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2017年已(yi)行(xing)至過半(ban)(ban)，在業內(nei)人士看來，如(ru)今(jin)的樓市調控已(yi)邁入(ru)限(xian)購(gou)、限(xian)貸、限(xian)價(jia)、限(xian)售(shou)(shou)、限(xian)商的“五限(xian)時(shi)代(dai)”。盡(jin)管如(ru)此，上(shang)市房企(qi)仍然交出了(le)業績亮(liang)眼的半(ban)(ban)年報。截止目前發布的房企(qi)中報業績來看，碧桂(gui)園以2881.9億元的銷售(shou)(shou)額(e)居首位，萬科和(he)恒大分(fen)別以2771.8億元和(he)1879.8億元的銷售(shou)(shou)額(e)居二三位。

　　雖然房地(di)產行業利(li)潤不(bu)足銀行零頭(tou)，但龍頭(tou)房企的凈利(li)明顯上升。有(you)媒體統計稱，時(shi)隔三年，房地(di)產行業的利(li)潤率重回兩位數。

　　■ 行業凈利率重回兩位數

　　自去年(nian)(nian)的(de)“930”到今年(nian)(nian)的(de)“317”，持續近一年(nian)(nian)的(de)調控(kong)讓火熱(re)的(de)樓市迅速降溫(wen)，許多城市都出現(xian)房價下跌、成交(jiao)(jiao)量下滑的(de)情況。但對于上(shang)市公司來說，隨著過去2年(nian)(nian)房源交(jiao)(jiao)付，上(shang)市房企(qi)年(nian)(nian)報將逐漸(jian)進入(ru)結算利潤環節(jie)。

　　截止8月27日，發布半年報的上市房(fang)企近(jin)90家，整體(ti)看，房(fang)企的平均凈利率再次站穩兩位(wei)數(shu)。

　　據媒體(ti)報道，78家A股上(shang)(shang)市(shi)(shi)房(fang)(fang)地產公司合計營收2940.7億(yi)，凈(jing)利(li)(li)潤達341.3億(yi)，凈(jing)利(li)(li)率達11.6%，相比2016年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)同(tong)期(qi)這78家房(fang)(fang)企的凈(jing)利(li)(li)率9.8%，上(shang)(shang)漲(zhang)了接近2個百分點。據悉，A股上(shang)(shang)市(shi)(shi)房(fang)(fang)企平均凈(jing)利(li)(li)潤率2014年(nian)為(wei)9.6%，2015年(nian)為(wei)8.3%，而(er)2016年(nian)為(wei)8.2%，已經連(lian)續3年(nian)在個位數。按照(zhao)目(mu)前趨勢預(yu)計2017年(nian)年(nian)報將再(zai)回2位數。

　　■ 上市房企在港股表現普遍優于A股

　　同(tong)樣擁(yong)有(you)不俗的(de)(de)(de)(de)業績(ji)表(biao)現，A股上市(shi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)今(jin)年(nian)以來在二(er)級市(shi)場的(de)(de)(de)(de)表(biao)現卻遠(yuan)遠(yuan)遜色(se)于香港(gang)上市(shi)的(de)(de)(de)(de)內地(di)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)股。一(yi)個(ge)可能的(de)(de)(de)(de)原因是(shi)，A股市(shi)場擔心全面收緊的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產政(zheng)策會(hui)影響(xiang)了房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)預期業績(ji)，而(er)港(gang)股市(shi)場看中的(de)(de)(de)(de)是(shi)優秀的(de)(de)(de)(de)經營(ying)表(biao)現已經對股價形成(cheng)有(you)力的(de)(de)(de)(de)支撐。

