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2017年(nian)(nian)(nian)房貸(dai)“量縮(suo)價漲”。央行最(zui)新(xin)數據顯(xian)示(shi)，2017年(nian)(nian)(nian)12月末(mo)(mo)，個人住房貸(dai)款余額同比增(zeng)速比上年(nian)(nian)(nian)末(mo)(mo)回落14.5個百分點(dian)。融360大數據研究院最(zui)新(xin)發布(bu)的(de)《2017年(nian)(nian)(nian)12月中國房貸(dai)市場報告》顯(xian)示(shi)，2017年(nian)(nian)(nian)全國房屋（包(bao)括首套房和二手房）貸(dai)款平均利(li)率呈現(xian)緩慢上升的(de)趨勢(shi)，首套房貸(dai)款平均利(li)率由年(nian)(nian)(nian)初的(de)4.46%上漲至年(nian)(nian)(nian)末(mo)(mo)的(de)5.38%，接近(jin)基準利(li)率上浮10%的(de)水平。

　　業(ye)內(nei)人士表示，今年房貸“量縮價漲”態勢料將持續(xu)，居民(min)去杠(gang)桿將成調控重點。

　　房貸市場未現放松跡象

　　《經濟參(can)考報》記者日前在北京采訪(fang)時(shi)發(fa)現(xian)，今年(nian)以來(lai)，銀(yin)(yin)行(xing)房貸(dai)放款并(bing)未如(ru)去年(nian)年(nian)初(chu)般出現(xian)大(da)范圍貸(dai)款人排隊現(xian)象，但是(shi)無論從(cong)銀(yin)(yin)行(xing)整體(ti)房貸(dai)額度還是(shi)從(cong)銀(yin)(yin)行(xing)房貸(dai)利率來(lai)看(kan)，房貸(dai)政策難言(yan)“很寬松”。

　　從銀行房貸額度(du)和(he)放(fang)(fang)(fang)款速度(du)來看，整體(ti)性的(de)額度(du)緊(jin)張和(he)放(fang)(fang)(fang)款慢并不(bu)存在，但各類銀行呈現出(chu)差異性。一位(wei)中介(jie)銷(xiao)售人員介(jie)紹稱(cheng)，從放(fang)(fang)(fang)款時間看，多數大(da)行放(fang)(fang)(fang)款較快，基(ji)本能做到一周之內(nei)放(fang)(fang)(fang)款，最快的(de)僅需兩(liang)三天。“股份(fen)制銀行額度(du)相對比較緊(jin)，放(fang)(fang)(fang)款會慢一些，實際額度(du)也不(bu)能完全保證(zheng)。”

　　國有(you)大(da)行方面(mian)，某(mou)(mou)國有(you)大(da)行北(bei)京(jing)某(mou)(mou)支行個貸經理表(biao)示，房(fang)貸額(e)度實行動(dong)態(tai)控(kong)制(zhi)，放款沒有(you)問題，該支行在(zai)批貸上目(mu)前也沒有(you)排隊現象。“多數征信合(he)格客戶(hu)都可(ke)(ke)以現簽(qian)解(jie)決，但貸款金額(e)在(zai)500萬(wan)元以上的可(ke)(ke)能(neng)需(xu)要進行現場評估。”他說。

　　股(gu)份(fen)制(zhi)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)方面，《經濟(ji)參考報》記者走訪(fang)的(de)幾家銀(yin)行(xing)(xing)(xing)均表示(shi)，批貸和放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)時間相(xiang)對較慢。“去年下半年額(e)度就一(yi)直處于較為緊張(zhang)的(de)狀態，總行(xing)(xing)(xing)沒有通知停貸，但(dan)是我們會(hui)提醒貸款(kuan)(kuan)人(ren)放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)比(bi)較慢，如果比(bi)較著急可(ke)以優(you)先考慮放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)快的(de)其他銀(yin)行(xing)(xing)(xing)。”一(yi)位股(gu)份(fen)制(zhi)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)個貸經理表示(shi)。另(ling)一(yi)股(gu)份(fen)制(zhi)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)支(zhi)行(xing)(xing)(xing)工作人(ren)員則(ze)對記者表示(shi)：“目(mu)前額(e)度還相(xiang)對寬松，但(dan)批貸和放(fang)(fang)款(kuan)(kuan)等候時間可(ke)能較長。”

　　從房(fang)貸利率(lv)(lv)來(lai)看，貸款利率(lv)(lv)上漲有(you)所(suo)放緩(huan)。上述中介銷售人(ren)員表示(shi)，首套(tao)(tao)房(fang)和二(er)套(tao)(tao)房(fang)利率(lv)(lv)依(yi)然幾乎沒有(you)銀行執行基(ji)(ji)準(zhun)利率(lv)(lv)。“首套(tao)(tao)房(fang)利率(lv)(lv)約為基(ji)(ji)準(zhun)利率(lv)(lv)的(de)1.05至1.1倍，二(er)套(tao)(tao)房(fang)漲得(de)更多些，為基(ji)(ji)準(zhun)利率(lv)(lv)上浮(fu)10%至20%左(zuo)右。”他說(shuo)。

