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　　資料圖：海口國興大道附近的在建商品房項目。中新社記者 駱云飛 攝

　　《北京(jing)市共有(you)產權住(zhu)房(fang)(fang)管(guan)理暫(zan)行辦(ban)法》日(ri)前向社會公開征求意見。作(zuo)為(wei)對原自(zi)住(zhu)型商品(pin)房(fang)(fang)政(zheng)策的(de)進(jin)一步(bu)調(diao)整、優化、升(sheng)級、規(gui)范，共有(you)產權住(zhu)房(fang)(fang)將從(cong)(cong)建設品(pin)質、管(guan)理水(shui)平、供應規(gui)模上進(jin)一步(bu)提高。在業內(nei)專家看來，共有(you)產權住(zhu)房(fang)(fang)政(zheng)策是北京(jing)房(fang)(fang)地產市場調(diao)控(kong)從(cong)(cong)供給側(ce)發力(li)的(de)重要(yao)舉措。

　　實際(ji)上，自(zi)3月17日北京開(kai)啟新(xin)(xin)一輪房地產調控以來，市場逐漸回歸理(li)性，市場秩(zhi)序(xu)不(bu)(bu)斷規(gui)范(fan)。北京市提出5年(nian)內提供150萬套(tao)住(zhu)房，用4個“三七開(kai)”的(de)措施，兼顧剛需購房人群(qun)和“新(xin)(xin)北京人”住(zhu)房需求(qiu)(qiu)。業內專(zhuan)家表(biao)示(shi)，北京用供給側(ce)結構性改革思路(lu)進行(xing)樓市調控，在(zai)需求(qiu)(qiu)側(ce)抑制投機，在(zai)供給側(ce)保(bao)障剛需，“雙管齊(qi)下”推動市場平穩運行(xing)，體現出“房子(zi)是用來住(zhu)的(de)，不(bu)(bu)是用來炒(chao)的(de)”調控理(li)念。

　　“共有產權房”

　　瞄準夾心層剛需

　　北(bei)京(jing)(jing)市(shi)(shi)住(zhu)建(jian)委(wei)(wei)(wei)近日會同北(bei)京(jing)(jing)市(shi)(shi)發展改(gai)革委(wei)(wei)(wei)、北(bei)京(jing)(jing)市(shi)(shi)財政局、北(bei)京(jing)(jing)市(shi)(shi)規(gui)劃(hua)國土委(wei)(wei)(wei)聯合起草的《北(bei)京(jing)(jing)市(shi)(shi)共(gong)有產權住(zhu)房(fang)管(guan)理暫(zan)行辦法》，對共(gong)有產權住(zhu)房(fang)的審核、分配、管(guan)理等方面進(jin)行了(le)明確(que)規(gui)定。

　　共(gong)有(you)產(chan)權住房(fang)(fang)(fang)政(zheng)策通(tong)過實行政(zheng)府與購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人按(an)份共(gong)有(you)產(chan)權方式，政(zheng)府將其持有(you)的部(bu)分產(chan)權的“使用(yong)權”讓渡(du)給首次購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人，進(jin)一(yi)步降低了(le)房(fang)(fang)(fang)屋出售價格，充分減(jian)輕購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)負(fu)擔，最大(da)限度支持夾心層(ceng)首次購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)，滿(man)足無(wu)房(fang)(fang)(fang)家庭住房(fang)(fang)(fang)剛需。

　　該(gai)辦法明確，共(gong)有(you)產權(quan)住(zhu)房(fang)的供應(ying)對(dui)象為(wei)符合(he)北京市住(zhu)房(fang)限購條件且家庭(ting)成員名下均無住(zhu)房(fang)家庭(ting)。其中(zhong)，單身家庭(ting)申請購買(mai)的，申請人應(ying)當年滿30周歲。一(yi)個家庭(ting)只能購買(mai)一(yi)套(tao)共(gong)有(you)產權(quan)住(zhu)房(fang)。已簽訂住(zhu)房(fang)購買(mai)合(he)同、征收(拆遷)安(an)置房(fang)補償協議、有(you)住(zhu)房(fang)轉(zhuan)出記錄等(deng)情況的申請家庭(ting)不(bu)得購買(mai)共(gong)有(you)產權(quan)住(zhu)房(fang)。

