在(zai)新增供應(ying)低、入門(men)門(men)檻高企現(xian)象的(de)背(bei)后，北京(jing)新房市(shi)場正經(jing)歷著以(yi)往不曾出現(xian)過(guo)的(de)變化(hua)。在(zai)市(shi)區(qu)供應(ying)稀缺，新盤(pan)向(xiang)遠郊區(qu)轉移的(de)當(dang)下(xia)，北京(jing)出現(xian)了二環與五環新盤(pan)售價(jia)逐步(bu)趨(qu)近的(de)現(xian)象。在(zai)改(gai)善型需求占主流的(de)市(shi)場上(shang)，產品需求和考量標準也在(zai)發生著潛在(zai)的(de)變化(hua)。甚(shen)至有業內調侃說，這是個(ge)讓地產營銷(xiao)人無(wu)語凝噎的(de)時代。
【變局】
二環與五環單價均近“十萬元”
今年年初延續(xu)至(zhi)今的8萬元限價，令北京(jing)新房供應出現了(le)一個有(you)趣(qu)現象：二環五環同(tong)價。
記者了(le)解到，在(zai)今(jin)年取得預售許可的項目中，位于四至五環之間(jian)的金玉府和澤信(xin)公館(guan)兩(liang)個項目，分別以(yi)78488元/平米、76980元/平米的備案(an)均價獲得了(le)預售審批，此外，五環邊(bian)的綠地海珀云翡備案(an)均價也(ye)為(wei)75003元/平米。而在(zai)今(jin)年春天取證的中國璽項目，雖然地處南二(er)環，預售價格也(ye)不過79459元/平米。
不(bu)過(guo)就在(zai)這(zhe)周，北(bei)京(jing)市住建(jian)委(wei)公布了三個項目的預售(shou)許可(ke)。其中(zhong)，位于南二環的中(zhong)國璽(xi)和昆(kun)侖域的預售(shou)許可(ke)均(jun)(jun)(jun)價均(jun)(jun)(jun)在(zai)95000-100000元/平(ping)方米之間(jian)。位于南三環與四環之間(jian)的北(bei)京(jing)金茂(mao)府取證均(jun)(jun)(jun)價也在(zai)95000-99000元/平(ping)方米之間(jian)。
如此一來，二(er)環五環同價的狀況是否就此打破？
觀察目前市場上在(zai)(zai)售的(de)(de)(de)新(xin)(xin)房項目不難發現，部分位于東(dong)五(wu)環和北五(wu)環的(de)(de)(de)新(xin)(xin)房項目均(jun)價(jia)也同(tong)(tong)樣在(zai)(zai)10萬左右(you)。例(li)如位于朝陽區東(dong)壩的(de)(de)(de)恒大華府，同(tong)(tong)樣主(zhu)打271-338平(ping)(ping)(ping)方米的(de)(de)(de)改善型(xing)產品(pin)，其目前的(de)(de)(de)報價(jia)在(zai)(zai)11萬元/平(ping)(ping)(ping)米左右(you)。朝陽區七棵樹區域的(de)(de)(de)首城瓏璽，主(zhu)推230平(ping)(ping)(ping)米的(de)(de)(de)三(san)四(si)居(ju)產品(pin)，均(jun)價(jia)在(zai)(zai)99800元/平(ping)(ping)(ping)米左右(you)。而(er)老(lao)盤(pan)推新(xin)(xin)的(de)(de)(de)天潤福熙大道，主(zhu)推面積相對較小的(de)(de)(de)102-155平(ping)(ping)(ping)方米兩至三(san)居(ju)，報價(jia)同(tong)(tong)樣在(zai)(zai)10.5萬元/平(ping)(ping)(ping)方米。
有業內人士(shi)介紹，上述五環周邊的新房(fang)項目多(duo)是在(zai)8萬限價前(qian)取得了預(yu)售許(xu)可(ke)，部分項目已(yi)經轉為現房(fang)銷售，因此在(zai)定價方(fang)面受限較(jiao)小。
改善型普宅價格超越別墅
市(shi)場對改善(shan)型產品(pin)的饑渴(ke)，同(tong)樣反映(ying)在(zai)別墅市(shi)場上。
亞(ya)豪機構市場(chang)數(shu)據顯(xian)示，今年(nian)前7個月，北(bei)京住宅(zhai)的成交(jiao)均價為45967元/平米，相當于別(bie)墅價格的1.07倍(bei)。這也是北(bei)京自2006年(nian)開始網簽以(yi)來，住宅(zhai)均價首次(ci)超(chao)越(yue)別(bie)墅。
