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2017年(nian)，我國經濟整體運行平穩，其(qi)中房地(di)產市場發(fa)揮了重要作用(yong)(yong)。多(duo)種跡(ji)象表明，在“房子是用(yong)(yong)來(lai)住的(de)(de)，不(bu)是用(yong)(yong)來(lai)炒的(de)(de)”指(zhi)導下，我國房地(di)產市場已(yi)呈現(xian)收窄態勢，未來(lai)隨著“去(qu)庫存、去(qu)杠(gang)桿(gan)”的(de)(de)推進，國內房地(di)產市場很(hen)可能進一步降(jiang)溫。

　　過去20年中，沒有哪一年的(de)調控(kong)政(zheng)策(ce)密集發布程度(du)接近2017年。在這(zhe)種背景下，我國房(fang)地產行(xing)業已(yi)從高速增長的(de)“黃金十(shi)年”進入到政(zheng)策(ce)周期(qi)波動幅度(du)較大的(de)“白(bai)銀時代”，全國已(yi)有110個(ge)城市累計發布250多次(ci)調控(kong)政(zheng)策(ce)，包括限(xian)購、限(xian)貸(dai)(dai)、限(xian)售、房(fang)貸(dai)(dai)和(he)開發貸(dai)(dai)定(ding)向加息，在此之下，2017年我國房(fang)地產市場投資基本保持穩定(ding)。

　　熱點城市降溫明顯，需求端去庫存顯效

　　從供給側投(tou)(tou)資角(jiao)度看，全國房(fang)地產(chan)開發投(tou)(tou)資增(zeng)(zeng)速在(zai)2015年(nian)(nian)(nian)(nian)降至1%“冰點”后，在(zai)2016年(nian)(nian)(nian)(nian)逐步回(hui)升(sheng)，2017年(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)增(zeng)(zeng)速持續沖高，前(qian)4月(yue)累計(ji)增(zeng)(zeng)速達9.3%，創(chuang)近兩年(nian)(nian)(nian)(nian)新高；此后緩步下行，前(qian)11月(yue)累計(ji)同比增(zeng)(zeng)速維(wei)持在(zai)7.5%，較1-10月(yue)份(fen)回(hui)落0.3個百(bai)分點。這無(wu)疑說明2017年(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)地產(chan)開發投(tou)(tou)資增(zeng)(zeng)速更顯穩健、溫(wen)和、理(li)性。

　　此(ci)(ci)外，土地購置面(mian)積(ji)同比(bi)增速在2017年(nian)年(nian)初由(you)負轉正后，一直保持著(zhu)穩步(bu)增長(chang)(chang)，土地市場熱(re)度不減，2017年(nian)1-9月份土地成交(jiao)累計(ji)同比(bi)上升12.2%，較2016年(nian)全(quan)年(nian)土地成交(jiao)同比(bi)增長(chang)(chang)3.4%有大幅增長(chang)(chang)，土地成交(jiao)一直是房地產(chan)新開工面(mian)積(ji)帶動投(tou)資(zi)增長(chang)(chang)的領先指標。但(dan)從資(zi)金來源上，定金、預收款及按揭所(suo)占比(bi)例從原來的30%提高到目前的47%，投(tou)資(zi)資(zi)金更多依靠房地產(chan)銷售(shou)。由(you)此(ci)(ci)，未(wei)來房地產(chan)投(tou)資(zi)或將繼續下(xia)降(jiang)。

　　從(cong)需(xu)求側(ce)看(kan)，全國(guo)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)銷售面(mian)積(ji)同比增速從(cong)2017年初(chu)(chu)的25.1%回(hui)落到(dao)2017年1-11月(yue)份(fen)的7.9%，其中，商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅從(cong)23.7%回(hui)落到(dao)5.4%。商(shang)品(pin)(pin)房(fang)待(dai)售面(mian)積(ji)從(cong)2017年1-2月(yue)的7.06億平方(fang)(fang)米(mi)下(xia)降到(dao)1-11月(yue)的5.96億平方(fang)(fang)米(mi)，整體降幅約(yue)15%，其中，住(zhu)宅待(dai)售面(mian)積(ji)較(jiao)年初(chu)(chu)最高點減少6178萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)。可見，2017年房(fang)地產(chan)市場去庫存(cun)取得積(ji)極進展。

　　一般而言，樓市庫存水平與房價漲跌直接相關。

　　從房價(jia)漲幅看，2017年(nian)，70個(ge)大中城(cheng)市商品住宅(zhai)售價(jia)同比(bi)(bi)上漲的(de)城(cheng)市的(de)平均漲幅持續(xu)下(xia)降。國家統計局數據顯(xian)示(shi)，從2017年(nian)5月(yue)份開始，上海、北京出現房價(jia)環(huan)(huan)比(bi)(bi)“零增長”，深圳房價(jia)環(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)跌(die)(die)；到2017年(nian)11月(yue)份，11個(ge)熱點城(cheng)市新(xin)房價(jia)格跌(die)(die)回一(yi)年(nian)前，熱點城(cheng)市的(de)降溫更是明顯(xian)。

