的(de)(de)，預計明年中(zhong)國(guo)房地(di)產長效(xiao)機制(zhi)的(de)(de)具體化政策會陸(lu)續出臺(tai)。“共有產權”、“租售并(bing)舉(ju)”等(deng)事物，僅(jin)僅(jin)是(shi)這一新體系的(de)(de)一個組(zu)成部分。在(zai)供給側改革的(de)(de)大背景下(xia)，未來中(zhong)國(guo)房地(di)產調(diao)控長效(xiao)機制(zhi)還應該(gai)包括財(cai)稅、土地(di)、投資、金融、立法等(deng)一系列(lie)的(de)(de)“配套工程(cheng)”。

　　一石激起千層浪

　　北京深夜發布共享新政

　　8月3日晚(wan)間，北(bei)京(jing)一則有關(guan)樓市的新(xin)聞(wen)，引發了輿論的關(guan)注。一些地產業內人士甚至于把(ba)它(ta)當(dang)成(cheng)“黑(hei)天鵝”，感覺新(xin)政(zheng)來得太突然。

　　當(dang)晚，北京(jing)(jing)市住(zhu)建委對外宣布《北京(jing)(jing)市共有產權住(zhu)房管理暫行辦(ban)法》向社(she)會公開征求意見。根據(ju)該辦(ban)法，北京(jing)(jing)擬(ni)新推“共有產權住(zhu)房”，“新北京(jing)(jing)人(ren)”獲得(de)(de)共有產權房的(de)比例不低于30%。這一消息，對于許(xu)多(duo)在北京(jing)(jing)打拼(pin)的(de)年輕人(ren)來說，無疑是一個喜訊，但對于一些已經熟悉傳統套路的(de)開發(fa)商來說，該政策卻顯(xian)得(de)(de)非(fei)常“突兀(wu)”。

　　“共(gong)有產權(quan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)”就是買房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)與(yu)政(zheng)府(fu)(fu)共(gong)有房(fang)(fang)(fang)(fang)屋產權(quan)。北京市住(zhu)建(jian)委相關負責人(ren)(ren)解釋說：“共(gong)有產權(quan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)政(zheng)策(ce)通過實行(xing)政(zheng)府(fu)(fu)與(yu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)按份共(gong)有產權(quan)方式(shi)，政(zheng)府(fu)(fu)將其持(chi)有的部(bu)分產權(quan)的‘使用(yong)權(quan)’讓(rang)渡給首次購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)，進一(yi)步降低房(fang)(fang)(fang)(fang)屋出(chu)售價格，最大限(xian)度支持(chi)夾心層首次購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求，滿(man)足無房(fang)(fang)(fang)(fang)家庭住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)剛需。政(zheng)府(fu)(fu)和民眾一(yi)起努力解決住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)困難。”

　　顯(xian)而易(yi)見，“共(gong)有產權住(zhu)房”的推(tui)出，增(zeng)加了(le)一(yi)種住(zhu)房供給，也就多(duo)了(le)一(yi)種選擇，這對(dui)于(yu)有些開發商而言，或(huo)許(xu)不是一(yi)個好消息(xi)。

　　“這一政策對(dui)于(yu)穩定(ding)房價預期將起到(dao)一定(ding)的積極作用。”鏈(lian)家研究院院長楊現領向上證報記者表(biao)示。

　　“共有(you)產權住房(fang)將替代現(xian)有(you)的自住型商品房(fang)，兩者(zhe)區別還是很大(da)的。”北(bei)京市房(fang)地產法學(xue)會副會長趙(zhao)秀池說。她在3日當日參加(jia)了北(bei)京住房(fang)保障(zhang)辦(ban)組織的《共有(you)產權住房(fang)管理暫行(xing)辦(ban)法》意見征集會討(tao)論。

