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“萬(wan)科旗下一(yi)些在建的(de)(de)商業(ye)辦公項目(mu)此前與(yu)我們聯系(xi)不多(duo)，最近不少(shao)產品經(jing)理(li)密集地找上門來，尋求與(yu)泊(bo)寓的(de)(de)結合點。”北京泊(bo)寓房(fang)屋管理(li)有(you)(you)限公司總經(jing)理(li)助理(li)金羽告訴《中國經(jing)濟周刊》記者，近一(yi)個(ge)月以來她(ta)經(jing)常被萬(wan)科旗下商辦類項目(mu)經(jing)理(li)“打攪”，盡管泊(bo)寓所在的(de)(de)長租行業(ye)已被萬(wan)科視為優(you)先發展方向(xiang)，但她(ta)還是有(you)(you)突然(ran)被“重(zhong)視”的(de)(de)感覺。

　　這都源于近日多個城市出臺的有關允許將商(shang)業用房(fang)等按規定改(gai)建為租賃住房(fang)，即“商(shang)改(gai)租”的文件(jian)。

　　允(yun)許(xu)(xu)“商(shang)(shang)改(gai)租(zu)(zu)”的(de)提(ti)(ti)法始于廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發(fa)(fa)《廣州市加快發(fa)(fa)展住房(fang)租(zu)(zu)賃市場工作方案(an)》，但彼時輿論聚(ju)焦于“租(zu)(zu)購(gou)同權”，其實該文件同時提(ti)(ti)出了“商(shang)(shang)改(gai)租(zu)(zu)”：允(yun)許(xu)(xu)將商(shang)(shang)業用(yong)(yong)房(fang)等(deng)(deng)按規定(ding)改(gai)造(zao)成租(zu)(zu)賃住房(fang)，經規劃行(xing)政主管部門批(pi)準(zhun)改(gai)建后(hou)的(de)住房(fang)，土地(di)使用(yong)(yong)年限不變，調整后(hou)用(yong)(yong)水、用(yong)(yong)電、用(yong)(yong)氣價格(ge)按照居民標準(zhun)執行(xing)。隨(sui)后(hou)，上海、南京(jing)和佛山等(deng)(deng)地(di)也發(fa)(fa)文允(yun)許(xu)(xu)“商(shang)(shang)改(gai)租(zu)(zu)”。

　　自上海(hai)和(he)北(bei)京兩地分別于今年1月(yue)7日和(he)3月(yue)26日出(chu)臺針對商業辦(ban)公類項目(mu)的(de)調控政(zheng)策以(yi)(yi)來，兩地的(de)商辦(ban)類項目(mu)銷售量(liang)急速(su)下(xia)滑。以(yi)(yi)北(bei)京為(wei)例(li)，中原(yuan)地產統計數據(ju)顯示，2016年全年商辦(ban)類項目(mu)供應套(tao)數為(wei)63619套(tao)，成(cheng)交82805套(tao)，成(cheng)交面積(ji)724.64萬平(ping)方(fang)(fang)米，成(cheng)交金額2147.03億元。隨著“3·26”新(xin)政(zheng)施行，2017年上半(ban)年商辦(ban)類新(xin)增供應套(tao)數僅(jin)為(wei)15109套(tao)，新(xin)增供應面積(ji)為(wei)122.27萬平(ping)方(fang)(fang)米，成(cheng)交套(tao)數則是16821套(tao)，成(cheng)交面積(ji)僅(jin)177.75萬平(ping)方(fang)(fang)米，這(zhe)被業界稱(cheng)為(wei)“斷崖式下(xia)跌”。

