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1月(yue)2日，中國(guo)(guo)指(zhi)(zhi)(zhi)數(shu)研究(jiu)院(yuan)發布的2017年全國(guo)(guo)300城市(shi)土地(di)(di)市(shi)場成(cheng)交(jiao)數(shu)據顯示，全年300城市(shi)土地(di)(di)出(chu)讓金(jin)(jin)收入總額為40123億(yi)元，同(tong)比增加36%。中指(zhi)(zhi)(zhi)院(yuan)方面分析(xi)指(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)，年內300城市(shi)土地(di)(di)供應整(zheng)體小幅上(shang)(shang)升(sheng)。熱(re)點城市(shi)供應增加、預期穩(wen)定，拉升(sheng)成(cheng)交(jiao)量及出(chu)讓金(jin)(jin)上(shang)(shang)漲。

　　全年土地出讓金整體上漲

　　中指院的數(shu)據顯示，2017年(nian)(nian)受到宅(zhai)地供(gong)應整體增(zeng)加影響(xiang)，全年(nian)(nian)住(zhu)宅(zhai)類用(yong)地出(chu)讓金占(zhan)比較2016年(nian)(nian)增(zeng)加約(yue)4個(ge)百分(fen)點(dian)，達到82%，商辦類及工業用(yong)地占(zhan)比分(fen)別下降3個(ge)及2個(ge)百分(fen)點(dian)，合(he)計(ji)為17%。成交(jiao)面積方(fang)面，各類用(yong)地供(gong)求結構相對穩定，工業用(yong)地仍然占(zhan)半數(shu)，住(zhu)宅(zhai)類與商辦類用(yong)地占(zhan)比較2016年(nian)(nian)全年(nian)(nian)增(zeng)加近3個(ge)百分(fen)點(dian)，住(zhu)宅(zhai)類成交(jiao)面積占(zhan)比同比增(zeng)加4個(ge)百分(fen)點(dian)，達到37%。

　　從不同城(cheng)市來(lai)看，一線(xian)城(cheng)市供地(di)量(liang)增加明顯，推(tui)動土地(di)出讓金整體(ti)上揚。北京(jing)、廣州同比漲幅居(ju)前(qian)，上海、深圳因(yin)供地(di)結構調整等(deng)原因(yin)有所下滑；二(er)線(xian)城(cheng)市以同比增長(chang)為主，但是增速有所放緩；北京(jing)、杭(hang)州年度土地(di)出讓金收入總額突破2000億元。南京(jing)、武(wu)漢、上海、重慶(qing)、天津、成(cheng)都(dou)、廣州等(deng)7城(cheng)市突破千億。

　　中指院(yuan)相關負(fu)責人(ren)分析指出，2017年一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)土地供(gong)(gong)需同(tong)比(bi)走高(gao)，供(gong)(gong)地面積同(tong)比(bi)增幅(fu)領銜，出讓金較2016年增長近(jin)五成；二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)土地供(gong)(gong)求降至低位，收(shou)金及(ji)均(jun)價同(tong)比(bi)漲幅(fu)較2016年收(shou)窄(zhai)，土地整體(ti)市(shi)(shi)(shi)場(chang)走勢趨穩；三四線(xian)城市(shi)(shi)(shi)承接一二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)外溢效(xiao)應；拉動區域內城市(shi)(shi)(shi)土地市(shi)(shi)(shi)場(chang)供(gong)(gong)求升(sheng)溫，地價及(ji)收(shou)金同(tong)比(bi)均(jun)有所(suo)上漲。

　　綜合全(quan)年(nian)來看，一(yi)季度，土地市(shi)場(chang)總(zong)體(ti)平穩，熱點(dian)城(cheng)市(shi)堅持調控(kong)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)供應(ying)劇增(zeng)，二線(xian)城(cheng)市(shi)回歸理(li)性；二三(san)(san)季度熱點(dian)城(cheng)市(shi)調控(kong)深化，平均(jun)溢(yi)價(jia)率同(tong)比(bi)(bi)普遍下(xia)降，需求外溢(yi)至(zhi)周邊三(san)(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)；四(si)季度整體(ti)供應(ying)量攀(pan)升(sheng)至(zhi)年(nian)內高位，出讓金同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)加(jia)近四(si)成(cheng)，平均(jun)溢(yi)價(jia)率繼(ji)續(xu)下(xia)行(xing)。

