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中央明確房產政策 重點發展長期租賃

　　要加快建立租購并舉的住房制度;完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制

　　自十八大提(ti)出建立市(shi)場配置和(he)政(zheng)府保障相結合的住房(fang)制度后，我國樓市(shi)調控(kong)政(zheng)策從未(wei)間斷。

　　“分類調(diao)控(kong)、因城施策(ce)”房地產市場(chang)調(diao)控(kong)政策(ce)效(xiao)果近(jin)年逐(zhu)步顯現(xian)。從2013年我國樓市火熱攀(pan)升至高(gao)點，到2014年、2015年開(kai)始(shi)出(chu)現(xian)階(jie)段性調(diao)整和分化，再(zai)經歷(li)2016年的冰火兩重天后，如今多(duo)數熱點城市開(kai)始(shi)“高(gao)燒(shao)退溫”。

　　12月(yue)(yue)18日，國家統計局(ju)發布11月(yue)(yue)70大中(zhong)城(cheng)市(shi)住(zhu)宅銷售價(jia)格變動情(qing)況顯示，15個(ge)熱點城(cheng)市(shi)中(zhong)7個(ge)城(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)宅價(jia)格環比(bi)下降(jiang)，降(jiang)幅在0.1至0.3個(ge)百分(fen)點之間；北京、上海、鄭州和武(wu)漢四(si)個(ge)城(cheng)市(shi)環比(bi)持平(ping)。

　　12月20日閉幕的中央(yang)經濟工作(zuo)會(hui)議，明確了2018年(nian)中國樓(lou)市(shi)發(fa)展方(fang)向(xiang)，強調了長(chang)期租賃。會(hui)議指(zhi)出，要發(fa)展住房(fang)租賃市(shi)場(chang)特別是(shi)長(chang)期租賃，保(bao)護租賃利益相(xiang)關(guan)方(fang)合法權益，支(zhi)持專業(ye)化(hua)、機(ji)構(gou)化(hua)住房(fang)租賃企業(ye)發(fa)展；完善促(cu)進房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)平穩(wen)健康發(fa)展的長(chang)效(xiao)機(ji)制，保(bao)持房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)調控政策連續性(xing)和穩(wen)定性(xing)，分清(qing)中央(yang)和地(di)方(fang)事(shi)權，實行差(cha)別化(hua)調控。

　　據銀監(jian)會(hui)網站，銀監(jian)會(hui)黨委(wei)傳達學(xue)習中央經濟(ji)工作會(hui)議精(jing)神，也表示要(yao)有效(xiao)防控(kong)房地產領域(yu)風險。

　　【租購并舉】

　　“未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃”

　　【會議表述】要(yao)加快建立多主(zhu)體(ti)供應(ying)、多渠道保(bao)障、租(zu)購并舉(ju)的住(zhu)房(fang)制度。要(yao)發展住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場特別是長(chang)期租(zu)賃(lin)，保(bao)護租(zu)賃(lin)利益相關(guan)方合法權益。

　　在中(zhong)原地(di)產(chan)首席分析師張大偉(wei)看來，與以(yi)往政策相比，此次會(hui)議最(zui)大的變化(hua)是，提出了“加快(kuai)建立(li)多(duo)主體供應(ying)、多(duo)渠(qu)道保障、租購(gou)并舉的住(zhu)房制度”。

　　“多主(zhu)體(ti)供(gong)應將改變(bian)過(guo)去(qu)幾十年(nian)房(fang)(fang)(fang)地產市場發展的邏輯。”張大(da)偉表示，只有企(qi)業供(gong)應商(shang)品房(fang)(fang)(fang)、政府(fu)供(gong)應保障房(fang)(fang)(fang)并不能稱之為多主(zhu)體(ti)供(gong)應，多主(zhu)體(ti)必然要求供(gong)應多元化。“過(guo)去(qu)的土地制(zhi)度決定了住(zhu)房(fang)(fang)(fang)來源基本為獨有商(shang)品房(fang)(fang)(fang)，未來集體(ti)、企(qi)業可能逐漸進入住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)應體(ti)系。”