　　如今(jin)，在(zai)(zai)京滬(hu)兩地“奄奄一(yi)息”的(de)“商(shang)(shang)改住”，似乎在(zai)(zai)租(zu)賃市(shi)場上找到了以“商(shang)(shang)改租(zu)”形態“復活”的(de)政(zheng)策依(yi)據(ju)。亞豪機構市(shi)場總監郭(guo)毅(yi)對《中國(guo)經濟周刊》記者分(fen)析(xi)稱，此前上海(hai)市(shi)在(zai)(zai)一(yi)些商(shang)(shang)辦(ban)(ban)類項目的(de)地塊規劃上存(cun)在(zai)(zai)欠妥的(de)情況(kuang)，導致商(shang)(shang)辦(ban)(ban)類項目在(zai)(zai)該區域沒有需求而無人問津，開發商(shang)(shang)只得轉而開發“類住宅”，政(zheng)府不能完全將此后果拋向市(shi)場，提(ti)出“商(shang)(shang)改租(zu)”也算是政(zheng)府承擔起部分(fen)責任(ren)，為此類地塊尋(xun)找一(yi)個“出路(lu)”。

　　“‘商改租’不是想改就能改”

　　值得注意的(de)是(shi)，此前(qian)京滬兩地對“商(shang)(shang)改(gai)住”的(de)調控政策(ce)集中于個人買(mai)賣一端；而截至目前(qian)各地發(fa)布的(de)“商(shang)(shang)改(gai)租”政策(ce)則都(dou)針(zhen)對開發(fa)商(shang)(shang)。“‘商(shang)(shang)改(gai)租’是(shi)對企業而言(yan)的(de)，商(shang)(shang)辦類項目的(de)開發(fa)商(shang)(shang)可以將(jiang)旗下(xia)物業轉為(wei)自持，然后向住宅方向進行改(gai)造。”郭毅(yi)分析說。

　　企業(ye)(ye)行(xing)為勢必受到政(zheng)(zheng)府監管，而(er)就目前已經出臺“商(shang)改(gai)(gai)租(zu)”政(zheng)(zheng)策的(de)廣(guang)州、上海、佛(fo)山(shan)和南(nan)京(jing)來說，其用語都十(shi)分謹慎，除要滿(man)足(zu)采光、通風(feng)和消(xiao)防(fang)等(deng)各類要求(qiu)外，改(gai)(gai)建(jian)(jian)行(xing)為需(xu)向(xiang)有關部門申請(qing)。其中(zhong)，南(nan)京(jing)的(de)相關政(zheng)(zheng)策明確規定，“開發企業(ye)(ye)提(ti)出商(shang)改(gai)(gai)租(zu)申請(qing)后(hou)，需(xu)報屬地區政(zheng)(zheng)府(園區管委會)和市相關主管部門初核(he)，經評(ping)估后(hou)，區域內(nei)商(shang)業(ye)(ye)、商(shang)務辦公總量確實(shi)過(guo)剩的(de)情況下才予批準。”廣(guang)州也稱(cheng)改(gai)(gai)建(jian)(jian)行(xing)為需(xu)得(de)到政(zheng)(zheng)府批準。

　　而目前市(shi)場上所謂的(de)商(shang)業辦(ban)(ban)公(gong)類項(xiang)目主要有(you)兩類：真正(zheng)用于辦(ban)(ban)公(gong)用途的(de)“真商(shang)辦(ban)(ban)”、實際開(kai)發過程中改(gai)建為居住(zhu)用途的(de)“類住(zhu)宅(zhai)”。“類住(zhu)宅(zhai)”較容易向(xiang)(xiang)“商(shang)改(gai)租”方向(xiang)(xiang)改(gai)建，而要改(gai)造真正(zheng)用于辦(ban)(ban)公(gong)的(de)商(shang)辦(ban)(ban)項(xiang)目在開(kai)發商(shang)眼中很(hen)有(you)難度(du)。

