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作(zuo)為全國首批培育和發(fa)展住房(fang)租(zu)賃市(shi)場試點城市(shi)之(zhi)一，杭(hang)州30日發(fa)布《杭(hang)州市(shi)加快培育和發(fa)展住房(fang)租(zu)賃市(shi)場試點工作(zuo)方案》（以下簡稱《方案》），提出未來三(san)年(nian)新增(zeng)租(zu)賃住房(fang)要占(zhan)到新增(zeng)商品房(fang)三(san)成。

　　發展(zhan)住房租賃市(shi)場已成(cheng)為(wei)熱點大中(zhong)城市(shi)的共識(shi)，中(zhong)國(guo)房地產市(shi)場正在迎來租賃時代。中(zhong)原地產報告顯示，近(jin)期已有超過30個省市(shi)出臺了(le)有關租賃的政策內(nei)容。

　　業內人士表示，房地產(chan)行業正(zheng)在從(cong)重購輕(qing)租到租售并舉轉變，市場供應(ying)格(ge)局有(you)望被重構，這不僅使住(zhu)房真正(zheng)回歸居住(zhu)屬(shu)性(xing)，更可以減(jian)少非理性(xing)購房需求。

　　減阻力 租賃方案密集落地

　　30日(ri)杭州發布住(zhu)房(fang)租賃新政標志著(zhu)除廣東肇慶外，11個租賃試(shi)點城市已全部發布方案。

　　杭州《方案》指出，將(jiang)(jiang)加(jia)大公租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)(gong)應(ying)力(li)度(du)，未(wei)來3年(nian)，杭州將(jiang)(jiang)新增租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)總(zong)(zong)量(liang)占新增商品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)總(zong)(zong)量(liang)的30%。未(wei)來5年(nian)公租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)保有總(zong)(zong)量(liang)不(bu)少于8萬(wan)套。此外(wai)，將(jiang)(jiang)增加(jia)租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)用(yong)地(di)有效供(gong)(gong)應(ying)，將(jiang)(jiang)租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)用(yong)地(di)供(gong)(gong)應(ying)納(na)入年(nian)度(du)土地(di)供(gong)(gong)應(ying)計劃，2017年(nian)9月底(di)前，推出人才專項租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)用(yong)地(di)進行試點。盤(pan)活存量(liang)土地(di)、用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，探索村集體10%留用(yong)地(di)上建設租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。

　　《方案》還提出(chu)，扶(fu)持國有(you)(you)企業(ye)發(fa)(fa)展規模(mo)化(hua)(hua)租(zu)賃。充分發(fa)(fa)揮國有(you)(you)企業(ye)帶動引(yin)領示(shi)范(fan)作用，支持國有(you)(you)企業(ye)開展規模(mo)化(hua)(hua)住房(fang)租(zu)賃業(ye)務。市級層面發(fa)(fa)展2家(jia)國有(you)(you)企業(ye)開展規模(mo)化(hua)(hua)住房(fang)租(zu)賃業(ye)務，區(qu)(qu)級層面由(you)各區(qu)(qu)政府（管(guan)委會）確定至少1家(jia)國有(you)(you)企業(ye)開展規模(mo)化(hua)(hua)住房(fang)租(zu)賃試點。

　　同時，扶(fu)持(chi)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)專業(ye)化住房租(zu)賃(lin)企(qi)(qi)業(ye)。鼓勵(li)(li)(li)民營住房租(zu)賃(lin)企(qi)(qi)業(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，鼓勵(li)(li)(li)房地產開(kai)(kai)發(fa)企(qi)(qi)業(ye)、中(zhong)介企(qi)(qi)業(ye)、物業(ye)服(fu)務企(qi)(qi)業(ye)開(kai)(kai)展(zhan)(zhan)(zhan)住房租(zu)賃(lin)業(ye)務。支持(chi)房地產開(kai)(kai)發(fa)企(qi)(qi)業(ye)改變經營方(fang)式，從(cong)單一的開(kai)(kai)發(fa)銷售(shou)向租(zu)售(shou)并舉模式轉變。鼓勵(li)(li)(li)有條件(jian)的房地產開(kai)(kai)發(fa)企(qi)(qi)業(ye)，在(zai)新建(jian)商品房項目中(zhong)長(chang)期持(chi)有部分房源，用于市(shi)場租(zu)賃(lin)。