　　融360數據顯示，北京(jing)方面(mian)，匯豐銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)款利(li)率9.9折(zhe)(zhe)(zhe)，為(wei)4.85%，建(jian)設銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、北京(jing)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、農業(ye)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、工(gong)(gong)商銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)等(deng)(deng)(deng)11家(jia)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)首套(tao)(tao)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率上(shang)(shang)浮5%，民生銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、渣打銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、華夏銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)等(deng)(deng)(deng)7家(jia)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)首套(tao)(tao)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率為(wei)上(shang)(shang)浮10%。匯豐銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、恒生銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)等(deng)(deng)(deng)6家(jia)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)二套(tao)(tao)房(fang)(fang)貸(dai)款利(li)率上(shang)(shang)浮10%，杭州銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、浦發銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、工(gong)(gong)商銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)等(deng)(deng)(deng)13家(jia)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)二套(tao)(tao)房(fang)(fang)貸(dai)款利(li)率上(shang)(shang)浮達20%。上(shang)(shang)海方面(mian)，多家(jia)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)存小幅折(zhe)(zhe)(zhe)扣，如農業(ye)銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、建(jian)設銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、中國銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、工(gong)(gong)商銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)首套(tao)(tao)房(fang)(fang)利(li)率可為(wei)9折(zhe)(zhe)(zhe)，大新銀(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)、上(shang)(shang)海農商行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)9.2折(zhe)(zhe)(zhe)，花旗、郵儲等(deng)(deng)(deng)4家(jia)為(wei)9.5折(zhe)(zhe)(zhe)。

　　一位大行(xing)一線城市個貸業(ye)務負(fu)責人對記者明確(que)表示，展望(wang)未來一段時間，各銀行(xing)房貸政策難言“很寬松”。今年其所(suo)在銀行(xing)房貸業(ye)務的整體基調仍是“嚴格控制”，這一點較去年并無改變。

　　居民購房杠桿率仍較高

　　回顧2017年，在房(fang)地產市場調(diao)控(kong)趨嚴(yan)的(de)大(da)基調(diao)下，銀(yin)行的(de)房(fang)貸以及整體涉房(fang)貸款增速均出現(xian)下滑(hua)。業內人士表示，今年整體房(fang)貸規模增長會呈現(xian)和去年一樣的(de)特點(dian)。

　　央行上周末(mo)(mo)(mo)最新公(gong)布(bu)的(de)數據顯示，2017年12月(yue)末(mo)(mo)(mo)，個(ge)人(ren)住(zhu)房貸款(kuan)(kuan)余額21.86萬億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)增長22.2%，增速(su)比(bi)(bi)上年末(mo)(mo)(mo)回落14.5個(ge)百分點(dian)。與(yu)此同(tong)時(shi)，截(jie)至2017年12月(yue)末(mo)(mo)(mo)，包括房地產開(kai)發貸款(kuan)(kuan)和個(ge)人(ren)住(zhu)房貸款(kuan)(kuan)在內的(de)人(ren)民幣(bi)房地產貸款(kuan)(kuan)余額為32.25萬億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)增長20.9%，增速(su)比(bi)(bi)上年末(mo)(mo)(mo)回落6.1個(ge)百分點(dian)，全年增加5.56萬億(yi)元，占同(tong)期各項貸款(kuan)(kuan)增量的(de)41.1%，比(bi)(bi)2016年占比(bi)(bi)低3.7個(ge)百分點(dian)。

　　中原地產首(shou)席分析師張大偉認為，房貸規(gui)模去年出現下調，是2017年部分城市房價漲幅放緩、市場平穩的最主要原因。

　　不過整體來(lai)看，我國居民的(de)購房抵押率相(xiang)對(dui)依(yi)然較高。中國社(she)科院此前發布的(de)《中國住房發展報告（2017-2018）》顯示，截至2016年(nian)底，中國居民購房抵押率升至50%，已經(jing)接近美國2007年(nian)次貸危機爆(bao)發前的(de)水平。

　　居(ju)(ju)民債(zhai)務比(bi)重也接(jie)近(jin)次貸危(wei)機前水平。中國(guo)社(she)會科學院(yuan)城市與競爭(zheng)力研究(jiu)中心(xin)主任倪鵬飛說：“居(ju)(ju)民債(zhai)務占(zhan)居(ju)(ju)民可(ke)支配(pei)收入的(de)(de)比(bi)重已從2007年(nian)的(de)(de)不足35%，上漲至目(mu)前的(de)(de)90%，遠遠超出(chu)其他新興經濟體(ti)的(de)(de)水平。若(ruo)考慮我國(guo)諸多的(de)(de)民間(jian)融資渠道，居(ju)(ju)民杠桿率恐(kong)更高。日本和(he)美國(guo)分(fen)別于上世(shi)紀90年(nian)代初和(he)90年(nian)代中后期經歷房地產泡(pao)沫破裂時(shi)，居(ju)(ju)民債(zhai)務占(zhan)可(ke)支配(pei)收入比(bi)重分(fen)別為(wei)120%和(he)130%，我國(guo)居(ju)(ju)民杠桿率已接(jie)近(jin)較(jiao)危(wei)險的(de)(de)區間(jian)。”