　　為促進職住(zhu)平衡、精準分配，房(fang)源(yuan)優先配售給項(xiang)目(mu)所(suo)在(zai)區(qu)(qu)戶籍和(he)在(zai)項(xiang)目(mu)所(suo)在(zai)區(qu)(qu)工(gong)作(zuo)的(de)北京(jing)市(shi)(shi)其(qi)他區(qu)(qu)戶籍無房(fang)家庭(ting)，以(yi)及符(fu)合(he)北京(jing)市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)限購(gou)條件的(de)、在(zai)項(xiang)目(mu)所(suo)在(zai)區(qu)(qu)穩定工(gong)作(zuo)的(de)非本市(shi)(shi)戶籍無房(fang)家庭(ting)。

　　2013年以來， 北京市已(yi)在(zai)自住(zhu)型商品(pin)(pin)房工(gong)作中探(tan)索出一(yi)(yi)些行(xing)(xing)之有效(xiao)的(de)經驗做法，如供應對(dui)象限(xian)定為無房家(jia)庭、實(shi)行(xing)(xing)按區域分配、引入專家(jia)審(shen)查(cha)提(ti)升(sheng)規劃設計標準等，受到了群(qun)眾和社會的(de)一(yi)(yi)致認可。共有產(chan)權住(zhu)房是對(dui)原(yuan)自住(zhu)型商品(pin)(pin)房政策(ce)的(de)進(jin)一(yi)(yi)步調(diao)整、優化、升(sheng)級、規范，今(jin)后不論從建設品(pin)(pin)質、管理水平、供應規模(mo)上均會進(jin)一(yi)(yi)步提(ti)高。

　　北京市(shi)住建委相關(guan)負責人表示，共有(you)產(chan)權住房(fang)(fang)(fang)政(zheng)(zheng)策有(you)利于抑(yi)制(zhi)住房(fang)(fang)(fang)投(tou)資投(tou)機(ji)性需求，讓住房(fang)(fang)(fang)制(zhi)度更(geng)加(jia)公平合理，促進房(fang)(fang)(fang)地產(chan)業平穩健康發展，加(jia)快形成(cheng)符(fu)合首都(dou)特點的房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場基礎性制(zhi)度和長(chang)效機(ji)制(zhi)，幫助(zhu)更(geng)多的人實現住有(you)所居(ju)。專家表示，共有(you)產(chan)權住房(fang)(fang)(fang)政(zheng)(zheng)策推出，通過合理定價，分配更(geng)加(jia)公平合理，堅決(jue)抑(yi)制(zhi)投(tou)資投(tou)機(ji)性購房(fang)(fang)(fang)需求，將(jiang)對(dui)北京市(shi)房(fang)(fang)(fang)價平穩運行起到有(you)效推動作用(yong)。

　　4個“三七開”

　　抑制“炒”保障“住”

　　共有產(chan)(chan)權住房(fang)(fang)政策作為(wei)北(bei)京(jing)市(shi)(shi)在供(gong)給端進行房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場調控重(zhong)要舉措之一，正有序開展。著眼于探索長效(xiao)調控機(ji)制，北(bei)京(jing)市(shi)(shi)正用4個(ge)“三(san)七開”進行房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場的供(gong)給側結構(gou)性改革。

　　近日，朝(chao)陽(yang)區(qu)錦都家(jia)(jia)園自(zi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)項目(mu)啟動網上申購(gou)(gou)，與(yu)以(yi)往不同的(de)是，這(zhe)個項目(mu)70%的(de)房(fang)(fang)(fang)源面向朝(chao)陽(yang)區(qu)戶籍和(he)在(zai)朝(chao)陽(yang)區(qu)工作(zuo)(zuo)的(de)北京(jing)市戶籍家(jia)(jia)庭，30%的(de)房(fang)(fang)(fang)源面向在(zai)朝(chao)陽(yang)區(qu)工作(zuo)(zuo)且符合(he)北京(jing)市限購(gou)(gou)政策的(de)非京(jing)籍無房(fang)(fang)(fang)家(jia)(jia)庭。