　　今(jin)(jin)年(nian)以來(lai)，港股市場(chang)的(de)內地(di)(di)房企(qi)股大幅飆漲(zhang)。中(zhong)國(guo)恒大今(jin)(jin)年(nian)以來(lai)上漲(zhang)了3.5倍(bei)(bei)，融創中(zhong)國(guo)上漲(zhang)2.2倍(bei)(bei)，萬達酒店發展上漲(zhang)1.5倍(bei)(bei)，碧(bi)桂園(yuan)1.4倍(bei)(bei)，雅居樂(le)集團1.3倍(bei)(bei)，龍湖(hu)地(di)(di)產(chan)、富(fu)力地(di)(di)產(chan)、佳兆業集團今(jin)(jin)年(nian)以來(lai)的(de)漲(zhang)幅也都(dou)超(chao)過(guo)了90%，時代地(di)(di)產(chan)、綠城中(zhong)國(guo)、建業地(di)(di)產(chan)等的(de)漲(zhang)幅超(chao)過(guo)60%。

　　反觀A股上市房企(qi)，整體表現(xian)不(bu)佳(jia)。今(jin)年(nian)以來(lai)，同花(hua)順房地產開發板塊指數的跌(die)幅(fu)接近7%，1月中旬及4~5月份還曾兩度(du)遭遇大幅(fu)下挫，近期處于震蕩之勢(shi)。

　　具(ju)體到(dao)個股(gu)(gu)，表(biao)現(xian)最好(hao)的(de)(de)是(shi)涉及雄安(an)新(xin)區(qu)概(gai)念的(de)(de)房(fang)地產開發企(qi)業(ye)，如金隅股(gu)(gu)份(fen)、華夏幸(xing)福、榮盛發展，今年以來(lai)的(de)(de)漲幅分(fen)別約為55%、35%、33%，與港股(gu)(gu)市(shi)場漲幅居前的(de)(de)內房(fang)股(gu)(gu)相距甚(shen)遠。A股(gu)(gu)市(shi)場上(shang)其他有代表(biao)性(xing)的(de)(de)房(fang)企(qi)今年以來(lai)表(biao)現(xian)分(fen)化(hua)：萬科A上(shang)漲約12%，招商蛇口漲約15%，金融街漲約15%，世茂股(gu)(gu)份(fen)下跌約27%，渝開發下跌超過30%等。

　　正是由于兩地(di)上市房企(qi)今年以(yi)來股價(jia)表現迥(jiong)異，中國房企(qi)總(zong)(zong)市值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)格局已(yi)經發生顯著變(bian)化(hua)。如今，中國恒(heng)大的(de)(de)(de)總(zong)(zong)市值(zhi)(zhi)(zhi)已(yi)經逼近(jin)萬科，日前(qian)還曾(ceng)一(yi)度(du)超越，碧桂園的(de)(de)(de)總(zong)(zong)市值(zhi)(zhi)(zhi)也高過了招商蛇(she)口、保利(li)地(di)產。當前(qian)，萬科總(zong)(zong)市值(zhi)(zhi)(zhi)為(wei)2532億(yi)(yi)元，中國恒(heng)大總(zong)(zong)市值(zhi)(zhi)(zhi)為(wei)2477億(yi)(yi)元，碧桂園為(wei)1821億(yi)(yi)元，招商蛇(she)口、保利(li)地(di)產分別為(wei)1510億(yi)(yi)元和1201億(yi)(yi)元。

　　■ 前三甲成績單：碧桂園銷售額居首 恒大凈利潤最高

　　碧桂園：銷售額2881.9億元 居首位

　　8月22日，碧(bi)桂(gui)(gui)園(yuan)(yuan)發(fa)(fa)布(bu)年(nian)中(zhong)報(bao)告。數據顯(xian)示，截至6月30日，碧(bi)桂(gui)(gui)園(yuan)(yuan)實現合(he)同銷售額(e)2881.9億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)131%。碧(bi)桂(gui)(gui)園(yuan)(yuan)實現營(ying)業(ye)收入777.4億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)35.5%，毛(mao)利(li)(li)171億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)42.1%。凈(jing)利(li)(li)潤71.9億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)34.9%。歸屬股(gu)東凈(jing)利(li)(li)潤75億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長(chang)39.2%。碧(bi)桂(gui)(gui)園(yuan)(yuan)宣布(bu)派發(fa)(fa)中(zhong)期股(gu)息每股(gu)0.15元人民幣，較去年(nian)同期大(da)增(zeng)117.1%。

