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機構(gou)報告顯示，近年來(lai)，隨著(zhu)國(guo)民(min)消費(fei)的不斷升級，物流地(di)產市場(chang)迎來(lai)了(le)一輪爆發式增長。物流整體市場(chang)規模從2005年的不足3億元上升到了(le)2016年的超過100億元。業內分析認為(wei)，新零售業態正(zheng)推(tui)動著(zhu)“人、貨(huo)、場(chang)”等商業要素的重(zhong)構(gou)，催生(sheng)物流地(di)產成(cheng)為(wei)新的資本風口(kou)。

　　新零售催生物流倉儲市場“風口”

　　業內人士(shi)認為(wei)，現(xian)代化物流設施是實現(xian)新零售(shou)的重要手段。

　　阿里巴(ba)巴(ba)作為新零售時代的先驅者率先提出(chu)“新零售”這一概(gai)念(nian)。該集(ji)團董事局主席馬云對此(ci)做(zuo)出(chu)如(ru)下解釋(shi)，“線上與線下零售的深度結合，再(zai)加上現(xian)代物流、大數據、云計(ji)算等創新技術，共(gong)同構(gou)成未來新零售的概(gai)念(nian)。”

　　商(shang)(shang)務(wu)部(bu)流(liu)通產業(ye)促進(jin)中心發布的《走進(jin)零(ling)售(shou)新(xin)時代——深(shen)度解讀新(xin)零(ling)售(shou)》報告也認為，消費(fei)升級(ji)大(da)趨(qu)勢下，我國商(shang)(shang)貿行(xing)業(ye)將(jiang)步入新(xin)零(ling)售(shou)時代——零(ling)售(shou)商(shang)(shang)利(li)用大(da)數據(ju)、云(yun)計(ji)算等創新(xin)技(ji)術(shu)，將(jiang)線下與(yu)線上零(ling)售(shou)深(shen)度結合，再輔(fu)之(zhi)以智慧(hui)物流(liu)，共同構筑新(xin)零(ling)售(shou)。

　　在新零售概念(nian)的引領(ling)下(xia)，各路資本開始大舉進軍物流(liu)市場。以普洛斯(si)為首(shou)的物流(liu)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)在2015年開始快速擴(kuo)張，收購了優(you)速快遞、中儲發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)等；京東、寶供等運營商(shang)也(ye)開始紛紛通過自建供應(ying)鏈體(ti)系，開始向(xiang)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)；阿里集團與(yu)銀泰(tai)商(shang)業(ye)和上海百聯集團達成戰略合作(zuo)，共同探(tan)索和發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)新物流(liu)體(ti)系，為消費者以及零售商(shang)提(ti)供更(geng)高效的送貨服務……

　　今年(nian)以來，中國物(wu)流(liu)(liu)倉儲市(shi)場(chang)更是呈(cheng)現(xian)百花(hua)齊放(fang)的(de)狀態。7月(yue)(yue)，萬科(ke)宣布斥資169億(yi)元參與物(wu)流(liu)(liu)巨(ju)頭(tou)普洛斯(si)的(de)私有(you)(you)(you)化。時(shi)至今日，萬科(ke)聯手物(wu)流(liu)(liu)地產巨(ju)頭(tou)普洛斯(si)在現(xian)代化倉儲設(she)施(shi)市(shi)場(chang)的(de)占有(you)(you)(you)率約為50%。截至10月(yue)(yue)底，萬科(ke)物(wu)流(liu)(liu)地產已進入全(quan)國30個城市(shi)，共(gong)58個項目。“剛剛過去的(de)‘雙(shuang)11’，‘剁(duo)手族’們創造了(le)超10億(yi)件的(de)包裹，其中將有(you)(you)(you)一半從普洛斯(si)和(he)萬科(ke)的(de)貨倉里發出(chu)。”萬科(ke)集團執行副總裁張旭說。

　　張旭認為，“中國(guo)社會(hui)消(xiao)費(fei)品零售(shou)(shou)總額每年以超過10%的(de)(de)速度增長，物(wu)(wu)流(liu)配送搭建(jian)的(de)(de)供(gong)應鏈效率(lv)決定了實體零售(shou)(shou)企業業績(ji)的(de)(de)提升，因此未來(lai)現(xian)代(dai)化物(wu)(wu)流(liu)將是一(yi)門(men)大生(sheng)意。”

　　仲(zhong)量聯行中(zhong)國(guo)(guo)工業(ye)地產部總監司徒藝(yi)認(ren)為，開發商多元(yuan)化轉(zhuan)型的(de)需求(qiu)強烈，萬科(ke)花費巨(ju)大投資建(jian)倉庫而不是建(jian)房子，足(zu)見中(zhong)國(guo)(guo)物流業(ye)現已成(cheng)為地產投資者最熱門的(de)標的(de)之一。