　　北(bei)京(jing)(jing)市住建委副(fu)主任(ren)鄒勁松表(biao)示(shi)，對長期穩定就業的(de)新北(bei)京(jing)(jing)人實行自住房(fang)和(he)公租(zu)房(fang)的(de)專項配(pei)租(zu)配(pei)售，把他們(men)納入住房(fang)保障范圍體現了(le)北(bei)京(jing)(jing)應(ying)有的(de)包容度和(he)溫度。“新北(bei)京(jing)(jing)人”和(he)老(lao)北(bei)京(jing)(jing)人將共享改革開放和(he)首都發展(zhan)的(de)成果。

　　新北京人(ren)和北京戶籍家庭的(de)自住(zhu)房(fang)、公租房(fang)等保障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)分配“三(san)七開(kai)”的(de)方(fang)案(an)，是北京樓市(shi)在(zai)供給側調控(kong)提出的(de)4個“三(san)七開(kai)”之(zhi)一。其(qi)他3個“三(san)七開(kai)”包括：在(zai)北京市(shi)未來5年供應的(de)150萬套(tao)住(zhu)房(fang)中(zhong)(zhong)，產(chan)權類(lei)占(zhan)70%，租賃(lin)類(lei)占(zhan)30%；在(zai)產(chan)權類(lei)的(de)住(zhu)房(fang)中(zhong)(zhong)，面向(xiang)市(shi)場銷售的(de)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)占(zhan)70%，定向(xiang)安置等保障(zhang)性(xing)質的(de)住(zhu)房(fang)占(zhan)30%；在(zai)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)小套(tao)型(xing)和中(zhong)(zhong)低價(jia)位的(de)住(zhu)房(fang)占(zhan)70%，改善型(xing)的(de)住(zhu)房(fang)占(zhan)30%。

　　“北京(jing)市這次(ci)(ci)提出未來5年供應(ying)(ying)150萬套(tao)住(zhu)宅，既是(shi)提前(qian)公布供應(ying)(ying)數量穩定預期，更(geng)是(shi)要通過(guo)結構(gou)性調整優化(hua)市場供給。”北京(jing)市住(zhu)建委主任徐(xu)賤云(yun)介紹(shao)，例如，以當前(qian)為節點，此前(qian)供應(ying)(ying)的150萬套(tao)住(zhu)宅中，租賃住(zhu)房(fang)占比不到10%，對于暫時無力購房(fang)的人(ren)群保障力度就沒那么大。這4個(ge)“三七開”就是(shi)提供不同類型的住(zhu)房(fang)滿足(zu)不同層(ceng)次(ci)(ci)人(ren)們的需求。

　　“僅(jin)僅(jin)從需(xu)求側進行(xing)抑(yi)制(zhi)的(de)調控手段難以持續，不僅(jin)供(gong)需(xu)矛盾(dun)沒有解決，反而會(hui)積累(lei)更多風險。需(xu)求方(fang)也會(hui)研究對(dui)策削減政策效應。”首都經貿大學教授(shou)、北(bei)(bei)京市房地產法(fa)學會(hui)副會(hui)長趙秀(xiu)池說，在需(xu)求側抑(yi)投機，在供(gong)給側保剛需(xu)——北(bei)(bei)京“雙管齊下(xia)”的(de)樓市調控做法(fa)會(hui)打消百姓(xing)對(dui)于“越(yue)調越(yue)漲”的(de)疑慮。

　　在(zai)業內專家看來，北京提出的(de)(de)住(zhu)房供給(gei)4個(ge)“三七開(kai)”是(shi)樓(lou)市(shi)調控供給(gei)側(ce)結構性改革的(de)(de)充分體現。北京市(shi)從供給(gei)側(ce)結構性改革的(de)(de)思路進行(xing)樓(lou)市(shi)調控，強化了住(zhu)房的(de)(de)居住(zhu)屬(shu)性，不僅抑制“炒”，還是(shi)在(zai)保障“住(zhu)”。