　　按照合同(tong)(tong)法第二(er)百一十四條規定，租(zu)賃(lin)(lin)(lin)期(qi)(qi)限不得超過一十年(nian)。超過二(er)十年(nian)的(de)(de)，超過部分無效。租(zu)賃(lin)(lin)(lin)期(qi)(qi)間屆滿，當事人可以續(xu)(xu)訂租(zu)賃(lin)(lin)(lin)合同(tong)(tong)，但約定的(de)(de)租(zu)賃(lin)(lin)(lin)期(qi)(qi)限自續(xu)(xu)訂之(zhi)日起不得超過二(er)十年(nian)。

　　“長期(qi)租賃(lin)不是(shi)(shi)永久租賃(lin)，從市場(chang)(chang)發展角度看(kan)，未來(lai)更多(duo)的租賃(lin)形式將是(shi)(shi)3-10年(nian)期(qi)的租賃(lin)。目(mu)前市場(chang)(chang)上(shang)這部分不僅僅是(shi)(shi)房(fang)(fang)源缺，客戶也缺。”張大偉直言，目(mu)前中國房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)(chang)，租賃(lin)行為是(shi)(shi)最不穩定(ding)的交(jiao)易(yi)，90%以(yi)上(shang)的交(jiao)易(yi)都(dou)是(shi)(shi)一年(nian)期(qi)。

　　摩根大通首席經(jing)濟學家朱海斌(bin)認為，此輪(lun)調控政策(ce)最大的(de)變(bian)化在于強(qiang)調租賃市場。

　　從(cong)保障(zhang)房(fang)層面(mian)看，朱海斌(bin)介紹，目前保障(zhang)房(fang)市場規模壯大，2011年到2015年保障(zhang)房(fang)3600萬(wan)套(tao)。2015年以后又開始推(tui)出比較大規模的棚(peng)戶區(qu)改造，2015到2017年1800萬(wan)套(tao)，未來(lai)三年達(da)到1500萬(wan)套(tao)。

　　“但是(shi)(shi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)還在剛(gang)剛(gang)啟動的(de)階段，未來(lai)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)如何開(kai)展、如何增(zeng)加租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)的(de)供應(ying)是(shi)(shi)2018年房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)最值(zhi)得(de)關(guan)注的(de)政(zheng)策(ce)焦點。”朱海斌表示，租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)供應(ying)可(ke)能有以下幾個途(tu)徑：由政(zheng)府主(zhu)導蓋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)；對城(cheng)中村或者農(nong)村集體用(yong)(yong)地進行土(tu)地制(zhi)度改革(ge)，農(nong)村集體用(yong)(yong)地用(yong)(yong)來(lai)直接蓋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)，只能租(zu)(zu)(zu)不能賣；此外，最近北京使(shi)用(yong)(yong)工業(ye)用(yong)(yong)地或者事(shi)業(ye)單(dan)位用(yong)(yong)地用(yong)(yong)來(lai)開(kai)發(fa)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)，這在一線城(cheng)市(shi)可(ke)能會是(shi)(shi)最主(zhu)要(yao)的(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)的(de)供應(ying)渠道。

　　“但從目前的租(zu)售比看，房企(qi)發展租(zu)賃基本都是口號，如何落(luo)地，能不(bu)能落(luo)地，依然(ran)是需(xu)要(yao)政(zheng)策更加傾(qing)斜。”張大偉表示，預計(ji)后續(xu)將有更多的政(zheng)策體現在對做租(zu)賃端的企(qi)業進行支持。

　　新(xin)城控股集(ji)團股份有限公司高(gao)級副總(zong)裁歐陽(yang)捷認為，未(wei)來(lai)的住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度將進一(yi)(yi)步體(ti)(ti)系化(hua)，住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度應該(gai)包括(kuo)高(gao)端(duan)商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)、普通商(shang)品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)、共(gong)有產權住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)和租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)四(si)位一(yi)(yi)體(ti)(ti)的住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度。多主體(ti)(ti)供應意味著未(wei)來(lai)可(ke)(ke)能不僅僅是國(guo)有土(tu)地獨家壟(long)斷，還可(ke)(ke)以(yi)(yi)集(ji)體(ti)(ti)土(tu)地入市租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市場(chang)，還可(ke)(ke)以(yi)(yi)企事業(ye)單位自(zi)有土(tu)地用(yong)于住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)或租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，甚至商(shang)改住(zhu)(zhu)(zhu)，工改住(zhu)(zhu)(zhu)。未(wei)來(lai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)也不一(yi)(yi)定只(zhi)是開(kai)發商(shang)來(lai)建設(she)，還可(ke)(ke)以(yi)(yi)由企事業(ye)單位、農村集(ji)體(ti)(ti)組(zu)織，多主體(ti)(ti)來(lai)供應住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)。