　　物流地產商正加快資本化腳步

　　隨著電子(zi)商務行業(ye)(ye)迅(xun)速崛起，中(zhong)國(guo)物流(liu)行業(ye)(ye)進(jin)入快速發展(zhan)期。現(xian)代化(hua)倉儲卻持續短缺，物流(liu)行業(ye)(ye)成為(wei)不少機構資本青睞的資產類型。

　　兩名中(zhong)國企業家孫(sun)冬(dong)平和沈晉初于2011年(nian)創(chuang)辦了易商倉儲。在華(hua)平的注(zhu)資和管理幫助下實現快速擴張，目前在中(zhong)日(ri)韓三(san)國擁有60多個大型物流倉儲中(zhong)心，已成為亞洲知名企業。

　　華(hua)平(ping)投(tou)資(zi)董事總經(jing)(jing)理周知(zhi)透露，華(hua)平(ping)在(zai)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)的投(tou)資(zi)重(zhong)點和(he)(he)(he)布局與中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)經(jing)(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)和(he)(he)(he)居民消費(fei)升級密切相關。“我們會根據(ju)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)宏觀經(jing)(jing)濟(ji)的發(fa)展(zhan)方向(xiang)，捕(bu)捉房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)動向(xiang)、進行(xing)(xing)前瞻性布局。比如(ru)(ru)，十年(nian)前，想(xiang)要在(zai)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場上獲得高額(e)收益就要投(tou)資(zi)住(zhu)宅(zhai)開(kai)(kai)發(fa)公司。2005年(nian)至2007年(nian)，華(hua)平(ping)投(tou)資(zi)了一系列(lie)以(yi)住(zhu)宅(zhai)地(di)(di)產(chan)(chan)為主的中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)開(kai)(kai)發(fa)商，如(ru)(ru)廣(guang)東富(fu)力、綠城地(di)(di)產(chan)(chan)等(deng)。2008年(nian)開(kai)(kai)始，隨著中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的消費(fei)升級和(he)(he)(he)中(zhong)(zhong)產(chan)(chan)階層人群(qun)的迅速增(zeng)長，華(hua)平(ping)將目光投(tou)向(xiang)了商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)零售和(he)(he)(he)物流地(di)(di)產(chan)(chan)。”

　　戴(dai)德梁行(xing)中國(guo)(guo)區工(gong)業及物(wu)流(liu)地(di)產服務部主管(guan)蘇智淵表示(shi)，目前幾乎(hu)所有的物(wu)流(liu)地(di)產商(shang)都在尋(xun)求(qiu)機構資本(ben)的支(zhi)持，以(yi)求(qiu)迅速打開(kai)資本(ben)化(hua)路(lu)徑。主要方式(shi)有：傳統(tong)物(wu)流(liu)資產進行(xing)IPO、并(bing)購(gou)重組；嫁接海外資本(ben)尋(xun)求(qiu)未來資本(ben)化(hua)擴展；積極尋(xun)求(qiu)國(guo)(guo)內(nei)融資渠道等。

　　近年來(lai)，物(wu)(wu)流地產市(shi)場熱(re)度持續走高，物(wu)(wu)流開發商與(yu)資本嫁(jia)接的(de)案(an)例屢見不鮮，如RRJ和新加坡(po)淡(dan)馬(ma)錫集團繼凱雷之后對宇培集團進(jin)行新一輪注資；Gaw Capital與(yu)維龍在中國建立(li)戰(zhan)略(lve)聯盟關系；黑(hei)石成(cheng)為(wei)萬(wan)科(ke)物(wu)(wu)流地產公司(si)的(de)股東；易商收購了日本紅木(mu)的(de)亞太業務(wu)。

　　“高(gao)標(biao)物(wu)流倉(cang)庫供應長期(qi)的(de)稀缺性和相對其他物(wu)業類型而言(yan)的(de)高(gao)回報率是(shi)其受(shou)投資(zi)者青(qing)睞(lai)的(de)主要(yao)原因。” 蘇(su)智淵說。

