內地(di)和香港(gang)市(shi)場地(di)產(chan)股再度聯袂(mei)上(shang)揚，讓(rang)投資(zi)者(zhe)對該板(ban)塊(kuai)熱情驟增。房(fang)地(di)產(chan)板(ban)塊(kuai)為何能異軍突起？是(shi)投資(zi)邏輯發(fa)生了變化，還是(shi)行(xing)業基(ji)本面好于預(yu)期？哪(na)些指標值得格外關(guan)注？帶著這些問題(ti)，記(ji)者(zhe)進(jin)行(xing)了多方采訪。
觀念轉變引發價值重估
上(shang)證(zheng)報統計數據顯示，經過了近期的(de)上(shang)漲，A股房(fang)地(di)產板塊(kuai)與其他板塊(kuai)相比，仍排在估值較(jiao)低的(de)行列(lie)。以最新收盤價計算，申萬房(fang)地(di)產板塊(kuai)整(zheng)體(ti)滾動市盈率為16.15倍，僅高于銀行、公路(lu)、建筑、煤(mei)炭等(deng)行業。
僅(jin)看靜態估值有些(xie)偏(pian)頗，申萬(wan)房地產板塊(kuai)今(jin)年上半年實(shi)現(xian)營業總(zong)收入6227.71億元，同比增長5.06%；實(shi)現(xian)歸(gui)屬于(yu)母(mu)公司(si)股東的凈利(li)潤611.64億元，同比增幅則達到25.35%。
具體到個股(gu)，A股(gu)龍(long)頭房(fang)企萬科A上半年(nian)實(shi)(shi)現銷(xiao)售金額2771.8億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)45.8%；實(shi)(shi)現凈利(li)潤73億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)36.47%。在港上市房(fang)企中國恒大上半年(nian)實(shi)(shi)現銷(xiao)售金額2440.9億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)72.2%；實(shi)(shi)現凈利(li)潤231.3億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)224.4%。
“上市房(fang)企(qi)，尤其是龍頭房(fang)企(qi)業績(ji)一直比較穩健(jian)，為何在最近有所表現，除(chu)了業績(ji)超(chao)出(chu)預期外，還(huan)有市場(chang)對房(fang)地產估(gu)值(zhi)理解有所變(bian)化的因(yin)素(su)。”有業內人士(shi)分(fen)析。
新(xin)城控股高級副(fu)總裁歐陽捷表示，不同于香港(gang)傳統房(fang)企(qi)，在港(gang)上(shang)市(shi)的內房(fang)股、A股上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)往往通過(guo)高杠(gang)桿、高周轉率(lv)(lv)來提(ti)升投資回報率(lv)(lv)。市(shi)場(chang)一度(du)認為，這些企(qi)業動輒70%、80%的負(fu)債(zhai)率(lv)(lv)風險太大，即使業績不錯也沒(mei)有(you)辦法給出高估值。
“后來，市場逐漸發現(xian)，要(yao)觸發高負債(zhai)房(fang)企的(de)潛(qian)在風險，需要(yao)房(fang)價至少(shao)回調20%，目前業內測算，這種可能性并不大。既然風險大概率消除，估值也就可以(yi)給得更高。”歐陽(yang)捷說。
既看市場又看行業變化
年初開始，恒生中國(guo)內(nei)地地產指(zhi)數就不斷上(shang)漲，至(zhi)今累計(ji)(ji)漲幅已達(da)121.48%。同時，香(xiang)港內(nei)房(fang)股板塊(kuai)估值也在快速提(ti)升，以最(zui)新收盤價計(ji)(ji)算，整體已達(da)25.8倍(bei)市(shi)盈率(lv)。而(er)香(xiang)港非內(nei)房(fang)地產板塊(kuai)滾動市(shi)盈率(lv)為16.46倍(bei)。
高估值背后是內房(fang)股(gu)業績的明顯增(zeng)長。2017年上半(ban)年，香(xiang)港內房(fang)股(gu)板塊整(zheng)體實(shi)現營業收入8359億(yi)元，同(tong)比(bi)增(zeng)長29.75%；實(shi)現歸屬于母公司(si)股(gu)東的凈利潤1080.67億(yi)元，同(tong)比(bi)增(zeng)長80.72%。當期，香(xiang)港非內房(fang)地產板塊營業收入、歸屬母公司(si)股(gu)東的凈利潤同(tong)比(bi)增(zeng)幅分別為13.86%和50.56%。
部分個股(gu)表(biao)現更加突出。以上(shang)(shang)半(ban)年(nian)頗為激進(jin)的融創為例，其上(shang)(shang)半(ban)年(nian)實現銷(xiao)售金額1088.5億元，較上(shang)(shang)年(nian)同(tong)期增(zeng)長(chang)94.2%；實現歸屬母公司(si)股(gu)東(dong)凈利潤13億元，同(tong)比增(zeng)長(chang)1683.4%。
