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資料圖。 中新社記者 呂明 攝

　　上海、廣州嘗試有條件為商辦項目松綁 北京商辦庫存創4年來新高 投資不再關注商辦 業內認為最多商改租 ——

　　北京不會對商辦房大規模松綁

　　去年“3·26”一(yi)紙政策(ce)出(chu)(chu)臺(tai)，商(shang)(shang)業用途的(de)(de)房子(zi)(zi)(zi)，褪去居(ju)住(zhu)(zhu)屬(shu)性，僅可(ke)(ke)辦(ban)公(gong)。本就是(shi)(shi)投資(zi)聚(ju)集地(di)和調(diao)(diao)(diao)控灰(hui)色地(di)帶(dai)的(de)(de)商(shang)(shang)改(gai)住(zhu)(zhu)項(xiang)目(mu)，一(yi)下子(zi)(zi)(zi)成(cheng)了調(diao)(diao)(diao)控政策(ce)最嚴控的(de)(de)部分。商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)這(zhe)(zhe)個(ge)詞在北京樓(lou)市中消失，商(shang)(shang)業辦(ban)公(gong)類產(chan)品(pin)被明確(que)不(bu)再(zai)允許居(ju)住(zhu)(zhu)。曾(ceng)經(jing)(jing)很多(duo)投資(zi)了商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)公(gong)寓的(de)(de)人(ren)都感覺砸(za)在了手(shou)里，但(dan)好在，隨后出(chu)(chu)臺(tai)的(de)(de)細(xi)則劃分了界限(xian)：政策(ce)出(chu)(chu)臺(tai)前已經(jing)(jing)居(ju)住(zhu)(zhu)的(de)(de)銷售的(de)(de)可(ke)(ke)以(yi)按照原(yuan)有設計繼(ji)續保持(chi)水(shui)電(dian)供(gong)應(ying)(ying)，但(dan)在界限(xian)之后，則不(bu)能改(gai)水(shui)、改(gai)電(dian)，甚(shen)至不(bu)能有小戶型供(gong)應(ying)(ying)。商(shang)(shang)辦(ban)類產(chan)品(pin)一(yi)下子(zi)(zi)(zi)跌入(ru)谷底，庫存壓力大增。進(jin)入(ru)2018年，上海、廣州(zhou)先后對商(shang)(shang)辦(ban)類產(chan)品(pin)進(jin)行了微調(diao)(diao)(diao)整，允許個(ge)別(bie)項(xiang)目(mu)有條件地(di)由商(shang)(shang)轉租(zu)，作為長租(zu)公(gong)寓運營(ying)——這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)否(fou)會(hui)是(shi)(shi)未來大量商(shang)(shang)辦(ban)項(xiang)目(mu)的(de)(de)集體出(chu)(chu)路(lu)呢(ni)？《廣廈時代》采訪的(de)(de)多(duo)位(wei)業內人(ren)士普遍認為，商(shang)(shang)辦(ban)的(de)(de)未來出(chu)(chu)路(lu)取決于政策(ce)的(de)(de)走向，但(dan)期待像以(yi)往那樣放開(kai)商(shang)(shang)辦(ban)產(chan)品(pin)進(jin)入(ru)居(ju)住(zhu)(zhu)領域是(shi)(shi)不(bu)可(ke)(ke)能的(de)(de)。

　　上海、廣州微調商辦限購政策

　　“聽(ting)說了嗎？上海(hai)、廣(guang)州(zhou)的商辦類產品(pin)都放開(kai)了一條口(kou)子，未來(lai)是(shi)(shi)不是(shi)(shi)商辦類項目還(huan)可以用來(lai)居住？”

　　近日，在通州某商住樓的業主群里，幾位投資了商住項目，卻因為政策調控導致難以出(chu)手的(de)業主(zhu)，紛(fen)紛(fen)討論(lun)起最近商(shang)辦市(shi)場的(de)動(dong)向(xiang)。