　　北京泊寓房屋管理(li)(li)有(you)限公司總(zong)經理(li)(li)助(zhu)理(li)(li)金(jin)羽告訴《中(zhong)國(guo)經濟周刊》記者，以此次(ci)提(ti)出“商(shang)(shang)改租”的(de)上(shang)海(hai)為例，該市(shi)消(xiao)(xiao)防部門對寫字樓(lou)和酒店(dian)等“真商(shang)(shang)辦”項目(mu)改造成(cheng)居(ju)住功能有(you)明確的(de)限制，若后續沒有(you)消(xiao)(xiao)防機關的(de)政(zheng)策松動，改造很難成(cheng)行，“今(jin)年上(shang)半年發生(sheng)過(guo)由商(shang)(shang)辦類項目(mu)改造成(cheng)住宅用途時(shi)的(de)消(xiao)(xiao)防惡性事件，我認為短期內松動不太現實。”

　　金羽補充說，“真商(shang)辦(ban)”中大(da)型商(shang)場(chang)和點式(shi)寫字樓由于縱深過大(da)，采光條件有(you)限，也不(bu)適合(he)改(gai)造(zao)成(cheng)居(ju)住用(yong)途的(de)住宅；此(ci)外，南(nan)京(jing)提出的(de)“閑置和低效利用(yong)的(de)國有(you)廠房”的(de)改(gai)造(zao)難度相比于“真商(shang)辦(ban)”更(geng)大(da)一些，并且國家政(zheng)策在產權性質(zhi)問題上也有(you)諸(zhu)多對改(gai)造(zao)其用(yong)途的(de)限制(zhi)。她透露，泊寓暫且不(bu)會考(kao)慮尋找將廢置廠房改(gai)造(zao)成(cheng)長租公(gong)寓的(de)可能。

　　中原地產研究院首席研究員張(zhang)大偉(wei)則直(zhi)接指出，“真商辦”也不適合改造成住宅，“寫字(zi)樓大多數是過道設計，沒有足(zu)夠的空間把廚房和廁所等居住設施加進去。”

　　資料圖：南京河西一處樓盤。中新社記者 泱波 攝

　　“商改租”未必是最優選擇？

　　在(zai)一些人將(jiang)“商改租”視為“商改住(zhu)”的(de)“出路”時(shi)，也有人對(dui)此并不看好。

　　張(zhang)大(da)偉對(dui)記(ji)者分析說，他(ta)對(dui)在建商(shang)(shang)辦類(lei)項目的(de)開(kai)發商(shang)(shang)的(de)建議是(shi)，在目前(qian)租(zu)售(shou)比只有1%～2%的(de)背景下，若想實現資金的(de)迅速回流，在上海(hai)、北京(jing)這(zhe)兩個對(dui)商(shang)(shang)辦類(lei)項目進行限購的(de)城市中，不(bu)如(ru)順勢將“類(lei)住宅”改(gai)為(wei)“真(zhen)商(shang)(shang)辦”，“改(gai)成‘真(zhen)商(shang)(shang)辦’之后即便(bian)大(da)幅降(jiang)價(jia)，也(ye)比在1%～2%租(zu)售(shou)比的(de)條件下通(tong)過(guo)‘商(shang)(shang)改(gai)租(zu)’來回流資金要靠譜得多。”

　　“商改(gai)租”的前(qian)提(ti)是開發商必須長(chang)期將(jiang)資產(chan)鎖定在自(zi)(zi)己手中，先自(zi)(zi)持(chi)(chi)，再出租。佛山(shan)就(jiu)明(ming)確(que)提(ti)出，“一旦‘商改(gai)租’，10年內不得轉讓”；南京(jing)也提(ti)出，“改(gai)建房(fang)屋(wu)將(jiang)由房(fang)地產(chan)開發企業轉為自(zi)(zi)持(chi)(chi)物業并(bing)用于出租，不得分割轉讓”，廣(guang)州則稱(cheng)，“改(gai)建后的租賃住房(fang)不得銷售”。

