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在(zai)(zai)長沙、重慶、石家(jia)莊、西安等(deng)地樓市調控加碼(ma)的(de)同時，近期多(duo)個城(cheng)市的(de)首套房(fang)貸利(li)率也(ye)迎來“定向加息”。專家(jia)認為，在(zai)(zai)信貸總(zong)量不(bu)變(bian)的(de)情況下，貨幣信貸政(zheng)策的(de)結構將(jiang)(jiang)趨于優化。未來一段(duan)時間，前期房(fang)地產調控政(zheng)策效果將(jiang)(jiang)不(bu)斷顯現，政(zheng)策力度從嚴(yan)，購房(fang)成本(ben)保持(chi)增勢。

　　利率上行“水漲船高”

　　當下首(shou)(shou)套房(fang)貸利率(lv)上(shang)調并不局限(xian)在(zai)一線城市和熱點城市。融(rong)360發(fa)布的數據顯示，8月(yue)全國首(shou)(shou)套房(fang)平均利率(lv)已經達(da)(da)到5.12%。8月(yue)全國533家銀(yin)行(xing)中，有154家對首(shou)(shou)套房(fang)利率(lv)進行(xing)了再度上(shang)調，占比28.89%。目前(qian)執行(xing)首(shou)(shou)套房(fang)利率(lv)上(shang)浮(fu)的銀(yin)行(xing)達(da)(da)到252家，徹底打破了7月(yue)“基準為主”的格局。

　　9月(yue)以來，多地更(geng)是接(jie)連上浮(fu)首套房貸利率。以北京地區為(wei)例，首套房房貸利率上浮(fu)5%-10%成(cheng)為(wei)普遍(bian)現象。

　　“去年年底以來央(yang)行(xing)實行(xing)穩健中性的貨幣政策，市(shi)場流動性趨于(yu)緊(jin)張，銀(yin)行(xing)資金成本上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)較快，因此貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率處于(yu)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)的態(tai)勢。”中國人(ren)民大(da)(da)學重陽金融研(yan)究(jiu)院高(gao)級(ji)研(yan)究(jiu)員董希淼(miao)表示，從數據看，人(ren)民幣貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)加權平均利率已連續3個(ge)(ge)季度(du)上(shang)(shang)行(xing)，二(er)季度(du)環比上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)14個(ge)(ge)基點到(dao)5.67%。在此情況下，住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)作為貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的一(yi)種(zhong)，利率上(shang)(shang)行(xing)事(shi)實上(shang)(shang)是一(yi)種(zhong)“水(shui)漲(zhang)(zhang)船高(gao)”現象。其(qi)次，近兩(liang)年全國尤其(qi)是一(yi)二(er)線房(fang)(fang)地產價格上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)較快、銷售火爆，房(fang)(fang)地產市(shi)場風險一(yi)定程度(du)上(shang)(shang)放大(da)(da)。商業銀(yin)行(xing)通(tong)過包括上(shang)(shang)調房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率、提(ti)升(sheng)(sheng)(sheng)首付(fu)比例、收緊(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)申請(qing)條(tiao)件(jian)等手段來把握個(ge)(ge)人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)發放的進度(du)和節奏，是防控信貸(dai)(dai)風險的一(yi)種(zhong)措(cuo)施(shi)。

　　信貸額(e)度緊張也是導(dao)致首套房貸利率上行(xing)(xing)的(de)原因之(zhi)一。中國銀行(xing)(xing)國際金融研究所研究員周景彤表示(shi)：“銀行(xing)(xing)等金融機構(gou)上半年(nian)已經將投放的(de)額(e)度用了很多(duo)，因此下半年(nian)額(e)度較少。”

　　中金(jin)公司日(ri)前在研(yan)報中指出，銀(yin)行(xing)信貸額(e)度開始捉襟見肘。走(zou)訪(fang)的諸多銀(yin)行(xing)已將全年70%-80%的信貸額(e)度用光，下半年信貸額(e)度將較為(wei)緊張。這會(hui)引發銀(yin)行(xing)議價能力提升(sheng)，貸款(kuan)利率上浮的情況較為(wei)普(pu)遍。

