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近日，上(shang)(shang)海市(shi)發布《關于加快培(pei)育和發展本市(shi)住房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場的實施意見》，指出上(shang)(shang)海到2020年，基本形成多主體(ti)參與、多品種供應、規范化管理的住房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場體(ti)系。

　　截至目前，一線城市住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃政(zheng)策已全(quan)部(bu)下發。據不完全(quan)統(tong)計，未來五(wu)年(nian)，北上廣深等一線城市將(jiang)提供(gong)超(chao)過250萬套租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)。業(ye)內人(ren)士(shi)認(ren)為(wei)，推進(jin)房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)賃將(jiang)成為(wei)重(zhong)點(dian)城市樓市調(diao)控政(zheng)策主要方向，在(zai)此背景下，市場供(gong)應格局將(jiang)被重(zhong)構，房(fang)(fang)地(di)產行業(ye)將(jiang)從(cong)重(zhong)購輕租(zu)到租(zu)售并(bing)舉轉變，從(cong)而促(cu)使(shi)房(fang)(fang)地(di)產真正回歸居(ju)住(zhu)屬性。

　　定位 購租并舉回歸居住屬性

　　上海市住建(jian)委相關負責人表示，未來(lai)將逐步(bu)扭轉長期以來(lai)房(fang)(fang)地(di)(di)產市場重購(gou)輕租(zu)的結構性(xing)問(wen)題，讓住房(fang)(fang)更好地(di)(di)回歸(gui)居住屬(shu)性(xing)，滿足不同層次、不同人群住有所居的需(xu)求，有效(xiao)抑制房(fang)(fang)地(di)(di)產市場非理性(xing)過熱情緒，推動房(fang)(fang)價與(yu)租(zu)金趨穩(wen)。

　　“具(ju)體方向是，房(fang)地產(chan)行業將以滿(man)足新市民住(zhu)房(fang)需求(qiu)為(wei)(wei)出(chu)發(fa)點(dian)、以建立(li)購租(zu)并(bing)舉的住(zhu)房(fang)制度為(wei)(wei)主要方向、以市場為(wei)(wei)主滿(man)足多層次需求(qiu)、以政府為(wei)(wei)主提供(gong)基本(ben)保(bao)障。”上述負(fu)責人表示。

　　上(shang)海住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃新政指出，上(shang)海市(shi)(shi)將通過依法(fa)保護承租(zu)(zu)人穩定居住(zhu)權、落實稅收(shou)優惠、提高(gao)住(zhu)房(fang)公(gong)積金使用(yong)效率、完善引(yin)進人才租(zu)(zu)房(fang)補貼政策、提升租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)生活配套功能等多種措(cuo)施，著(zhu)力構建超大城市(shi)(shi)租(zu)(zu)賃宜居生活。

　　此外，通過新增用(yong)地建(jian)設(she)(she)、商辦房(fang)屋(wu)按(an)規(gui)定改建(jian)、引導(dao)產業園區建(jian)設(she)(she)、穩妥有(you)序開(kai)展集體建(jian)設(she)(she)用(yong)地建(jian)設(she)(she)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)試(shi)點等多種途徑，增加租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)供應，改善住(zhu)房(fang)供應結構，為實現租(zu)有(you)所居的目標提供實物保障。

　　上海(hai)易居房(fang)地產研(yan)(yan)究(jiu)院研(yan)(yan)究(jiu)員嚴躍進表示(shi)，新政指(zhi)出存量商辦(ban)物(wu)業可以改(gai)造為(wei)租賃(lin)用(yong)房(fang)的導向，一(yi)方面將提升租賃(lin)住房(fang)供應水平，另一(yi)方面，對于一(yi)些高庫存或者有爭議的商辦(ban)物(wu)業來說，也(ye)是庫存去化、改(gai)變經(jing)營模式的指(zhi)引。

