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住房租賃新時代悄然開啟(qi)，上市房企半年報(bao)傳(chuan)遞出的(de)信息是，部分有遠見(jian)的(de)房地產企業對之躍躍欲試(shi)。

　　據(ju)上(shang)證報資訊(xun)統計(ji)，130家A股(gu)上(shang)市房企今年上(shang)半(ban)年實(shi)現營(ying)業收入總額6184.18億(yi)元，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長4.99%；歸屬(shu)于母公司(si)股(gu)東的凈(jing)利潤總額為611.65億(yi)元，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長25.36%；預收賬款(kuan)總額為17644.5億(yi)元，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長32.98%。

　　上(shang)半年房(fang)(fang)地(di)產調(diao)控政(zheng)(zheng)策頻出(chu)，一二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)與三(san)四線(xian)城市(shi)(shi)(shi)冷熱反轉，政(zheng)(zheng)策推動市(shi)(shi)(shi)場(chang)從(cong)購(gou)買向租(zu)(zu)賃轉變，中國房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)正迎來(lai)一場(chang)深刻的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制度變革(ge)——以(yi)購(gou)房(fang)(fang)作(zuo)為(wei)解決居住(zhu)(zhu)需(xu)求(qiu)唯一途(tu)徑的(de)(de)時代(dai)即將過去(qu)。購(gou)租(zu)(zu)同權(quan)、集體建設(she)用地(di)入市(shi)(shi)(shi)建設(she)租(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)等一系(xi)列政(zheng)(zheng)策的(de)(de)出(chu)臺(tai)不斷為(wei)租(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)賦(fu)權(quan)，并將在未來(lai)相當長的(de)(de)時間內(nei)持續改(gai)變中國房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)格局。在此背景下，上(shang)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)企紛紛開始謀篇(pian)布(bu)局住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃市(shi)(shi)(shi)場(chang)。

　　絕大多數房企半年報提及住房租賃

　　從5月19日(ri)住建(jian)部下發《住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃和銷售管理條例（征(zheng)求意(yi)見稿）》，到(dao)7月20日(ri)九部委(wei)聯合(he)印發《關于在人口凈流入的(de)大中(zhong)城(cheng)市加(jia)(jia)快發展住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃市場(chang)的(de)通知(zhi)》，廣(guang)州、深圳(zhen)、南京等12個(ge)城(cheng)市成為首(shou)批試點(dian)，再到(dao)8月28日(ri)國土部、住建(jian)部決定在北京、上(shang)海、沈陽、南京等13個(ge)城(cheng)市開展利用集體建(jian)設(she)(she)用地建(jian)設(she)(she)租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)試點(dian)，政策(ce)持續發力鞭策(ce)加(jia)(jia)快住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃市場(chang)建(jian)設(she)(she)。

　　“住(zhu)房(fang)租賃(lin)”儼然成為(wei)當下中國房(fang)地產市場(chang)的(de)一個熱(re)詞。記(ji)者梳(shu)理上(shang)市房(fang)企半(ban)年(nian)報發現，絕大多數公(gong)司在其半(ban)年(nian)報中都提(ti)到了“住(zhu)房(fang)租賃(lin)”。

　　萬科(ke)上半年(nian)交出了凈利潤(run)同(tong)比(bi)增長(chang)(chang)36.47%的(de)(de)(de)優異成(cheng)績(ji)，其在半年(nian)報(bao)中指(zhi)出，發(fa)展(zhan)(zhan)租賃住房(fang)(fang)是房(fang)(fang)地產(chan)行業(ye)長(chang)(chang)效(xiao)機(ji)(ji)制的(de)(de)(de)重要(yao)組成(cheng)部分。經歷了過去十(shi)多年(nian)大(da)規模建設后，主要(yao)城市逐(zhu)步進入存量(liang)房(fang)(fang)時代，基于存量(liang)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)經營業(ye)務發(fa)展(zhan)(zhan)空間顯現，將為房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)提供更多發(fa)展(zhan)(zhan)機(ji)(ji)會(hui)。在一(yi)系(xi)列政策的(de)(de)(de)推動下，住房(fang)(fang)租賃市場正迎來(lai)快(kuai)速發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)良機(ji)(ji)，經營規范的(de)(de)(de)長(chang)(chang)租公寓企(qi)(qi)業(ye)將獲(huo)得長(chang)(chang)足發(fa)展(zhan)(zhan)空間。

　　在世(shi)聯(lian)行看來(lai)(lai)，由于租(zu)(zu)售并舉、租(zu)(zu)售同權等相關政(zheng)策的(de)不斷(duan)出(chu)臺，以購房作為解決居住需求唯一途徑的(de)時代即(ji)將過去(qu)，長租(zu)(zu)公寓行業將迎來(lai)(lai)黃(huang)金發(fa)展時期，具備長租(zu)(zu)服務(wu)能力(li)即(ji)擁有(you)了通向未來(lai)(lai)中心城市(shi)發(fa)展的(de)門票。