　　中原地產(chan)首席分(fen)析(xi)師張大(da)偉分(fen)析(xi)認為，2017年下半(ban)年以(yi)來土地市(shi)場溢(yi)價(jia)率(lv)(lv)開始明(ming)顯下調(diao)。“例如，北京2017年全年平均住宅溢(yi)價(jia)率(lv)(lv)是26%，而當年最后兩個月跌到了8%，絕大(da)多數地塊基本以(yi)接近零(ling)溢(yi)價(jia)的價(jia)格成交”。

　　“組合”土地調控政策普遍推行

　　值得一提的是(shi)，2017年(nian)全年(nian)，“限地(di)價(jia)”作為土地(di)市場傳統調(diao)控手段(duan)之一，已經在全國范圍普遍(bian)推行。同(tong)時，“競(jing)配(pei)建”作為“限地(di)價(jia)”的常(chang)見(jian)組合型(xing)配(pei)套政策(ce)也(ye)在同(tong)步推廣(guang)，目前(qian)主流(liu)配(pei)建內容為保障性住(zhu)房建設面(mian)積(ji)。

　　中(zhong)指院的統計顯示(shi)，截至2017年底，全國各大熱點城市(shi)(shi)對(dui)土地(di)市(shi)(shi)場調控政策做了多元嘗試(shi)和創新，“競(jing)配建(jian)”的配建(jian)內容種類逐漸豐富。

　　此外，2017年被稱為住(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)(lin)市場的元年，年內在多方利好政策的促進下，住(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)(lin)市場在土地(di)、金(jin)融(rong)等多方面同時發力。中(zhong)原地(di)產研究中(zhong)心的統計數據顯示，2017年，全(quan)國至(zhi)少(shao)有超過12個省份50個以上城(cheng)市發布了與“租房(fang)(fang)租賃(lin)(lin)”相關的政策內容，同時推出住(zhu)房(fang)(fang)租賃(lin)(lin)市場土地(di)供(gong)應規劃。

　　從土(tu)地供(gong)應角(jiao)度(du)看，各(ge)地普(pu)遍增加租(zu)(zu)賃性質(zhi)住房有效供(gong)應，鼓勵房地產(chan)開(kai)發企業參與工業廠房改造，完(wan)善配套設(she)施后(hou)改造成租(zu)(zu)賃住房。業內人(ren)士認為(wei)，這(zhe)些政策(ce)有利于推動(dong)租(zu)(zu)賃土(tu)地供(gong)應，緩解房地產(chan)市(shi)場的供(gong)需結構。

　　易居(ju)研究(jiu)院智庫中(zhong)心研究(jiu)總監嚴躍(yue)進分析(xi)認為(wei)，“未來租賃(lin)(lin)型用地的(de)開(kai)發將主要分布在全國(guo)36個一、二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)。而(er)在此類(lei)城(cheng)市(shi)(shi)租賃(lin)(lin)住房的(de)占比(bi)方(fang)面(mian)，根據公開(kai)數據測算，預計一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)將保(bao)(bao)持(chi)在30%的(de)水平之上(shang)。而(er)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)將保(bao)(bao)持(chi)在20%的(de)水平之上(shang)。綜合計算，這36個城(cheng)市(shi)(shi)租賃(lin)(lin)住房的(de)占比(bi)約(yue)為(wei)25%”。

　　張大偉分析認為，從一(yi)二線等(deng)(deng)(deng)熱(re)點城(cheng)(cheng)(cheng)市住宅(zhai)和(he)土地市場的調控政策(ce)來看，這(zhe)些城(cheng)(cheng)(cheng)市從過去的限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)價、限(xian)(xian)貸等(deng)(deng)(deng)“減法(fa)”措施開始轉變為增(zeng)加土地、房源等(deng)(deng)(deng)“加法(fa)”措施。整體上，由于2017年樓(lou)市調控政策(ce)持續(xu)加碼，北京(jing)等(deng)(deng)(deng)城(cheng)(cheng)(cheng)市的“加法(fa)供應”開始全面加速，多個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市未來5年將有大量房源供應。