　　亞(ya)豪(hao)機構市(shi)場(chang)總(zong)監郭毅告訴記者，“商(shang)(shang)(shang)改租(zu)”與此前房企自(zi)持(chi)物業的(de)(de)相同困(kun)難是(shi)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)資金安全問題，相比于(yu)買賣市(shi)場(chang)上的(de)(de)快速回(hui)流，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)一(yi)(yi)旦自(zi)持(chi)物業用于(yu)出(chu)租(zu)，則完全是(shi)另一(yi)(yi)套(tao)商(shang)(shang)(shang)業模式，回(hui)報周期(qi)較(jiao)長，對開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)來(lai)講是(shi)極(ji)大的(de)(de)壓(ya)力。她預(yu)測(ce)稱，假使“商(shang)(shang)(shang)改租(zu)”真能成功推行，客觀上對租(zu)賃市(shi)場(chang)肯(ken)定(ding)是(shi)一(yi)(yi)個促進，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)和運營商(shang)(shang)(shang)會推出(chu)類別更(geng)豐富的(de)(de)不(bu)同檔次的(de)(de)產品(pin)，但對租(zu)房人群來(lai)說未必(bi)會是(shi)好消息，“這樣一(yi)(yi)來(lai)，一(yi)(yi)二線城(cheng)市(shi)的(de)(de)房租(zu)估計(ji)會普(pu)遍(bian)上漲，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)通過(guo)提(ti)供高品(pin)質(zhi)租(zu)賃房屋，以(yi)(yi)及周邊(bian)配(pei)套(tao)增值服務的(de)(de)方式提(ti)高‘客單價’，以(yi)(yi)達到(dao)盡(jin)可(ke)能緩解資金回(hui)流壓(ya)力的(de)(de)目(mu)的(de)(de)。”

　　金(jin)羽(yu)也有相似的(de)(de)感受，盡管最(zui)近找上門來的(de)(de)萬科旗下(xia)的(de)(de)項(xiang)目經理很多，但至今沒有一(yi)個(ge)人拍板決定將項(xiang)目交(jiao)給(gei)泊(bo)寓(yu)進行(xing)長租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)運(yun)營。“‘商(shang)改(gai)租(zu)(zu)’對(dui)開發商(shang)來說并不(bu)是最(zui)優選擇。”金(jin)羽(yu)告訴記者，京(jing)滬兩地在建(jian)商(shang)辦類項(xiang)目即(ji)使受到限購令影響，但其(qi)前期開發投(tou)入(ru)是按正常商(shang)辦類項(xiang)目成(cheng)本進行(xing)投(tou)入(ru)的(de)(de)，若將其(qi)改(gai)造為(wei)長租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)，則意味著還要付出另(ling)一(yi)部分成(cheng)本，去換取一(yi)個(ge)并不(bu)能有效(xiao)、快速形成(cheng)穩定現金(jin)流的(de)(de)租(zu)(zu)賃模式，這(zhe)并不(bu)是一(yi)筆劃算(suan)的(de)(de)買賣。

　　實(shi)際(ji)上(shang)，“商(shang)(shang)改租(zu)(zu)(zu)”一(yi)(yi)直(zhi)在(zai)進行著(zhu)，此前也(ye)無(wu)城市(shi)明令禁止，只(zhi)(zhi)是(shi)(shi)(shi)(shi)最(zui)近一(yi)(yi)段時(shi)間相關(guan)部門有(you)意識地將(jiang)部分商(shang)(shang)辦(ban)(ban)類項(xiang)目“引導”至租(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)。據了解(jie)，絕大多(duo)數集(ji)(ji)中式長(chang)(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓品牌均是(shi)(shi)(shi)(shi)自持或尋租(zu)(zu)(zu)商(shang)(shang)辦(ban)(ban)類項(xiang)目后(hou)將(jiang)其改造成長(chang)(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓，這套模式已(yi)經存在(zai)了多(duo)年，開發商(shang)(shang)和運營商(shang)(shang)也(ye)并(bing)未找(zhao)到(dao)獲(huo)得高收益(yi)的(de)(de)(de)辦(ban)(ban)法(fa)。“最(zui)近一(yi)(yi)年多(duo)以(yi)來我(wo)國密集(ji)(ji)地出臺(tai)推進租(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)發展的(de)(de)(de)政(zheng)策，歸根結底(di)就是(shi)(shi)(shi)(shi)在(zai)做一(yi)(yi)個(ge)加法(fa)和一(yi)(yi)個(ge)減(jian)(jian)法(fa)：增加租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)供(gong)應(ying)量；降低選擇租(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)各種(zhong)(zhong)阻力。”張大偉(wei)認為，“商(shang)(shang)改租(zu)(zu)(zu)”只(zhi)(zhi)是(shi)(shi)(shi)(shi)提高供(gong)應(ying)量的(de)(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)方式而已(yi)，最(zui)近出臺(tai)的(de)(de)(de)關(guan)于使(shi)用集(ji)(ji)體用地建(jian)造租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)政(zheng)策同樣(yang)是(shi)(shi)(shi)(shi)為租(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)提供(gong)增量，“租(zu)(zu)(zu)購同權的(de)(de)(de)提法(fa)則是(shi)(shi)(shi)(shi)減(jian)(jian)法(fa)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)形式。”

