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“五限”政策壓頂 調控(kong)持續擴圍

　　樓市四季度或(huo)整體進入(ru)降溫周(zhou)期

　　近日，國家統計局發布2017年10月份70個大(da)中(zhong)城市(shi)住(zhu)宅銷售價格(ge)統計數(shu)據顯示(shi)，隨著“因城施策(ce)”房地(di)產市(shi)場調控政策(ce)不斷深入，70個大(da)中(zhong)城市(shi)中(zhong)15個熱點城市(shi)房地(di)產市(shi)場總體平穩。但需注意的是，北京(jing)、南京(jing)、無(wu)錫、杭(hang)州(zhou)、合肥、福州(zhou)、鄭州(zhou)等多個熱點城市(shi)首現同比下調。

　　業內人士認為，經過1年連續(xu)的調控措施，房地產市(shi)(shi)場已經明顯降(jiang)(jiang)溫，市(shi)(shi)場逐漸進入低谷徘徊，預(yu)計后續(xu)市(shi)(shi)場將進入降(jiang)(jiang)溫周期。

　　退潮 房地產市場告別暴漲

　　國家統計局數(shu)據顯示，10月份房價漲幅出(chu)現下(xia)調(diao)(diao)(diao)。從(cong)環比看，南京、鄭州(zhou)、武漢、深圳下(xia)調(diao)(diao)(diao)0.1%，北京、廈(sha)門、濟南、廣(guang)州(zhou)下(xia)調(diao)(diao)(diao)0.2%，無(wu)錫(xi)下(xia)調(diao)(diao)(diao)0.3%。從(cong)同比看，北京下(xia)調(diao)(diao)(diao)0.2%，上海、無(wu)錫(xi)下(xia)調(diao)(diao)(diao)0.3%，鄭州(zhou)、合肥(fei)下(xia)調(diao)(diao)(diao)0.5%和0.6%，杭州(zhou)下(xia)調(diao)(diao)(diao)0.9%，南京、福州(zhou)下(xia)調(diao)(diao)(diao)1.1%，成都、深圳下(xia)調(diao)(diao)(diao)幅度分別達1.3%和3.3%。

　　易(yi)居研究院(yuan)智(zhi)庫中心研究總監(jian)嚴躍進認為，新一(yi)輪調控一(yi)年多來(lai)，各地樓市調控政(zheng)策狙擊了熱點(dian)城市的投資投機需求。隨著部分城市房(fang)(fang)價(jia)同(tong)比出現下跌態(tai)勢，70城房(fang)(fang)價(jia)同(tong)比增幅(fu)上漲空間(jian)已經不(bu)大(da)，未來(lai)會繼續保持(chi)同(tong)比增幅(fu)收窄態(tai)勢。

　　“2016年以(yi)來，首次出現10個熱點(dian)城(cheng)市(shi)房價同比齊跌(die)的(de)現象。”中原地產首席分析師張大偉(wei)表示，9月時，僅上(shang)海、深圳、成都3城(cheng)出現同比下調(diao)現象。樓市(shi)嚴格調(diao)控的(de)影響下，核心熱點(dian)城(cheng)市(shi)的(de)買房高峰正逐漸退潮。

　　國家統計(ji)(ji)局城市(shi)司高級(ji)統計(ji)(ji)師劉建偉表示，70個大(da)中城市(shi)中一二三(san)線城市(shi)房(fang)價同(tong)比漲幅繼續回落。

　　據國家統計局測算，一線城(cheng)(cheng)市新建商品住宅同比漲(zhang)幅連(lian)續(xu)13個月回落，10月下調0.5%；二線城(cheng)(cheng)市同比漲(zhang)幅連(lian)續(xu)11個月回落，10月下調1%；三線城(cheng)(cheng)市則(ze)連(lian)續(xu)3個月回落，10月下調0.7%。

