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2017年(nian)8月3日這個時間節點之(zhi)后，自住(zhu)(zhu)房(fang)將(jiang)被新的共有產權住(zhu)(zhu)房(fang)替代。從歷(li)史角(jiao)度看，除了(le)(le)目前推出的共有產權住(zhu)(zhu)房(fang)，北京(jing)在保障(zhang)房(fang)制(zhi)度探索中經(jing)歷(li)了(le)(le)經(jing)濟適用房(fang)、限價房(fang)、安置房(fang)以及(ji)自住(zhu)(zhu)型商品(pin)房(fang)等歷(li)史階段。

　　作為聚(ju)集(ji)了大(da)量外地人口的(de)國際化大(da)都市，自(zi)1998年房(fang)(fang)改以來，北(bei)京在產權型保(bao)障(zhang)性(xing)制度(du)方面(mian)就進行過(guo)不(bu)少探索。不(bu)過(guo)，在過(guo)往的(de)歷史中，“住(zhu)保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)開寶(bao)馬”等尋租(zu)問題被長期詬病(bing)，分配不(bu)公成為保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)難(nan)以平衡(heng)的(de)難(nan)題。

　　8月3日(ri)晚間，北(bei)京市(shi)住(zhu)(zhu)建委(wei)、發改委(wei)、財政局、國土(tu)規(gui)劃委(wei)等(deng)多部門聯合起草《北(bei)京市(shi)共(gong)有產權住(zhu)(zhu)房(fang)管理暫行辦法》（以(yi)下簡(jian)稱《辦法》），向社會(hui)公開征求(qiu)意見。根據《辦法》規(gui)定，2017年8月3日(ri)這個(ge)時間節點之后(hou)，自(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)將被新的(de)共(gong)有產權住(zhu)(zhu)房(fang)替(ti)代。共(gong)有產權住(zhu)(zhu)房(fang)是指(zhi)政府(fu)(fu)提供政策支持，由建設(she)單位開發建設(she)，銷售價格低于同地段、同品(pin)質(zhi)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)價格水平，并限(xian)定使用和處(chu)分權利，實行政府(fu)(fu)與購房(fang)人按(an)份共(gong)有產權的(de)政策性商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)。

　　從歷(li)(li)史(shi)角度看(kan)(kan)，除了目前(qian)推(tui)出的(de)(de)(de)共有產(chan)權住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，北京在保(bao)(bao)障(zhang)房(fang)(fang)(fang)制度探索中(zhong)經(jing)歷(li)(li)了經(jing)濟適用房(fang)(fang)(fang)、限價房(fang)(fang)(fang)、安(an)置房(fang)(fang)(fang)以及自住(zhu)型(xing)商品房(fang)(fang)(fang)等歷(li)(li)史(shi)階段。而從本(ben)次推(tui)出的(de)(de)(de)共有產(chan)權住(zhu)房(fang)(fang)(fang)細則來看(kan)(kan)，北京市非常注重保(bao)(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)過往遺(yi)留問題。比如，備受詬(gou)病的(de)(de)(de)經(jing)濟適用房(fang)(fang)(fang)、兩限房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)尋(xun)租空間(jian)問題；另外，此次還(huan)將保(bao)(bao)障(zhang)范圍(wei)擴大到非京籍(ji)人群。

　　鏈(lian)家研究院(yuan)院(yuan)長(chang)楊現領(ling)在(zai)接(jie)受21世(shi)紀經濟報道記者采訪時表示，政(zheng)策變遷的(de)特點(dian)在(zai)于(yu)逐(zhu)步(bu)落實房(fang)子(zi)是用來住(zhu)的(de)，回(hui)歸房(fang)屋的(de)居住(zhu)屬(shu)性、打擊投資投機屬(shu)性；這些變遷的(de)進步(bu)性體現在(zai)兼(jian)顧效率和公平、完善“低端有(you)保障、中(zhong)端有(you)支撐、高端有(you)市場(chang)”的(de)住(zhu)房(fang)供(gong)應體系；共有(you)產權汲取了政(zheng)府(fu)對于(yu)政(zheng)策性住(zhu)房(fang)的(de)土地(di)供(gong)應缺乏激勵機制(zhi)的(de)問題，有(you)利于(yu)刺激政(zheng)府(fu)擴大和落實供(gong)地(di)計(ji)劃，形(xing)成(cheng)有(you)效供(gong)給緩解供(gong)需矛盾(dun)。