　　此外，提供金(jin)融(rong)支(zhi)(zhi)持(chi)(chi)。鼓勵金(jin)融(rong)機構按照依法合(he)規(gui)、風險可控、商業可持(chi)(chi)續的原則(ze)，對住房(fang)租賃企業提供金(jin)融(rong)支(zhi)(zhi)持(chi)(chi)。支(zhi)(zhi)持(chi)(chi)符(fu)合(he)條件的住房(fang)租賃企業發行債券(quan)、不動產證券(quan)化產品。金(jin)融(rong)管理部門要積極支(zhi)(zhi)持(chi)(chi)住房(fang)租賃企業開(kai)展房(fang)地產投(tou)資(zi)信托基金(jin)（REITs）試點，吸引社會化投(tou)資(zi)，多渠道籌(chou)集資(zi)金(jin)。

　　中原地(di)產首席分析師張大(da)偉表(biao)示，如果(guo)說抑制投(tou)資投(tou)機，以限(xian)購、限(xian)貸(dai)為(wei)主要(yao)方式(shi)，降(jiang)低一二線熱(re)點城市樓市熱(re)度，是今年(nian)(nian)(nian)上半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)樓市調(diao)控政策的(de)主要(yao)特征(zheng)，那么，擴大(da)租賃(lin)(lin)市場規模，加大(da)租賃(lin)(lin)供(gong)應，則是下半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)的(de)主要(yao)動(dong)作(zuo)。

　　張大(da)偉說(shuo)，從政策(ce)內容看，主要(yao)是(shi)(shi)加(jia)減法(fa)政策(ce)。其中，加(jia)法(fa)是(shi)(shi)增(zeng)加(jia)供應(ying)，例如北京、上海等多地直接(jie)推出70年(nian)產權(quan)租賃用地。減法(fa)，則(ze)是(shi)(shi)減少選(xuan)擇租賃居住的阻力，例如租購同權(quan)政策(ce)。

　　增供給 增加集體建設用地

　　在九(jiu)部委發文在廣州、深圳、南(nan)京(jing)、杭州、廈門(men)、武漢、成都、沈陽(yang)、合(he)肥、鄭州、佛山、肇(zhao)慶12個城(cheng)市，首批開展住房租(zu)賃試(shi)點后(hou)僅一個月，近日，國土部、住建部聯合(he)發布《利用集體建設(she)(she)用地(di)建設(she)(she)租(zu)賃住房試(shi)點方案》，確定北京(jing)、上海、南(nan)京(jing)、杭州等13個城(cheng)市進行集體建設(she)(she)用地(di)建設(she)(she)租(zu)賃住房試(shi)點。

　　具體(ti)來看，試點(dian)方案提出(chu)，試點(dian)城(cheng)市應當梳理項目報批(pi)（包括預審、立(li)項、規(gui)劃(hua)、占地(di)、施(shi)工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(gui)范性程序，建(jian)(jian)立(li)快速審批(pi)通道(dao)。健全集(ji)體(ti)建(jian)(jian)設用地(di)規(gui)劃(hua)許可制度，推進統一(yi)規(gui)劃(hua)、統籌布局、統一(yi)管理，統一(yi)相關(guan)建(jian)(jian)設標(biao)準(zhun)。試點(dian)項目區域基(ji)礎設施(shi)完(wan)備，醫療、教育等公(gong)共設施(shi)配套齊全，符合城(cheng)鎮住房規(gui)劃(hua)設計有關(guan)規(gui)范。

