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2018年(nian)(nian)(nian)開年(nian)(nian)(nian)以來，碧桂(gui)園、泰禾集團、龍湖地(di)產等多(duo)家房(fang)企陸續發布海外融資(zi)計劃。業內專家表示，預計2018年(nian)(nian)(nian)地(di)產融資(zi)政策仍會保持整體偏緊，在(zai)此情(qing)況下(xia)，短(duan)期(qi)內房(fang)企海外融資(zi)規模料繼續擴(kuo)大，多(duo)元化融資(zi)方(fang)式或成為房(fang)企融資(zi)破局關鍵。

　　“出海”尋求融資機會

　　新年伊始，碧桂(gui)園等(deng)多(duo)家(jia)房(fang)地(di)產企(qi)業“揚帆出海”，尋求融資機會。根據房(fang)企(qi)發(fa)布的公告(gao)統計，1月上旬房(fang)企(qi)計劃(hua)海外融資規(gui)模(mo)累(lei)計已超過45億美元。

　　比如，龍湖地(di)產(chan)1月9日(ri)發(fa)布(bu)公(gong)告宣布(bu)與高盛、海通國際(ji)、摩(mo)根士丹(dan)利、匯豐(feng)及花旗，就發(fa)行于2023年(nian)到期(qi)(qi)的(de)3億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)3.9%優(you)(you)先(xian)票據(ju)(ju)(ju)及于2028年(nian)到期(qi)(qi)的(de)5億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)4.5%優(you)(you)先(xian)票據(ju)(ju)(ju)訂立購(gou)買協議(yi)，票據(ju)(ju)(ju)發(fa)行的(de)估計所得(de)款(kuan)項(xiang)總(zong)額約為7.981億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)。碧桂(gui)園(yuan)10日(ri)發(fa)布(bu)公(gong)告宣布(bu)擬發(fa)行2023年(nian)到期(qi)(qi)2.5億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)優(you)(you)先(xian)票據(ju)(ju)(ju)及2025年(nian)到期(qi)(qi)6億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)優(you)(you)先(xian)票據(ju)(ju)(ju)。票據(ju)(ju)(ju)發(fa)行估計所得(de)款(kuan)項(xiang)凈額約為8.39億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)，碧桂(gui)園(yuan)擬將該筆款(kuan)項(xiang)用于提早贖回2023年(nian)票據(ju)(ju)(ju)及一般營運資金。

　　“房企積極(ji)到海外市場(chang)籌錢，主要是為了(le)(le)緩(huan)解其所面(mian)臨的資金(jin)壓力(li)。”明源地產(chan)研究院副院長(chang)劉策表示，2015年1月證監會(hui)推出了(le)(le)《公司債(zhai)發行(xing)與交易管理辦法(fa)》，正式實(shi)施(shi)公司債(zhai)新(xin)政(zheng)。眾多房企在2015-2016年發債(zhai)，而(er)這批債(zhai)券將(jiang)陸續在2018年進(jin)入回售期。

　　“與此同時，在限(xian)(xian)售、限(xian)(xian)價(jia)、限(xian)(xian)購(gou)等多種調(diao)控政策持續影響發(fa)酵下，加之三(san)四線城市的(de)(de)樓市風光或難再現(xian)，預計房地產(chan)銷售回款不會太(tai)樂觀(guan)。”劉策表示，2018年(nian)將是國(guo)內大(da)型房企較為艱難的(de)(de)一年(nian)。

　　易居(ju)研(yan)究院(yuan)智庫中(zhong)心研(yan)究總監嚴(yan)躍(yue)進(jin)也表示，部分房企當前(qian)銷售(shou)業(ye)績呈現增速放緩(huan)的態勢(shi)，資(zi)金方(fang)面有一定壓力；另外(wai)，部分房企此(ci)前(qian)有很多“地王”項目(mu)，也需(xu)要類似融(rong)(rong)資(zi)。雖然國外(wai)市場融(rong)(rong)資(zi)成本也在上升，但渠(qu)道(dao)仍較(jiao)為通(tong)暢(chang)。

　　境內融資環境從緊

　　房企密集出(chu)海(hai)尋(xun)求融資(zi)的熱潮從2017年就(jiu)已開始。克(ke)爾瑞地產研究中心數據顯示，2017年1-11月，房企境(jing)外融資(zi)規(gui)模(mo)達到2553億元，占融資(zi)總額(e)的25%，較2016年全年上升11個(ge)百分點。

　　與此同時(shi)，房企(qi)境內公(gong)司(si)債發行總量(liang)明(ming)顯下(xia)降(jiang)。中(zhong)國指(zhi)數研究院數據顯示，2017年(nian)全年(nian)，公(gong)司(si)債共計發行622億元，同比下(xia)降(jiang)85.6%。

　　民生證券分析師楊柳認為：“相比2016年相對寬(kuan)松的(de)融資渠(qu)道，2017年以來各種地產融資渠(qu)道紛紛受到限(xian)制。證監(jian)會(hui)和銀監(jian)會(hui)兩個(ge)體系，都加強(qiang)了對地產融資的(de)監(jian)管。”