　　萬科：營收同比下降6.66%

　　萬科8月(yue)24日(ri)晚(wan)間公布了2017年半年度(du)報告，上半年萬科實現銷售金額2771.8億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比增長45.8%；營業(ye)收(shou)入698.1億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比下降6.66%；凈利潤(run)73.03億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比增長36.47%；基本每股收(shou)益為0.66元(yuan)，去年同(tong)(tong)期(qi)為0.48元(yuan)。

　　恒大：凈利潤231.3億 同比大漲224.4%

　　中(zhong)國(guo)恒(heng)(heng)大于8月28日召開上(shang)(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)業(ye)績發布(bu)會。半(ban)年(nian)報(bao)顯示，今年(nian)上(shang)(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)，恒(heng)(heng)大實(shi)現(xian)的(de)合約(yue)(yue)銷售(shou)金(jin)額約(yue)(yue)為(wei)(wei)2440.9億元(yuan)(yuan)，同(tong)比大增(zeng)72.2%；實(shi)現(xian)合約(yue)(yue)銷售(shou)面(mian)積約(yue)(yue)為(wei)(wei)2475.1萬(wan)平方米(mi)，較2016年(nian)同(tong)期的(de)1660.5萬(wan)平方米(mi)增(zeng)長49.1%。今年(nian)上(shang)(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)恒(heng)(heng)大實(shi)現(xian)的(de)營業(ye)額約(yue)(yue)為(wei)(wei)1879.8億元(yuan)(yuan)，同(tong)比增(zeng)長114.8%，對應實(shi)現(xian)凈(jing)利潤約(yue)(yue)為(wei)(wei)231.3億元(yuan)(yuan)，同(tong)比增(zeng)加224.4%。除了凈(jing)利潤大幅(fu)增(zeng)長外，今年(nian)上(shang)(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)恒(heng)(heng)大在(zai)核心業(ye)務上(shang)(shang)(shang)(shang)實(shi)現(xian)的(de)利潤約(yue)(yue)為(wei)(wei)273億元(yuan)(yuan)，較上(shang)(shang)(shang)(shang)年(nian)同(tong)期增(zeng)長249.6%。

　　■ 其他房企中報業績同樣亮眼

　　華夏幸福上半年(nian)營業收入(ru)222.59億元，同比(bi)增長(chang)26%；凈利潤53.67億元，同比(bi)增長(chang)36%。

　　榮(rong)盛發展上半(ban)年實現(xian)營業收入134.16億(yi)元，同比(bi)增長18%；凈利潤16.85億(yi)元，同比(bi)增長29%。

　　華僑(qiao)城A發布的半年報(bao)顯示，公司實現營業收(shou)入137.89億元(yuan)，同比(bi)增長20.32%；凈利潤17.34億元(yuan)，同比(bi)增長9.74%。

　　新城(cheng)控(kong)股半年報顯示(shi)，公司實現營業收入113.28億元，同比(bi)增加24.87%；凈利潤11.39億元，同比(bi)增長33.66%。

　　招商蛇口凈利潤下滑(hua)了(le)9%，但上半年實現簽約銷售額537億元，同(tong)比增(zeng)長74%，簽約銷售面(mian)積288萬(wan)平方米，同(tong)比增(zeng)加48%。

　　在香港上市的內地房企(qi)股，上半年的經(jing)營業績表現更為優異。

　　富力地(di)產上(shang)半年銷(xiao)售金額為388億(yi)(yi)元，同(tong)比增(zeng)長30%，；中國(guo)海外發展的房地(di)產合約銷(xiao)售總額為1273.2億(yi)(yi)港元，同(tong)比上(shang)升33.7%；龍湖地(di)產銷(xiao)售926.3億(yi)(yi)元，是上(shang)年同(tong)期(qi)的1.4倍。