　　中原地產市場總監張大偉表示，如(ru)果說(shuo)托(tuo)底蓋帽抑制投資，為(wei)一二(er)線熱點城市樓(lou)市降溫是2017年上(shang)半年樓(lou)市調控政策的主要(yao)特(te)征，那么2017年下半年樓(lou)市主要(yao)方向是建立完(wan)善(shan)的住房租賃體系。

　　張大偉說，到目前為止全國已經有(you)超過8個(ge)(ge)省份20個(ge)(ge)以上城市發(fa)布了租(zu)賃新(xin)政。從政策內(nei)容看，主要是增加(jia)供應，減少選擇租(zu)賃居住(zhu)的阻力。

　　“主要手(shou)段有(you)兩種。”張大偉表(biao)示，租(zu)賃(lin)政策一(yi)類(lei)(lei)是直接(jie)影響房源(yuan)供應，比如(ru)，供應70年(nian)產權(quan)的出租(zu)房用地，包括北(bei)京、上(shang)海等城市(shi)比較(jiao)積極。另外一(yi)類(lei)(lei)是針對租(zu)購同(tong)權(quan)的政策，增加(jia)租(zu)房者獲得(de)的權(quan)益。

　　張(zhang)大(da)偉(wei)認(ren)為，發(fa)展住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃市場，建立(li)租(zu)購并舉的住(zhu)房(fang)(fang)制度,不僅是房(fang)(fang)地(di)產長效調(diao)控的政策之一，能夠鼓勵租(zu)賃消費，穩定租(zu)賃關(guan)系，賦予(yu)租(zu)房(fang)(fang)者更(geng)多的權(quan)利，更(geng)可以避免房(fang)(fang)地(di)產市場大(da)起大(da)落，減(jian)少非理性購房(fang)(fang)需求。

　　主攻 一線城市成租賃主戰場

　　記者發現，除了租(zu)賃(lin)試點外，外來人(ren)口眾多、住房需求(qiu)難抑的一線城市成為建立租(zu)賃(lin)體系的主(zhu)戰場(chang)。據不(bu)完全統計，未(wei)來五年，北上(shang)廣深等一線城市將提(ti)供超過250萬套租(zu)賃(lin)住房。

　　具體來看，今后五(wu)年(nian)北京(jing)將(jiang)建設150萬(wan)(wan)套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)，其中租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)將(jiang)達50萬(wan)(wan)套(tao)。上(shang)海(hai)方面提出，“十三五(wu)”期間，上(shang)海(hai)市(shi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)用(yong)地(di)供應占比約(yue)為31％，推(tui)出租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)共(gong)計70萬(wan)(wan)套(tao)。廣州(zhou)方面，未來五(wu)年(nian)廣州(zhou)將(jiang)推(tui)出825萬(wan)(wan)平方米租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)用(yong)地(di)，預計可供應租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)15萬(wan)(wan)套(tao)。

　　深圳方面，“十三五”期(qi)間，深圳將建(jian)(jian)(jian)(jian)設40萬套人才(cai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，超過(guo)特區成(cheng)立近40年(nian)來的總和，其(qi)中(zhong)70%為租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)。此(ci)外，不僅要求企(qi)業(ye)建(jian)(jian)(jian)(jian)設過(guo)程中(zhong)進行配建(jian)(jian)(jian)(jian)不低(di)于20%的自持租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，并(bing)將收儲(chu)(chu)100萬套城中(zhong)村(cun)房(fang)(fang)統一租(zu)賃。除人才(cai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和保障(zhang)性住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)外，還將通(tong)過(guo)新(xin)建(jian)(jian)(jian)(jian)、改建(jian)(jian)(jian)(jian)、收購(gou)、租(zu)賃、資產劃(hua)轉(zhuan)等方式收儲(chu)(chu)不低(di)于10萬套房(fang)(fang)源，開展住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃業(ye)務(wu)。

