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最近一段時間以來，多地密集出臺房地產調控新政——

 

　　調控更精準 樓市更健康

　　最近一段(duan)時間以(yi)(yi)來，多(duo)地(di)密集出(chu)臺樓市(shi)調控新政，并表(biao)現出(chu)保障(zhang)剛需購房等精準(zhun)調控特點。專家表(biao)示，多(duo)地(di)樓市(shi)新政說(shuo)明房地(di)產長效機制構建正(zheng)不(bu)斷加速。隨(sui)著“租(zu)購并舉”制度的落實(shi)和細(xi)化，以(yi)(yi)及多(duo)主體(ti)供給、多(duo)渠道保障(zhang)措施不(bu)斷出(chu)臺，自住(zhu)需求保障(zhang)與租(zu)賃(lin)住(zhu)房市(shi)場(chang)發展將是未來房地(di)產市(shi)場(chang)的兩(liang)大特點——

　　今(jin)年年初，蘭州市(shi)(shi)一(yi)則取消部分限購(gou)的(de)通知(zhi)轟動(dong)樓市(shi)(shi)，隨后市(shi)(shi)場(chang)又傳出南京、合肥(fei)等地進一(yi)步(bu)放松房地產調(diao)控(kong)的(de)消息。有傳言認為，這意(yi)味著熄火(huo)(huo)已久的(de)樓市(shi)(shi)拐點即(ji)將到(dao)(dao)來(lai)。可出乎意(yi)料的(de)是，今(jin)年全國兩(liang)會閉幕至今(jin)不到(dao)(dao)1個(ge)月的(de)時間里(li)，已有10多(duo)個(ge)地方的(de)樓市(shi)(shi)調(diao)控(kong)新政密集出臺。“造假禁(jin)購(gou)”“搖號(hao)賣(mai)房”等字(zi)眼(yan)再(zai)度釋放出樓市(shi)(shi)調(diao)控(kong)收(shou)緊(jin)的(de)信號(hao)。在市(shi)(shi)場(chang)預期(qi)經歷“冰火(huo)(huo)兩(liang)重(zhong)天”后，樓市(shi)(shi)將何去何從(cong)，備受關注。

　　重點城市強化短期調控

　　3月下旬(xun)以(yi)來(lai)，各(ge)地(di)房地(di)產(chan)市場掀(xian)起新一輪(lun)調控熱潮，新政出臺之密集讓人目不暇接。據不完全統計，今年兩會以(yi)來(lai)，已經有(you)包括(kuo)大連、昆明、杭(hang)州、長沙、武漢、深(shen)圳、西安、廣(guang)州、成都、南(nan)京(jing)在內的10多個城市發布了樓市調控新政策。

　　“總(zong)體而言，這一(yi)輪樓(lou)市調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)是此(ci)前相關政(zheng)策(ce)(ce)的(de)延(yan)續和深化。”中國(guo)指數研究院指數研究總(zong)監白彥軍接受經濟(ji)日報記者采訪時表(biao)示，一(yi)方面(mian)未出(chu)臺限(xian)制性政(zheng)策(ce)(ce)的(de)市縣(xian)開始(shi)加(jia)入(ru)調(diao)控行列(lie)，如大連市、阜南縣(xian)等。另(ling)一(yi)方面(mian)，已出(chu)臺住房限(xian)制性政(zheng)策(ce)(ce)的(de)城市，對現(xian)行政(zheng)策(ce)(ce)進行深化，如海南升級(ji)最嚴調(diao)控，深圳“三(san)價合一(yi)”，杭州、西(xi)安將實(shi)施搖號買(mai)房政(zheng)策(ce)(ce)。這些政(zheng)策(ce)(ce)都是針對當下(xia)市場(chang)運(yun)行過程中存(cun)在的(de)問(wen)題(ti)而出(chu)臺的(de)。

　　在調(diao)控(kong)不(bu)斷強化的同時，也呈現出一(yi)系列(lie)的典型特(te)征。58安居客房產研究院(yuan)首席分析師張波認為(wei)，兩會后的調(diao)控(kong)特(te)點主要(yao)有三(san)，一(yi)是(shi)重點城市強化短(duan)期調(diao)控(kong)，大連限購(gou)和海南強化房地(di)產限購(gou)政策(ce)都是(shi)明(ming)顯體現；二是(shi)規范房地(di)產交易行(xing)為(wei)，無論是(shi)深圳出臺的“三(san)價合一(yi)”，還是(shi)杭州的搖號購(gou)房政策(ce)，皆為(wei)圍堵房地(di)產交易中一(yi)些可能存在的暗(an)箱操作(zuo)；三(san)是(shi)精準調(diao)控(kong)在各地(di)不(bu)斷涌現。

　　值得注意的(de)(de)(de)是，此次(ci)調控表現出(chu)了保障剛需(xu)購(gou)(gou)房(fang)的(de)(de)(de)明顯特點(dian)。比如，長(chang)沙(sha)要求(qiu)限(xian)(xian)購(gou)(gou)區域內“限(xian)(xian)房(fang)價、競地(di)價”的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品住(zhu)房(fang)項(xiang)目（不含定向限(xian)(xian)價房(fang)）和新建商(shang)(shang)品住(zhu)房(fang)項(xiang)目中144㎡（含）以下戶型的(de)(de)(de)普通商(shang)(shang)品住(zhu)房(fang)，應優先滿足(zu)首套剛需(xu)購(gou)(gou)房(fang)群體，成(cheng)都(dou)則提出(chu)剛需(xu)家庭(ting)購(gou)(gou)買商(shang)(shang)品房(fang)將享受(shou)優先搖號(hao)。

