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購租(zu)并(bing)舉與規(gui)范住房(fang)租(zu)賃銷售等(deng)舉措一并(bing)，被業內視為維持中國樓市(shi)穩定健康發展的(de)關鍵(jian)所在(zai)。經過一年多探(tan)索，購租(zu)并(bing)舉已衍生出購租(zu)同(tong)權、新增租(zu)賃性質用地、多元租(zu)賃主體等(deng)諸多操(cao)作實(shi)踐，未來購租(zu)并(bing)舉還(huan)有哪些可能？能否化(hua)解樓市(shi)頑(wan)疾？又將給承租(zu)人、購房(fang)人帶來怎樣(yang)體驗？

　　購租并舉是劑長效藥 能解哪些樓市頑疾？

　　2015年(nian)年(nian)底(di)召開的中央(yang)經濟工作會議指出，要明確深化住房制度(du)改革方(fang)向，以滿足新市民住房需求為主(zhu)要出發點，以建立購租(zu)并舉的住房制度(du)為主(zhu)要方(fang)向，把公租(zu)房擴大到非戶籍(ji)人口。

　　2016年6月，國務院(yuan)辦(ban)公廳(ting)印發(fa)(fa)《關于加快培育(yu)和(he)發(fa)(fa)展住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場的(de)若干(gan)意見(jian)》，實行購租(zu)并舉，全面部署(shu)加快培育(yu)和(he)發(fa)(fa)展住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場工作。

　　據(ju)中(zhong)原地(di)產(chan)研究(jiu)院(yuan)統計(ji)顯示，近一年多(duo)時(shi)間里，全國累計(ji)超過(guo)20多(duo)個城市出臺(tai)了有關住房租賃(lin)的政策內容。

　　對普通民眾來說，購租(zu)(zu)并舉已(yi)從一個概念衍生(sheng)出(chu)“購租(zu)(zu)同權”、“開發商自持房源用(yong)于租(zu)(zu)賃(lin)”、“推出(chu)租(zu)(zu)賃(lin)用(yong)地(di)”等諸多操作可能，住(zhu)(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)市場改革雛形正在形成。8月(yue)28日，國土部、住(zhu)(zhu)建部還(huan)聯合(he)發文，在北京、上海(hai)、南京等13城試點集體建設(she)用(yong)地(di)建租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房。

　　“購租同權(quan)進入政策層面，對中國未來住(zhu)房市場結(jie)構(gou)將產生深遠的(de)(de)積(ji)極影響，長效機制(zhi)框架的(de)(de)雛形已經確立，政策制(zhi)度不再支持房價的(de)(de)繼續(xu)快速上(shang)漲。”8月21日，中國社科院(yuan)財經戰略研究院(yuan)、中國社科院(yuan)城市與競爭(zheng)力研究中心發(fa)布的(de)(de)《中國住(zhu)房發(fa)展報告(gao)》指(zhi)出。

　　有人會問，購(gou)(gou)租并(bing)舉(ju)的(de)長(chang)效藥到底能解決哪些樓市頑疾？“首(shou)先肯定是(shi)改變‘重售輕租’局(ju)面，讓承租人也能租得(de)安(an)心，最終達(da)到維(wei)護租賃關(guan)系(xi)穩(wen)定的(de)目的(de)。”中原地(di)產(chan)首(shou)席分析師張大(da)偉告訴中新(xin)網(wang)記(ji)者，對樓市調控(kong)來說，建立購(gou)(gou)租并(bing)舉(ju)的(de)住(zhu)房制度，還能減少非理性購(gou)(gou)房需求，避免房地(di)產(chan)市場(chang)的(de)大(da)起大(da)落(luo)。

　　在房(fang)(fang)地(di)產研(yan)究(jiu)人士、新城(cheng)控(kong)股高級副總(zong)裁歐(ou)陽捷看(kan)來(lai)，購(gou)租(zu)并(bing)舉的(de)另一(yi)重要目(mu)的(de)則是讓外(wai)來(lai)人口更為靈活(huo)的(de)流動，想留下的(de)可以穩定租(zu)房(fang)(fang)，想離開的(de)也無“后顧之憂”。“大城(cheng)市的(de)住(zhu)房(fang)(fang)資源(yuan)(yuan)得到高效(xiao)(xiao)利用，讓購(gou)房(fang)(fang)人寶(bao)貴的(de)住(zhu)房(fang)(fang)資源(yuan)(yuan)避免閑置浪費，實現(xian)租(zu)賃住(zhu)宅‘輪動式利用效(xiao)(xiao)應’。”

