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社科院財經院發布報告預估明年樓市——

　　城市住房制度長效機制平穩起步

　　包頭市北梁新區南五區大門。11月13日，內蒙古自治區包頭市北梁棚改最后3900多套回遷房開始辦理選房手續，這個內蒙古最大的城市棚戶區所涉及的12萬人實現了新房夢。 新華社記者 賈立君 攝

　　今年以來，我(wo)國(guo)多個城市積極抑(yi)制(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)價過快增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，增(zeng)(zeng)加住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)多元化(hua)供給(gei)，并(bing)(bing)發展租房(fang)(fang)(fang)(fang)市場(chang)，有效防控房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)風險，國(guo)內城市住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)長(chang)(chang)效機制(zhi)初具(ju)雛形。社科院財經(jing)院近日發布的住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)發展報(bao)告通過對近一年來市場(chang)情況的調研，分析了我(wo)國(guo)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)體(ti)系的新變化(hua)，并(bing)(bing)預測我(wo)國(guo)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)制(zhi)度長(chang)(chang)效機制(zhi)能在2018年邁出實質性步伐

　　“2017年，不斷收緊的(de)樓市(shi)調控和(he)嚴格的(de)限制(zhi)性措施(shi)，有效(xiao)遏制(zhi)了熱點(dian)城(cheng)市(shi)房價(jia)過(guo)快上(shang)漲。具體來(lai)看，2016年10月(yue)至2017年9月(yue)，全國(guo)房價(jia)總(zong)體穩中有升(sheng)，一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)增幅分化(hua)下調，三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)增幅分化(hua)上(shang)升(sheng)。在沒有重(zhong)大政策沖擊(ji)的(de)情況下，2018年中國(guo)樓市(shi)將迎(ying)來(lai)平穩調整。”近日中國(guo)社會科學院(yuan)財經戰(zhan)略研究院(yuan)、中國(guo)社會科學院(yuan)城(cheng)市(shi)與(yu)競爭力研究中心課題組發布《中國(guo)住房發展報(bao)告(gao)(gao)2017-2018》（以下簡稱(cheng)報(bao)告(gao)(gao)），對2017年房價(jia)變(bian)化(hua)、2018年房價(jia)走(zou)勢和(he)需防范的(de)風險進行研判(pan)。

　　安居才能(neng)樂業(ye)，只有(you)每個人在城市里都擁有(you)一個家，整個城市才能(neng)百業(ye)興(xing)旺(wang)。

　　黨的(de)十九大報告強調“堅持(chi)房(fang)(fang)子是(shi)(shi)用(yong)來(lai)(lai)住的(de)、不是(shi)(shi)用(yong)來(lai)(lai)炒(chao)的(de)定位(wei)，加快建立(li)多主(zhu)體(ti)供給、多渠道保(bao)障、租(zu)購并舉的(de)住房(fang)(fang)制度，讓全體(ti)人(ren)民住有所(suo)居”。目前，這一住房(fang)(fang)制度已經(jing)初(chu)具雛形(xing)，廣州(zhou)(zhou)等12個(ge)城市(shi)被確定為(wei)首批加快發展住房(fang)(fang)租(zu)賃市(shi)場(chang)的(de)試(shi)點城市(shi)，其中廣州(zhou)(zhou)還明(ming)確提出了租(zu)售同權(quan)，北京將原有自住型商品房(fang)(fang)升(sheng)級為(wei)共有產權(quan)住房(fang)(fang)，這些都將對未來(lai)(lai)住房(fang)(fang)市(shi)場(chang)結(jie)構產生深遠的(de)積極(ji)影響(xiang)。

　　那么，在構建新住(zhu)房(fang)模式的過程(cheng)中，如何增加多元化供給、發展租房(fang)市場(chang)，還需防范哪(na)些風險？

　　熱點城市房價明顯降溫

　　房(fang)價的變(bian)化從過(guo)去的一二三線城市同漲同跌變(bian)為現(xian)在的依次(ci)漲跌，熱點城市房(fang)地產市場將(jiang)逐步回歸理(li)性

　　報告指出，2016年(nian)10月到2017年(nian)9月，中國住(zhu)(zhu)房市(shi)場總(zong)體穩中有(you)升，一(yi)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)分化(hua)降(jiang)溫，三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)分化(hua)升溫。中國社會科學院(yuan)財經(jing)戰略研究院(yuan)院(yuan)長助理、《中國住(zhu)(zhu)房發展報告》主編倪鵬飛指出，“我們注(zhu)意到，房價的(de)變化(hua)從過(guo)去的(de)一(yi)二(er)三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)同漲(zhang)同跌變為現在的(de)依次漲(zhang)跌，例如去年(nian)是二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)領(ling)漲(zhang)，今年(nian)則是三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)領(ling)漲(zhang)。同時，中國房價體系的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)特征(zheng)趨于顯(xian)著(zhu)，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)與(yu)非城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)房價間存在顯(xian)著(zhu)差距(ju)，一(yi)線(xian)(xian)、二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)房價與(yu)三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)房價差距(ju)逐步增大”。