易居研究院副(fu)院長楊紅旭認(ren)為，從大環境來(lai)看，今年以來(lai)全國樓市投資和成(cheng)交情況(kuang)還不錯。具體到個股(gu)，龍頭(tou)房(fang)企(qi)(qi)領(ling)銜的一批(pi)個股(gu)銷售數據、利(li)潤(run)水平均(jun)表現良好，成(cheng)為支(zhi)持相關(guan)公司股(gu)價(jia)大漲的基礎(chu)。而在產業集中度迅速(su)提升的趨勢(shi)下，存活(huo)下來(lai)的優勢(shi)房(fang)企(qi)(qi)有(you)望(wang)強(qiang)者恒強(qiang)。
在歐(ou)陽捷看來，內房股龍(long)頭公司的(de)業(ye)績大漲(zhang)，令市場資金意識(shi)到高杠(gang)桿運轉也(ye)是一(yi)種“優勢”，這(zhe)樣(yang)可以讓企業(ye)跑得更(geng)快，業(ye)績更(geng)好。
“香港市(shi)場(chang)內房股(gu)的(de)(de)估(gu)(gu)值抬升，又變(bian)相(xiang)增(zeng)(zeng)加了A股(gu)房企(qi)龍(long)頭的(de)(de)吸引力(li)，導致房地產板(ban)塊(kuai)短期上(shang)(shang)揚。”滬上(shang)(shang)某(mou)私募人(ren)士表示(shi)，在市(shi)場(chang)資金交流(liu)頻繁的(de)(de)情況下，市(shi)場(chang)更(geng)多地是(shi)關注房企(qi)的(de)(de)銷售情況、自(zi)身估(gu)(gu)值以及增(zeng)(zeng)長潛(qian)力(li)，至于(yu)在哪上(shang)(shang)市(shi)并不那么重(zhong)要。
土地儲備成為重要競爭力
“市場資金(jin)觀念轉變，除了(le)(le)降低對(dui)高(gao)杠桿運作風(feng)險(xian)的(de)擔(dan)憂(you)外(wai)，對(dui)土地儲備等指(zhi)標(biao)也有了(le)(le)更深層次的(de)理解。”上述私(si)募人士告訴記者。
據介紹，以往(wang)市場(chang)(chang)對上市房(fang)企(qi)土地(di)儲備(bei)的(de)看法(fa)較(jiao)(jiao)為(wei)中(zhong)性，個別拿地(di)較(jiao)(jiao)為(wei)激進(jin)、拿地(di)價格較(jiao)(jiao)高的(de)房(fang)企(qi)甚(shen)至會被給予偏負(fu)面評價。而隨著房(fang)地(di)產(chan)調控政策不斷出臺，市場(chang)(chang)意識到(dao)土地(di)儲備(bei)較(jiao)(jiao)多的(de)房(fang)企(qi)在(zai)未來發展(zhan)中(zhong)可能更(geng)具(ju)優勢。
有業內人士表示，觀察今年(nian)房企的(de)業績變化，前(qian)期的(de)土地儲備已經成(cheng)為(wei)重要籌碼。克而(er)瑞統計(ji)數據顯示，恒大、萬科、碧(bi)桂園(yuan)2016年(nian)存貨總額分別(bie)為(wei)6586.27億元(yuan)、4655.13億元(yuan)和(he)2472.69億元(yuan)，同比(bi)增幅分別(bie)為(wei)72%、70%和(he)46%，遠(yuan)高于行業平(ping)均水平(ping)。
“現(xian)在回看2016年(nian)的(de)土地儲備變(bian)化，也(ye)能在一定程度上解釋為(wei)何萬(wan)科、恒大、碧桂園(yuan)今年(nian)的(de)業績(ji)表現(xian)如(ru)此強勢。”該業內(nei)人士(shi)稱。
事實上，增加(jia)土(tu)地(di)儲備(bei)已(yi)(yi)經成為上市(shi)房企的重要(yao)戰略。克(ke)而瑞統計(ji)數據顯示(shi)，今年(nian)前8個月，排(pai)名前30位的房企新增土(tu)地(di)價值(zhi)與(yu)新增土(tu)地(di)建面(mian)已(yi)(yi)完成去年(nian)全年(nian)的98%和92%。其中，除碧(bi)桂(gui)園、恒大、萬(wan)科外，融創表現頗為突出，今年(nian)以來新增土(tu)地(di)價值(zhi)高達2050.6億元。此外，保(bao)利、龍(long)湖(hu)、金茂、華潤的土(tu)地(di)儲備(bei)增加(jia)速度也較快。
有擅長(chang)(chang)地產股投資的私募(mu)人士表示，從(cong)中期角度來看，土地指(zhi)標(biao)頗為(wei)重要(yao)，但并不意味著全部(bu)。從(cong)更長(chang)(chang)時(shi)間來看，富有激勵性的企業(ye)文化(hua)和(he)機(ji)制建設(she)更為(wei)重要(yao)。
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