　　9月11日，廣(guang)州(zhou)同時推出六宗地(di)塊(kuai)(kuai)。據悉(xi)，位于(yu)廣(guang)州(zhou)開發區(qu)的一地(di)塊(kuai)(kuai)要(yao)求用(yong)(yong)于(yu)建(jian)設工業(ye)企業(ye)員工租賃用(yong)(yong)房，租賃對象須經(jing)黃埔區(qu)人民(min)政(zheng)府審核(he)同意，項目建(jian)成后必(bi)須整體(ti)確權并(bing)自持，不(bu)得分(fen)割銷售(shou)，自持年限(xian)(xian)與土(tu)地(di)出讓年限(xian)(xian)一致(zhi)。海珠區(qu)琶洲區(qu)域地(di)塊(kuai)(kuai)也要(yao)求土(tu)地(di)項目建(jian)成后，受讓人自持物業(ye)不(bu)得低于(yu)項目計算容積率總建(jian)筑面積70%，自持物業(ye)必(bi)須整體(ti)確權，不(bu)得分(fen)割銷售(shou)。

　　9月13日(ri)，上(shang)海(hai)集中出讓分布于(yu)浦東新(xin)區、長寧區、徐匯區的四宗(zong)租(zu)賃(lin)住宅用地(di)，起始樓面(mian)(mian)均價僅為7725元(yuan)/平方(fang)米，其周邊房價均超過10萬元(yuan)/平方(fang)米。溢(yi)價率均為0。北京(jing)方(fang)面(mian)(mian)已累計(ji)成交20宗(zong)70年產權租(zu)賃(lin)土地(di)，合計(ji)租(zu)賃(lin)土地(di)面(mian)(mian)積高達131萬平方(fang)米。

　　值得一提的(de)是(shi)，為能真正提供(gong)低價租(zu)賃住房，深(shen)圳(zhen)(zhen)還恢復(fu)了已停(ting)止近30年的(de)劃撥用(yong)地(di)(di)模式。9月(yue)(yue)1日，深(shen)圳(zhen)(zhen)出(chu)臺完(wan)善土(tu)地(di)(di)供(gong)應管理(li)若(ruo)干意見，明確指出(chu)，對于只(zhi)租(zu)不售(shou)的(de)人才(cai)和保障住房將實行(xing)劃撥用(yong)地(di)(di)，產(chan)權歸國(guo)家機關所有。同時要求，除(chu)福田(tian)、羅(luo)湖、鹽田(tian)區外，其他行(xing)政區、新區、前海深(shen)港現代服務業合(he)作區應于2018年6月(yue)(yue)底前至少供(gong)應一宗地(di)(di)塊，用(yong)于全(quan)部建設(she)自持租(zu)賃住房或(huo)商(shang)務公寓。

　　張大(da)偉認為，這是從土(tu)地(di)供應開始(shi)房屋全面回(hui)歸居住屬性的體(ti)現(xian)。因(yin)此，樓市未來五(wu)年將迎來大(da)量(liang)限價(jia)、租(zu)賃等多層次住房，以(yi)滿足(zu)不同層次人(ren)員需求，增(zeng)加供應后，市場價(jia)格(ge)有望降(jiang)低(di)。新城控股高級副總裁歐陽捷也(ye)認為，政府推(tui)出租(zu)賃土(tu)地(di)是為了解(jie)決(jue)房價(jia)過高問題。

　　鼓勵 REITs試點或加速推進

　　值得注意(yi)的是，上海(hai)新政指出，將支持企(qi)業(ye)發行債券(quan)、不動(dong)產(chan)證券(quan)化產(chan)品，加(jia)快推進房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)信托基金(REITs)試(shi)點，鼓勵保(bao)險機構合理運用(yong)保(bao)險資(zi)金等。

