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個人房貸“量跌價升” 剛需購房者承壓

　　個人住房按揭貸款，是樓市晴雨表之一。記(ji)者(zhe)梳理上市銀行半(ban)年報發現，當前個人房貸呈現“規模降”、“利(li)率(lv)升”的(de)(de)特點。房貸收縮對購房者(zhe)有哪(na)些影響？促進樓市降溫的(de)(de)同時如(ru)何滿足剛需的(de)(de)合理需求？

　　個人房貸(dai)進入“量(liang)跌(die)價升”時(shi)代

　　由于(yu)風(feng)險低，房貸(dai)一直以(yi)來(lai)都(dou)是銀行眼中(zhong)的“香(xiang)餑餑”。去年全(quan)年以(yi)個人住房按(an)揭貸(dai)款(kuan)為主的住戶部門中(zhong)長(chang)期貸(dai)款(kuan)占(zhan)全(quan)國(guo)新(xin)增貸(dai)款(kuan)的比(bi)重達到45%。而這一勢(shi)頭(tou)目(mu)前正在發生改變。

　　梳理上市銀(yin)(yin)行(xing)(xing)剛(gang)剛(gang)發布的(de)半(ban)年(nian)報可以發現，多(duo)家銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)個(ge)人(ren)(ren)住(zhu)房貸款增(zeng)速在放(fang)緩。截至上半(ban)年(nian)末(mo)，中(zhong)信銀(yin)(yin)行(xing)(xing)個(ge)人(ren)(ren)房貸余(yu)額(e)4825億(yi)元(yuan)，增(zeng)長(chang)占全部個(ge)人(ren)(ren)貸款增(zeng)量的(de)比重比上年(nian)減少16.6個(ge)百(bai)分點；浦發銀(yin)(yin)行(xing)(xing)個(ge)人(ren)(ren)房貸余(yu)額(e)5096億(yi)元(yuan)，占全部個(ge)人(ren)(ren)貸款的(de)比重比去年(nian)末(mo)降低3.62個(ge)百(bai)分點；招商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)個(ge)人(ren)(ren)住(zhu)房貸款余(yu)額(e)7999億(yi)元(yuan)，較上年(nian)增(zeng)長(chang)11.05%，增(zeng)速放(fang)緩。

　　從區域看，北京等(deng)熱點(dian)城市(shi)的(de)房貸規模(mo)收縮(suo)明(ming)顯。北京銀監(jian)局(ju)副(fu)局(ju)長蔣平表示，近幾個月(yue)北京市(shi)個人住房貸款發放金(jin)額持續回落，6月(yue)份的(de)發放金(jin)額較3月(yue)下降約三(san)成。

　　不(bu)僅規模縮減，以前司空見(jian)慣的(de)房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)折扣也幾(ji)乎難見(jian)蹤影。中(zhong)信銀行半(ban)年(nian)報顯示，上半(ban)年(nian)新發(fa)放住房按揭貸(dai)(dai)款(kuan)加(jia)權平(ping)均利(li)率(lv)4.55%，比上年(nian)提升(sheng)0.09個百分點(dian)。

　　記者從廣州、深圳等地的(de)多(duo)家商業銀行了(le)解到，大部分銀行首(shou)套(tao)房貸利率維持(chi)在基(ji)準至(zhi)上浮(fu)10%的(de)水平，二套(tao)房貸款利率則上浮(fu)10%至(zhi)30%不等。

　　“融360”發布(bu)的報告顯示，7月全國首套(tao)房平均利(li)率為4.99%，相(xiang)當于基準利(li)率1.02倍，環(huan)比(bi)上升2.25%，同(tong)比(bi)上升12.38%。

　　房(fang)屋中介機構明(ming)顯感受到部分銀行房(fang)貸(dai)“額度降”“放(fang)(fang)款慢”。“我做房(fang)產(chan)按揭(jie)服務(wu)十多年了，從(cong)沒(mei)有遇見過像現(xian)在這樣(yang)緊張的放(fang)(fang)貸(dai)情況(kuang)。幫客戶去辦理房(fang)貸(dai)，能爭(zheng)取到額度就不(bu)錯了，不(bu)敢提折扣的事。”廣州一家按揭(jie)服務(wu)公司負責(ze)人(ren)告(gao)訴記者。

　　房貸收(shou)緊對購房者影響

　　額度吃緊、利率提高(gao)、放款變慢，房貸(dai)政策(ce)收緊毫無疑問會(hui)增(zeng)加購房者的(de)壓力。

　　剛剛在(zai)廣州購(gou)買首套房的(de)吳小(xiao)姐(jie)告訴記者，她(ta)在(zai)7月(yue)底向(xiang)一家稱(cheng)可(ke)提(ti)供95折(zhe)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)銀行提(ti)交了貸(dai)款(kuan)(kuan)申請，但層(ceng)層(ceng)審批后，銀行在(zai)8月(yue)中旬(xun)告知她(ta)折(zhe)扣無法(fa)落實，且利(li)(li)率上(shang)浮(fu)5%。這意味著，180萬元(yuan)(yuan)的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)，按照等額本息還款(kuan)(kuan)法(fa)，貸(dai)款(kuan)(kuan)期限25年計算(suan)，利(li)(li)率上(shang)浮(fu)后，吳小(xiao)姐(jie)要多還15萬元(yuan)(yuan)的(de)利(li)(li)息，每月(yue)月(yue)供增加(jia)511元(yuan)(yuan)。