　　縱向整合或成行業趨勢

　　2017年，一線城市高標倉庫未來供應(ying)仍(reng)將受到物(wu)流(liu)用地供應(ying)瓶頸(jing)的制(zhi)約，租金延(yan)續升勢。戴德梁行研報認為，至(zhi)(zhi)2020年，中國對(dui)電子商務、消費品、物(wu)流(liu)服務等行業對(dui)高標準倉庫的需(xu)求將達到1.4億至(zhi)(zhi)2.1億平(ping)方米，而其實際供應(ying)只能達到5600萬(wan)至(zhi)(zhi)6600萬(wan)平(ping)方米，供應(ying)缺口超過1億平(ping)方米，短(duan)期(qi)內市場將維(wei)持供不應(ying)求的狀(zhuang)態。

　　世(shi)邦魏理仕(shi)研究認為，電商仍將是(shi)中國高標(biao)倉(cang)(cang)庫市場的(de)最大租戶，預計將貢(gong)獻高標(biao)倉(cang)(cang)庫新增(zeng)需(xu)求的(de)50%以上。此外，消費(fei)升級將繼續推動保稅倉(cang)(cang)庫、冷(leng)鏈物流等細(xi)分市場的(de)需(xu)求。租戶對智能(neng)倉(cang)(cang)儲(chu)需(xu)求的(de)日益增(zeng)長將催化新技術在倉(cang)(cang)庫中的(de)應(ying)用，并引領未來倉(cang)(cang)庫硬件設備(bei)發展的(de)方向。

　　戴(dai)德梁(liang)行華東區(qu)產業(ye)地產部主管單宇迪說，面(mian)對(dui)倉儲(chu)物流(liu)設施的(de)供(gong)應(ying)增長(chang)遠不(bu)能滿足更(geng)快(kuai)的(de)需(xu)求增長(chang)的(de)局面(mian)，無論是供(gong)應(ying)方還是需(xu)求方，都在(zai)積極尋找從自身業(ye)務(wu)需(xu)求出發的(de)驅動力。“在(zai)物流(liu)供(gong)應(ying)鏈中(zhong)承(cheng)擔商品或產品轉移的(de)各環節及其(qi)服務(wu)的(de)運營商將異(yi)軍突起(qi)，成為行業(ye)的(de)新生力量。”

　　世(shi)邦魏理仕中國區工業部執行董事羅瑾認(ren)為，“新技術對(dui)倉(cang)庫載體(ti)形(xing)態產生新要求的(de)同時(shi)，也將慢(man)慢(man)改(gai)變物流(liu)設施(shi)開發(fa)(fa)商的(de)發(fa)(fa)展策(ce)略。面對(dui)激烈的(de)市(shi)場競爭，物流(liu)地產開發(fa)(fa)商在未來不(bu)僅(jin)要提(ti)供(gong)布局廣泛、標準靈活(huo)的(de)硬(ying)件設施(shi)，同時(shi)還要提(ti)供(gong)配套的(de)智能物流(liu)解決方案，這樣才能在物流(liu)設施(shi)開發(fa)(fa)領域獲得更強的(de)不(bu)可(ke)替代性(xing)。”

　　“開發(fa)商(shang)(shang)介入傳(chuan)統(tong)的(de)(de)物(wu)流(liu)運(yun)(yun)營(ying)環節，而運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)介入物(wu)流(liu)地(di)產的(de)(de)開發(fa)環節，兩者彼(bi)此(ci)滲透，將打(da)通(tong)行(xing)業壁壘，從而實現新(xin)的(de)(de)物(wu)流(liu)開發(fa)和運(yun)(yun)營(ying)結合成為新(xin)的(de)(de)生態(tai)圈。”單宇迪(di)認為，縱向(xiang)整(zheng)合是(shi)物(wu)流(liu)開發(fa)商(shang)(shang)與運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)的(de)(de)共(gong)同需(xu)求。開發(fa)商(shang)(shang)以(yi)股(gu)權合作(zuo)、戰(zhan)略(lve)投(tou)資(zi)的(de)(de)方式(shi)整(zheng)合運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)，尋求更(geng)多的(de)(de)需(xu)求、土(tu)地(di)、品(pin)牌等資(zi)源；而運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)則(ze)主要(yao)通(tong)過新(xin)設公司、輕重分離(li)、股(gu)權收購等形式(shi)整(zheng)合開發(fa)商(shang)(shang)，主要(yao)獲取(qu)的(de)(de)是(shi)倉(cang)儲資(zi)源、資(zi)產結構優(you)化(hua)以(yi)及(ji)收益結構優(you)化(hua)。兩者整(zheng)合后(hou)，物(wu)流(liu)開發(fa)商(shang)(shang)向(xiang)運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)提供物(wu)業載體(ti)，而運(yun)(yun)營(ying)商(shang)(shang)則(ze)向(xiang)開發(fa)商(shang)(shang)提供承(cheng)租保(bao)證和資(zi)源獲取(qu)，相輔(fu)相成。