　　北京出臺的租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)改革方案(an)中，提出引導(dao)(dao)和支(zhi)(zhi)(zhi)持(chi)(chi)金(jin)融(rong)(rong)機構創新(xin)針對住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)項目(mu)(mu)的金(jin)融(rong)(rong)產品和服務。繼續推進(jin)公(gong)共租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)開發貸款試點(dian)(dian)工作，適度增加試點(dian)(dian)參與銀行(xing)數量。主動(dong)向(xiang)中國(guo)銀行(xing)間(jian)市場交易商(shang)協會推薦住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企業或項目(mu)(mu)，支(zhi)(zhi)(zhi)持(chi)(chi)其發行(xing)企業債(zhai)券(quan)、公(gong)司債(zhai)券(quan)、非(fei)金(jin)融(rong)(rong)企業債(zhai)務融(rong)(rong)資工具等公(gong)司信(xin)用(yong)類債(zhai)券(quan)及(ji)資產支(zhi)(zhi)(zhi)持(chi)(chi)證券(quan)，拓寬直接融(rong)(rong)資渠道。研究(jiu)制(zhi)定(ding)鼓勵房(fang)地(di)(di)產投資信(xin)托基金(jin)（REITs）發展的優惠政策，協調與指導(dao)(dao)金(jin)融(rong)(rong)機構積極參與，支(zhi)(zhi)(zhi)持(chi)(chi)住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企業利用(yong)房(fang)地(di)(di)產投資信(xin)托基金(jin)融(rong)(rong)資。

　　深圳租(zu)賃新(xin)政也顯示(shi)，在住(zhu)(zhu)房租(zu)賃企(qi)業(ye)的(de)信(xin)貸(dai)(dai)支(zhi)持(chi)方面，將鼓(gu)勵(li)商業(ye)銀行和(he)資本市場對住(zhu)(zhu)房租(zu)賃企(qi)業(ye)提供信(xin)貸(dai)(dai)支(zhi)持(chi)、股權投(tou)資。鼓(gu)勵(li)符合條件的(de)住(zhu)(zhu)房租(zu)賃企(qi)業(ye)通過IPO、債券及不(bu)動產(chan)證(zheng)券化產(chan)品(pin)等方式融資，穩步推進(jin)房地產(chan)投(tou)資信(xin)托基金（REITs）試點。

　　杭州租(zu)賃(lin)試點方案中也表示(shi)，鼓勵金(jin)(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)按照(zhao)依法合規、風險可控、商業(ye)可持續(xu)的(de)(de)原則，對住(zhu)房租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)提供金(jin)(jin)(jin)融(rong)支(zhi)持。支(zhi)持符合條件的(de)(de)住(zhu)房租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)發行債(zhai)券、不(bu)動產證券化產品。金(jin)(jin)(jin)融(rong)管(guan)理部(bu)門要積極支(zhi)持住(zhu)房租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)開展房地產投資信托基(ji)金(jin)(jin)(jin)（REITs）試點，吸引社(she)會化投資，多(duo)渠道籌集(ji)資金(jin)(jin)(jin)。

　　事實上，目前證監會正在(zai)加(jia)緊研究(jiu)制定面向(xiang)(xiang)個人投資者的(de)公(gong)募(mu)REITs產品的(de)相關政(zheng)策法規，其中，租賃運(yun)營(ying)類(lei)、公(gong)寓類(lei)以(yi)及(ji)公(gong)租房等相關企業的(de)REITs將成為政(zheng)策最先鼓(gu)勵的(de)方向(xiang)(xiang)。

　　中國房地(di)產業協會金融專業委員會副(fu)秘書長(chang)荊蘭竹在(zai)接受(shou)《經(jing)濟(ji)參(can)考(kao)報(bao)》記者采訪(fang)時表示，REITs是中小(xiao)投(tou)資者在(zai)投(tou)資房地(di)產實體外，享受(shou)房地(di)產紅利的(de)(de)有(you)(you)效渠道(dao)，投(tou)資人(ren)所擁有(you)(you)的(de)(de)股(gu)權可以轉讓,具有(you)(you)較好的(de)(de)變現性。