　　招(zhao)商蛇口在(zai)半年報中(zhong)表示，隨著政策層面(mian)對于住房租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)支(zhi)(zhi)(zhi)持的(de)(de)頂層制度出臺，地方(fang)政府(fu)陸續在(zai)發(fa)展租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)規(gui)模、培育參與主體、稅(shui)收優惠(hui)、金融支(zhi)(zhi)(zhi)持等方(fang)面(mian)出臺一(yi)系列細(xi)則(ze)以支(zhi)(zhi)(zhi)持住房租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)的(de)(de)發(fa)展。在(zai)巨(ju)大的(de)(de)市(shi)場(chang)容量和資(zi)本支(zhi)(zhi)(zhi)持下，長租(zu)(zu)公寓近(jin)幾年有望得到(dao)迅猛發(fa)展。

　　“先行者”業務運作風生水起

　　事(shi)實(shi)上，上市房企(qi)中的“先(xian)知先(xian)覺者(zhe)”早已(yi)嗅到了住房租(zu)賃市場(chang)潛在的商機，謀篇布(bu)局已(yi)久，相(xiang)關(guan)業務(wu)運作得有(you)聲有(you)色。更(geng)多的企(qi)業則躍躍欲試，有(you)意“分(fen)一杯羹”。

　　萬科半年(nian)(nian)報(bao)(bao)顯示，自(zi)2014年(nian)(nian)以來，公(gong)司積(ji)極布局長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)市(shi)場(chang)，目前(qian)已(yi)整(zheng)合形成了集中式長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)品牌(pai)“泊(bo)寓(yu)(yu)(yu)”。泊(bo)寓(yu)(yu)(yu)以市(shi)場(chang)化(hua)租(zu)(zu)金定價，致(zhi)力于(yu)滿足城市(shi)青(qing)年(nian)(nian)人群(qun)的中長(chang)期租(zu)(zu)住需(xu)求。截至報(bao)(bao)告期末，泊(bo)寓(yu)(yu)(yu)業(ye)(ye)務已(yi)覆(fu)蓋21個一(yi)線(xian)及(ji)二(er)線(xian)城市(shi)，累計獲(huo)取房間數(shu)超(chao)(chao)過(guo)7萬間，累計開業(ye)(ye)超(chao)(chao)過(guo)2萬間，開業(ye)(ye)6個月以上項(xiang)目的平均出租(zu)(zu)率(lv)約87%。萬科透(tou)露(lu)，泊(bo)寓(yu)(yu)(yu)將繼續加大拓展力度(du)，2017年(nian)(nian)預計總獲(huo)取房間數(shu)量超(chao)(chao)過(guo)10萬間。

　　招商蛇口聚焦的(de)是國(guo)(guo)內中(zhong)高(gao)端(duan)租賃(lin)市(shi)場，其布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長租公(gong)寓產(chan)品(pin)，已形(xing)成“壹棧”人才公(gong)寓、“壹間”精品(pin)公(gong)寓、“壹棠”高(gao)端(duan)服(fu)務(wu)式(shi)公(gong)寓三(san)大核心產(chan)品(pin)線，并(bing)全面(mian)形(xing)成產(chan)品(pin)與服(fu)務(wu)、運營管理、品(pin)牌等細分標(biao)準化(hua)體系。招商蛇口提出，將(jiang)以“中(zhong)國(guo)(guo)中(zhong)長租公(gong)寓領導品(pin)牌”為(wei)發展(zhan)目標(biao)，計劃以三(san)年的(de)時(shi)間實(shi)現品(pin)牌全國(guo)(guo)布局。

　　上半年(nian)(nian)，世聯行旗下(xia)的(de)紅璞公(gong)(gong)寓(yu)(yu)已進入(ru)深(shen)圳、廣州(zhou)等27個城(cheng)市(shi)，全(quan)國簽約4萬(wan)多(duo)間房間，覆蓋(gai)核心一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)。九部委(wei)公(gong)(gong)布(bu)的(de)12個首批住(zhu)房租賃試(shi)點(dian)城(cheng)市(shi)，世聯行均有常設團隊，并且在其(qi)中10個城(cheng)市(shi)已開(kai)展了長租公(gong)(gong)寓(yu)(yu)業(ye)務。經過一(yi)年(nian)(nian)多(duo)的(de)探索發展，公(gong)(gong)寓(yu)(yu)構建后一(yi)個月(yue)出租率(lv)達(da)91.2%，第二(er)個月(yue)出租率(lv)為94.5%。