　　記者(zhe)(zhe)采訪的(de)(de)多(duo)位業內(nei)人士均認(ren)為，購(gou)租并舉最(zui)想解(jie)決的(de)(de)問題，是(shi)破(po)除唯有(you)買房才能“安家(jia)置業”的(de)(de)固有(you)觀念，取而代之(zhi)的(de)(de)是(shi)通(tong)過(guo)住(zhu)(zhu)房租賃制度等多(duo)種手段保障居住(zhu)(zhu)權(quan)。安居客房產研究院首席分析師(shi)張波告訴記者(zhe)(zhe)，除保證供應、提高權(quan)益外，購(gou)租并舉還可能在房地產投資依托基金的(de)(de)實施上(shang)有(you)所突破(po)。

　　階梯消費制度正在構建 先租后買打通市場

　　作為住房租賃的(de)兩端(duan)，承租人(ren)與出租人(ren)之間(jian)的(de)天平亦(yi)在尋求新(xin)的(de)平衡。

　　一(yi)方面，體現在(zai)雙方權益享有上的逐步接近(jin)；另(ling)一(yi)方面，階梯(ti)消費制度正在(zai)構(gou)建，承(cheng)租人可(ke)能會搖身變為購房(fang)人，甚至可(ke)享有優先(xian)購買(mai)租賃房(fang)屋的權利。

　　傳統(tong)理解上(shang)，租(zu)、售是完全(quan)分離(li)的兩個(ge)市場。中國社(she)科院城市與(yu)競(jing)爭力研究中心主任倪鵬飛認為，要打通新(xin)房(fang)與(yu)舊房(fang)、出(chu)租(zu)與(yu)出(chu)售、商(shang)品(pin)房(fang)與(yu)保障房(fang)的市場體系，需形成(cheng)購(gou)(gou)租(zu)并舉的“階梯(ti)消費(fei)、過(guo)濾使用”機制(zhi)；完善商(shang)品(pin)房(fang)和保障房(fang)承租(zu)人優先購(gou)(gou)買的制(zhi)度，形成(cheng)“購(gou)(gou)租(zu)并舉、先租(zu)后(hou)買”的新(xin)模式。

　　可見，階梯消費正是銜接(jie)租、售(shou)兩個市(shi)場的關(guan)鍵所在(zai)。

　　張波將梯度消費模(mo)式(shi)通(tong)俗化的理解為“有多大(da)能(neng)力(li)(li)，辦多大(da)事”。他說，“先租后買(mai)(mai)”針(zhen)對剛步(bu)入社會(hui)的年輕人(ren)就是先租房(fang)(fang)(fang)，有能(neng)力(li)(li)了再買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)；針(zhen)對改(gai)善型需求就是先改(gai)善型租房(fang)(fang)(fang)再改(gai)善型買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)，從居住者角度來(lai)看(kan)，租房(fang)(fang)(fang)和買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)的保(bao)障是趨同的。

　　8月10日，北京(jing)市完成了對《北京(jing)市共(gong)有(you)產權住房管(guan)理暫行(xing)辦法》(征求意見稿(gao))的意見征求，其中，有(you)群眾認(ren)為單身(shen)家庭(ting)需“年滿30周(zhou)歲(sui)”的申請條件(jian)過(guo)于嚴苛。為此(ci)，北京(jing)市住建委提出，不滿30周(zhou)歲(sui)單身(shen)家庭(ting)可(ke)“先租后(hou)買”，形成梯度消費，并將制定(ding)支(zhi)持(chi)政(zheng)策(ce)，引導單身(shen)青年通過(guo)租房方式(shi)解(jie)決住房困難問題，實現(xian)有(you)效銜接。

　　倪鵬飛將梯度(du)消費(fei)分為三(san)步(bu)：第一，可以先租完全(quan)公有或法人(ren)所有的住房(fang)；第二，可以租賃共有產(chan)權住房(fang)，邊租邊購(gou)；第三(san)，完全(quan)自購(gou)，完全(quan)自有產(chan)權。

　　針對租賃轉購買(mai)(mai)(mai)，在法(fa)律(lv)層面(mian)其實早有說明(ming)，業內(nei)俗(su)稱“買(mai)(mai)(mai)賣不破租賃”、“承租者(zhe)優先購買(mai)(mai)(mai)權”等。