據介(jie)紹(shao)，這種現狀(zhuang)還將(jiang)在(zai)(zai)未來得(de)以(yi)延續。從今(jin)年取得(de)預售許(xu)可的兩(liang)類產品(pin)來看(kan)，住宅備案(an)均(jun)價仍然高于(yu)別(bie)墅(shu)，這預示著至少在(zai)(zai)今(jin)年之內(nei)，住宅價格(ge)將(jiang)持(chi)續超越別(bie)墅(shu)。以(yi)大興南五環周邊為例，中(zhong)鐵建(jian)和綠地(di)兩(liang)項目的預售價格(ge)分別(bie)在(zai)(zai)73000元/平(ping)米(mi)和75000元/平(ping)米(mi)，而同區域的疊拼別(bie)墅(shu)備案(an)價格(ge)為70833元/平(ping)米(mi)。
另一方面(mian)，別墅成交(jiao)量也陷入了苦戰。數據(ju)顯示，今年7月北(bei)京(jing)別墅市場僅實(shi)現成交(jiao)353套，成交(jiao)面(mian)積7.97萬平方米，環比(bi)分別減少9%、22%，同(tong)比(bi)更是出現54%、65%的(de)大幅下滑。
有業內人(ren)士表(biao)示，眼下北京改善產品(pin)不少都(dou)是從把控總(zong)(zong)價(jia)出發去設計產品(pin)，而非單(dan)價(jia)。對于定位改善家(jia)庭(ting)、戶型面積(ji)相(xiang)對較大的(de)別墅(shu)產品(pin)，必須(xu)要將總(zong)(zong)價(jia)控制在改善客群可接受的(de)范圍之內，在單(dan)價(jia)上(shang)做出讓步成為部(bu)分房企的(de)選擇。
【分析】
“地段定價”或不再延續
目前，不僅(jin)北京新房(fang)供應(ying)在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨(qu)勢或(huo)也將延續。
就在8月1日北京本月首場(chang)土拍(pai)上，位于東城(cheng)區的永外大街地(di)塊頗受關注。然而拍(pai)賣當(dang)天(tian)，該地(di)塊卻由招商(shang)、華潤、碧桂園(yuan)組(zu)成的聯(lian)合體爆冷以接近底價(jia)的38.4億(yi)元拿下(xia)，溢價(jia)率僅為0.5%，樓面價(jia)則為5.2萬(wan)元/平方(fang)米。
實際(ji)上，該地(di)塊限價(jia)(jia)是抑(yi)制房企熱情的(de)主要(yao)原(yuan)因。根(gen)據(ju)土地(di)出讓(rang)規(gui)定，該地(di)塊上的(de)商品住(zhu)宅銷(xiao)售均價(jia)(jia)將不超(chao)過(guo)(guo)8.9萬元(yuan)/平方(fang)米，且最高銷(xiao)售單價(jia)(jia)不得超(chao)過(guo)(guo)9.4萬元(yuan)/平方(fang)米。而臨近的(de)融(rong)創使館壹號院(yuan)目(mu)前銷(xiao)售均價(jia)(jia)已達到(dao)15萬元(yuan)/平方(fang)米左右。另一(yi)方(fang)面，該用地(di)住(zhu)宅部分執行的(de)“90/70”也(ye)成為一(yi)大短板。
亞(ya)豪機構市場(chang)總監(jian)郭毅(yi)表(biao)示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均(jun)面積在90平方米(mi)以下的占比僅為4%，而(er)套均(jun)面積200平方米(mi)以上產品占比則高(gao)達40%。因此(ci)高(gao)端(duan)客(ke)戶偏愛大尺(chi)度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。
在業(ye)內看來，相比于前些(xie)年購房“地段地段還是(shi)地段”的黃(huang)金準(zhun)則，目前改(gai)善型客戶(hu)更傾向(xiang)于去考(kao)量產品的綜合素(su)質，這也是(shi)郊(jiao)區項目價(jia)格(ge)受到(dao)認可的重要原因。
郭毅介紹，今年前七月，北京商品住(zhu)宅簽(qian)約(yue)量(liang)也不過15071套，創(chuang)自2006年北京開始網簽(qian)以來的同(tong)(tong)期新低(di)。然(ran)而，與整體(ti)樓市(shi)低(di)迷之勢有所不同(tong)(tong)的是，新房市(shi)場頻現熱銷樓盤(pan)。多個項目開盤(pan)后迅速(su)售完，甚至出現“夜(ye)光盤(pan)”的極端(duan)案例。
“這(zhe)折(zhe)射(she)出(chu)了市場分(fen)化，北京市場新房全面熱銷的(de)時代(dai)已告結束。”郭毅表(biao)示，項(xiang)目冀望于在(zai)競爭中(zhong)獲得(de)領先身位，需要在(zai)地段、產品、價格(ge)三個層(ceng)面共同發力(li)。其中(zhong)，價格(ge)的(de)高低并非絕(jue)對數值(zhi)，而是對標項(xiang)目周邊的(de)一、二手房定(ding)價取得(de)相對優(you)勢，再(zai)疊加地段與產品要素。
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