　　皇庭國際在半年報中透露，新設立的公寓(yu)(yu)管理公司未(wei)來主要布局長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)業(ye)務，重點積極(ji)拓展12個首批住房租(zu)賃試點城市，提升長(chang)租(zu)公寓(yu)(yu)服務能(neng)力。

　　明(ming)源地產研(yan)究院首席研(yan)究員劉(liu)策給(gei)房企“支招(zhao)”道(dao)，對開發商而言，切入(ru)長租(zu)公寓有資(zi)源和(he)資(zi)金優勢，但(dan)欠缺可支撐十萬(wan)套乃至百萬(wan)套級規(gui)模(mo)的(de)管理系統、品牌及可快速復制擴張(zhang)的(de)人(ren)才梯隊，如果從0到1，成本和(he)時(shi)間(jian)代(dai)價較大(da)，建議可以整合資(zi)源，與(yu)市場優秀運營商戰略合作(zuo)，采取入(ru)股(gu)、控股(gu)、收購等多種合作(zuo)模(mo)式(shi)，直接(jie)高(gao)起點起步，從1到100，快速形成在長租(zu)公寓的(de)大(da)兵(bing)團作(zuo)戰能力。

　　調整策略應對調控政策加碼

　　在“房子是用來住的(de)，不(bu)(bu)是用來炒的(de)”的(de)政策要求下，一(yi)(yi)(yi)方面繼續(xu)支持高庫存的(de)二(er)線(xian)(xian)(xian)和(he)三四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)落(luo)實各種措施去庫存，滿足居民自住及農民工購(gou)房需求；另一(yi)(yi)(yi)方面，一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)和(he)熱點二(er)、三線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)密(mi)集出臺(tai)以“限(xian)(xian)購(gou)、限(xian)(xian)貸、限(xian)(xian)價、限(xian)(xian)售(shou)”為核心的(de)緊縮調(diao)控措施。從市(shi)(shi)場表(biao)現來看，受政策調(diao)控影響，熱點城(cheng)市(shi)(shi)新房整體成交面積(ji)持續(xu)下行，價格趨(qu)于穩定。尤其是3、4月熱點城(cheng)市(shi)(shi)調(diao)控手(shou)段不(bu)(bu)斷升級(ji)創新，調(diao)控城(cheng)市(shi)(shi)持續(xu)擴圍，房地產信貸進一(yi)(yi)(yi)步(bu)收緊，房地產企業運營(ying)和(he)銷售(shou)面臨新的(de)境遇。

　　除(chu)了積(ji)極布(bu)局租(zu)賃住(zhu)房市場外(wai)，上市房企在(zai)(zai)銷售(shou)策略(lve)方(fang)面(mian)也有(you)所調整。榮盛發(fa)展在(zai)(zai)半年報中(zhong)表示(shi)，一方(fang)面(mian)對公司(si)的銷售(shou)體系(xi)進行調整，由南京新探(tan)索和意家科技兩家全資銷售(shou)公司(si)主要負責公司(si)的銷售(shou)；另(ling)一方(fang)面(mian)抓住(zhu)各區域市場普遍回暖的機會，加大對現有(you)項(xiang)目(mu)庫存(cun)房源的銷售(shou)力(li)度，同時積(ji)極推出新項(xiang)目(mu)。

　　天房發展半年(nian)報顯示(shi)，隨著天津(jin)“331新政”的出臺，天津(jin)房地產(chan)市場進(jin)入調整期。由于公(gong)司(si)(si)2016年(nian)度銷售(shou)情況(kuang)良好和(he)銀(yin)行貸款(kuan)發放等審批(pi)環節(jie)的延長，使得公(gong)司(si)(si)在途資金顯著增加，占壓資金成本。針對(dui)此，公(gong)司(si)(si)通(tong)過派(pai)駐財(cai)(cai)務人員深(shen)入銷售(shou)現(xian)場一線(xian)，減少(shao)工作環節(jie)，確保銷售(shou)回款(kuan)的快速、及時進(jin)賬，降低(di)公(gong)司(si)(si)財(cai)(cai)務風(feng)險，保障資金平衡。

　　云南城投(tou)則采(cai)取(qu)(qu)了一系列(lie)“去(qu)庫(ku)存(cun)”的(de)措(cuo)施，如(ru)增加樓盤配套、引進優質(zhi)(zhi)教育(yu)資(zi)源、加強市政(zheng)設施的(de)建設投(tou)入、智(zhi)慧(hui)社區的(de)打造(zao)及與(yu)集(ji)團(tuan)公司(si)所屬醫療、醫藥、康(kang)養等產業(ye)相(xiang)結合等措(cuo)施，提升物業(ye)價值和品質(zhi)(zhi)，并采(cai)取(qu)(qu)各種有效措(cuo)施促進項目銷售、消化庫(ku)存(cun)、回籠(long)資(zi)金。