　　保障房變遷史

　　1998年房(fang)(fang)改(gai)以(yi)來，北(bei)京在產權型保(bao)障房(fang)(fang)制度(du)上的(de)探索非常積極，供應品(pin)(pin)種也(ye)是最多的(de)。其中，最為(wei)顯著的(de)保(bao)障性住(zhu)房(fang)(fang)品(pin)(pin)類包括限價房(fang)(fang)、經適房(fang)(fang)和(he)自(zi)住(zhu)性商品(pin)(pin)房(fang)(fang)（簡稱(cheng)自(zi)住(zhu)房(fang)(fang)）等。

　　經(jing)濟適用住房(fang)(fang)是指根據國家經(jing)濟適用住房(fang)(fang)建設(she)計(ji)劃(hua)安(an)排(pai)建設(she)的(de)(de)住宅。由國家統一(yi)下達計(ji)劃(hua)，用地(di)一(yi)般實行行政劃(hua)撥的(de)(de)方式，免收土地(di)出讓金，對各種(zhong)經(jing)批(pi)準的(de)(de)收費(fei)實行減(jian)半征收，出售(shou)價(jia)格實行政府指導價(jia)，按保本微利的(de)(de)原則(ze)確定。

　　限(xian)(xian)價(jia)(jia)房(fang)(fang)，又稱限(xian)(xian)房(fang)(fang)價(jia)(jia)、限(xian)(xian)地(di)價(jia)(jia)的(de)(de)“兩限(xian)(xian)”商(shang)品(pin)房(fang)(fang)。是(shi)一種(zhong)限(xian)(xian)價(jia)(jia)格限(xian)(xian)套型（面(mian)積）的(de)(de)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)，主要(yao)解(jie)決中低(di)收入家庭的(de)(de)住房(fang)(fang)困難，是(shi)為了(le)限(xian)(xian)制(zhi)高房(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)一種(zhong)臨時性舉措，并不是(shi)經濟適用房(fang)(fang)。限(xian)(xian)價(jia)(jia)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)按照“以房(fang)(fang)價(jia)(jia)定(ding)地(di)價(jia)(jia)”的(de)(de)思路，采用政府(fu)組織監管、市場化運(yun)作的(de)(de)模式。與(yu)一般商(shang)品(pin)房(fang)(fang)不同的(de)(de)是(shi)，限(xian)(xian)價(jia)(jia)房(fang)(fang)在土(tu)地(di)掛牌出(chu)讓時就已被限(xian)(xian)定(ding)房(fang)(fang)屋價(jia)(jia)格、建設標(biao)準和銷售(shou)對(dui)(dui)(dui)象，政府(fu)對(dui)(dui)(dui)開(kai)發商(shang)的(de)(de)開(kai)發成本和合理利潤進行(xing)測算后，設定(ding)土(tu)地(di)出(chu)讓的(de)(de)價(jia)(jia)格范圍，從源頭(tou)上(shang)對(dui)(dui)(dui)房(fang)(fang)價(jia)(jia)進行(xing)調控。

　　自住(zhu)(zhu)型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)，是指房(fang)(fang)地產開發(fa)企業通過“限(xian)房(fang)(fang)價(jia)、競(jing)地價(jia)”等出讓(rang)方式(shi)取得土(tu)地使用權(quan)，按照限(xian)定(ding)銷售對象、限(xian)定(ding)銷售價(jia)格的原則(ze)，滿足居民自住(zhu)(zhu)性、改善性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求的商品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)。其套型(xing)建(jian)筑面積，以90平方米以下為(wei)主，銷售均價(jia)原則(ze)上按照比同(tong)地段、同(tong)品(pin)質的商品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)價(jia)格低30%左右的水平確定(ding)。

