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據國(guo)(guo)家統計局數據，2017年12月全國(guo)(guo)70個(ge)大(da)中(zhong)(zhong)城市(shi)中(zhong)(zhong)，有57個(ge)城市(shi)新建商品住宅價格指數環比(bi)上漲。雖然(ran)部(bu)分熱點城市(shi)房(fang)價絕(jue)對(dui)水平已(yi)(yi)經(jing)低于上年同(tong)期，但三線(xian)、四線(xian)城市(shi)房(fang)價出(chu)現上漲動向。同(tong)時，伴隨著(zhu)過去幾年房(fang)價較快上漲，我國(guo)(guo)城鎮居(ju)民債(zhai)務負擔已(yi)(yi)顯著(zhu)加(jia)重。當(dang)前(qian)，繼續遏(e)制(zhi)房(fang)地產泡沫化傾(qing)向已(yi)(yi)經(jing)成為金融(rong)監管當(dang)局共識，有必要從(cong)終端金融(rong)需求入手，抑制(zhi)居(ju)民部(bu)門杠桿率。

　　過(guo)去幾年(nian)(nian)我國(guo)熱點城市房(fang)(fang)價(jia)出(chu)現較(jiao)快上漲，居(ju)民(min)部門(men)加杠(gang)桿(gan)是(shi)主要動力。本輪房(fang)(fang)價(jia)上漲始于2015年(nian)(nian)四季度(du)，進入(ru)2016年(nian)(nian)后(hou)熱點城市房(fang)(fang)地產市場急(ji)劇升(sheng)溫。在(zai)房(fang)(fang)價(jia)節節攀升(sheng)同(tong)(tong)(tong)時，居(ju)民(min)部門(men)加杠(gang)桿(gan)也同(tong)(tong)(tong)步(bu)加快。截(jie)至(zhi)2016年(nian)(nian)末，全(quan)國(guo)個(ge)(ge)人購房(fang)(fang)貸(dai)款余額(e)同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)35%,較(jiao)同(tong)(tong)(tong)期各(ge)項貸(dai)款增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速高(gao)出(chu)21.5個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點；2016年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)新(xin)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)4.96億(yi)(yi)元(yuan)，約占(zhan)各(ge)項貸(dai)款新(xin)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)額(e)的39.2%,同(tong)(tong)(tong)比多(duo)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)2.31萬億(yi)(yi)元(yuan)。經過(guo)2017年(nian)(nian)地方持續升(sheng)級(ji)房(fang)(fang)地產調控措施(shi)后(hou)，全(quan)國(guo)個(ge)(ge)人購房(fang)(fang)貸(dai)款增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)有所放緩，但增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速仍在(zai)高(gao)位。截(jie)至(zhi)2017年(nian)(nian)9月(yue)末，全(quan)國(guo)個(ge)(ge)人住房(fang)(fang)貸(dai)款余額(e)同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang) 26.2%，高(gao)出(chu)同(tong)(tong)(tong)期各(ge)項貸(dai)款增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)速13.1個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點。

　　而個人購房貸(dai)款過(guo)快增(zeng)長(chang)的結(jie)果，必(bi)然是居(ju)民部門(men)杠(gang)(gang)桿率(lv)(lv)出(chu)現(xian)了(le)明(ming)(ming)顯上(shang)升(sheng)(sheng)。綜合(he)研究機構數據，1996年(nian)(nian)我(wo)(wo)國居(ju)民宏觀杠(gang)(gang)桿率(lv)(lv)（居(ju)民部門(men)債務占GDP比(bi)重）約為3%，2008年(nian)(nian)不到20%，居(ju)民部門(men)杠(gang)(gang)桿率(lv)(lv)增(zeng)長(chang)整體(ti)平穩。但2008年(nian)(nian)后(hou)我(wo)(wo)國居(ju)民部門(men)杠(gang)(gang)桿率(lv)(lv)上(shang)升(sheng)(sheng)明(ming)(ming)顯加(jia)快，特別是2016年(nian)(nian)以來居(ju)民部門(men)加(jia)杠(gang)(gang)桿非常活躍(yue)，各種(zhong)“首付(fu)貸(dai)”“過(guo)橋(qiao)貸(dai)”堂皇入(ru)(ru)市，個人消費貸(dai)、個人經營貸(dai)違規進入(ru)(ru)購房領域現(xian)象突出(chu)，導致居(ju)民部門(men)杠(gang)(gang)桿率(lv)(lv)跳升(sheng)(sheng)至50%水平。我(wo)(wo)國居(ju)民部門(men)的貸(dai)款與(yu)存款之(zhi)比(bi)從2009年(nian)(nian)1月(yue)的24.6%大幅躍(yue)升(sheng)(sheng)至2017年(nian)(nian)11月(yue)的63.2%。