　　比如，2017年，銀(yin)監會對整個銀(yin)行(xing)業展(zhan)開(kai)的“三三四”檢查大大限制了銀(yin)行(xing)資金流向地產。銀(yin)監會日(ri)前印(yin)發的《關(guan)于進一步深化整治(zhi)(zhi)銀(yin)行(xing)業市場亂象(xiang)的通(tong)知(zhi)》中也將違反房地產行(xing)業政(zheng)策列為今年整治(zhi)(zhi)的要點。

　　與此同時，房(fang)企借“影子銀行(xing)(xing)”等暗(an)道進(jin)行(xing)(xing)融(rong)資的(de)渠(qu)道也(ye)引起了監(jian)管(guan)的(de)警覺。2017年12月，銀監(jian)會發布《關(guan)于規范銀信類(lei)業務的(de)通知(zhi)》，強調(diao)不(bu)得(de)將信托(tuo)資金違規投向(xiang)房(fang)地產等限制(zhi)或禁止領域。今年1月，銀監(jian)會再(zai)發文將委托(tuo)貸款納(na)入嚴監(jian)管(guan)。

　　另(ling)外(wai)，2017年(nian)房企(qi)債券(quan)融資(zi)則處于(yu)全(quan)年(nian)收(shou)緊的狀態。楊柳分析(xi)，2017年(nian)房企(qi)發債整體(ti)上(shang)受限制較多(duo)，且發債成本上(shang)升較快，導致許多(duo)企(qi)業取消或延遲發債。另(ling)外(wai)，從審(shen)批速度上(shang)看，2017對地(di)產債的審(shen)核速度始終較慢，降低了企(qi)業通過(guo)發債進(jin)行融資(zi)的偏好。

　　“從2010年(nian)‘國(guo)十(shi)一(yi)條’政(zheng)策發(fa)布之后，房地(di)產企(qi)業(ye)股權融(rong)資開始了(le)實(shi)質(zhi)上的(de)停(ting)滯。”楊柳表示，房企(qi)IPO自(zi)2010年(nian)以(yi)來基本停(ting)滯，僅(jin)(jin)有兩(liang)家房地(di)產企(qi)業(ye)在2015年(nian)12月實(shi)現A股上市，融(rong)資534億(yi)元(yuan)。而配(pei)股自(zi)2009年(nian)以(yi)來極少(shao)采用，僅(jin)(jin)有兩(liang)家房地(di)產企(qi)業(ye)在2016年(nian)配(pei)股29億(yi)元(yuan)。此(ci)外，增(zeng)發(fa)一(yi)直是房地(di)產企(qi)業(ye)股權融(rong)資最主(zhu)要的(de)方式，2017年(nian)1-11月的(de)地(di)產企(qi)業(ye)增(zeng)發(fa)募集(ji)資金335.22億(yi)元(yuan)，同(tong)比下降78.27%。

　　創新融資渠道成關鍵

　　值得注意的(de)是，除了輾轉到(dao)海外進行(xing)融資(zi)(zi)(zi)外，房(fang)(fang)企也在國(guo)內積極拓(tuo)展(zhan)新的(de)融資(zi)(zi)(zi)方式(shi)。克爾瑞(rui)地(di)產(chan)(chan)研究中心發(fa)布的(de)《2017年度全國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)總(zong)結(jie)與展(zhan)望(wang)》顯示，房(fang)(fang)企的(de)融資(zi)(zi)(zi)方式(shi)越來(lai)越多元(yuan)化(hua)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)私募基(ji)金(jin)、資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)（ABS）、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)(zi)信托(tuo)（REITs）、永續債等創(chuang)新融資(zi)(zi)(zi)方式(shi)不斷(duan)涌現。自2015年6月萬科發(fa)布國(guo)內首(shou)只公募REITs后，ABS逐(zhu)漸成為房(fang)(fang)企融資(zi)(zi)(zi)的(de)一(yi)個突破(po)口。2017年前(qian)11個月，多家企業完成發(fa)行(xing)ABS產(chan)(chan)品，發(fa)行(xing)金(jin)額總(zong)計423億(yi)元(yuan)，同比(bi)大(da)幅增長210%，大(da)大(da)超過2016年全年總(zong)量(liang)。

　　“從長遠看，直(zhi)接(jie)融(rong)資(zi)(zi)或(huo)成房企(qi)融(rong)資(zi)(zi)大趨(qu)勢之一。”劉策表示(shi)，但提升直(zhi)接(jie)融(rong)資(zi)(zi)比(bi)例(li)需要很長時間過渡，當前估(gu)值(zhi)合(he)理的基礎資(zi)(zi)產仍然過少，制約了(le)直(zhi)接(jie)融(rong)資(zi)(zi)比(bi)例(li)。

　　“考慮到融(rong)(rong)資(zi)監(jian)管層面政策的(de)延續性(xing)，以(yi)及整體中性(xing)貨幣政策的(de)操作空間，預計2018年地(di)產的(de)融(rong)(rong)資(zi)政策仍會保持整體偏(pian)緊，對不同(tong)渠(qu)道‘有(you)保有(you)壓’。”楊柳(liu)表示，除傳(chuan)統地(di)產融(rong)(rong)資(zi)渠(qu)道外，地(di)產相關(guan)的(de)資(zi)產證券化產品在2017年蓬(peng)勃發展，成為了監(jian)管部門(men)鼓勵(li)發行和金融(rong)(rong)機構拓展業(ye)務(wu)的(de)重點。