　　事實上作為去年樓市調控(kong)組合拳(quan)的(de)(de)重要(yao)組成(cheng)部(bu)分(fen)，商(shang)(shang)住房的(de)(de)概念(nian)已經在北京、上海、廣(guang)州等(deng)重點(dian)城市中成(cheng)為了歷史名詞。商(shang)(shang)業(ye)辦(ban)公類(lei)(lei)土地不再允許建設成(cheng)居(ju)住類(lei)(lei)產(chan)品的(de)(de)要(yao)求(qiu)，讓本已成(cheng)為樓市成(cheng)交主力的(de)(de)商(shang)(shang)住項目，一(yi)下(xia)子墜(zhui)入谷(gu)底。或許是由于政策太過(guo)嚴厲，大量商(shang)(shang)辦(ban)類(lei)(lei)項目面臨庫(ku)存積壓的(de)(de)困境(jing)，一(yi)些城市也開始有(you)條件(jian)地嘗試為商(shang)(shang)辦(ban)產(chan)品去庫(ku)存。

　　去(qu)年12月29日，上海(hai)寶(bao)山區(qu)發布最新消息《寶(bao)山區(qu)首批(pi)存量(liang)商辦項目轉型(xing)租賃住宅(zhai)方案完成上報備案》，有(you)條件(jian)地批(pi)準三(san)個項目轉型(xing)為租賃住宅(zhai)。

　　有業(ye)(ye)內人士(shi)分析認(ren)(ren)為(wei)，上海的(de)商(shang)(shang)辦項(xiang)目轉型租賃(lin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，不僅盤活了存量房源(yuan)用于(yu)租賃(lin)，同(tong)時也恢(hui)復了商(shang)(shang)辦的(de)居(ju)住(zhu)(zhu)屬(shu)性(xing)，讓商(shang)(shang)辦物業(ye)(ye)做長租公寓的(de)合法性(xing)更進(jin)一步。要知道(dao)按照之前的(de)調控要求，商(shang)(shang)辦項(xiang)目是不能用于(yu)居(ju)住(zhu)(zhu)的(de)。因此有不少此前購買了商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)樓的(de)投資人，都認(ren)(ren)為(wei)此舉相當于(yu)放(fang)開了商(shang)(shang)辦的(de)居(ju)住(zhu)(zhu)功能，未來還有可能進(jin)一步放(fang)寬(kuan)。

　　不(bu)僅是(shi)上海寶(bao)山，在新(xin)年(nian)交(jiao)替之際，廣州的(de)公(gong)寓市(shi)(shi)場也迎來了一次(ci)小小的(de)“松(song)綁”。近日(ri)，廣州市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)局發(fa)布《市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)局關于實施城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)商服(fu)類房(fang)地產(chan)項(xiang)目管理新(xin)政執行問題的(de)通知》，屬于舊(jiu)改商服(fu)類項(xiang)目，可(ke)(ke)以不(bu)執行“3·30”新(xin)政中(zhong)商服(fu)類最小分(fen)割單元(yuan)不(bu)低于300平(ping)方米的(de)規定(ding)。這也意味著舊(jiu)改商服(fu)項(xiang)目又(you)將可(ke)(ke)以開發(fa)小戶型公(gong)寓，但是(shi)銷售對(dui)象(xiang)依然(ran)不(bu)能(neng)是(shi)“個(ge)人”，必(bi)須(xu)是(shi) “法(fa)人單位(wei)”才能(neng)購買。

　　北京商辦庫存創紀錄

　　有觀(guan)點認為，新年(nian)伊始(shi)上海(hai)、廣州對于商(shang)辦產品的(de)微調(diao)，無(wu)論是(shi)轉型(xing)租賃，還是(shi)允許小戶型(xing)開發，均是(shi)由于政策(ce)嚴控近一年(nian)來，商(shang)辦類項(xiang)目受到(dao)了巨大的(de)沖擊(ji)。