　　未來土地市場將維持平穩

　　1月(yue)(yue)2日，國土資源(yuan)部公布2017年(nian)對全(quan)國111個城市(shi)開(kai)展住宅(zhai)用地(di)出讓(rang)合(he)同執(zhi)行情況(kuang)檢(jian)查的結(jie)果。數據(ju)顯示，始于2017年(nian)9月(yue)(yue)，針對近5年(nian)以來(lai)出讓(rang)的52285宗、面積170404.7公頃住宅(zhai)用地(di)檢(jian)查結(jie)果表明，全(quan)國住宅(zhai)用地(di)出讓(rang)合(he)同執(zhi)行情況(kuang)良好。其中，合(he)同正(zheng)常(chang)(chang)履(lv)約(yue)率達到81.8%，安徽(hui)等8個省（市(shi)、區）正(zheng)常(chang)(chang)履(lv)約(yue)率超過90%。

　　“這表(biao)明出讓的住宅用(yong)地(di)多數(shu)能夠得到順利和有效開發(fa)(fa)”。國土資(zi)源部(bu)土地(di)利用(yong)管理(li)司相(xiang)關負責人表(biao)示，此次檢查發(fa)(fa)現，影響住宅用(yong)地(di)出讓合同(tong)執(zhi)行(xing)的原因(yin)，除了個別合同(tong)約(yue)定不(bu)合理(li)及(ji)(ji)不(bu)可控因(yin)素外，主(zhu)要(yao)是(shi)因(yin)為受讓方(fang)資(zi)金(jin)短缺或利益驅動、規(gui)劃調整、出讓方(fang)沒(mei)有按約(yue)交付土地(di)，以及(ji)(ji)行(xing)政審批環(huan)節(jie)多、周(zhou)期(qi)長。

　　針(zhen)對存在問題的宗地，各地政府和國土資源部門(men)進行了逐(zhu)宗整改，目前已經對一半以(yi)上違約(yue)宗地制定(ding)了整改措施(shi)。

　　張大偉說，從全國(guo)主(zhu)要城市(shi)土(tu)地(di)(di)(di)市(shi)場來看(kan)，2017年(nian)土(tu)地(di)(di)(di)成交總額刷新了歷史記(ji)錄。其(qi)中，土(tu)地(di)(di)(di)供應(ying)量明顯(xian)增(zeng)加，尤其(qi)是限價房與租賃房等供應(ying)增(zeng)加，將(jiang)對2018年(nian)房地(di)(di)(di)產市(shi)場帶來明顯(xian)影響。

　　“從(cong)目前房地(di)產市場(chang)(chang)的庫存(cun)結構來看，一(yi)二(er)線城市已經(jing)基(ji)本完成了去庫存(cun)任務。這種情(qing)況下，很多一(yi)二(er)線城市為了抑(yi)制市場(chang)(chang)的上漲，開啟了增(zeng)加(jia)土地(di)供應(ying)的政策”。張大偉進一(yi)步分析認為，“通過平穩市場(chang)(chang)供需結構，增(zeng)加(jia)供應(ying)等綜(zong)合措施，未來房地(di)產市場(chang)(chang)價格(ge)預期(qi)有望繼續降低”。

　　中指院相(xiang)關負(fu)責人也認為，2018年“回歸住房(fang)居住屬性”仍將(jiang)是房(fang)地產(chan)市場調(diao)(diao)控(kong)政策(ce)主旋律(lv)，增(zeng)加(jia)供應(ying)、調(diao)(diao)整結(jie)構走向(xiang)深化(hua)、需求(qiu)外溢現(xian)象將(jiang)持續，三(san)四線城(cheng)市內部分化(hua)將(jiang)進一步加(jia)大。