　　記者查詢《合(he)(he)同(tong)(tong)法》第229條(tiao)規定(ding)，租(zu)賃物在租(zu)賃期間發生所有權(quan)變動的(de)(de)，不影響租(zu)賃合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)效力；而第230條(tiao)則指出，出租(zu)人出賣(mai)租(zu)賃房屋(wu)的(de)(de)，應當在出賣(mai)之前的(de)(de)合(he)(he)理期限內通(tong)知承(cheng)租(zu)人，承(cheng)租(zu)人享有以(yi)同(tong)(tong)等條(tiao)件優(you)先(xian)購買的(de)(de)權(quan)利(li)。

　　“多元所有”產權制度浮現 為購房人減負

　　強化租(zu)賃市場，并不意味著住房銷售市場將被弱(ruo)化，反給房屋(wu)買賣帶來更多可能。

　　在倪(ni)鵬飛看來，目前(qian)我國房(fang)地產市場存在產權結構單一的問題，應(ying)盡快建立(li)多元(yuan)(yuan)產權及保護機制(zhi)。“應(ying)建立(li)個人、家庭、法人、公有和共有等‘多元(yuan)(yuan)所有’的產權制(zhi)度，形成對應(ying)收入與偏好的產權匹配機制(zhi)。”

　　其中，共(gong)有產(chan)(chan)權住(zhu)房(fang)等已被(bei)多地提進日程。今年4月，住(zhu)建部、國土部明確提出(chu)超大、特大城市(shi)和其它(ta)住(zhu)房(fang)供求矛盾突出(chu)的熱點城市(shi)，要增加公租房(fang)、共(gong)有產(chan)(chan)權房(fang)供應。

　　數月后，北京宣布(bu)擬探索共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權住(zhu)房模式；廣(guang)東也(ye)在《廣(guang)東省(sheng)新型城鎮化規劃(2016-2020年)》中(zhong)提出，推動建(jian)立涵蓋共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權住(zhu)房、限價商品房等方面的住(zhu)房保障體(ti)系。而上海(hai)早在2010年就開(kai)始試點共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權房，并(bing)連續5次放寬(kuan)準入標(biao)準。

　　產(chan)權(quan)(quan)共有(you)，對購房(fang)(fang)(fang)人有(you)啥(sha)好處？“此舉降低了個人購房(fang)(fang)(fang)成本，有(you)利(li)于滿足無房(fang)(fang)(fang)家(jia)庭住房(fang)(fang)(fang)剛需，進(jin)一步(bu)平抑房(fang)(fang)(fang)價。”易居(ju)(ju)研究院智庫中心研究總(zong)監嚴躍進(jin)提醒，多(duo)元(yuan)主體(ti)出資購房(fang)(fang)(fang)，相當于房(fang)(fang)(fang)子的(de)居(ju)(ju)住權(quan)(quan)和收益(yi)(yi)權(quan)(quan)是分離的(de)，居(ju)(ju)住權(quan)(quan)由其中一個或(huo)多(duo)個購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)享有(you)；而收益(yi)(yi)權(quan)(quan)或(huo)增值獲(huo)利(li)的(de)權(quan)(quan)益(yi)(yi)是各類購房(fang)(fang)(fang)出資人共同享有(you)。因此，若(ruo)要兌現全部收益(yi)(yi)，購房(fang)(fang)(fang)人需逐步(bu)回購產(chan)權(quan)(quan)。

　　倪鵬飛認為，共有產權(quan)(quan)房有利(li)于建(jian)(jian)立(li)長效(xiao)機制(zhi)，構建(jian)(jian)住房多層次供給體(ti)系。具體(ti)體(ti)現(xian)在兩個(ge)方面：一(yi)是抑(yi)制(zhi)投(tou)機和投(tou)資，明確現(xian)有各(ge)類保(bao)障性(xing)住房中政府(fu)投(tou)入(ru)的(de)(de)權(quan)(quan)屬及(ji)其(qi)定價規則，能有效(xiao)封堵保(bao)障性(xing)住房的(de)(de)尋租及(ji)套利(li)空間；二是促進住房保(bao)障體(ti)系，充分利(li)用(yong)市場(chang)機制(zhi)的(de)(de)作(zuo)用(yong)，提升政府(fu)保(bao)障性(xing)資金(jin)投(tou)入(ru)的(de)(de)利(li)用(yong)效(xiao)率，同時提高家庭(ting)購房支付能力，支持國民“居者有其(qi)屋”夢(meng)想的(de)(de)實(shi)現(xian)。

　　“不久的將(jiang)(jiang)來，特大城(cheng)市以(yi)新(xin)增(zeng)租賃住房為(wei)主(zhu)、中小城(cheng)市以(yi)新(xin)增(zeng)開發商(shang)自持住宅為(wei)主(zhu)的住房市場新(xin)格局將(jiang)(jiang)逐步形成。”歐陽捷說。