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“幾乎所(suo)有房(fang)(fang)源(yuan)都有降(jiang)(jiang)價，還有部分急用錢的(de)房(fang)(fang)主(zhu)在交易時會進一步降(jiang)(jiang)價，降(jiang)(jiang)價幅度可達50萬(wan)元(yuan)。”北(bei)(bei)(bei)京市(shi)海淀區八一學校附近的(de)房(fang)(fang)產中介對(dui)中國證券報記者說(shuo)，與北(bei)(bei)(bei)京“3·17”新政前相(xiang)比，附近住宅(zhai)(zhai)包括學區房(fang)(fang)每平方(fang)米平均(jun)降(jiang)(jiang)價一兩萬(wan)元(yuan)。業內人士表示(shi)，包括學區房(fang)(fang)在內的(de)住宅(zhai)(zhai)價格逐漸回歸合理，四季度北(bei)(bei)(bei)京房(fang)(fang)價或(huo)繼續下(xia)降(jiang)(jiang)。隨著租購同權的(de)落(luo)實(shi)，房(fang)(fang)地產市(shi)場將更(geng)趨平穩。

 

　　成交均價繼續走低

 

　　中(zhong)國證券報記(ji)者在(zai)(zai)調研中(zhong)發現，近(jin)期北(bei)京(jing)市學區(qu)房(fang)價(jia)有所(suo)降(jiang)溫。在(zai)(zai)西城(cheng)區(qu)金(jin)融(rong)街附近(jin)，有房(fang)產(chan)中(zhong)介稱，“在(zai)(zai)新政前(qian)這片都(dou)是(shi)20萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，現在(zai)(zai)差不多在(zai)(zai)17萬(wan)元(yuan)/左右。有些重點炒(chao)作的學區(qu)房(fang)，每平(ping)(ping)方(fang)米下(xia)跌了10%。”比如(ru)，對口宏廟小學的豐匯園小區(qu)，3月(yue)均價(jia)為186979元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，8月(yue)均價(jia)則降(jiang)至166051元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米。

 

　　鏈(lian)家(jia)數據顯示，8月北京鏈(lian)家(jia)二(er)手房(fang)成交均(jun)價環比(bi)下(xia)跌2%，與7月相(xiang)比(bi)跌幅(fu)擴大1.7個百(bai)分點；鏈(lian)家(jia)二(er)手房(fang)掛牌均(jun)價環比(bi)下(xia)跌0.58%，且(qie)該指標(biao)已連續4個月下(xia)跌。

 

　　有購房者向記者表示：“前期房價(jia)過(guo)高，不(bu)(bu)敢(gan)‘出(chu)手(shou)’。現在市(shi)場(chang)平穩了，大(da)(da)家不(bu)(bu)那么(me)躁(zao)動了，又開始(shi)猶豫房價(jia)會不(bu)(bu)會更低，不(bu)(bu)想這(zhe)么(me)快(kuai)‘出(chu)手(shou)’。更何況，在多校劃片政策下，我們花(hua)了大(da)(da)價(jia)錢也并不(bu)(bu)一定(ding)能上理想的(de)學校。”

 

　　中國社科院財(cai)經戰(zhan)略研究院日(ri)前發布的住房市(shi)場(chang)發展(zhan)月度分(fen)析報告也顯示，近三個月來，作為重要學區(qu)(qu)的北京(jing)市(shi)東(dong)城(cheng)區(qu)(qu)、西城(cheng)區(qu)(qu)和海淀(dian)區(qu)(qu)房價(jia)分(fen)別累計(ji)下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京(jing)市(shi)各區(qu)(qu)前三位。

 

　　從總房(fang)價來看，北(bei)京西城區(qu)師范學校(xiao)附屬小(xiao)學附近，原本銷量最多(duo)的60平(ping)方(fang)米(mi)到90平(ping)方(fang)米(mi)的學區(qu)房(fang)，平(ping)均交易總價下降(jiang)50萬(wan)元到100萬(wan)元。而且，房(fang)屋(wu)降(jiang)價具(ju)有傳染(ran)性，某套房(fang)源降(jiang)價會(hui)傳導至周圍房(fang)子，降(jiang)價房(fang)屋(wu)會(hui)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多(duo)。

 

　　房價反彈可能性較低

 

 

　　“近期北京東西(xi)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)房價有較大(da)降幅是‘3·17’調控政(zheng)策見效(xiao)的(de)表現(xian)。”中(zhong)國國際(ji)經(jing)濟交(jiao)流中(zhong)心副總經(jing)濟師徐洪才表示，當下(xia)東西(xi)城(cheng)(cheng)等地區(qu)(qu)房價降幅大(da)的(de)原因也包(bao)括之(zhi)前(qian)房產泡沫過大(da)，如今(jin)市場開(kai)始回歸理性(xing)。

 

　　中原(yuan)地產研究中心統計數據(ju)顯(xian)示，截至8月30日，北京(jing)二手房8月成交量(liang)為(wei)7289套，預計8月合計成交7600套，連續(xu)3個月成交量(liang)低于萬(wan)套。此前亞豪機構數據(ju)顯(xian)示，今年(nian)3月成交量(liang)曾高達近2.6萬(wan)套。

 

　　有(you)房(fang)產中介對記者表示：“房(fang)屋交易數量從五六月開(kai)始逐漸(jian)減(jian)少，到七八(ba)月越來越少。”