　　她告訴記者(zhe)，原來(lai)的(de)北京自(zi)住房(fang)房(fang)價(jia)比(bi)市場價(jia)便宜三(san)成；現(xian)在(zai)的(de)共有(you)產權住房(fang)，政府(fu)持有(you)的(de)份額是動態(tai)的(de)，隨著各項目價(jia)格(ge)變動而變動。將來(lai)若上(shang)市交易(yi)，個(ge)人需按市場價(jia)把政府(fu)的(de)份額購買下來(lai)。

　　“共有(you)產(chan)權住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)準入條件(jian)(jian)(jian)比原(yuan)來的(de)自(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)更(geng)嚴了。除了符合限購條件(jian)(jian)(jian)外，還(huan)需要(yao)具(ju)備沒有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)轉(zhuan)讓記錄，信用良(liang)好；離婚三年內，不許購買(mai)(mai)；以家庭為單位所有(you)成員名下無房(fang)等條件(jian)(jian)(jian)。這樣可滿足家庭首套剛需房(fang)，或(huo)人生首套房(fang)。如果再想(xiang)買(mai)(mai)房(fang)，需要(yao)退出該住(zhu)(zhu)房(fang)。”趙秀池說，購買(mai)(mai)共有(you)產(chan)權住(zhu)(zhu)房(fang)二手房(fang)的(de)對象(xiang)，也需要(yao)符合購買(mai)(mai)共有(you)產(chan)權住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)條件(jian)(jian)(jian)，保(bao)證(zheng)其封閉循(xun)環，更(geng)具(ju)保(bao)障(zhang)性(xing)質。

　　八仙過海各顯神通

　　各地樓市租售政策巨變

　　事實上(shang)(shang)，“北京(jing)并不是(shi)共(gong)有產權(quan)(quan)住房(fang)(fang)的(de)(de)先(xian)行(xing)者，上(shang)(shang)海更早已(yi)經有了(le)共(gong)有產權(quan)(quan)住房(fang)(fang)，某種(zhong)程度上(shang)(shang)可(ke)以說是(shi)北京(jing)借鑒了(le)上(shang)(shang)海的(de)(de)經驗。”趙秀(xiu)池(chi)向上(shang)(shang)證報記者說，共(gong)有產權(quan)(quan)住房(fang)(fang)深層次的(de)(de)意(yi)義是(shi)，進一步落實“房(fang)(fang)子是(shi)用來住的(de)(de)”定位(wei)，是(shi)去投(tou)資投(tou)機化(hua)(hua)的(de)(de)房(fang)(fang)地產調控長(chang)效機制(zhi)的(de)(de)一個(ge)(ge)組成部(bu)分。具體來看，就是(shi)“建立租售并舉(ju)”、“租售同(tong)權(quan)(quan)”住房(fang)(fang)體系的(de)(de)一個(ge)(ge)細化(hua)(hua)。對此(ci)各地政(zheng)府均在摸索實踐(jian)之中(zhong)。

　　記者注意到，在今年全國兩(liang)會期間，住建部(bu)負責人曾表(biao)示，“北京自住房(fang)、上(shang)海(hai)共有產權房(fang)值得其(qi)他城市學習。”而(er)當時上(shang)海(hai)已經推出(chu)共有產權房(fang)8.9萬(wan)套。

　　早在(zai)2014年，住建(jian)部(bu)等六部(bu)委就(jiu)出臺了《關(guan)于試點城市發(fa)展共有產權性(xing)質(zhi)政策(ce)性(xing)商品住房的(de)指導意(yi)見》（建(jian)保〔2014〕174號），局部(bu)城市也(ye)在(zai)共有產權住房方面(mian)進行了有益的(de)實踐(jian)。

　　“從可復制性(xing)來看(kan)，北京(jing)市對(dui)共有產(chan)權住(zhu)房的(de)施行(xing)(xing)公開征求意見，表明這種模(mo)式前期已積(ji)累了豐富(fu)的(de)經驗，后期具備良好的(de)運(yun)行(xing)(xing)基(ji)礎和優(you)化的(de)空間。我們(men)認為，北京(jing)發展共有產(chan)權性(xing)質政策性(xing)商品住(zhu)房對(dui)全(quan)國其他(ta)城(cheng)市后期的(de)住(zhu)房制度改革將形成良好的(de)示范。”中國指數研究院(yuan)常務副院(yuan)長黃瑜說。