　　對于房地產稅的(de)步驟(zou)，張(zhang)大偉有(you)著(zhu)樂(le)觀的(de)預判，“整(zheng)體看，房地產稅越(yue)來越(yue)近，2018年肯定會有(you)實際落地的(de)措施。”他認(ren)為，最初執行(xing)辦法從新購的(de)超(chao)面積(ji)征收(shou)，但(dan)從長遠看，征收(shou)范圍會涉及存量多套(tao)房。

　　交通銀行研究中心認(ren)為，會(hui)議(yi)提(ti)出要(yao)保持調(diao)控政(zheng)策連續(xu)性(xing)和(he)穩定(ding)性(xing)，表(biao)明房(fang)地(di)產(chan)調(diao)控政(zheng)策短期不會(hui)放松，但也不會(hui)再(zai)加力，實行差別(bie)化(hua)調(diao)控，因(yin)城施策。“由于房(fang)地(di)產(chan)稅還在立法環節，這次會(hui)議(yi)沒(mei)有提(ti)到房(fang)地(di)產(chan)稅。”

　　【長效機制】

　　發展租賃市場要平衡好各方利益

　　【會議表述(shu)】完善(shan)促進房(fang)地產市場平穩健康發(fa)展的長(chang)效(xiao)機(ji)制，保持房(fang)地產市場調控政策連續(xu)性(xing)和(he)穩定(ding)性(xing)，分清中央和(he)地方事權，實行差別化調控。

　　“房(fang)(fang)地(di)產市場的(de)長效(xiao)機(ji)制也發(fa)生(sheng)了變化(hua)”，“從‘研(yan)究建立’轉變為‘完(wan)善促(cu)進’，表明‘房(fang)(fang)地(di)產長效(xiao)機(ji)制’已(yi)從理論層(ceng)面進入到實踐層(ceng)面。”張(zhang)大(da)偉認為，結合2017年全(quan)年各地(di)房(fang)(fang)地(di)產政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)一系列舉(ju)措，完(wan)善促(cu)進房(fang)(fang)地(di)產市場平穩健(jian)康發(fa)展的(de)長效(xiao)機(ji)制呼之欲出，預計2018年后續(xu)將有更(geng)多制度性政(zheng)(zheng)策(ce)發(fa)布。

　　“幾個字的(de)差(cha)別(bie)，是否說(shuo)明長效機制已(yi)初步(bu)形成，但仍需完(wan)善？”對此，歐陽捷認為(wei)還有待進一(yi)(yi)步(bu)觀察，目前(qian)長效機制方(fang)面(mian)，還沒(mei)有一(yi)(yi)個單(dan)位、組織說(shuo)得清楚、全(quan)面(mian)、透徹，還有待進一(yi)(yi)步(bu)學習。

　　北京房地(di)產業協會(hui)副(fu)會(hui)長(chang)兼秘書(shu)長(chang)陳志認為，中央經(jing)濟工作(zuo)會(hui)議中有關“住房制度”方(fang)面的表述有四個地(di)方(fang)值得關注：

　　第一，第一次提(ti)出了(le)“保(bao)護租賃(lin)(lin)利益(yi)(yi)相(xiang)關方(fang)合法權益(yi)(yi)”。“在建立(li)租賃(lin)(lin)并舉過程中，確實出現了(le)一些偏頗或(huo)者不均(jun)衡傾向(xiang)，過去(qu)政策更多(duo)傾向(xiang)于承租人(ren)。”陳志(zhi)認為(wei)，政策要能夠使得租賃(lin)(lin)市場的供給側和承租人(ren)雙方(fang)都(dou)能受益(yi)(yi)。

