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12月(yue)20日(ri)，財政部部長肖捷在《人民日(ri)報》發表了(le)《加快(kuai)建立現代(dai)財政制(zhi)度》一文。文章(zhang)提到：按照“立法(fa)先行、充(chong)分(fen)授權、分(fen)步推進”的(de)原則，推進房(fang)地(di)產稅立法(fa)和實施。對工商業房(fang)地(di)產和個人住房(fang)按照評估值征收(shou)房(fang)地(di)產稅，適當降低建設、交易(yi)環節(jie)稅費(fei)負擔，逐步建立完善的(de)現代(dai)房(fang)地(di)產稅制(zhi)度。

　　剛(gang)剛(gang)閉(bi)幕的(de)中央經濟工作會議也指出，要完善促進房(fang)地產市(shi)場平穩健康發展的(de)長效(xiao)機制，保持房(fang)地產市(shi)場調(diao)控政策連(lian)續性(xing)(xing)和穩定性(xing)(xing)，分清(qing)中央和地方事權，實行(xing)差別(bie)化調(diao)控。由(you)此，關于房(fang)地產稅的(de)話題再(zai)次已發熱議。

　　如何“按照評估值征收”房地產稅？

　　在關于(yu)房(fang)地(di)產稅(shui)落地(di)的討論中(zhong)，上述文章傳遞的一個(ge)新(xin)信號是，“工商業(ye)房(fang)地(di)產和個(ge)人住房(fang)按(an)照評估(gu)(gu)值(zhi)征收(shou)房(fang)地(di)產稅(shui)”。所謂評估(gu)(gu)值(zhi)，指的是房(fang)屋的市場評估(gu)(gu)價值(zhi)，而非房(fang)產原(yuan)值(zhi)（即購房(fang)時價格）。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan)躍進(jin)(jin)分析(xi)稱，從上述(shu)表述(shu)來看，“按照評估值征收(shou)”就是對房(fang)屋(wu)持有環節的(de)征稅，會基于房(fang)屋(wu)的(de)原值和現(xian)有價值，以及(ji)考慮到房(fang)地(di)產(chan)市場所(suo)處的(de)環境、周邊(bian)同類房(fang)產(chan)的(de)價值等進(jin)(jin)行(xing)系統評估，進(jin)(jin)而得(de)出相應的(de)納稅份額(e)。

　　“換而言之(zhi)，評估值大征(zheng)(zheng)收(shou)越(yue)(yue)多(duo)，評估值小征(zheng)(zheng)收(shou)越(yue)(yue)小，符(fu)合持有(you)環節(jie)征(zheng)(zheng)稅的原理。”嚴躍進認為，對房地產稅如(ru)何征(zheng)(zheng)收(shou)等問題的正面答(da)復(fu)，標志(zhi)著房地產稅的改(gai)革正在加快。

　　征(zheng)稅(shui)方式已(yi)經(jing)確定，但具體如何開(kai)展房屋估值仍是許多人關注的問題。有房者可能會(hui)擔(dan)心，以前買的房子價(jia)格低，如果在漲價(jia)后按市(shi)場價(jia)值估值，將受到什(shen)么(me)影響？

　　“將(jiang)會(hui)有(you)一套具體(ti)的(de)、專業化的(de)評估方法(fa)。”全國政協委員、華夏(xia)新供(gong)給經(jing)濟(ji)學研究院首(shou)席經(jing)濟(ji)學家賈康表示，房地(di)產稅的(de)稅基評估已經(jing)有(you)比(bi)較成熟(shu)的(de)經(jing)驗，征(zheng)收的(de)總體(ti)思路是比(bi)較明確的(de)，但目(mu)前討論很多細節(jie)還為時(shi)過早。

　　嚴(yan)躍(yue)進認為，房(fang)地產(chan)稅(shui)開(kai)征(zheng)會(hui)(hui)考慮(lv)(lv)納入征(zheng)稅(shui)范圍的(de)評估價(jia)值，這時可(ke)能(neng)會(hui)(hui)有一些抵扣。對(dui)普通(tong)人來說(shuo)，考慮(lv)(lv)到剛需置換和異(yi)地居(ju)住(zhu)等，類似普通(tong)人的(de)住(zhu)房(fang)持有其(qi)實問(wen)題不大(da)，甚至不會(hui)(hui)納入征(zheng)稅(shui)范圍。而對(dui)于持有多套住(zhu)房(fang)的(de)，預計(ji)征(zheng)稅(shui)的(de)可(ke)能(neng)性(xing)是很大(da)的(de)。

　　此(ci)外，“按照評(ping)估值征收”房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)稅的(de)方式具(ju)有哪些現實基礎，也是當(dang)前房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行業所關注的(de)一個問(wen)題。北京師范大學房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)研(yan)究中(zhong)心主任董(dong)藩曾參(can)與(yu)中(zhong)國首批房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)估價師輔導和(he)考(kao)試工(gong)作，在他看來，當(dang)前的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)評(ping)估力量(liang)能不能支撐房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)征稅工(gong)作仍(reng)值得商(shang)榷。

　　董藩表示，由于房(fang)(fang)產(chan)(chan)具有(you)單件性，每套房(fang)(fang)子各不相同(tong)，所以必須(xu)單獨計算(suan)得出征稅(shui)(shui)價格，當前我國城市中至少有(you)3億套以上住宅，但房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)估(gu)價師只(zhi)有(you)3萬名左右。“如果征稅(shui)(shui)就是(shi)年年征，如果每年評估(gu)一次，每人(ren)要(yao)評估(gu)多少套呢？要(yao)評估(gu)一萬套。”在他看(kan)來，目前的(de)技術力量(liang)還達不到房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)全(quan)面開征的(de)客(ke)觀要(yao)求(qiu)。