　　值得回味的是，7月以來(lai)，重點城市先后出臺住(zhu)房(fang)租(zu)賃扶持政策，各(ge)地發展住(zhu)宅租(zu)賃市場的腳步(bu)聲不(bu)絕于耳。

　　7月7日《上海市(shi)(shi)住房(fang)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)“十三五”規劃》出臺，著力建設(she)“購租(zu)并舉(ju)”住房(fang)體系；7月10日廣州市(shi)(shi)公布《加快發(fa)(fa)(fa)展(zhan)住房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)(shi)場(chang)(chang)的工(gong)作方(fang)案》，推出“租(zu)賃(lin)(lin)16條”以(yi)大力扶持住房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)(shi)場(chang)(chang)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)；7月21日，佛山市(shi)(shi)開展(zhan)全(quan)國住房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)試(shi)點工(gong)作動員會議(yi)，下發(fa)(fa)(fa)9項租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)(shi)場(chang)(chang)實施方(fang)案。

　　7月20日(ri)，住建部、國家發(fa)(fa)(fa)改(gai)委(wei)等九部門聯合印發(fa)(fa)(fa)《關于在人口凈流(liu)入的大中城市加快(kuai)發(fa)(fa)(fa)展住房租賃(lin)市場的通知》，更是(shi)將住房租賃(lin)扶持政策推向高潮(chao)。

　　“中央已要求選取(qu)部分人口凈流入的(de)大中城市開展(zhan)試點工作(zuo)。隨著租(zu)賃市場的(de)持(chi)續擴大，未來將有更(geng)多的(de)城市會出臺相關租(zu)賃政(zheng)策。”黃瑜說。

　　她分析認為，住(zhu)(zhu)建部已(yi)經(jing)提(ti)(ti)出“租(zu)賃市(shi)場承(cheng)租(zu)人(ren)可以(yi)有(you)更多(duo)的(de)城市(shi)功(gong)能和(he)(he)享受均等化權利”，明確保(bao)障當事人(ren)的(de)合法權益(yi)，未來(lai)承(cheng)租(zu)人(ren)能獲得更多(duo)與買房人(ren)同(tong)等的(de)待遇。同(tong)時(shi)，專(zhuan)業住(zhu)(zhu)房租(zu)賃機(ji)構將(jiang)獲得更多(duo)土地(di)、金(jin)融、財稅(shui)等優惠政策傾(qing)斜。而隨著鼓(gu)勵國企(qi)進入(ru)住(zhu)(zhu)宅租(zu)賃行業，發(fa)揮出引領和(he)(he)帶動作用(yong)，租(zu)賃企(qi)業將(jiang)加快向專(zhuan)業化、規模化發(fa)展，機(ji)構出租(zu)住(zhu)(zhu)房并提(ti)(ti)供(gong)服務(wu)的(de)長(chang)期租(zu)賃模式也將(jiang)逐(zhu)步(bu)形成，購(gou)租(zu)并舉的(de)住(zhu)(zhu)房市(shi)場格局(ju)將(jiang)得以(yi)成形。

　　讓房子回歸居住屬性

　　房地產也要供給側改革

　　就在7月下旬(xun)，中共中央政治局(ju)召開會議強調，要穩定(ding)房地(di)產市(shi)場，堅持政策(ce)連(lian)續(xu)性(xing)穩定(ding)性(xing)，加快(kuai)建立長效機制。