　　總體來(lai)看，近年來(lai)中國房地產(chan)市場走勢已逐步(bu)分化，一(yi)部分以(yi)(yi)去(qu)庫存為(wei)目標，另一(yi)部分大城市周邊城市以(yi)(yi)控房價為(wei)主。隨著(zhu)限購(gou)、限貸政策實施(shi)及預(yu)售證(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)限發(fa)，以(yi)(yi)往熱炒買房的(de)(de)(de)(de)(de)現象受(shou)到(dao)抑制，非(fei)理(li)性需(xu)求(qiu)得到(dao)有效控制，這也從商品房銷售數據上得以(yi)(yi)反映。可以(yi)(yi)說，擠出投(tou)資、投(tou)機需(xu)求(qiu)后的(de)(de)(de)(de)(de)市場，增(zeng)幅以(yi)(yi)平穩下(xia)降的(de)(de)(de)(de)(de)態勢回落(luo)，規避了更多市場過(guo)熱的(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)險。

　　2018年調控效果將進一步顯現

　　“信貸收緊”是2017年(nian)我國(guo)房(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)(de)關鍵點(dian)。在去杠桿疊加金融監管趨嚴的(de)(de)大(da)(da)背景(jing)下，2017年(nian)，房(fang)(fang)地產行業的(de)(de)融資(zi)(zi)難度隨之大(da)(da)增。2017年(nian)1-11月，108家房(fang)(fang)企(qi)融資(zi)(zi)總額(e)為(wei)10014億(yi)(yi)元(yuan)，同比下降4%。事(shi)實上，這一數字并未反映(ying)出房(fang)(fang)企(qi)融資(zi)(zi)的(de)(de)真(zhen)實困(kun)難程度，個別房(fang)(fang)企(qi)的(de)(de)高額(e)融資(zi)(zi)拉高了整體水(shui)平。比如(ru)(ru)2017年(nian)1-11月，恒大(da)(da)和(he)陽光城分(fen)別融得資(zi)(zi)金1724億(yi)(yi)元(yuan)和(he)1036億(yi)(yi)元(yuan)，創下單個房(fang)(fang)企(qi)歷年(nian)融資(zi)(zi)規模(mo)新高。如(ru)(ru)剔除(chu)上述情況，2017年(nian)前11個月的(de)(de)房(fang)(fang)企(qi)融資(zi)(zi)總額(e)則為(wei)7254億(yi)(yi)元(yuan)，較2016年(nian)全年(nian)下降31%。這意(yi)味(wei)著大(da)(da)部分(fen)房(fang)(fang)企(qi)的(de)(de)融資(zi)(zi)額(e)下降明顯。

　　在(zai)傳統(tong)融(rong)資(zi)(zi)渠道受限的情況下(xia)，房企(qi)開始尋找(zhao)其他融(rong)資(zi)(zi)方式。目前來看，行業融(rong)資(zi)(zi)結(jie)構(gou)正(zheng)在(zai)被資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券化改變。2015年時，資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券化僅占房企(qi)融(rong)資(zi)(zi)總額的0.3%；2017年前11個(ge)月(yue)，這一數字已提升至4.2%。在(zai)房企(qi)大力(li)發展租賃(lin)業務(wu)的趨(qu)勢下(xia)，未來資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券化的比例(li)還將(jiang)進一步提升。

　　最重要的是，“房(fang)(fang)住不炒、租購并舉(ju)”預(yu)示(shi)著(zhu)我國房(fang)(fang)地產(chan)市場格局真的要變了。

　　2017年以(yi)來，租售并舉、共有(you)(you)產(chan)權、限售等房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)長效(xiao)機制已(yi)經逐漸落地(di)。比如三亞等城市，取得(de)不動產(chan)登記證后(hou)5年才可(ke)以(yi)上市，這就(jiu)使得(de)新房(fang)(fang)(fang)疊加(jia)兩年左右的拿房(fang)(fang)(fang)本(ben)時(shi)間，杜絕了炒房(fang)(fang)(fang)可(ke)能性。北京市住(zhu)建委也(ye)表示(shi)，今(jin)后(hou)五(wu)年本(ben)市將(jiang)完成25萬套(tao)共有(you)(you)產(chan)權住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供地(di)，通過(guo)增(zeng)加(jia)中小(xiao)套(tao)型住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供應，合理(li)制定價(jia)格，有(you)(you)效(xiao)推動本(ben)市住(zhu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格平穩(wen)健康(kang)運行。這些做法的核心是“房(fang)(fang)(fang)住(zhu)不炒”，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)回歸(gui)平穩(wen)。

　　可以預(yu)見，租賃市場(chang)發展(zhan)將(jiang)成為2018年住房(fang)(fang)制(zhi)度(du)改革的核心內容，未(wei)來相關配(pei)套政(zheng)策(ce)，比如土地、金融和供應模式等(deng)政(zheng)策(ce)有望(wang)進(jin)一(yi)步(bu)細(xi)化并(bing)出(chu)臺。與此同時，2018年房(fang)(fang)地產短(duan)期調控(kong)不會(hui)放(fang)松，同時長效機制(zhi)建(jian)設加快，調控(kong)效果(guo)將(jiang)進(jin)一(yi)步(bu)顯現(xian)。

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