　　“以北京(jing)為(wei)(wei)例，目前租(zu)賃市(shi)場(chang)的規(gui)模有一千多億，即便將所有‘類住宅’都(dou)‘轟進’租(zu)賃市(shi)場(chang)為(wei)(wei)其(qi)提供(gong)增量，對供(gong)應端的改變也(ye)不會(hui)立竿見影。”金(jin)羽(yu)分析說(shuo)，租(zu)賃市(shi)場(chang)長期以來的問題并不只(zhi)是(shi)“供(gong)應不足”，而是(shi)“收益率(lv)低”，允許“商(shang)(shang)改租(zu)”只(zhi)是(shi)加大供(gong)應，“還是(shi)希望上述幾地的有關部(bu)門(men)盡快(kuai)出臺‘商(shang)(shang)改租(zu)’的實施細則，才有助于開發(fa)商(shang)(shang)制定具體方(fang)案。”

　　商辦類項目市場需回歸健康

　　有業內人士指出(chu)，“商改租”所指向的并不僅是住宅(zhai)市(shi)場(chang)，也(ye)意在對(dui)此前(qian)一段時間(jian)混亂不堪的商辦類(lei)(lei)項(xiang)目(mu)進行(xing)整(zheng)頓。亞豪機構(gou)統計(ji)數字顯示，以北京為例(li)，2017年初至3·26新政當天，北京地區成交商辦類(lei)(lei)項(xiang)目(mu)9933套，其中“類(lei)(lei)住宅(zhai)”占比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區商辦類(lei)(lei)項(xiang)目(mu)成交量(liang)低于1500套。

　　北京的主要產(chan)業都集中在(zai)(zai)四環(huan)內甚至三環(huan)內的中心城(cheng)區(qu)，但在(zai)(zai)五環(huan)甚至六環(huan)路沿線的一(yi)些地(di)區(qu)卻還密密麻麻地(di)排(pai)列著(zhu)商辦類項目。著(zhu)名的“北京像素(su)”和“卡夫卡公寓(yu)”都位(wei)于四環(huan)外，由于其周圍(wei)沒有相關的產(chan)業環(huan)境而幾乎被(bei)農(nong)田包圍(wei)，開發商不(bu)得(de)不(bu)將其改造為“類住宅”。

　　郭毅分(fen)析說，此類(lei)(lei)現(xian)象與上海相似(si)，有(you)政府規劃地(di)塊(kuai)使(shi)用用途失當(dang)的問題，“商辦(ban)類(lei)(lei)項目(mu)的地(di)塊(kuai)首先應(ying)當(dang)根(gen)據地(di)塊(kuai)本身的區位條件來規劃，周圍(wei)沒(mei)有(you)相關產業(ye)的不(bu)應(ying)規劃為商辦(ban)類(lei)(lei)項目(mu)地(di)塊(kuai)。此外，既然規劃了商辦(ban)類(lei)(lei)地(di)塊(kuai)，就應(ying)當(dang)將有(you)關產業(ye)轉移至地(di)塊(kuai)附近的區域，讓商辦(ban)類(lei)(lei)項目(mu)有(you)需(xu)(xu)求。目(mu)前的做(zuo)法是產業(ye)并沒(mei)有(you)轉移過來，附近居民(min)只有(you)住(zhu)宅需(xu)(xu)求沒(mei)有(you)商業(ye)辦(ban)公需(xu)(xu)求，開(kai)發(fa)商不(bu)得不(bu)順著市(shi)場走改建成‘類(lei)(lei)住(zhu)宅’。”