　　陳(chen)志解釋，目(mu)前市場(chang)上(shang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)供(gong)(gong)給(gei)主要有三(san)個來源：源自企(qi)業增量市場(chang)上(shang)拿地的(de)(de)新建房(fang)屋、集體土地正在建設的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)、老百姓自有房(fang)，而這三(san)種租(zu)(zu)(zu)賃(lin)供(gong)(gong)給(gei)源頭都涉及供(gong)(gong)給(gei)側和(he)承租(zu)(zu)(zu)人的(de)(de)利益均衡問(wen)題。

　　“以企(qi)業(ye)(ye)提供租賃(lin)(lin)住房為(wei)例來看，新建房價格(ge)(ge)與租賃(lin)(lin)價格(ge)(ge)之間(jian)存在著(zhu)錯(cuo)位(wei)，加上資金成本在上升，不能(neng)(neng)(neng)忽視了(le)提供租賃(lin)(lin)住房企(qi)業(ye)(ye)的盈利追求。”在陳(chen)志(zhi)看來，如果提供租賃(lin)(lin)房的企(qi)業(ye)(ye)不能(neng)(neng)(neng)盈利，租賃(lin)(lin)市場(chang)的發(fa)展就無法具有(you)可持續性。“不能(neng)(neng)(neng)為(wei)了(le)推‘租賃(lin)(lin)’而推，要平(ping)衡好各方(fang)的利益。”

　　第二(er)，與前一(yi)(yi)段基調不太一(yi)(yi)樣的(de)(de)是，會議重提了“促進房地(di)(di)產(chan)(chan)市場平穩健康發展”。在陳(chen)志看來，保(bao)持(chi)房地(di)(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)平穩發展，有必要(yao)(yao)進行調控(kong)，但是也不應該一(yi)(yi)味打(da)壓或者(zhe)抑制市場。“房地(di)(di)產(chan)(chan)市場是一(yi)(yi)個綜合體系，除了住(zhu)(zhu)宅，還包括旅游住(zhu)(zhu)宅、租賃住(zhu)(zhu)宅等，整個房地(di)(di)產(chan)(chan)體系要(yao)(yao)保(bao)持(chi)相(xiang)應的(de)(de)平穩性(xing)，尤其是經濟動力互換(huan)的(de)(de)過程中(zhong)，房地(di)(di)產(chan)(chan)市場在短期(qi)內還是要(yao)(yao)承擔(dan)相(xiang)應的(de)(de)重要(yao)(yao)角色。”陳(chen)志說，既(ji)不能(neng)讓(rang)(rang)房價增長過快，又不能(neng)讓(rang)(rang)房地(di)(di)產(chan)(chan)成為其他調整的(de)(de)阻礙。

　　第(di)三(san)，會議提出“保(bao)持(chi)(chi)房地產市(shi)場(chang)調(diao)控政策連續性(xing)和穩定(ding)性(xing)”。陳志認(ren)為(wei)，宏(hong)觀(guan)調(diao)控的目(mu)(mu)標，是(shi)不(bu)讓市(shi)場(chang)大起大落，保(bao)持(chi)(chi)市(shi)場(chang)平(ping)穩。在保(bao)持(chi)(chi)調(diao)控政策連續性(xing)的同時，也要具有(you)靈活性(xing)，政策要與(yu)當時的市(shi)場(chang)情形、社(she)會目(mu)(mu)標相適應。

　　第四，“分(fen)清中(zhong)央和地方事權，實行差別化調(diao)控(kong)”。在陳志看來，“分(fen)清事權”指的(de)是(shi)中(zhong)央定(ding)調(diao)控(kong)原則(ze)、方向和實現(xian)目(mu)標，地方政(zheng)府(fu)應根據(ju)本地區市場(chang)的(de)具體情況作相應的(de)調(diao)整，而不是(shi)簡單(dan)地根據(ju)中(zhong)央政(zheng)策制定(ding)“一刀(dao)切”的(de)政(zheng)策，要(yao)根據(ju)實際(ji)市場(chang)狀(zhuang)況實行“差別化調(diao)控(kong)。”