　　不僅(jin)是利率的(de)(de)上(shang)浮，首(shou)付(fu)比例的(de)(de)提(ti)高對(dui)購(gou)(gou)(gou)房(fang)者(zhe)來說也是不小的(de)(de)壓(ya)力。易(yi)居研究院智庫中心(xin)研究總監嚴躍進表示，由于當前部分城(cheng)市采取(qu)“認房(fang)又認貸(dai)”的(de)(de)政策，很(hen)多在老(lao)家已經購(gou)(gou)(gou)房(fang)的(de)(de)群(qun)體，到大城(cheng)市繼續購(gou)(gou)(gou)房(fang)，首(shou)付(fu)比例就(jiu)會很(hen)高，如果利率也同時(shi)提(ti)高，對(dui)這類剛(gang)需群(qun)體來說壓(ya)力不小。

　　房(fang)貸利率尤其(qi)是首套房(fang)利率的提(ti)高是否意味著房(fang)地產調控影(ying)響(xiang)了剛需(xu)？中國社科院金(jin)融(rong)研究所銀行研究室主任曾(ceng)剛表示，今年以來(lai)，在金(jin)融(rong)去(qu)杠桿、貨(huo)幣政策(ce)穩(wen)健中性的背景(jing)下(xia)，市場資金(jin)價格整體處(chu)于上行趨勢，勢必會傳導(dao)到(dao)包(bao)括住(zhu)房(fang)按(an)揭貸款在內的信貸市場上。

　　事實(shi)上，監(jian)管部門(men)一直要求(qiu)(qiu)銀行(xing)實(shi)施差異化的住(zhu)(zhu)房信貸(dai)政(zheng)策。銀監(jian)會政(zheng)策研(yan)究(jiu)局副局長徐(xu)潔勤表示，要牢(lao)(lao)牢(lao)(lao)把握住(zhu)(zhu)房居(ju)住(zhu)(zhu)屬性，分(fen)類調控，因地因城施策，督促銀行(xing)業金融機構落實(shi)差別化住(zhu)(zhu)房信貸(dai)政(zheng)策，同時大(da)力支(zhi)持居(ju)民自住(zhu)(zhu)和(he)進(jin)城人群(qun)購房需求(qiu)(qiu)等。

　　北京銀監局發(fa)布的(de)(de)數據顯示，今年6月發(fa)放的(de)(de)個人(ren)住房貸款中，對無房群體發(fa)放的(de)(de)貸款金額占比(bi)(bi)83.11%、貸款戶(hu)數占比(bi)(bi)81.17%，兩項占比(bi)(bi)均環比(bi)(bi)明(ming)顯提高(gao)。

　　政策調(diao)控下樓市走向

　　在(zai)各項(xiang)政策持續調控作用下，房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)場已(yi)出(chu)現降(jiang)溫態勢(shi)。國家(jia)統(tong)計(ji)局數據顯示，7月份，國家(jia)統(tong)計(ji)局監(jian)測(ce)的全國15個(ge)(ge)熱點(dian)城市(shi)(shi)(shi)中，有10個(ge)(ge)城市(shi)(shi)(shi)新(xin)(xin)建商品住宅價格下降(jiang)或持平；5個(ge)(ge)城市(shi)(shi)(shi)微(wei)漲，最高(gao)漲幅為廣(guang)州的0.4%。二(er)(er)線城市(shi)(shi)(shi)新(xin)(xin)建商品住宅和二(er)(er)手住宅價格環比均(jun)上漲0.4%，漲幅均(jun)比上月回落0.2個(ge)(ge)百分點(dian)。

　　嚴躍進(jin)表示，各類收緊政策會提高(gao)購(gou)房(fang)的(de)成本和(he)門檻，對一些(xie)投資投機(ji)需求產(chan)生明(ming)顯的(de)抑制作用，使(shi)房(fang)地產(chan)市場(chang)的(de)交易規模出現下(xia)滑，進(jin)而(er)帶(dai)來了價格(ge)持續上漲態(tai)勢的(de)抑制，灰(hui)犀牛(niu)式的(de)房(fang)地產(chan)金融風險會減少。

　　而對(dui)正準備生二胎、有著迫切的改善(shan)性(xing)需求的劉女士來(lai)說，高房價(jia)依然是其不能承(cheng)受之重(zhong)。

　　劉女士告訴記者(zhe)，家(jia)里的常住人口未來不(bu)會少于6人，現在87平方米的住房完全不(bu)夠住。如果(guo)買房，每月固定支出得(de)將近(jin)3萬元(yuan)，著實有些承受不(bu)起。“現在的房價(jia)雖然(ran)較(jiao)年前跌(die)了一些，但幅度很小，價(jia)格還是過(guo)高，不(bu)是工薪階層通(tong)過(guo)個人努(nu)力就能買得(de)起的。”

　　曾剛表(biao)(biao)示，今年房(fang)貸(dai)增(zeng)速(su)較去年會(hui)有(you)大幅(fu)放(fang)(fang)緩，這一方(fang)面和(he)房(fang)地產調(diao)(diao)(diao)控有(you)關(guan)(guan)，另一方(fang)面也和(he)銀行(xing)自(zi)身貸(dai)款結構的(de)(de)主(zhu)(zhu)動(dong)(dong)調(diao)(diao)(diao)整有(you)關(guan)(guan)。“實際上，不(bu)考慮(lv)監管部門的(de)(de)指導(dao)要求，從自(zi)身收益和(he)流動(dong)(dong)性(xing)管理的(de)(de)角度出發，銀行(xing)也會(hui)主(zhu)(zhu)動(dong)(dong)進行(xing)資產配置的(de)(de)調(diao)(diao)(diao)整。”他(ta)表(biao)(biao)示，在(zai)資金成本上升、負債期限(xian)越(yue)來越(yue)短的(de)(de)情況下(xia)，銀行(xing)發放(fang)(fang)收益率不(bu)高、期限(xian)長的(de)(de)住(zhu)房(fang)按揭貸(dai)款的(de)(de)意(yi)愿在(zai)下(xia)降。