　　儲備更多樓市調控工具

　　在位于北京朝陽北苑(yuan)地區的一家知名(ming)中介門店(dian)，經(jing)紀人小馬最近經(jing)常給(gei)客戶推薦(jian)下(xia)調(diao)報價(jia)的房源(yuan)。“一套103平方米的兩居室報價(jia)剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)下(xia)降到510萬(wan)。”小馬說(shuo)，這套房源(yuan)在“317”調(diao)控前能(neng)賣(mai)到600多(duo)萬(wan)。

　　在不少(shao)“商(shang)改住”項目(mu)(mu)小區周邊(bian)，不少(shao)知名房產中(zhong)介(jie)門店(dian)早(zao)已關(guan)閉(bi)。“由于(yu)北京(jing)市叫停(ting)‘商(shang)改住’新項目(mu)(mu)對個人(ren)出售，個人(ren)購買該類項目(mu)(mu)的(de)二手房需無房并繳(jiao)納5年社保，‘商(shang)改住’房源已經(jing)(jing)無生意可(ke)做。”鏈家(jia)地產表示，目(mu)(mu)前已經(jing)(jing)關(guan)閉(bi)“商(shang)改住”小區附近(jin)的(de)中(zhong)介(jie)門店(dian)40多(duo)家(jia)。

　　在位于北京市西城區宣武門附近(jin)的多(duo)家中介門店，當詢(xun)問是否(fou)有“學區房”時，中介人員已經不復往日熱情，得到的回答是“北京市實施‘多(duo)校劃(hua)片’的范圍(wei)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)大，以前的學區房以后未必是。”

　　上述三個場(chang)景是記者(zhe)近日(ri)走訪北(bei)(bei)(bei)京(jing)多個區域(yu)的(de)(de)二手房(fang)市場(chang)了解的(de)(de)情況(kuang)。日(ri)前公布的(de)(de)《北(bei)(bei)(bei)京(jing)市住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)和城(cheng)鄉建(jian)設發展白皮書(shu)(2017)》顯示， 二手住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)與(yu)新(xin)建(jian)商品住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)銷售(shou)套數之(zhi)比由2015年的(de)(de)2.2：1提(ti)高至2016年的(de)(de)4.6：1。北(bei)(bei)(bei)京(jing)樓市已(yi)經(jing)進(jin)入“存量時(shi)代”，因(yin)此，二手房(fang)市場(chang)最能反映市場(chang)整體(ti)情況(kuang)。

　　如今，買賣雙方已日(ri)趨(qu)理性(xing)，市(shi)場(chang)秩(zhi)序正不斷規范(fan)。據(ju)偉業(ye)我愛(ai)我家(jia)市(shi)場(chang)研究院數據(ju)統計，2017年(nian)7月，北京(jing)全市(shi)二手住(zhu)(zhu)宅(zhai)共網(wang)簽7158套，同比(bi)2016年(nian)7月下(xia)滑68%，環比(bi)今年(nian)6月同期下(xia)滑19.7%，自(zi)“317”新政(zheng)出臺后，北京(jing)二手房網(wang)簽量已經連續第4個月回(hui)落。7月北京(jing)二手住(zhu)(zhu)宅(zhai)成(cheng)交均價(jia)環比(bi)6月再(zai)度(du)下(xia)降(jiang)1%，自(zi)5月以來連續第3個月回(hui)落。

　　“北(bei)京(jing)(jing)樓(lou)(lou)市(shi)的積極(ji)變化源于一系(xi)列樓(lou)(lou)市(shi)調控的‘打補丁’政策。”北(bei)京(jing)(jing)市(shi)住(zhu)(zhu)建委(wei)主任(ren)徐賤云說，在樓(lou)(lou)市(shi)瘋狂上漲的階段，及時在需求側(ce)“踩剎車”是(shi)尤為(wei)必要的。這既(ji)是(shi)為(wei)了(le)穩定市(shi)場，更是(shi)為(wei)了(le)穩定民心。從差別化信貸，到離(li)婚申請貸款算二套，再到規范“商(shang)改住(zhu)(zhu)”項目，北(bei)京(jing)(jing)已(yi)連續(xu)出臺18項政策調控樓(lou)(lou)市(shi)，抑制投(tou)資投(tou)機行為(wei)。

