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　融360數據顯示，今年11月全國首(shou)套(tao)房貸(dai)款(kuan)(kuan)平均利率(lv)為5.36%，相當于基準利率(lv)的(de)(de)(de)1.09倍，同比去(qu)年11月上升逾20%。如(ru)果(guo)現在貸(dai)款(kuan)(kuan)200萬買房，要(yao)比去(qu)年多支付(fu)40多萬的(de)(de)(de)利息。那么，以后首(shou)套(tao)房貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)還會漲嗎？為何股票不漲而貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)一(yi)直漲呢(ni)？央行利率(lv)調整(zheng)時說好(hao)了首(shou)套(tao)房貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)可(ke)以優惠(hui)到0.8折呢(ni)？說好(hao)了實施區別對待的(de)(de)(de)房貸(dai)政策(ce)呢(ni)？

　　從市場機制來看，利(li)(li)率(lv)是(shi)(shi)資金(jin)的(de)價(jia)格，價(jia)格上升反映的(de)是(shi)(shi)商品(pin)供給緊(jin)缺。利(li)(li)率(lv)走高說明資金(jin)供給緊(jin)張。隨著金(jin)融整頓把互聯網金(jin)融等(deng)社會化融資打壓下去(qu)以后，全社會融資難、融資貴等(deng)問題再次出(chu)(chu)現，包括體(ti)制內的(de)銀(yin)(yin)行間同業(ye)拆借利(li)(li)率(lv)都在走高，加之(zhi)，年(nian)終歲(sui)尾銀(yin)(yin)行信貸緊(jin)張，吸收存款(kuan)難，抬(tai)高利(li)(li)率(lv)吸收存款(kuan)，提高回報率(lv)發(fa)售理財產品(pin)的(de)情況頻頻出(chu)(chu)現。還有(you)就(jiu)是(shi)(shi)金(jin)融去(qu)杠桿、整頓理財通(tong)道業(ye)務等(deng)，導致(zhi)整個社會融資成本(ben)大幅(fu)度(du)走高。

　　一(yi)個最簡(jian)單明了的(de)道理就(jiu)是(shi)，銀(yin)行(xing)、基(ji)金、證券、期貨、信托、保險、各(ge)類金融交易所等都是(shi)中(zhong)(zhong)介化、中(zhong)(zhong)心化、媒介化的(de)產物(wu)，其(qi)經營利(li)潤根本本質是(shi)最終(zhong)落實在實體企業與百(bai)姓頭(tou)上的(de)，其(qi)基(ji)本是(shi)“吃兩頭(tou)”：一(yi)頭(tou)是(shi)給其(qi)提供資(zi)金者，他們以(yi)最低(di)的(de)價格吸收資(zi)金；另一(yi)頭(tou)是(shi)向其(qi)借入資(zi)金者，他們以(yi)最高的(de)價格賣出資(zi)金。通過這兩頭(tou)吃，使其(qi)賺得盆滿缽滿。

　　由于(yu)金融是特許經營機(ji)構，他們吸收的資金價(jia)格再高(gao)，也會(hui)高(gao)來高(gao)去融出去，最終買單(dan)的是包括首套房貸款(kuan)需求者們。

　　從(cong)政府調控看(kan)，風向已經大大轉變(bian)，對首(shou)(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率(lv)優(you)惠(hui)政策(ce)(ce)帶來了(le)(le)變(bian)化。關注(zhu)房(fang)地產的民眾或許會注(zhu)意到一(yi)(yi)個現(xian)象：過去媒體、自媒體對首(shou)(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)款(kuan)優(you)惠(hui)落實不到位進行報道與反映后，央行都會出來重申一(yi)(yi)下首(shou)(shou)套(tao)房(fang)利(li)(li)率(lv)等(deng)優(you)惠(hui)政策(ce)(ce)。而現(xian)在(zai)利(li)(li)率(lv)節節攀升，首(shou)(shou)套(tao)房(fang)利(li)(li)率(lv)已經是(shi)基準利(li)(li)率(lv)的1.09倍，央行基本(ben)沒有任何表態。這(zhe)是(shi)因為房(fang)地產調控政策(ce)(ce)把握(wo)上出現(xian)了(le)(le)大變(bian)化首(shou)(shou)先體現(xian)在(zai)房(fang)貸(dai)上了(le)(le)。

　　調控的(de)一個大變(bian)化是下決心先(xian)把(ba)房(fang)價(jia)穩(wen)定下來或(huo)使其略有下降。在這(zhe)個目標(biao)下，房(fang)貸政(zheng)策必須(xu)率(lv)先(xian)落(luo)實，壓(ya)住需(xu)求，而不分是首(shou)套房(fang)需(xu)求、改善型需(xu)求和投資投機性需(xu)求，一切服從先(xian)讓房(fang)價(jia)穩(wen)定再說。同(tong)時(shi)，繼續實施區別對待(dai)的(de)首(shou)套房(fang)或(huo)者剛(gang)需(xu)優惠政(zheng)策的(de)話，會出(chu)現打擦邊球，鉆政(zheng)策空子的(de)情況。因此，不再特別強調首(shou)套房(fang)的(de)優惠政(zheng)策落(luo)實了(le)。

　　樓(lou)市(shi)調控的另一大變化是力推(tui)租(zu)(zu)賃(lin)型住(zhu)房(fang)(fang)，分離(li)商品(pin)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)。而無論是首(shou)(shou)套房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，還是改(gai)善型需(xu)求(qiu)以(yi)及(ji)投(tou)資(zi)投(tou)機(ji)需(xu)求(qiu)都(dou)是商品(pin)房(fang)(fang)市(shi)場(chang)的需(xu)求(qiu)，都(dou)是直接(jie)影響房(fang)(fang)價的需(xu)求(qiu)。現在的調控政策是租(zu)(zu)售并舉，力推(tui)租(zu)(zu)賃(lin)，不強(qiang)調首(shou)(shou)套房(fang)(fang)貸款政策優(you)惠或有(you)意(yi)在引導到租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)之目的。

　　首套房貸利率或會(hui)持(chi)續走(zou)高，因為融(rong)資成本在走(zou)高并(bing)且(qie)隨著美(mei)國減稅與(yu)美(mei)聯(lian)儲進入加息通道，中國大(da)陸流動性或會(hui)持(chi)續吃緊下去。同時(shi)，調控政策風向已經出現大(da)變化，滿足居住型需求，要引導到租賃市(shi)(shi)場，而(er)不是商品房市(shi)(shi)場的(de)華(hua)山一(yi)條路。

　　當然，年底因素(su)影響確實存在(zai)，不過即使到(dao)明年一季度，首套房貸款利率(lv)或僅(jin)僅(jin)是小幅(fu)回(hui)落一點(dian)點(dian)，隨后將(jiang)會(hui)繼續攀升(sheng)。

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