　　倪鵬飛(fei)表(biao)示(shi)，居民部門加杠桿空間已越來越有限。中(zhong)國居民加杠桿的最主要用途是買房產，如果房價下跌，將可能(neng)出現金(jin)融機構資產負(fu)債表(biao)急速惡化并(bing)開始大(da)規模(mo)收緊信貸，進而(er)導致購房者(zhe)普遍違(wei)約(yue)以及銀(yin)行擠兌，引發金(jin)融風險。

　　房貸利率或小幅低速上漲

　　事實上，監(jian)管層已注意到居民高杠桿(gan)(gan)風(feng)(feng)險(xian)。2017年，個人借道(dao)消(xiao)費貸(dai)(dai)、首付貸(dai)(dai)等個人信用貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)加(jia)杠桿(gan)(gan)購(gou)(gou)房(fang)(fang)的態勢升(sheng)溫，央行、銀(yin)監(jian)會等金(jin)融(rong)監(jian)管部(bu)門(men)相(xiang)繼出手(shou)嚴(yan)打此類違(wei)規(gui)行為(wei)。一(yi)方面(mian)，住建部(bu)會同人民銀(yin)行、銀(yin)監(jian)會聯合發(fa)文(wen)部(bu)署規(gui)范(fan)購(gou)(gou)房(fang)(fang)融(rong)資行為(wei)，明確嚴(yan)禁房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)機構、房(fang)(fang)地(di)產中介機構、互聯網金(jin)融(rong)機構、小(xiao)額貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)公司(si)等違(wei)規(gui)提供購(gou)(gou)房(fang)(fang)首付融(rong)資、房(fang)(fang)地(di)產場外(wai)配資等；另一(yi)方面(mian)，銀(yin)監(jian)會派出機構積極開(kai)展風(feng)(feng)險(xian)排(pai)查，并加(jia)強規(gui)范(fan)管理和(he)問責，嚴(yan)查個人消(xiao)費貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)違(wei)規(gui)進入房(fang)(fang)地(di)產市場。

　　“企業(ye)(ye)杠(gang)桿(gan)率居高難下，居民杠(gang)桿(gan)率快(kuai)速攀升，金(jin)融(rong)機構也有責任，要優化并嚴格(ge)授信(xin)管(guan)理，加(jia)強(qiang)風險內控，不(bu)能對企業(ye)(ye)信(xin)貸‘壘大(da)戶’，不(bu)能違規發放(fang)消費信(xin)貸。”有業(ye)(ye)內人士透露，2018年居民去(qu)杠(gang)桿(gan)也將(jiang)成為(wei)監(jian)管(guan)的(de)重點。未來(lai)將(jiang)加(jia)強(qiang)引導，防止居民債務過(guo)快(kuai)增長、向房地(di)產領域過(guo)度集中。

　　評級(ji)機構東方金(jin)(jin)(jin)誠(cheng)研究發(fa)展部副總(zong)經理王青表(biao)示，2018年金(jin)(jin)(jin)融(rong)去(qu)(qu)杠(gang)(gang)桿(gan)和房地產(chan)調(diao)控態(tai)勢(shi)將會延(yan)續，在淡化(hua)經濟增速(su)，強(qiang)調(diao)高質量發(fa)展，以及防范(fan)化(hua)解重大(da)風險——重點(dian)是防控金(jin)(jin)(jin)融(rong)風險——作(zuo)為首要攻堅戰的(de)(de)背(bei)景下(xia)，金(jin)(jin)(jin)融(rong)去(qu)(qu)杠(gang)(gang)桿(gan)和房地產(chan)調(diao)控態(tai)勢(shi)將會延(yan)續。隨著金(jin)(jin)(jin)融(rong)去(qu)(qu)杠(gang)(gang)桿(gan)逐步擴(kuo)大(da)至實體去(qu)(qu)杠(gang)(gang)桿(gan)，在保障(zhang)企業信(xin)貸(dai)需(xu)求的(de)(de)同時，前期明顯偏高的(de)(de)居民信(xin)貸(dai)增速(su)有可能逐步回落。

　　融360分析指出(chu)(chu)，2018年房貸利率保(bao)持繼續上漲(zhang)的可(ke)能(neng)性較大，房貸利率整體基調(diao)仍為(wei)穩中偏緊(jin)。預計(ji)2018年房貸利率出(chu)(chu)現“急剎車”和“猛加(jia)油”現象的可(ke)能(neng)性較小，將會(hui)繼續保(bao)持小幅低速上漲(zhang)態勢。