　　“政策出臺后，更重要的是(shi)堅持(chi)到底，嚴厲(li)執行。北(bei)京市(shi)(shi)除了‘打補丁’，還發揚‘釘釘子’的精神。”徐(xu)賤云表示(shi)，北(bei)京樓市(shi)(shi)調控(kong)的原則就是(shi)保持(chi)市(shi)(shi)場(chang)長(chang)期穩定(ding)，如(ru)果市(shi)(shi)場(chang)再有波動，還會(hui)(hui)有更多儲備政策對外發布。“穩定(ding)房價的決(jue)心不會(hui)(hui)變(bian)。”

　　“補磚頭”變“補人頭”

　　構成“購租并舉”體系

　　“去(qu)年(nian)女兒成為(wei)了(le)首師大(da)附中大(da)興北(bei)校(xiao)區小學(xue)部一(yi)年(nian)級新生，上(shang)學(xue)期又戴上(shang)了(le)紅領巾(jin)。”采訪中，承租了(le)高(gao)米店家(jia)園公租房(fang)項(xiang)目魯女士難言喜悅之情，“孩子(zi)上(shang)學(xue)是(shi)件(jian)大(da)事，公租房(fang)住戶也(ye)能享受就(jiu)近入學(xue)政策，給我(wo)們(men)解決了(le)一(yi)個大(da)難題。否則(ze)孩子(zi)就(jiu)要回(hui)到戶籍所在地青(qing)云店鎮去(qu)讀小學(xue)了(le)，實在距離太遠了(le)。”

　　在未來5年的(de)(de)(de)供應計劃中(zhong)，租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房占比較高，為了(le)(le)保證租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房的(de)(de)(de)承租(zu)(zu)(zu)人能夠享(xiang)受均等的(de)(de)(de)公(gong)共服務，北京市正研究(jiu)擴大(da)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房賦權，讓承租(zu)(zu)(zu)人享(xiang)受均等的(de)(de)(de)公(gong)共服務。居住(zhu)(zhu)在高米店家(jia)園公(gong)租(zu)(zu)(zu)房小(xiao)區的(de)(de)(de)魯(lu)女(nv)士就率先(xian)享(xiang)受到了(le)(le)子女(nv)就近入學(xue)的(de)(de)(de)政策利好。

　　2016年(nian)市保障(zhang)房中心持有(you)的16個公租(zu)房項目中，有(you)199名(ming)承租(zu)家庭適齡(ling)子女實現了就近(jin)入(ru)學。記者了解到，北京(jing)市有(you)關部門正聯合研(yan)究(jiu)制(zhi)定住房租(zu)賃(lin)管(guan)理(li)辦法，住房租(zu)賃(lin)市場(chang)的不斷規范，對穩定市場(chang)預期，穩住房價(jia)意義重大。

　　未(wei)來5年，北京市(shi)提供的(de)(de)租賃(lin)住房(fang)比(bi)例較高(gao)。北京市(shi)土地(di)(di)(di)市(shi)場當前實(shi)行的(de)(de)“限房(fang)價(jia)、競地(di)(di)(di)價(jia)”，最(zui)終進(jin)入(ru)競自持面(mian)積的(de)(de)做法(fa)將會提供一部分租賃(lin)住房(fang)。鄒勁松介紹，北京市(shi)將在(zai)集體建設(she)用地(di)(di)(di)上建設(she)租賃(lin)房(fang)，并吸引社(she)會資本(ben)進(jin)入(ru)，解決土地(di)(di)(di)成本(ben)過(guo)高(gao)的(de)(de)問題。