　　業界人士(shi)指出，長效(xiao)機制頂層設(she)計的加(jia)快(kuai)出臺，包括(kuo)住房(fang)制度改(gai)革(ge)、房(fang)地(di)產相關財稅改(gai)革(ge)、農村土(tu)地(di)改(gai)革(ge)、住房(fang)金融改(gai)革(ge)等在內的一系列(lie)制度建(jian)設(she)的逐步推進，這必將促成自1998年中國房(fang)改(gai)以來的又一次(ci)最深刻的變革(ge)。

　　“這將是(shi)一次‘深刻的變革(ge)’，這個描述(shu)是(shi)準確的，我相信明年房(fang)地產長(chang)效機制的具體(ti)政(zheng)(zheng)策都(dou)會出臺。”陳晟說，這些政(zheng)(zheng)策包括土(tu)地制度和(he)供(gong)地機制、房(fang)屋(wu)租賃市場、住房(fang)信息平(ping)臺、保(bao)障房(fang)供(gong)應和(he)財稅金融等(deng)5個方面。

　　“共有產權住(zhu)房(fang)只是(shi)措施之一(yi)，我覺得統一(yi)的(de)長效機(ji)制的(de)建(jian)立更加關鍵(jian)。國家必須(xu)通過長效機(ji)制的(de)建(jian)立，對沖(chong)現在(zai)這種住(zhu)房(fang)供不應(ying)求的(de)局(ju)面(mian)，才能保持房(fang)地產市場的(de)健康有序和長期穩(wen)定，從而告別‘一(yi)抓就死，一(yi)放就松’的(de)局(ju)面(mian)。”陳晟說(shuo)。

　　在他看來，還要(yao)把供(gong)給(gei)側改革與(yu)房地產長效機制結合在一(yi)起，即改革房地產領域的(de)供(gong)給(gei)方(fang)式，包括土(tu)地的(de)供(gong)給(gei)方(fang)式（提高自(zi)持土(tu)地占(zhan)比(bi)(bi)等）、租(zu)售并舉（比(bi)(bi)如共有產權住房等），都(dou)是(shi)供(gong)應方(fang)式的(de)一(yi)些變化。而(er)這種(zhong)供(gong)應的(de)變化，將直接影(ying)響未來中國樓(lou)市的(de)格局(ju)。

　　以北京為例(li)，目前北京主(zhu)要(yao)政策性住房為經適房（存(cun)量(liang)(liang)66.2萬套）、兩限房（存(cun)量(liang)(liang)12.9萬套）、自住型商(shang)品房（存(cun)量(liang)(liang)10萬套）。

　　“按照(zhao)計(ji)劃，2017年至2021年北京預(yu)計(ji)供應(ying)25萬套自住(zhu)(zhu)型商品(pin)房(fang)(fang)，這部(bu)分都(dou)將按照(zhao)共(gong)(gong)有(you)(you)產權(quan)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的辦(ban)法執行，到(dao)2021年預(yu)計(ji)北京住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)存量為900萬套，共(gong)(gong)有(you)(you)產權(quan)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)占比2.8%。這不僅影響到(dao)開發商，還會(hui)影響政府(fu)(fu)(fu)供地(di)(di)等多個(ge)方面。”楊現領告(gao)訴記(ji)者，共(gong)(gong)有(you)(you)產權(quan)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)解決了政府(fu)(fu)(fu)供地(di)(di)缺乏激勵的問題，有(you)(you)利于刺激政府(fu)(fu)(fu)擴大和落實供地(di)(di)計(ji)劃，形成有(you)(you)效供給，滿(man)足居住(zhu)(zhu)需求。

　　“讓房子回歸居住屬性(xing)，眼下租售并舉的(de)(de)方式和方法(fa)，跟以往措施都(dou)有(you)了(le)深(shen)(shen)(shen)層(ceng)次的(de)(de)變化。開發(fa)商、購房者都(dou)要引起高(gao)度重(zhong)視(shi)。可以這(zhe)樣說，政策的(de)(de)變革(ge)，已經在深(shen)(shen)(shen)層(ceng)次展開了(le)，影響是深(shen)(shen)(shen)刻的(de)(de)。”陳晟說。