　　另外，銀(yin)行負(fu)債(zhai)成(cheng)本、購房(fang)(fang)需求、信貸(dai)(dai)供(gong)給也對(dui)首套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率(lv)有(you)影響。交通銀(yin)行首席經濟學(xue)家連平表示，銀(yin)行負(fu)債(zhai)成(cheng)本在上(shang)升，如果資產定(ding)價不(bu)做調(diao)整(zheng)，息差(cha)將(jiang)會收窄。當(dang)下銀(yin)行盈利狀(zhuang)況總(zong)體平穩，但增(zeng)長(chang)速(su)度比較緩慢。按揭貸(dai)(dai)款作為銀(yin)行貸(dai)(dai)款中的(de)重(zhong)要(yao)組(zu)成(cheng)部分，如果不(bu)做適(shi)當(dang)調(diao)整(zheng)，銀(yin)行息差(cha)或有(you)壓力。房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率(lv)上(shang)漲也與購房(fang)(fang)需求和(he)信貸(dai)(dai)供(gong)給有(you)關。一方面，到今年(nian)三季度為止，全國購房(fang)(fang)需求和(he)增(zeng)長(chang)情況比較可觀。另一方面，2016年(nian)以來(lai)銀(yin)行發放(fang)按揭貸(dai)(dai)款的(de)增(zeng)速(su)較快，短期內(nei)銀(yin)行按揭貸(dai)(dai)款總(zong)量迅速(su)增(zeng)長(chang)后，銀(yin)行需要(yao)考慮(lv)未來(lai)的(de)風險管(guan)理和(he)結構問(wen)題(ti)，不(bu)能(neng)讓按揭貸(dai)(dai)款比重(zhong)不(bu)斷提高(gao)，需要(yao)做一些適(shi)當(dang)調(diao)控。

　　信貸結構優化

　　東方choice數據(ju)顯示，自2015年(nian)10月央行調整(zheng)中長期貸款基(ji)準(zhun)利率至(zhi)(zhi)4.9%以來，至(zhi)(zhi)今仍(reng)保(bao)持在(zai)歷(li)史較(jiao)低水(shui)平(ping)。目前房貸水(shui)平(ping)仍(reng)處較(jiao)低的水(shui)平(ping)。

　　事實上，在(zai)基準利率(lv)(lv)不(bu)變的(de)情況(kuang)下，提高首(shou)套房貸(dai)利率(lv)(lv)，也是(shi)總量政策不(bu)變情況(kuang)下的(de)結構(gou)優化(hua)，可以(yi)使資金更(geng)(geng)多投(tou)(tou)向(xiang)農業(ye)(ye)基礎設施、一(yi)二三產業(ye)(ye)融合、新(xin)(xin)型城鎮化(hua)等(deng)重點(dian)領(ling)域，更(geng)(geng)好支持實體經濟(ji)發展。董希淼表示，去年(nian)(nian)以(yi)來房地產貸(dai)款(kuan)(kuan)，特別是(shi)個人住房貸(dai)款(kuan)(kuan)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)非常快，對實體經濟(ji)特別是(shi)制造業(ye)(ye)、小(xiao)微企業(ye)(ye)的(de)信(xin)貸(dai)投(tou)(tou)放，一(yi)定(ding)程度(du)上產生了“擠壓”效應。隨著商業(ye)(ye)銀行適度(du)調整房地產信(xin)貸(dai)政策，今年(nian)(nian)以(yi)來房貸(dai)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)在(zai)貸(dai)款(kuan)(kuan)新(xin)(xin)增(zeng)(zeng)里的(de)占比在(zai)下降(jiang)，而(er)投(tou)(tou)向(xiang)制造業(ye)(ye)、小(xiao)微企業(ye)(ye)、三農和基礎設施的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)較快。

　　銀監(jian)會披露數據顯示(shi)，截至8月末(mo)，制造(zao)業貸款(kuan)(kuan)同比增長1.6%，增速較去(qu)年同期上(shang)升(sheng)2.3個百(bai)(bai)分點，較今年6月末(mo)上(shang)升(sheng)0.6個百(bai)(bai)分點。小微企(qi)業貸款(kuan)(kuan)同比增長16%，保障(zhang)性安居工程貸款(kuan)(kuan)、涉農貸款(kuan)(kuan)和(he)基礎設施行(xing)業貸款(kuan)(kuan)同比分別增長25.9%、10.2%和(he)16.3%。對(dui)重(zhong)點領域和(he)薄弱環節支(zhi)持力度繼續加(jia)大，服務(wu)實體經濟(ji)的力度進一步加(jia)大。