　　帶有強烈地方特征，房地產稅如何走過法定之路

　　值得注意的(de)是，房地產稅并(bing)不會立即(ji)開始征收，而必(bi)須先經過一系列立法(fa)程序(xu)。肖捷在上(shang)述文章中也指出：力爭在2019年完(wan)成全(quan)部立法(fa)程序(xu)，2020年完(wan)成“落實(shi)稅收法(fa)定原則”的(de)改(gai)革任務。

　　此前，全國人大常委(wei)會2017年(nian)立法工作計(ji)劃中，也(ye)將房地(di)(di)產稅(shui)法列入預備及研(yan)究論證(zheng)項(xiang)目。但(dan)是(shi)，房地(di)(di)產稅(shui)的稅(shui)收法定之路并不容易。

　　董藩(fan)表示，財(cai)(cai)政部(bu)(bu)雖然作(zuo)為主(zhu)管部(bu)(bu)門參(can)與房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)的立(li)法(fa)工作(zuo)，但該項立(li)法(fa)工作(zuo)的最(zui)終主(zhu)導權限(xian)在(zai)全(quan)國人(ren)(ren)大；若將住宅一(yi)同納入房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)的征收對象，在(zai)法(fa)理上存在(zai)致(zhi)命缺陷，因為土(tu)地(di)公(gong)有(you)制導致(zhi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)不能成為完整意義上的私人(ren)(ren)財(cai)(cai)產(chan)(chan)，所以條件也并不成熟(shu)。

　　上(shang)海財經大(da)學(xue)公共經濟與(yu)管理學(xue)院教(jiao)授朱為(wei)群說：“在2020年前(qian)全面落實稅(shui)收法定原則，這(zhe)是既定的，但難度也(ye)很大(da)，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)的立法又是所(suo)有(you)稅(shui)種立法當(dang)中難度最(zui)高的一(yi)個。在他看來，雖然房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)的落地(di)是未來方向，但因(yin)為(wei)涉(she)及(ji)千家萬戶，因(yin)此(ci)落地(di)方式很可能(neng)是分階段(duan)、分地(di)區、有(you)差(cha)異化地(di)推行。

　　“房地產稅(shui)(shui)很可能是一(yi)個地方(fang)稅(shui)(shui)，各個地方(fang)的(de)稅(shui)(shui)率(lv)是不完全一(yi)樣的(de)，征稅(shui)(shui)范圍、征稅(shui)(shui)對象這些(xie)稅(shui)(shui)制要素，以及減(jian)免稅(shui)(shui)的(de)細則也(ye)可能有地區特點。”朱為群說。

　　上(shang)述(shu)文(wen)章在(zai)談(tan)及推進健全地方(fang)稅(shui)(shui)體系改革時也提到，要(yao)擴(kuo)大地方(fang)稅(shui)(shui)權(quan)，在(zai)中央統(tong)一立法(fa)和稅(shui)(shui)種開征權(quan)的前提下，根據稅(shui)(shui)種特點(dian)，通過立法(fa)授權(quan)，適當擴(kuo)大地方(fang)稅(shui)(shui)收管理權(quan)限，地方(fang)稅(shui)(shui)收管理權(quan)限主要(yao)集中在(zai)省(sheng)級。

　　賈康認為，目前比(bi)較鮮明的一個表述和趨勢(shi)是(shi)，要充(chong)分給地方政府(fu)授權。“授權以(yi)后地方可以(yi)區(qu)別情況，并不是(shi)一起齊(qi)步(bu)走，而(er)是(shi)可以(yi)分步(bu)實施(shi)。”

　　從國(guo)外的(de)經(jing)(jing)驗來(lai)(lai)看，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)(shui)大(da)多(duo)也是地(di)方政(zheng)(zheng)府的(de)主要財(cai)源(yuan)之一。朱(zhu)為(wei)群認為(wei)，若參考這一經(jing)(jing)驗，客觀上就要求房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)(shui)跟基(ji)層政(zheng)(zheng)府的(de)財(cai)政(zheng)(zheng)支出掛鉤(gou)，要用合理的(de)支出來(lai)(lai)引領未來(lai)(lai)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)(shui)的(de)改(gai)革，從地(di)方政(zheng)(zheng)府收支互(hu)聯(lian)的(de)角度來(lai)(lai)探討稅(shui)(shui)制改(gai)革，而(er)(er)不(bu)是就稅(shui)(shui)改(gai)而(er)(er)論(lun)稅(shui)(shui)改(gai)。

　　“稅收問題的(de)背后是支出(chu)，合理(li)的(de)支出(chu)決(jue)定(ding)合理(li)的(de)稅收。”朱為群表示(shi)，沒有對財(cai)政支出(chu)的(de)法定(ding)約束，就不(bu)可能(neng)從根本上(shang)解決(jue)稅收問題。

　　賈康也(ye)認為，財稅體制改(gai)革是(shi)(shi)房地(di)產(chan)稅落地(di)的(de)配(pei)套措(cuo)施中的(de)必選項。“房地(di)產(chan)稅的(de)改(gai)革過程一定是(shi)(shi)跟其他方面(mian)的(de)改(gai)革配(pei)合(he)好(hao)，光強調這個的(de)重要性還不(bu)夠。”