　　值得注意的是，經濟(ji)適用房和兩限(xian)房在歷史迭代過程中，其(qi)(qi)尋租(zu)行為備受詬病。比(bi)如，經濟(ji)適用房政(zheng)策中，政(zheng)府明確規定不(bu)得出(chu)租(zu)和外借，但在實際運行中，不(bu)少業主(zhu)將其(qi)(qi)用于出(chu)租(zu)等(deng)行為。保障房分(fen)配政(zheng)策在設計方面存在天然漏洞，導致一些(xie)家庭(ting)(ting)并非中低收入(ru)者也進入(ru)輪候。比(bi)如大量收入(ru)構(gou)成十分(fen)復(fu)雜但無法體(ti)現工資單的家庭(ting)(ting)進入(ru)經濟(ji)適用房、兩限(xian)房輪候家庭(ting)(ting)中。“住保障房，開(kai)寶馬車”的類似現象一直備受輿論(lun)關注。

　　麥田房(fang)(fang)產副總經理孫(sun)慶磊表(biao)示，從(cong)北京(jing)保障(zhang)性住房(fang)(fang)變(bian)遷歷史(shi)看，政(zheng)策(ce)迭代(dai)更(geng)新逐漸加(jia)快。從(cong)經適房(fang)(fang)、兩限房(fang)(fang)、自住商品房(fang)(fang)，再到共有產權，政(zheng)策(ce)迭代(dai)基(ji)本是13年-6年-4年，符(fu)合中國經濟增長速度，更(geng)貼(tie)合當前保障(zhang)群(qun)體(ti)現狀；另(ling)外，價格設定從(cong)一刀(dao)切(qie)變(bian)成相(xiang)對(dui)靈活(huo)定價：這樣既有市(shi)場調節的成分，又(you)有對(dui)保障(zhang)群(qun)體(ti)的保護門檻，對(dui)保障(zhang)群(qun)體(ti)之間的差別(bie)也(ye)能起到漏斗(dou)排篩；購(gou)房(fang)(fang)人群(qun)門檻抓大放小：這樣既可堵漏，又(you)能對(dui)難于核實的部分做必要舍(she)棄(qi)。

　　易居(ju)研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究總監嚴躍進(jin)(jin)也認(ren)為，對于(yu)類(lei)似(si)保障(zhang)房(fang)的發展歷(li)史(shi)來看(kan)，實際(ji)上不(bu)斷在優化結構(gou)。過去的住(zhu)房(fang)更多的體現(xian)為對于(yu)價格的直接管(guan)控上，類(lei)似(si)經適(shi)房(fang)和(he)兩限房(fang)等，都(dou)是對房(fang)價的直接管(guan)控。而現(xian)在的改革則從更創新的角度進(jin)(jin)行價格管(guan)控，即(ji)不(bu)斷降(jiang)低土地成本(ben)或者說(shuo)不(bu)斷通(tong)過優化產(chan)權(quan)結構(gou)和(he)商業模(mo)式，進(jin)(jin)而營造成本(ben)更低的住(zhu)房(fang)模(mo)式。另外，經過經濟適(shi)用房(fang)和(he)兩限房(fang)的變遷，共有產(chan)權(quan)住(zhu)房(fang)更注重降(jiang)低其尋(xun)租(zu)空間。

　　共有產權的進步性

　　鑒于保障性住(zhu)房(fang)過(guo)往(wang)歷史中出現的問題尤其是尋租問題，此次共(gong)有產權住(zhu)房(fang)《意見稿》涉(she)及(ji)相關規定非常之細。

　　比如：各區(qu)的(de)房源，都要有30%劃(hua)給新北(bei)京(jing)人(ren)。在重點(dian)功能區(qu)、產業(ye)園區(qu)范圍內還將有人(ren)才共有產權房項目。分配體系(xi)放開增加非京(jing)籍：這是一個重要表(biao)態和轉折，表(biao)現了北(bei)京(jing)首都從住房保(bao)障(zhang)體系(xi)上的(de)接納和包(bao)容(rong)；單身(shen)人(ren)士申(shen)購需年(nian)(nian)滿30歲(sui)；有過住房轉出記錄的(de)家庭，不(bu)能再申(shen)購共有產權房。如果離(li)婚了，需要3年(nian)(nian)之后再申(shen)購。有違建不(bu)更(geng)正的(de)，也不(bu)能申(shen)請共有產權房；弄虛作假，10年(nian)(nian)禁止(zhi)申(shen)請保(bao)障(zhang)房和政策房。