　　周景彤表示，調控房(fang)地產的(de)(de)直接目(mu)的(de)(de)是降(jiang)杠桿、擠泡沫，遏制房(fang)地產市場房(fang)價過快上漲、泡沫不(bu)斷膨(peng)脹(zhang)的(de)(de)勢(shi)頭(tou)。如(ru)果房(fang)地產領(ling)域流入的(de)(de)資金變少，在資金總量一定的(de)(de)條件下流入實體經濟的(de)(de)資金總量確實會(hui)相對多一些。

　　“房(fang)(fang)貸(dai)利率上行及房(fang)(fang)貸(dai)在(zai)部分一二線城市相對收緊的(de)出(chu)發點(dian)是(shi)控(kong)制房(fang)(fang)貸(dai)需(xu)(xu)求(qiu)，通過房(fang)(fang)貸(dai)投放(fang)(fang)步伐的(de)放(fang)(fang)緩，讓房(fang)(fang)貸(dai)需(xu)(xu)求(qiu)不(bu)會在(zai)短期內迅速釋放(fang)(fang)，或會帶來支(zhi)持經濟的(de)效果(guo)。”連平認為，但從銀行本身來說，目(mu)前對實體(ti)經濟投放(fang)(fang)的(de)資(zi)金還(huan)比較(jiao)充足，且(qie)銀行信貸(dai)投放(fang)(fang)關(guan)鍵(jian)是(shi)看市場(chang)的(de)需(xu)(xu)求(qiu)及對風險判斷。

　　調控將保持從嚴

　　針對(dui)未(wei)來(lai)房(fang)(fang)地產(chan)信貸(dai)政(zheng)策是否會繼續趨(qu)嚴的問題(ti)，董希淼表示(shi)，或(huo)有進一(yi)步調整可能，包括房(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發貸(dai)款(kuan)(kuan)和個(ge)人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)都可能適(shi)度收緊。事實上，房(fang)(fang)地產(chan)調控政(zheng)策、房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)走(zou)向、市(shi)場(chang)流動(dong)性、銀行信貸(dai)額度以(yi)及監管部(bu)門相關政(zheng)策變化，都會對(dui)房(fang)(fang)地產(chan)信貸(dai)政(zheng)策產(chan)生影響(xiang)。

　　“對房地(di)(di)產總體的(de)調控(kong)，包括貨(huo)幣政(zheng)(zheng)策(ce)，以及一(yi)(yi)些限購(gou)限貸政(zheng)(zheng)策(ce)在(zai)未(wei)來(lai)(lai)可(ke)預見的(de)一(yi)(yi)段時間應(ying)該是比較(jiao)穩(wen)定的(de)，進一(yi)(yi)步趨嚴(yan)的(de)可(ke)能性較(jiao)小(xiao)。”周景彤分析，從(cong)近幾個月情(qing)況來(lai)(lai)看，房地(di)(di)產市場一(yi)(yi)度過熱的(de)一(yi)(yi)二(er)線城市其成交量、價格等各(ge)方面都(dou)在(zai)降溫(wen)，投資也在(zai)相對減少(shao)。前期嚴(yan)格的(de)房地(di)(di)產調控(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)效果正在(zai)顯現，這種(zhong)情(qing)況下沒必要再(zai)進一(yi)(yi)步加(jia)大調控(kong)力度。

　　從貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)方面看，連平認為，按(an)揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)最近這幾年發放(fang)(fang)較多，但在(zai)整個信貸(dai)(dai)(dai)余額中比重依然不(bu)高。在(zai)這種情(qing)況下，銀(yin)行對于整個房地產方面的(de)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，包括按(an)揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)和開發商貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，短期內比重明顯(xian)上(shang)升(sheng)。不(bu)過(guo)，銀(yin)行不(bu)可能(neng)讓(rang)房貸(dai)(dai)(dai)比重繼(ji)續大(da)幅度(du)上(shang)升(sheng)。按(an)揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)事實上(shang)是(shi)在(zai)相(xiang)對收緊，投放(fang)(fang)速度(du)也(ye)在(zai)放(fang)(fang)緩。

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