　　從(cong)住(zhu)房總體銷量來(lai)看，2016年10月至(zhi)2017年9月，我國住(zhu)房總體銷量同比增(zeng)幅逐步下降，一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)下降明顯，三四(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)增(zeng)幅較(jiao)快；從(cong)住(zhu)房供給來(lai)看，一二(er)線重點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)持續(xu)下降，非重點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)明顯上(shang)升；從(cong)住(zhu)房庫存來(lai)看，全國現(xian)房與期房庫存各出現(xian)不同程度下降。房地產開發(fa)投資增(zeng)速趨穩，對宏觀(guan)經濟的(de)影響(xiang)有所增(zeng)強，預計(ji)2017年房地產投資對經濟增(zeng)長貢獻(xian)1.1個(ge)百分點(dian)。

　　“本(ben)(ben)輪房(fang)價(jia)(jia)回升小周期接近尾聲。黨(dang)的(de)(de)十(shi)九大對(dui)住房(fang)市場(chang)(chang)的(de)(de)定位更加科學(xue)，關于長效(xiao)機制的(de)(de)表述更為明確，政策(ce)制度環境已(yi)不(bu)支持針對(dui)房(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)投機炒(chao)作。”中國社會(hui)科學(xue)院城(cheng)(cheng)市與競爭力中心研究員鄒琳華認為，“過去一(yi)年半(ban)里，多數一(yi)二線城(cheng)(cheng)市的(de)(de)樓市在嚴厲調控下趨于凍結，大量房(fang)地(di)產企(qi)業和投資投機需求(qiu)被擠向三四線城(cheng)(cheng)市，此前(qian)未(wei)受關注的(de)(de)市場(chang)(chang)經歷了一(yi)波房(fang)價(jia)(jia)快速上漲。房(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)‘相(xiang)對(dui)洼(wa)地(di)’基本(ben)(ben)消失(shi)，短期內住房(fang)市場(chang)(chang)不(bu)存(cun)在大起大落的(de)(de)經濟基礎”。

　　報告對2018年房(fang)價走勢作(zuo)(zuo)出預測，熱點城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)將逐步回歸理性。“作(zuo)(zuo)為(wei)樓市(shi)(shi)風向標的(de)(de)北京、上海等(deng)城(cheng)市(shi)(shi)，在經歷了(le)(le)下(xia)跌與觀望后，房(fang)價再度(du)下(xia)跌。越(yue)來越(yue)多的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價也加入了(le)(le)停漲或微(wei)跌的(de)(de)行列，這些都表(biao)明了(le)(le)市(shi)(shi)場(chang)作(zuo)(zuo)出的(de)(de)方向性選擇。不過，由于我國仍處于高(gao)速城(cheng)鎮(zhen)化的(de)(de)階(jie)段，城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)的(de)(de)供求(qiu)矛盾仍然存(cun)在。”倪鵬(peng)飛說。

　　風險略降仍需警惕

　　當前樓市(shi)風(feng)險有所降低，但是一(yi)線城市(shi)房(fang)價收入比依然居高不(bu)下，住房(fang)制(zhi)(zhi)度的(de)長效機制(zhi)(zhi)2018年需要邁出(chu)實(shi)質(zhi)性步(bu)伐(fa)

　　雖然(ran)伴隨(sui)著熱點城(cheng)市樓市的明(ming)顯降(jiang)溫以及三四線城(cheng)市的升(sheng)溫，樓市總體風險有所下降(jiang)，但從一線城(cheng)市看來(lai)，部分風險依(yi)然(ran)存在，其不確定性仍需高度警惕。

　　“雖然不斷收(shou)緊的樓(lou)市調控和(he)嚴格的限(xian)制性措施(shi)有(you)效(xiao)遏制了(le)熱點城(cheng)市房(fang)價(jia)的過(guo)快上漲，當前(qian)樓(lou)市風險有(you)所降低，但是一(yi)線城(cheng)市房(fang)價(jia)收(shou)入比依然居高不下(xia)。”倪鵬飛指出。數據顯示，雖然全(quan)國平(ping)均(jun)房(fang)價(jia)收(shou)入比僅為7.5，總體房(fang)價(jia)收(shou)入比穩定，但單獨(du)看一(yi)線城(cheng)市，其(qi)房(fang)價(jia)收(shou)入比依然高達31.3，其(qi)中，北(bei)京(jing)房(fang)價(jia)收(shou)入比更(geng)是高達41，居所有(you)城(cheng)市之首。