　　其(qi)實(shi)在北京(jing)也(ye)是類似，住宅項目(mu)雖然供(gong)應有限，但商辦產品卻壓力(li)山大。

　　來(lai)(lai)自市(shi)場研究機構《地產營(ying)銷人》的數(shu)(shu)(shu)據顯示， 2017年(nian)(nian)北京商辦市(shi)場的供應套(tao)數(shu)(shu)(shu)大幅增加，但成交(jiao)套(tao)數(shu)(shu)(shu)卻(que)大幅下(xia)滑，商辦產品的庫存(cun)量(liang)(liang)也達(da)(da)到(dao)了四年(nian)(nian)來(lai)(lai)的最(zui)(zui)高位。整理從(cong)2014-2017年(nian)(nian)的數(shu)(shu)(shu)據可以發現，去(qu)年(nian)(nian)北京商辦供應套(tao)數(shu)(shu)(shu)突破(po)2萬套(tao)，達(da)(da)到(dao)20034套(tao)，為(wei)四年(nian)(nian)來(lai)(lai)最(zui)(zui)高，同(tong)比增長(chang)了32%；而成交(jiao)套(tao)數(shu)(shu)(shu)卻(que)僅有9635套(tao)，遠低于2016年(nian)(nian)的15443套(tao)，同(tong)比下(xia)降了38%。由此，北京樓市(shi)的商辦庫存(cun)達(da)(da)到(dao)45878套(tao)，創(chuang)下(xia)了四年(nian)(nian)以來(lai)(lai)的最(zui)(zui)高位，庫存(cun)量(liang)(liang)上(shang)升了29%。成交(jiao)均價和(he)成交(jiao)金額分(fen)別為(wei)26616元/平方(fang)米和(he)524.27億元，同(tong)比分(fen)別下(xia)降了8%和(he)36%。

　　業(ye)內(nei)專家、地產營銷人韓樂(le)告訴北京青年(nian)報記者(zhe)，之(zhi)所以出現這樣的現象是由于商辦(ban)市場在調控后，受到了(le)極大的沖擊，發生了(le)結構性的變(bian)化。

　　一方(fang)面，對于開發商(shang)(shang)已經通(tong)過(guo)規劃(hua)的原“商(shang)(shang)改(gai)住”項目不得不重新調整定位，轉(zhuan)向純粹的商(shang)(shang)辦(ban)形(xing)象，由此導致大量的原本想要(yao)賣給個(ge)人(ren)的小面積(ji)產(chan)品(pin)進入市場，提(ti)高了供(gong)應占比(bi)。另一方(fang)面，購(gou)(gou)房客戶(hu)由于政策原因已無法以(yi)個(ge)人(ren)名(ming)義購(gou)(gou)買商(shang)(shang)辦(ban)產(chan)品(pin)，只能通(tong)過(guo)公司(si)獲取(qu)購(gou)(gou)買資格，因而無法貸款，變相提(ti)高了首付(fu)比(bi)例和購(gou)(gou)房成本，所以(yi)低總價小面積(ji)商(shang)(shang)辦(ban)也試圖在(zai)適(shi)應市場的需(xu)求。

　　而那些沒有(you)(you)通(tong)(tong)過規(gui)劃的(de)(de)(de)新(xin)增商(shang)(shang)(shang)辦(ban)(ban)(ban)項目，按照新(xin)政(zheng)要(yao)求，則需要(yao)設計成使用面積500平(ping)方米(mi)以(yi)上的(de)(de)(de)大戶(hu)型，這意味著(zhu)建筑面積接(jie)近(jin)700平(ping)方米(mi)，達到了半層(ceng)或者一整層(ceng)的(de)(de)(de)體(ti)量。韓樂表示，這樣的(de)(de)(de)規(gui)劃是(shi)不(bu)可能(neng)吸引個人投資者的(de)(de)(de)，只能(neng)通(tong)(tong)過整售(shou)給企業辦(ban)(ban)(ban)公(gong)來消(xiao)化庫(ku)存，但這樣的(de)(de)(de)交易畢竟是(shi)少數。于是(shi)，小戶(hu)型商(shang)(shang)(shang)辦(ban)(ban)(ban)由于不(bu)能(neng)貸款不(bu)能(neng)出售(shou)給個人，大戶(hu)型商(shang)(shang)(shang)辦(ban)(ban)(ban)則因為價格太大，都無法快速銷(xiao)售(shou)，最終(zhong)導致(zhi)庫(ku)存不(bu)斷增加(jia)。北京大規(gui)模放開商(shang)(shang)(shang)辦(ban)(ban)(ban)幾無可能(neng)面對與(yu)上海、廣州(zhou)類似的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)辦(ban)(ban)(ban)庫(ku)存壓(ya)力，北京的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)辦(ban)(ban)(ban)市場(chang)是(shi)否(fou)會有(you)(you)微調政(zheng)策出現呢？