　　同(tong)時(shi)，完善集(ji)(ji)體租(zu)賃(lin)住房建設(she)和運(yun)營(ying)(ying)機(ji)制。村鎮(zhen)集(ji)(ji)體經濟組織可以自(zi)行(xing)(xing)開發(fa)運(yun)營(ying)(ying)，也可以通(tong)過(guo)聯營(ying)(ying)、入股等方式建設(she)運(yun)營(ying)(ying)集(ji)(ji)體租(zu)賃(lin)住房。探(tan)索(suo)建立租(zu)金(jin)形(xing)成、監(jian)(jian)測、指導、監(jian)(jian)督機(ji)制，防止租(zu)金(jin)異(yi)常(chang)波動(dong)，維(wei)護市(shi)場平(ping)穩運(yun)行(xing)(xing)。

　　此外，探索保障(zhang)承租人(ren)(ren)獲得基本公共(gong)(gong)服(fu)務的(de)(de)權利。承租人(ren)(ren)可(ke)按(an)照國(guo)家有關規(gui)定憑登記備案的(de)(de)住房租賃合同依法(fa)申領居住證，享(xiang)受規(gui)定的(de)(de)基本公共(gong)(gong)服(fu)務。有條件(jian)的(de)(de)城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人(ren)(ren)的(de)(de)社會保障(zhang)機制。

　　需要注意的是，集體建設用地租賃住房，不(bu)得以租代售，承租者也(ye)不(bu)得轉租。

　　國土部相關負(fu)責人表示，對(dui)于商品住房價格較高、建設(she)用(yong)(yong)地緊缺的直轄市和(he)(he)少數省會城(cheng)市，該政策一(yi)方面增加住宅用(yong)(yong)地來源和(he)(he)租賃(lin)住房供給；另一(yi)方面，則是(shi)擴展了(le)集(ji)體(ti)(ti)經營性建設(she)用(yong)(yong)地的居住和(he)(he)產業發展功能(neng)，對(dui)盤活低(di)效(xiao)集(ji)體(ti)(ti)建設(she)用(yong)(yong)地、解決城(cheng)市周(zhou)邊外來務工人員居住問題(ti)、改善城(cheng)郊經濟社會環境等方面，發揮(hui)了(le)積(ji)極作用(yong)(yong)。此外，還(huan)拓(tuo)寬了(le)集(ji)體(ti)(ti)經濟組(zu)織和(he)(he)農民(min)增收渠道(dao)，農民(min)獲得長遠穩定收益。

　　有(you)(you)業內人士表示，此前雖然我國提出“增加租賃住(zhu)(zhu)房有(you)(you)效供(gong)應(ying)”，但屬于存量調整(zheng)，有(you)(you)出現租賃市場供(gong)應(ying)增加而銷售市場供(gong)應(ying)減少的可能性，反而可能成為推高(gao)房價的因素。而利用集(ji)體建設用地(di)建設租賃住(zhu)(zhu)房，則是規模(mo)可觀的增量供(gong)應(ying)。

　　“集體土地上(shang)建設租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)，主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)為滿足新市民(min)過(guo)渡(du)性的居住(zhu)(zhu)需求。國家層面上(shang)，這(zhe)個試點(dian)政策主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)面向供給側的，要(yao)解決三(san)個一億人(ren)的需求。”南(nan)京市住(zhu)(zhu)房(fang)保障和(he)房(fang)產(chan)管(guan)理局(ju)局(ju)長(chang)郭宏定說。

　　據住(zhu)建部(bu)統計，目(mu)前(qian)我(wo)國約有1.6億人(ren)在(zai)城(cheng)鎮租(zu)房(fang)(fang)居住(zhu)，占城(cheng)鎮常(chang)住(zhu)人(ren)口的21%，其中(zhong)以(yi)新(xin)就業大學生和(he)外來務工(gong)人(ren)員為(wei)主。在(zai)高房(fang)(fang)價時代，與(yu)新(xin)市民旺盛的住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃需(xu)求(qiu)相比，我(wo)國大中(zhong)城(cheng)市租(zu)賃市場存在(zai)房(fang)(fang)源(yuan)總量嚴重不(bu)足(zu)、租(zu)價高、供(gong)應結構不(bu)合(he)理、租(zu)住(zhu)環境(jing)一般等問題。