　　孫慶(qing)磊表示(shi)，從(cong)《意(yi)見稿(gao)》上看，此(ci)次分配體系放(fang)開增加(jia)(jia)非(fei)京籍(ji)：這是一個重要(yao)表態和轉(zhuan)折，表現(xian)了北京首都(dou)從(cong)住(zhu)房保(bao)障體系上的(de)接納(na)和包容；另外，轉(zhuan)讓門(men)檻(jian)與準入門(men)檻(jian)對稱(cheng)性更高：此(ci)前轉(zhuan)讓要(yao)么原價回購(gou)，要(yao)么存在高額差價補償，今(jin)年(nian)隨著經濟發展(zhan)加(jia)(jia)快(kuai)，不乏很多原本中(zhong)低收(shou)入家庭(ting)的(de)階(jie)層上升(sheng)加(jia)(jia)快(kuai)，共(gong)有產權的(de)5年(nian)后可向其他(ta)符合購(gou)買人(ren)群出(chu)售，其實是轉(zhuan)讓門(men)檻(jian)與準入門(men)檻(jian)對稱(cheng)性更高，也會(hui)加(jia)(jia)速保(bao)障房的(de)應用效率(lv)。

　　孫慶磊表(biao)示(shi)，共(gong)有(you)產權(quan)準(zhun)入人群(qun)的(de)變(bian)化主要體現在三(san)個方面（家庭）收(shou)(shou)入：延續了自住型商品房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)準(zhun)入條件，不做(zuo)考核(he)；對購房(fang)(fang)(fang)(fang)群(qun)體住房(fang)(fang)(fang)(fang)方面審核(he)情(qing)況變(bian)化體現在：之前經適房(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)兩限房(fang)(fang)(fang)(fang)有(you)很多(duo)相對細(xi)致嚴密的(de)條件的(de)設置，自住型商品住房(fang)(fang)(fang)(fang)是京籍(ji)再申請時名下允許有(you)一套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)，而(er)此次共(gong)有(you)產權(quan)要求(qiu)(qiu)非常明確(que)，必須(xu)名下無房(fang)(fang)(fang)(fang)且沒有(you)曾經出售記(ji)錄，也就是說本次申請的(de)共(gong)有(you)產權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)必須(xu)是首套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)；其他資產情(qing)況：不做(zuo)考核(he)。一言以蔽之，只看住房(fang)(fang)(fang)(fang)情(qing)況，對收(shou)(shou)入和(he)資產配置不做(zuo)要求(qiu)(qiu)。

　　安居客房產研(yan)究院首席分(fen)析師張波認為，從共有產權(quan)保(bao)障屬性來看，最(zui)值得關注的是“夾心層”，這部分(fen)人可能超出了保(bao)障房標準，但(dan)購買商品房的能力又不足(zu)，隨著(zhu)社會發(fa)展經(jing)濟進步(bu)，這部分(fen)人群比(bi)例(li)明顯增加，因此，北京的保(bao)障房涵蓋(gai)人群必須有相應調整。

　　除(chu)了(le)提出針對(dui)新北京(jing)(jing)人，張(zhang)波認為此次共(gong)有(you)產(chan)權保(bao)障(zhang)(zhang)屬性值(zhi)得肯定的(de)(de)是(shi)，數(shu)(shu)據化保(bao)障(zhang)(zhang)，拿出30%的(de)(de)比例給無(wu)京(jing)(jing)籍(ji)的(de)(de)“新北京(jing)(jing)人”，如此數(shu)(shu)據化的(de)(de)保(bao)障(zhang)(zhang)手段(duan)在國內是(shi)第(di)一個；不再對(dui)受益人群(qun)的(de)(de)收(shou)入有(you)所限制，保(bao)障(zhang)(zhang)的(de)(de)范圍又有(you)一定程度擴大；嚴(yan)格限定對(dui)于無(wu)房(fang)人群(qun)保(bao)障(zhang)(zhang)，買過(guo)房(fang)就會被排斥在外，更好地規避了(le)政策上(shang)可能產(chan)生的(de)(de)漏洞。 （編輯(ji)：賈紅輝，郵(you)箱：[email protected]）

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