　　京滬(hu)兩地(di)(di)限購令施行后，“真商(shang)(shang)辦(ban)”取代“類(lei)住(zhu)宅”，開發(fa)商(shang)(shang)“瘋(feng)狂”拿(na)地(di)(di)的情(qing)況有所收斂。金羽(yu)對記者說，之前開發(fa)商(shang)(shang)以商(shang)(shang)辦(ban)類(lei)項(xiang)目的名義拿(na)地(di)(di)，是(shi)一種“討(tao)巧”的做法，無論(lun)是(shi)拍得(de)了(le)(le)商(shang)(shang)辦(ban)類(lei)還是(shi)住(zhu)宅類(lei)用(yong)地(di)(di)，實質(zhi)上都是(shi)為了(le)(le)“瘋(feng)狂拿(na)地(di)(di)，瘋(feng)狂蓋(gai)住(zhu)宅”。“京滬(hu)兩地(di)(di)的新政(zheng)讓商(shang)(shang)辦(ban)類(lei)項(xiang)目回歸‘真商(shang)(shang)辦(ban)’成(cheng)為一件好(hao)事，開發(fa)商(shang)(shang)拿(na)地(di)(di)前要想清楚(chu)(chu)能(neng)(neng)干還是(shi)不(bu)(bu)能(neng)(neng)干，不(bu)(bu)能(neng)(neng)干就(jiu)別干。萬(wan)科(ke)總經理郁亮(liang)說得(de)很清楚(chu)(chu)，‘當(dang)好(hao)農民種好(hao)地(di)(di)’，既然是(shi)商(shang)(shang)辦(ban)類(lei)項(xiang)目，就(jiu)按照商(shang)(shang)辦(ban)類(lei)項(xiang)目進(jin)行開發(fa)，否則就(jiu)別拿(na)這塊地(di)(di)。”

　　隨著一系列(lie)對商(shang)(shang)業地產項目(mu)的(de)整治措施(shi)，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)似(si)乎也感到轉型迫在眉睫。8月上旬，北(bei)京保(bao)利(li)聯合金茂、綠地、首(shou)創、華潤、遠(yuan)洋和(he)旭輝等旗下有(you)諸多商(shang)(shang)辦類項目(mu)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)“抱團(tuan)取暖”，成立(li)了北(bei)京商(shang)(shang)辦聯盟(meng)。北(bei)京保(bao)利(li)提出(chu)“構筑房企資產聯盟(meng)”，無論租售，都將商(shang)(shang)辦類項目(mu)進行長線運作。

　　中國房地產(chan)業協會和旅游地產(chan)專業委員會秘書長蔡云在(zai)商(shang)(shang)(shang)辦聯盟成立儀式上表示，商(shang)(shang)(shang)辦類(lei)項目(mu)的(de)存量時代(dai)已(yi)經(jing)到來，增(zeng)量時代(dai)一去不返，“以(yi)前是(shi)賣房子，現(xian)在(zai)是(shi)賣服務。”蔡云說，新的(de)市場(chang)環境要求(qiu)房企角色(se)從(cong)開發商(shang)(shang)(shang)逐漸(jian)轉為運(yun)營(ying)商(shang)(shang)(shang)，并(bing)考慮新的(de)問(wen)題，比如怎樣(yang)將(jiang)資產(chan)證券化；如何進行有效(xiao)的(de)運(yun)營(ying)和管理；產(chan)品形態(tai)上如何尋求(qiu)突(tu)破等(deng)。