　　迎拐點 重構房地產調控機制

　　張大(da)偉(wei)表示，相比房(fang)(fang)屋售價(jia)的(de)大(da)幅波動，房(fang)(fang)租(zu)(zu)體現的(de)是房(fang)(fang)屋的(de)居住價(jia)值，因此(ci)，在租(zu)(zu)售比懸殊(shu)的(de)情況(kuang)下，中國的(de)消費者大(da)多選擇購買住房(fang)(fang)，長期以來(lai)形成(cheng)重(zhong)購輕(qing)租(zu)(zu)。

　　海通(tong)證券(quan)數據(ju)顯示(shi)(shi)，從目(mu)前看，中國主要城市的房價(jia)租金比(bi)大約(yue)為38.5倍(bei)，上海、北京(jing)(jing)、深圳(zhen)、廈門、南京(jing)(jing)則均超過(guo)(guo)50倍(bei)，但按照(zhao)國際(ji)標準，房價(jia)租金比(bi)在(zai)16.7倍(bei)-25倍(bei)之(zhi)間(jian)為健(jian)康(kang)區(qu)間(jian)，也就是(shi)說超過(guo)(guo)25倍(bei)即(ji)存(cun)在(zai)泡沫(mo)可能。海通(tong)證券(quan)副總裁李迅(xun)雷(lei)曾表示(shi)(shi)，中國大部分地區(qu)的房價(jia)都已經(jing)步入泡沫(mo)區(qu)域(yu)。

　　中銀國(guo)際報(bao)告指出，在房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)泡(pao)沫化程(cheng)度依然較高的背景下，國(guo)家推動住房(fang)(fang)(fang)租賃市(shi)場(chang)發(fa)展(zhan)，根本出發(fa)點在于激活(huo)住房(fang)(fang)(fang)租賃的市(shi)場(chang)需求，以平衡房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)供(gong)需矛盾，平抑房(fang)(fang)(fang)價，推動住房(fang)(fang)(fang)向居住屬性(xing)回(hui)歸。

　　以售為主(zhu)時(shi)代迎來拐點。在政策力挺下(xia)，租(zu)房時(shi)代已經越(yue)來越(yue)近(jin)。鏈家(jia)研究院數據顯示，到(dao)2020年，中國租(zu)房市(shi)場租(zu)金總收入價值(zhi)將達1.6萬億(yi)元(yuan)。2030年，這一(yi)數據將達4.6萬億(yi)元(yuan)。

　　去(qu)年11月，優客(ke)工場、共享際創始人(ren)(ren)毛大慶也預測，未來十年之內，中國的(de)整個(ge)租房總額會(hui)超過3萬億(yi)元(yuan)，使用人(ren)(ren)口會(hui)達到2.3億(yi)人(ren)(ren)；二(er)十年以(yi)后，這(zhe)個(ge)數字(zi)會(hui)達到4.6萬億(yi)元(yuan)，參與租賃的(de)人(ren)(ren)口會(hui)達到3億(yi)人(ren)(ren)。

　　國(guo)土部相關(guan)負責人透露，希望通過(guo)此次改(gai)(gai)革試(shi)點，到2021年底，在相關(guan)地(di)區成功運(yun)營一(yi)(yi)批集(ji)(ji)體租賃住(zhu)房(fang)項目，完善(shan)利用(yong)集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用(yong)地(di)建(jian)設(she)租賃住(zhu)房(fang)規則，形成一(yi)(yi)批可(ke)復制、可(ke)推廣的(de)改(gai)(gai)革成果，為(wei)構建(jian)城鄉(xiang)統(tong)一(yi)(yi)的(de)建(jian)設(she)用(yong)地(di)市場(chang)提供支撐。