　　實際上，從2011年起，北京(jing)市在海淀唐家(jia)嶺、朝陽平房村等5個地方(fang)陸續開展集體土地建設(she)(she)租(zu)(zu)賃房試(shi)點項(xiang)目，面向周邊(bian)產業園(yuan)區(qu)職工出租(zu)(zu)，或者由區(qu)縣政府整(zheng)體躉租(zu)(zu)作(zuo)為公(gong)租(zu)(zu)房，面向城鎮中低(di)收入家(jia)庭出租(zu)(zu)。由于解決了土地問題，也就(jiu)直(zhi)接(jie)降低(di)了建設(she)(she)成本，這些試(shi)點項(xiang)目平均(jun)成本為每(mei)平方(fang)米(mi)5300元，租(zu)(zu)金(jin)每(mei)月(yue)每(mei)平方(fang)米(mi)30元，低(di)于周邊(bian)市場租(zu)(zu)金(jin)30%左右。

　　“由(you)集體經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)持有(you)房(fang)(fang)(fang)屋，住房(fang)(fang)(fang)保障部門可以(yi)躉租(zu)(zu)過來，并按照公(gong)租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)一(yi)整套(tao)規則(ze)實現(xian)規范的(de)(de)出租(zu)(zu)運(yun)營管理。”鄒勁松說，北京(jing)試點中，由(you)市或(huo)區縣政府整體躉租(zu)(zu)，支付5至10年的(de)(de)租(zu)(zu)金(jin)作(zuo)為(wei)建(jian)設資金(jin)，房(fang)(fang)(fang)屋用作(zuo)公(gong)租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)，面向(xiang)城鎮住房(fang)(fang)(fang)保障對(dui)象，變(bian)“補磚(zhuan)頭”為(wei)“補人頭”。

　　保障(zhang)4個(ge)“三(san)七開”落(luo)地(di)首(shou)先要保障(zhang)土地(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)。記者了(le)(le)解到，除了(le)(le)在集體建(jian)設用地(di)上建(jian)設租賃住(zhu)房，北京市(shi)今年(nian)(nian)將確保供(gong)(gong)應(ying)(ying)1000公頃的(de)國有建(jian)設用地(di)用于(yu)建(jian)設住(zhu)宅。北京市(shi)規劃國土委(wei)總工程師丁曉表示，北京不僅首(shou)次對(dui)外(wai)公布周(zhou)期(qi)為5年(nian)(nian)的(de)供(gong)(gong)應(ying)(ying)計(ji)(ji)劃，還將供(gong)(gong)地(di)計(ji)(ji)劃由指(zhi)導性改為指(zhi)令性，今年(nian)(nian)的(de)計(ji)(ji)劃是必須完成的(de)。

　　此外，北京市(shi)(shi)梳理出了拿地(di)未開(kai)工項(xiang)(xiang)目(mu)161項(xiang)(xiang)1312萬(wan)平方(fang)米(mi)，開(kai)工未入市(shi)(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)228項(xiang)(xiang)965萬(wan)平方(fang)米(mi)。在市(shi)(shi)區兩級有關部門(men)的協調推動下，截至5月底，拿地(di)未開(kai)工項(xiang)(xiang)目(mu)實現新(xin)開(kai)工295萬(wan)平方(fang)米(mi)，開(kai)工未入市(shi)(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)實現項(xiang)(xiang)目(mu)入市(shi)(shi)216萬(wan)平方(fang)米(mi)。北京市(shi)(shi)住(zhu)建(jian)部門(men)正(zheng)采(cai)取多項(xiang)(xiang)措(cuo)施推動這些項(xiang)(xiang)目(mu)盡(jin)早入市(shi)(shi)。

　　“北京市為控制地價，采取(qu)的限房(fang)價、競地價土地出讓方式將會(hui)影響土地財政的收(shou)入；一系列嚴格的房(fang)地產(chan)調控措施(shi)也將影響房(fang)屋交易，導致稅收(shou)大幅下降。”趙秀池說(shuo)，從目(mu)前來看，北京并(bing)沒有(you)因為各(ge)方面收(shou)入的降低而放松房(fang)地產(chan)市場的調控，保持(chi)了應有(you)的定(ding)力。