　　二(er)(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)格(ge)同樣降(jiang)幅(fu)明顯。數據顯示，一線城(cheng)市(shi)二(er)(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)格(ge)同比漲(zhang)幅(fu)連(lian)(lian)續(xu)13個(ge)月(yue)下滑(hua)，10月(yue)回(hui)(hui)落0.7%；二(er)(er)線城(cheng)市(shi)方面，連(lian)(lian)續(xu)9個(ge)月(yue)下調，10月(yue)回(hui)(hui)落0.7%；三線城(cheng)市(shi)連(lian)(lian)續(xu)3個(ge)月(yue)下調，10月(yue)回(hui)(hui)落0.3%。

　　上海易居房地產(chan)研究院(yuan)副院(yuan)長楊紅旭認(ren)為，與9月(yue)相比，70個大(da)中城(cheng)市(shi)中，二(er)手(shou)房價(jia)環比下(xia)跌(die)的城(cheng)市(shi)數(shu)量(liang)為20個，下(xia)跌(die)數(shu)量(liang)增加了7個。總體看，近幾個月(yue)，二(er)手(shou)房價(jia)環比下(xia)跌(die)的城(cheng)市(shi)數(shu)量(liang)持續增加，明確反映出全國主要(yao)城(cheng)市(shi)樓市(shi)降溫的總趨(qu)勢(shi)。

　　持續 調控向二三四線深入

　　值得注意的是，張大(da)偉表示，熱點城市在9月(yue)(yue)全面下行(xing)后，個(ge)別(bie)城市出(chu)現(xian)回(hui)調(diao)，天津(jin)、上海(hai)、成都(dou)出(chu)現(xian)了環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)(zhang)，漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)分別(bie)為0.1%、0.3%和(he)0.7%。10月(yue)(yue)份70大(da)中城市中，多達50個(ge)城市出(chu)現(xian)環(huan)比(bi)(bi)上調(diao)現(xian)象，較9月(yue)(yue)增加(jia)4個(ge)。其中，哈爾濱環(huan)比(bi)(bi)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)高達1.7%，呼和(he)浩特(te)、南充環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.9%，岳陽(yang)環(huan)比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)(zhang)0.8%，太原、大(da)連、成都(dou)、西安、北海(hai)、瀘州、遵義環(huan)比(bi)(bi)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)均(jun)達0.7%。

　　張大偉指出(chu)，雖然(ran)此前漲(zhang)幅(fu)過大的(de)(de)部分(fen)城市已因(yin)調控有(you)所抑制，但從根本(ben)來(lai)說，部分(fen)熱點城市依然(ran)是購房熱點對象。這也是近(jin)期成都、南京均(jun)開(kai)啟搖號政策的(de)(de)主(zhu)要原因(yin)。

　　16日，成(cheng)都市(shi)房(fang)(fang)(fang)管局發布(bu)通知(zhi)，要求全(quan)市(shi)新取(qu)得(de)預售(shou)(shou)許可或(huo)(huo)現售(shou)(shou)備案的(de)商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)，開盤銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)全(quan)部采取(qu)公(gong)證搖(yao)(yao)號排序選房(fang)(fang)(fang)的(de)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)方(fang)式(shi)。其中要求，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發企(qi)業在(zai)開盤銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)前(qian)，應(ying)當制定購房(fang)(fang)(fang)登記(ji)(ji)(ji)規則，不得(de)設置僅有利于房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發企(qi)業或(huo)(huo)中介機(ji)構(gou)內部、全(quan)款支付(fu)等部分購房(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)登記(ji)(ji)(ji)條件(jian)，不得(de)設置捆(kun)綁銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)、掛牌價外收費等不利于購房(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)登記(ji)(ji)(ji)條件(jian)。登記(ji)(ji)(ji)購房(fang)(fang)(fang)人(ren)、搖(yao)(yao)號選房(fang)(fang)(fang)人(ren)、合(he)同簽訂(ding)人(ren)保持一致。登記(ji)(ji)(ji)時間(jian)不得(de)少于3日。