　　8月21日，融創(chuang)中國發布了(le)上半年的盈利(li)預喜公告。預計公司上半年收入較(jiao)同期(qi)增長約(yue)25%左右，毛利(li)較(jiao)去(qu)(qu)年同期(qi)增長約(yue)80%左右，公司擁有人應占(zhan)溢(yi)利(li)為去(qu)(qu)年同期(qi)約(yue)15倍以上。

　　■ 租賃興起將考驗房企成長質量

　　在已(yi)發布2017年(nian)半年(nian)報的A股上市房(fang)企中，大多(duo)數都(dou)提到(dao)了“住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)”這一(yi)關鍵詞(ci)，發展住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)已(yi)經成(cheng)為上市房(fang)企的共同(tong)心聲。目前，國內首批開(kai)展住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)試點(dian)的12個城市，正逐步邁進租(zu)(zu)購同(tong)權時(shi)代。

　　看好住房租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)(chang)前景，各上市(shi)房企躍躍欲(yu)試，不(bu)少(shao)公(gong)司(si)在半年(nian)報中披露了已經開展(zhan)的住房租(zu)(zu)賃(lin)業務(wu)，并表示將繼續大力推進該業務(wu)發展(zhan)。比如，萬科自2014年(nian)布局長租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)市(shi)場(chang)(chang)以(yi)來，已整合形成了集中式(shi)長租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)品(pin)(pin)牌(pai)“泊寓(yu)”。招商(shang)蛇口則聚焦國內中高端租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)(chang)，已形成“壹(yi)棧”人(ren)才公(gong)寓(yu)、“壹(yi)間(jian)”精(jing)品(pin)(pin)公(gong)寓(yu)、“壹(yi)棠(tang)”高端服務(wu)式(shi)公(gong)寓(yu)三大核心產品(pin)(pin)線。

　　數(shu)據(ju)顯示，我國規(gui)模化住房(fang)租賃(lin)企(qi)業市(shi)場份額(e)只占(zhan)2%左右(you)，相較(jiao)于發(fa)達國家成(cheng)熟市(shi)場20%至30%的比例(li)差距非常大(da)，將成(cheng)為房(fang)企(qi)的發(fa)力空(kong)間。

　　在(zai)業內人士(shi)看來(lai)，盈(ying)利(li)能力增(zeng)長更(geng)(geng)(geng)多的(de)與房(fang)企銷售(shou)能力相關。在(zai)強調資(zi)金使用效率(lv)的(de)大環境下(xia)，更(geng)(geng)(geng)大的(de)銷售(shou)規模對房(fang)企來(lai)說，往往意味著(zhu)更(geng)(geng)(geng)低的(de)融資(zi)成本(ben)、更(geng)(geng)(geng)高(gao)的(de)拿地效率(lv)。“考(kao)慮到目(mu)前(qian)國內房(fang)地產(chan)企業集中(zhong)程度(du)并(bing)不算高(gao)，高(gao)周轉模式仍將(jiang)持續，但隨(sui)著(zhu)租賃(lin)市場蓬勃興起，比拼(pin)成長質量的(de)業務(wu)也(ye)是房(fang)企的(de)競爭關鍵之(zhi)一。”

　　此外(wai)，有報告指出(chu)，新的(de)地(di)(di)產商業(ye)業(ye)態已(yi)通過(guo)(guo)資源整合、創(chuang)新營(ying)銷(xiao)、內容(rong)注入等方式，打造線上線下的(de)新零售模(mo)式，而近年來多地(di)(di)為了調控樓市，出(chu)臺(tai)“禁售”政策，同樣也迫使房(fang)企在持(chi)有物業(ye)的(de)過(guo)(guo)程中(zhong)，逐步(bu)走出(chu)快速(su)開發(fa)高周轉的(de)模(mo)式，提(ti)升持(chi)續(xu)運(yun)營(ying)能力的(de)深化，運(yun)營(ying)為王將會是中(zhong)國房(fang)地(di)(di)產下一個十年的(de)一大重(zhong)大命題(ti)。