　　對此，安居客首席分析師張波認為，北京政策微調的可能性較大，但會嚴守“商改住”這條紅線，回歸商業本質和“商改租”是(shi)未來商辦(ban)類(lei)項目的兩個大方向。其(qi)一(yi)是(shi)回歸商業的本質，嚴格按照土地性質改住為商，對(dui)于有著優勢地理位置的項目可以考慮；其(qi)二(er)是(shi)轉住為租(zu)，未來政(zheng)策對(dui)于租(zu)賃會有更多傾斜，租(zu)賃的市場也(ye)將進一(yi)步擴大，在國家多渠道并建(jian)的政(zheng)策指引(yin)下，租(zu)賃市場也(ye)將有更多發展機會。

　　韓樂也(ye)(ye)認為(wei)，北京(jing)也(ye)(ye)有(you)可能(neng)會對(dui)商(shang)(shang)辦(ban)產品(pin)放(fang)開(kai)租(zu)(zu)賃的(de)(de)(de)限制(zhi)，引(yin)導(dao)商(shang)(shang)辦(ban)庫存轉(zhuan)入租(zu)(zu)賃領(ling)域。不過(guo)，韓樂同時表(biao)示，期待北京(jing)對(dui)商(shang)(shang)辦(ban)產品(pin)放(fang)開(kai)更大(da)的(de)(de)(de)口子是不可能(neng)的(de)(de)(de)，也(ye)(ye)一定(ding)不再允許(xu)(xu)曾經的(de)(de)(de)商(shang)(shang)改(gai)住再次入市。而且就算是引(yin)導(dao)商(shang)(shang)辦(ban)物(wu)業進入租(zu)(zu)賃領(ling)域，對(dui)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)來說(shuo)仍舊(jiu)壓力(li)很大(da)。因(yin)為(wei)按照現有(you)的(de)(de)(de)租(zu)(zu)賃政策，租(zu)(zu)金回款(kuan)相對(dui)于(yu)開(kai)發(fa)成本(ben)來說(shuo)太過(guo)微不足(zu)道，而且開(kai)發(fa)商(shang)(shang)還要負責日(ri)常的(de)(de)(de)運(yun)營和(he)維護(hu)，資金會承受更多的(de)(de)(de)壓力(li)，轉(zhuan)型(xing)租(zu)(zu)賃并不適用(yong)(yong)于(yu)所(suo)有(you)商(shang)(shang)辦(ban)項目。亞豪機構市場總監郭(guo)毅也(ye)(ye)表(biao)示，北京(jing)樓(lou)市由(you)于(yu)特殊的(de)(de)(de)標(biao)(biao)(biao)桿作用(yong)(yong)，不會出(chu)現對(dui)商(shang)(shang)辦(ban)產品(pin)的(de)(de)(de)大(da)規(gui)模松綁，即(ji)便允許(xu)(xu)部分商(shang)(shang)辦(ban)項目轉(zhuan)為(wei)租(zu)(zu)賃住房，一定(ding)會有(you)嚴格的(de)(de)(de)限制(zhi)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)，比(bi)如運(yun)營能(neng)力(li)、消防(fang)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)、安全標(biao)(biao)(biao)準(zhun)等。投資需求(qiu)很難重回商(shang)(shang)辦(ban)市場。