　　“因此，房(fang)地產調控力度將繼(ji)續(xu)向熱點的二三四(si)線深入(ru)。”張(zhang)大偉說。

　　事實(shi)上(shang)，11月(yue)開始(shi)，包括山東(dong)(dong)等(deng)省份的(de)三四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)全(quan)面加碼調(diao)控，全(quan)國多城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)繼續落地租賃政策與限(xian)售政策。菏澤(ze)規(gui)定主城(cheng)區(qu)(qu)(qu)(qu)和(he)成交量高、房(fang)(fang)價穩控壓力大(da)的(de)縣區(qu)(qu)(qu)(qu)新(xin)(xin)購新(xin)(xin)建(jian)(jian)商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)和(he)二(er)手住(zhu)房(fang)(fang)取(qu)得(de)(de)(de)產(chan)權證書(shu)(shu)至少滿2年(nian)后(hou)(hou)方(fang)(fang)可(ke)上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)交易(yi)，非(fei)本地居(ju)(ju)民(min)購房(fang)(fang)限(xian)制轉讓時間不少于3年(nian)；東(dong)(dong)營(ying)規(gui)定中(zhong)心(xin)城(cheng)新(xin)(xin)購新(xin)(xin)建(jian)(jian)商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)和(he)二(er)手住(zhu)房(fang)(fang)取(qu)得(de)(de)(de)產(chan)權證書(shu)(shu)滿3年(nian)后(hou)(hou)方(fang)(fang)可(ke)上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)交易(yi)。其他縣區(qu)(qu)(qu)(qu)、東(dong)(dong)營(ying)港(gang)開發區(qu)(qu)(qu)(qu)可(ke)依法適時開展(zhan)限(xian)購、限(xian)貸(dai)、限(xian)制轉讓等(deng)措施(shi)；聊城(cheng)規(gui)定在市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)區(qu)(qu)(qu)(qu)（東(dong)(dong)昌(chang)府區(qu)(qu)(qu)(qu)、經開區(qu)(qu)(qu)(qu)、高新(xin)(xin)區(qu)(qu)(qu)(qu)和(he)度假區(qu)(qu)(qu)(qu)）范圍內新(xin)(xin)建(jian)(jian)商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)和(he)二(er)手住(zhu)房(fang)(fang)本市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)居(ju)(ju)民(min)新(xin)(xin)購住(zhu)房(fang)(fang)自取(qu)得(de)(de)(de)產(chan)權證書(shu)(shu)滿2年(nian)后(hou)(hou)方(fang)(fang)可(ke)上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)交易(yi)，非(fei)本市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)居(ju)(ju)民(min)新(xin)(xin)購住(zhu)房(fang)(fang)自取(qu)得(de)(de)(de)產(chan)權證書(shu)(shu)須滿3年(nian)。

　　收緊 四季度樓市面臨全面圍剿

　　雖然部分城市熱度依(yi)然不(bu)減，但隨著政策不(bu)斷收緊，資金(jin)收縮的背景下，四季度樓(lou)市或(huo)迎(ying)下滑。

　　事實上，國家統(tong)計局數(shu)據(ju)顯示，1至10月份，全國商品房(fang)銷售(shou)面積13億(yi)平方米，同(tong)比增(zeng)長8.2%，增(zeng)幅回落(luo)2.1%。商品房(fang)銷售(shou)額102990億(yi)元，增(zeng)長12.6%，增(zeng)速回落(luo)2%，其中，住宅銷售(shou)額增(zeng)長9.6%。

　　張(zhang)大偉表示，1至10月市(shi)場成(cheng)交面積(ji)同比漲(zhang)(zhang)幅僅8.2%，這是自(zi)2016年初22個(ge)月以來，房地產成(cheng)交漲(zhang)(zhang)幅首次跌入10%以內。

　　同時，上海易居(ju)研(yan)究(jiu)院發布(bu)報告顯示，今年全國(guo)9月和10月的(de)商品房(fang)總成交面積為31715萬平方(fang)米，與去年的(de)32948萬平方(fang)米相比，下(xia)降(jiang)3.7%。

　　“金九(jiu)(jiu)銀(yin)十(shi)(shi)生(sheng)變，出(chu)現(xian)(xian)下(xia)調態(tai)勢。”易居研究院(yuan)研究員王夢雯表示，與去年的金九(jiu)(jiu)銀(yin)十(shi)(shi)相比，今年的金九(jiu)(jiu)銀(yin)十(shi)(shi)顯得成(cheng)(cheng)色不足。分(fen)地(di)區(qu)來看，東(dong)部地(di)區(qu)和(he)西部地(di)區(qu)商品(pin)房(fang)成(cheng)(cheng)交面積增幅出(chu)現(xian)(xian)同(tong)比下(xia)跌態(tai)勢，分(fen)別下(xia)降9.0%和(he)2.0%。