　　從終端金(jin)融需求入手，可以在短時間內有效(xiao)扭轉房價(jia)上漲預期，同時最大程度避免誤(wu)傷剛性住房需求，實現區域住房市場穩健運行。這主要是因(yin)為：

　　一(yi)是(shi)管(guan)控(kong)終端金融需(xu)求(qiu)(qiu)可以有效(xiao)消減(jian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)動(dong)力(li)(li)。應(ying)該看到(dao)，終端住房(fang)(fang)(fang)金融需(xu)求(qiu)(qiu)已(yi)經構(gou)成當前房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)動(dong)力(li)(li)。房(fang)(fang)(fang)貸(dai)過快增長城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)絕(jue)對(dui)漲(zhang)幅也在高(gao)位。當前北京房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)出(chu)現回落，與“3.17”新政(zheng)(zheng)出(chu)臺(tai)了史上(shang)最嚴厲(li)的(de)住房(fang)(fang)(fang)信貸(dai)政(zheng)(zheng)策密(mi)切相關，“認房(fang)(fang)(fang)又認貸(dai)”、提(ti)高(gao)二套房(fang)(fang)(fang)首付(fu)比例(li)等(deng)等(deng)，既有效(xiao)堵住差別化住房(fang)(fang)(fang)信貸(dai)政(zheng)(zheng)策執行過程中可能存在的(de)漏(lou)洞，又顯著(zhu)增加了住房(fang)(fang)(fang)炒作成本(ben)，提(ti)高(gao)了住宅投資變現難度，對(dui)房(fang)(fang)(fang)地產炒作行為形成了空前擠壓。

　　二是管(guan)控終端金融需求可以有效抑(yi)制(zhi)居民(min)部(bu)門杠桿(gan)率。說(shuo)到底，抑(yi)制(zhi)居民(min)部(bu)門杠桿(gan)率必須(xu)要管(guan)控住個人(ren)(ren)購房貸款(kuan)(kuan)的非理(li)性增(zeng)長。通過強化(hua)商業銀(yin)行在個人(ren)(ren)購房貸款(kuan)(kuan)環節的借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)收入真實性審核，加大對個人(ren)(ren)消費貸款(kuan)(kuan)、個人(ren)(ren)經營貸款(kuan)(kuan)用(yong)途的監管(guan)檢查，可以將(jiang)不符合貸款(kuan)(kuan)門檻(jian)的借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)排除(chu)出去，進而(er)在宏觀上降低居民(min)部(bu)門整體(ti)債(zhai)務負擔。

　　三(san)是調(diao)控終端金融需求(qiu)可以(yi)有效降低(di)房地產金融運行整體風險。當前若非(fei)居民部門杠(gang)(gang)桿(gan)資金推動(dong)，房價難以(yi)脫(tuo)離基本面(mian)大幅上漲。如果從終端金融需求(qiu)入手，那(nei)么可以(yi)減少杠(gang)(gang)桿(gan)資金對住房追逐，降低(di)房地產市場整體風險。

　　筆者認(ren)為(wei)(wei)，堅持“房住(zhu)不炒”，有必要對居(ju)民部門杠桿(gan)率進(jin)(jin)行抑(yi)制(zhi)，并有效(xiao)引(yin)導房地產(chan)市場(chang)預期。在(zai)堅持房地產(chan)市場(chang)“分類調(diao)控、因城施策”的(de)基礎上，基于對區域性住(zhu)房供(gong)求關系的(de)深入(ru)準確把握，需(xu)(xu)要及時(shi)對終端(duan)金(jin)融(rong)需(xu)(xu)求進(jin)(jin)行相(xiang)機(ji)調(diao)整，對住(zhu)房炒作行為(wei)(wei)在(zai)金(jin)融(rong)端(duan)切實形成有效(xiao)擠壓，同時(shi)最大程度避免對剛(gang)性住(zhu)房需(xu)(xu)求的(de)誤傷(shang)

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