 

　　從房價(jia)來看，偉業(ye)我愛(ai)我家集(ji)團(tuan)控股公司副(fu)總(zong)裁(cai)胡景(jing)暉預計，北京(jing)房價(jia)在四(si)季度(du)將繼續下(xia)降，但降幅會逐(zhu)步(bu)放緩直至趨于(yu)穩定。此次(ci)降價(jia)，既與(yu)北京(jing)市的限購政策有(you)關(guan)，也與(yu)逐(zhu)步(bu)推行(xing)的租售同權(quan)政策有(you)關(guan)。

 

　　“政府(fu)會(hui)保(bao)持政策(ce)的(de)連續(xu)性。從市場數據來(lai)看，有必(bi)要繼續(xu)維持現有的(de)調控(kong)政策(ce)不放松，種種跡象(xiang)表(biao)明，后續(xu)調控(kong)政策(ce)會(hui)保(bao)持穩定。”易居研(yan)究院研(yan)究員賴勤表(biao)示，在嚴厲的(de)樓(lou)市調控(kong)政策(ce)和日益趨緊的(de)金融環(huan)境下，未(wei)來(lai)半(ban)年內(nei)房價難以(yi)出現明顯反(fan)彈。

 

　　學區房方(fang)面，房天(tian)下副總裁司(si)智認(ren)為(wei)：“北京的住房購買力(li)非常強(qiang)，無論(lun)是剛需還(huan)是剛改，學區房降溫(wen)更(geng)多的是行政限價導致的，并不(bu)是市場供求關(guan)系的真實體現。如果堅持(chi)現有政策，學區房價格難(nan)以(yi)反彈，但進一步下跌空間不(bu)大。”

 

　　加快推進租購同權

 

　　近幾個月(yue)以來，倡導(dao)租(zu)(zu)購同權(quan)以及租(zu)(zu)售并舉(ju)的(de)政策不斷出臺，對平抑(yi)(yi)房價以及打擊“炒房”有(you)明顯抑(yi)(yi)制作用。日前住(zhu)建部(bu)(bu)等九部(bu)(bu)委聯合(he)印發《關于在人口凈流入的(de)大中城市(shi)加快發展住(zhu)房租(zu)(zu)賃市(shi)場的(de)通(tong)知》，將采取多種措施加快推進租(zu)(zu)賃住(zhu)房建設，培育和發展住(zhu)房租(zu)(zu)賃市(shi)場。

 

　　各省市租(zu)(zu)賃新政也(ye)在積極跟進：上海接連推出(chu)只租(zu)(zu)不售(shou)地塊；合肥提(ti)出(chu)建立(li)購(gou)租(zu)(zu)并舉的住房(fang)(fang)制度，鼓勵住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃消費；杭(hang)州支(zhi)持個人閑置房(fang)(fang)源改造，強調租(zu)(zu)購(gou)同權；南京提(ti)出(chu)要研究建立(li)承租(zu)(zu)人權利清單；濟南提(ti)出(chu)取消投資納稅、購(gou)買房(fang)(fang)屋等落(luo)戶限制等。

 

　　賴勤認(ren)為，從長(chang)期來(lai)看，租購同權體現(xian)了政府(fu)大(da)力(li)發展和完善住房(fang)租賃(lin)市場的(de)決(jue)心(xin)，有助于讓房(fang)價回歸(gui)正(zheng)常(chang)。隨著教育制(zhi)度的(de)改革和教育資源的(de)增長(chang)，學(xue)區(qu)房(fang)將逐漸淡化(hua)學(xue)區(qu)概(gai)念，房(fang)價會(hui)趨于合理(li)。

 

　　但租購同(tong)(tong)權面臨難(nan)以落(luo)(luo)實(shi)的(de)困(kun)難(nan)。胡景暉(hui)稱，我國(guo)公共(gong)資源較為緊張，切實(shi)落(luo)(luo)實(shi)教育、醫(yi)療等方面的(de)租售同(tong)(tong)權尚存難(nan)度。近(jin)日國(guo)土部、住建設(she)部聯合(he)印發《利用(yong)(yong)集體建設(she)用(yong)(yong)地建設(she)租賃住房(fang)試點(dian)方案》會對房(fang)價(jia)產生平抑作(zuo)用(yong)(yong)。

 

　　中(zhong)國(guo)社科院(yuan)財經戰略研究院(yuan)城市(shi)與房地產經濟研究室研究員(yuan)鄒琳華表示，由于租售比過(guo)高，民營租賃(lin)企業很難(nan)盈利(li)，需要(yao)政府組建國(guo)企介(jie)入該(gai)市(shi)場(chang)(chang)，并輔(fu)以(yi)相應(ying)的(de)(de)長期(qi)融(rong)資(zi)手段支持房屋租賃(lin)國(guo)企的(de)(de)發展。比如(ru)，發展以(yi)租賃(lin)房產為(wei)抵押的(de)(de)長期(qi)融(rong)資(zi)債(zhai)券及其二(er)級(ji)市(shi)場(chang)(chang)等。由于出(chu)租的(de)(de)投資(zi)回報期(qi)較(jiao)長，政府會(hui)相對深度介(jie)入，并承擔相應(ying)的(de)(de)社會(hui)責任。