　　除(chu)此(ci)以(yi)外，資金對后期市場抑制更為明顯(xian)。近(jin)日央行公布的10月金融(rong)數(shu)據顯(xian)示，10月，住(zhu)戶(hu)部門(men)長期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減(jian)少超過千(qian)億元，這也是最近(jin)2年來第一次單月住(zhu)戶(hu)長期貸款增加低于4000億元。

　　企(qi)業到位(wei)資金增(zeng)(zeng)(zeng)速也已從去年同期的15.5%降(jiang)至(zhi)(zhi)7.4%。數(shu)據顯(xian)示，1至(zhi)(zhi)10月份，房地產(chan)開發企(qi)業到位(wei)資金125941億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長7.4%，增(zeng)(zeng)(zeng)速比(bi)1至(zhi)(zhi)9月份回(hui)落0.6%。其中(zhong)，國內貸(dai)款20798億(yi)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長20.2%；利用外(wai)資125億(yi)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長1.6%；自籌資金41086億(yi)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長0.8%；個人(ren)按揭貸(dai)款19586億(yi)元(yuan)，下降(jiang)1.0%。

　　同時，以(yi)消費(fei)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)為主(zhu)的(de)(de)居民短期(qi)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)方(fang)面，因消費(fei)貸(dai)(dai)(dai)(dai)、首付貸(dai)(dai)(dai)(dai)等貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)嚴(yan)控，從9月(yue)的(de)(de)2537億(yi)元(yuan)大幅度下滑至10月(yue)的(de)(de)791億(yi)元(yuan)，出現了明顯的(de)(de)下調。

　　CRIC房(fang)地產(chan)研究(jiu)院研究(jiu)員楊科偉說，M2再次(ci)刷新(xin)歷史低值，同比增速(su)僅為8.8%，主要因為政(zheng)府(fu)加(jia)強(qiang)了(le)金融監管，去杠桿效果(guo)(guo)顯(xian)著；此(ci)外(wai)，信(xin)貸(dai)(dai)規模也得到(dao)了(le)有效控(kong)制，10月(yue)人民(min)幣(bi)貸(dai)(dai)款增加(jia)了(le)6632億元(yuan)，不足1至9月(yue)月(yue)均水(shui)平(ping)。而消費貸(dai)(dai)表(biao)明(ming)前期樓市(shi)調(diao)控(kong)政(zheng)策效果(guo)(guo)開始(shi)逐漸在居民(min)需求端(duan)顯(xian)現，預(yu)計未來在貨幣(bi)供給和信(xin)貸(dai)(dai)層面仍不會放(fang)松。

　　王夢雯表示(shi)，一般來(lai)看，當(dang)企(qi)業到(dao)位(wei)資金(jin)增(zeng)(zeng)(zeng)幅(fu)大于開(kai)發投資增(zeng)(zeng)(zeng)幅(fu)時，預(yu)示(shi)著房(fang)(fang)地(di)產市場步入較快發展通道。而(er)當(dang)前，房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發投資同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)幅(fu)在9月份與企(qi)業到(dao)位(wei)資金(jin)同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)幅(fu)出(chu)(chu)現(xian)重合后，10月份進一步上升至企(qi)業到(dao)位(wei)資金(jin)同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)幅(fu)上方0.4個(ge)百分點。說明(ming)資金(jin)趨緊環境中，銷售下行加(jia)劇了房(fang)(fang)企(qi)的資金(jin)壓力(li)，開(kai)發商資金(jin)面出(chu)(chu)現(xian)變盤。

　　業(ye)內人士(shi)指出，從(cong)目前(qian)來看(kan)政(zheng)策放松難(nan)度較大(da)，與此同時，年底各銀行資金額(e)度不足將加大(da)資金緊縮的壓(ya)力，多重抑(yi)制下，年末樓市或整體進入降溫通道(dao)。