　　“要警(jing)惕房(fang)價(jia)(jia)報復性反(fan)彈。因為我國(guo)的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)基礎制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)沒有根本(ben)性改(gai)(gai)變(bian)，政府依賴(lai)房(fang)地產(chan)的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)局面仍然沒有改(gai)(gai)變(bian)。”倪鵬飛認為，“目前一二線部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價(jia)(jia)增(zeng)幅下降(jiang)是調(diao)控重拳下行政限制(zhi)(zhi)(zhi)性措施的(de)(de)(de)結果(guo)，并不是真正由市(shi)(shi)場供求(qiu)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)、價(jia)(jia)格(ge)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)、競(jing)爭(zheng)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)發(fa)揮自我調(diao)節作用下的(de)(de)(de)變(bian)化(hua)。因此，如(ru)果(guo)調(diao)控政策轉向(xiang)或變(bian)化(hua)，前期抑(yi)制(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)價(jia)(jia)過快(kuai)上漲(zhang)成效(xiao)將功虧(kui)一簣(kui)，一二線熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價(jia)(jia)可能出現報復性增(zeng)長”。

　　由此可(ke)見，要(yao)堅持房子是(shi)(shi)用(yong)來住(zhu)(zhu)的、不是(shi)(shi)用(yong)來炒的定(ding)位，必須將抑(yi)制(zhi)(zhi)(zhi)住(zhu)(zhu)房投資投機的政(zheng)策手段制(zhi)(zhi)(zhi)度化、長期(qi)化。“2017年住(zhu)(zhu)房制(zhi)(zhi)(zhi)度的長效機制(zhi)(zhi)(zhi)開啟了建設之(zhi)門(men)，2018年需要(yao)邁(mai)出(chu)實質性步伐。”倪鵬飛指(zhi)出(chu)。

　　報告(gao)建(jian)議，將2018年確定為基(ji)礎性制(zhi)(zhi)度(du)和(he)(he)長效機制(zhi)(zhi)建(jian)設(she)年，把持續調控(kong)(kong)融(rong)入到制(zhi)(zhi)度(du)和(he)(he)長效機制(zhi)(zhi)建(jian)設(she)中，并(bing)突出5個重(zhong)點：第(di)一，堅持調控(kong)(kong)不放松不動搖(yao)，完善調控(kong)(kong)機制(zhi)(zhi)；第(di)二，加快建(jian)立多種供應主體和(he)(he)供應形式的租售并(bing)舉制(zhi)(zhi)度(du)；第(di)三，完善住房(fang)金融(rong)市場與(yu)監(jian)管制(zhi)(zhi)度(du)；第(di)四，改革土地(di)制(zhi)(zhi)度(du)和(he)(he)機制(zhi)(zhi)改革；第(di)五，加快財(cai)稅體制(zhi)(zhi)改革。

　　“要按照十(shi)九大(da)報告要求，加快推進(jin)住房(fang)領域的供(gong)給(gei)側改革。”倪鵬(peng)飛說，“加快積極支持(chi)培育(yu)多主體供(gong)應(ying)機(ji)制，降低法(fa)人企業、社會機(ji)構、個(ge)人、集體組織建設、經營(ying)保障房(fang)與商(shang)品房(fang)的準(zhun)入門(men)檻，形成(cheng)房(fang)地產開發商(shang)、集體單位、個(ge)人、社會法(fa)人機(ji)構等都可以參與提供(gong)購房(fang)、租房(fang)的局(ju)面”。

　　“促使住(zhu)房(fang)回歸居(ju)住(zhu)屬性，是(shi)(shi)深化住(zhu)房(fang)制度改(gai)革、建(jian)立(li)住(zhu)房(fang)發(fa)展(zhan)長效(xiao)機制的(de)出發(fa)點。”鄒(zou)琳(lin)華認(ren)為，“需要鼓勵支(zhi)持各地方(fang)政府，因(yin)地制宜創新(xin)商(shang)品房(fang)之外的(de)住(zhu)房(fang)供給(gei)渠道，改(gai)變商(shang)品房(fang)一枝獨大的(de)局面。北(bei)京(jing)的(de)共(gong)有產(chan)權住(zhu)房(fang)實驗就是(shi)(shi)這方(fang)面的(de)探(tan)索。同時，還要適度降(jiang)低商(shang)品房(fang)的(de)金融(rong)屬性”。

　　租房市場期盼保障

　　如何(he)規(gui)范中介(jie)、承租人、出(chu)租人等市場(chang)主體的(de)行為(wei)，如何(he)將(jiang)市場(chang)上的(de)存(cun)量住(zhu)房(fang)引導入租賃市場(chang)，如何(he)規(gui)范租賃市場(chang)的(de)價格波動等，都(dou)將(jiang)是租房(fang)市場(chang)長(chang)期研究的(de)話題(ti)

　　今年(nian)，發展住(zhu)房(fang)租賃(lin)市(shi)場(chang)(chang)已成為熱(re)(re)點(dian)大中(zhong)城(cheng)市(shi)的(de)共識(shi)，很多地(di)方政(zheng)府在(zai)積極醞釀租賃(lin)房(fang)項目。其中(zhong)，北京市(shi)在(zai)2017年(nian)至2021年(nian)的(de)5年(nian)內供應(ying)1000公(gong)頃集體土地(di)，《北京城(cheng)市(shi)總體規劃（2016年(nian)-2035年(nian)）》提(ti)出未(wei)來5年(nian)新供各類(lei)住(zhu)房(fang)中(zhong)租賃(lin)將占30%。一個萬億元(yuan)(yuan)級(ji)的(de)租房(fang)市(shi)場(chang)(chang)正在(zai)開啟。鏈(lian)家研究院預(yu)測，2020年(nian)中(zhong)國(guo)租房(fang)市(shi)場(chang)(chang)規模預(yu)計(ji)將達到(dao)1.6萬億元(yuan)(yuan)，到(dao)2025年(nian)將增至2.9萬億元(yuan)(yuan)。租購并舉(ju)也是專家們討(tao)論中(zhong)國(guo)住(zhu)房(fang)新模式時熱(re)(re)議的(de)焦點(dian)。

　　“積(ji)極完善(shan)租(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)制度，加快(kuai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃立法(fa)，健全租(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的(de)(de)土地、金融、供給機制。”倪鵬(peng)飛(fei)說(shuo)，“但是(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃市(shi)(shi)場(chang)(chang)剛(gang)剛(gang)起(qi)步，仍然存(cun)在大量(liang)的(de)(de)困難和障礙，特別是(shi)集中在頂層設計和政策法(fa)規(gui)(gui)方面(mian)。未來隨著租(zu)(zu)房(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)發展，對于如何(he)(he)規(gui)(gui)范中介、承租(zu)(zu)人、出租(zu)(zu)人等(deng)市(shi)(shi)場(chang)(chang)主體的(de)(de)行為，如何(he)(he)將市(shi)(shi)場(chang)(chang)上(shang)的(de)(de)存(cun)量(liang)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)引(yin)導(dao)入(ru)租(zu)(zu)賃市(shi)(shi)場(chang)(chang)，如何(he)(he)規(gui)(gui)范租(zu)(zu)賃市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)價格波(bo)動等(deng)，都將是(shi)長期研(yan)究的(de)(de)話(hua)題”。

　　“現(xian)在，由開發商、地產中介、酒(jiu)店集團等(deng)經(jing)營的‘長(chang)租公(gong)寓’，在大(da)學(xue)(xue)生、白領群體(ti)中很受(shou)歡迎。魔方公(gong)寓、鏈家自如等(deng)長(chang)租公(gong)寓運營商也(ye)形成了一定規(gui)模(mo)。阿(a)里巴巴、騰訊、京東等(deng)電商巨頭也(ye)紛紛參與到租房市(shi)場來，未來租賃(lin)金融服務業將(jiang)成為新興行業。”中國社會(hui)科學(xue)(xue)院城市(shi)與競爭力中心研究(jiu)員姜雪梅說。她建議，逐(zhu)步(bu)放(fang)開租購同(tong)權(quan)門檻，推廣“租售并舉”住房制度(du)，首先(xian)開放(fang)租購同(tong)權(quan)的子女(nv)教育門檻，解(jie)決新市(shi)民子女(nv)上學(xue)(xue)問題；其次(ci)改革醫療、公(gong)積(ji)金制度(du)，促進跨區域(yu)聯(lian)網服務；第三合理布(bu)局租賃(lin)房源，實施租金管制，促進梯度(du)消費。

　　“大(da)力發展(zhan)住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃市場(chang)，需要(yao)全(quan)面推(tui)進租(zu)(zu)購房(fang)同(tong)權(quan)，立法保護租(zu)(zu)房(fang)家(jia)庭的(de)權(quan)益(yi)，支持(chi)住(zhu)房(fang)長期租(zu)(zu)賃企業開展(zhan)資(zi)產(chan)證券化業務，同(tong)時輔以相應的(de)稅收優(you)惠(hui)和土(tu)地政(zheng)策便(bian)利。需要(yao)注意的(de)是，租(zu)(zu)購房(fang)同(tong)權(quan)的(de)政(zheng)策立足點，并不是為了解決中(zhong)高(gao)收入群體(ti)競爭優(you)質(zhi)學(xue)區的(de)問(wen)題(ti)，而是為了讓廣(guang)大(da)農民工及(ji)中(zhong)低收入群體(ti)子(zi)女(nv)也能平等享受(shou)基(ji)本公共服務。”鄒琳華說(shuo)。