　　在易居研究院(yuan)智庫中心(xin)研究總(zong)監(jian)嚴躍進看(kan)來，當前對(dui)于政策最(zui)大的(de)(de)創(chuang)新就是(shi)(shi)(shi)(shi)推出了優(you)(you)購模式。“這(zhe)說(shuo)明即便是(shi)(shi)(shi)(shi)在搖號情況下(xia)，房(fang)源(yuan)(yuan)也(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)(shi)不足的(de)(de)，所以也(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)種(zhong)有序規范市場交易的(de)(de)行為。從實(shi)際情況看(kan)，當前此類政策手段實(shi)際上也(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)(shi)為了打壓各類投資投機的(de)(de)做(zuo)法(fa)，尤其是(shi)(shi)(shi)(shi)擠占優(you)(you)先房(fang)源(yuan)(yuan)炒房(fang)的(de)(de)做(zuo)法(fa)，或者(zhe)說(shuo)是(shi)(shi)(shi)(shi)倒賣房(fang)源(yuan)(yuan)的(de)(de)做(zuo)法(fa)。”嚴躍進說(shuo)。

　　調控直指房價上漲過快地區

　　歷年(nian)來(lai)，3月份樓市(shi)的(de)走向都是全年(nian)樓市(shi)的(de)重(zhong)要觀察點，也是房地產調(diao)控政(zheng)策(ce)出臺(tai)的(de)重(zhong)要窗口期。不過，像今年(nian)如此高密度的(de)政(zheng)策(ce)出臺(tai)也并不多(duo)見。“這些政(zheng)策(ce)標(biao)志著二季(ji)度市(shi)場(chang)政(zheng)策(ce)繼續從緊(jin)，而且從實際情況(kuang)看，當前類似政(zheng)策(ce)也消除了各類政(zheng)策(ce)放松(song)的(de)幻想(xiang)，所以是有積極(ji)作用(yong)的(de)。也說(shuo)明潛在(zai)的(de)市(shi)場(chang)依(yi)然過熱，必須嚴(yan)打(da)。”嚴(yan)躍(yue)進表示。

　　張波同樣認為(wei)，3月份(fen)密集出(chu)臺(tai)新政(zheng)其(qi)實(shi)并不意外，早在兩會期間就已經(jing)明確了(le)短期調(diao)控不放松，長(chang)效(xiao)機制(zhi)深(shen)化落(luo)實(shi)的方向。一方面(mian)出(chu)臺(tai)新政(zheng)直(zhi)指一些房(fang)(fang)價上漲過快地區，另一方面(mian)政(zheng)策(ce)也(ye)更加貼近當地的實(shi)際情(qing)況，并且向剛需和無房(fang)(fang)家(jia)庭提供更多傾斜，這(zhe)符合(he)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)調(diao)控的方向，又保證了(le)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)健康發展。

　　記(ji)者了解到，除(chu)了北京等一線(xian)熱(re)點城市房(fang)地產市場(chang)最近依然低(di)迷外，全國(guo)大(da)部分(fen)(fen)二(er)三線(xian)城市房(fang)地產市場(chang)的(de)熱(re)度依舊不(bu)低(di)，排隊(dui)搖號的(de)現象又出現了。國(guo)家統計(ji)局數據也顯示，2月(yue)份，70個(ge)大(da)中城市中一線(xian)城市新建商(shang)品住宅銷(xiao)售價格同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降0.1%。二(er)線(xian)城市新建商(shang)品住宅和二(er)手住宅銷(xiao)售價格同(tong)比(bi)(bi)(bi)漲幅(fu)(fu)分(fen)(fen)別(bie)比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)擴大(da)0.4個(ge)和0.1個(ge)百(bai)分(fen)(fen)點。三線(xian)城市同(tong)比(bi)(bi)(bi)漲幅(fu)(fu)也分(fen)(fen)別(bie)比(bi)(bi)(bi)上(shang)月(yue)擴大(da)0.4個(ge)和0.1個(ge)百(bai)分(fen)(fen)點。

　　樓市偏熱的(de)(de)原因是一些城(cheng)(cheng)市庫存(cun)不(bu)足(zu)，這也形成了各地(di)升級調控的(de)(de)大(da)環境。“去庫存(cun)的(de)(de)思路將(jiang)繼續(xu)堅持(chi)，但(dan)主要集中在商辦類和(he)一些非熱點(dian)地(di)級市。”嚴躍進表(biao)示，對于一二線城(cheng)(cheng)市以及熱點(dian)三(san)四線城(cheng)(cheng)市來說，絕大(da)多數(shu)都是市場交易(yi)活躍、基本(ben)面(mian)看好的(de)(de)城(cheng)(cheng)市。所(suo)以出現庫存(cun)不(bu)足(zu)情況，說明(ming)潛在的(de)(de)購房需求很(hen)強烈。這個時候如果(guo)政策層面(mian)不(bu)關(guan)注，那(nei)么(me)有限的(de)(de)房源(yuan)會延續(xu)搶購局面(mian)，進而形成市場價格趨(qu)于上漲的(de)(de)預期。

　　房價將得到更有效控制

　　去年3月(yue)份，北京(jing)發布了“史上最嚴(yan)厲樓市(shi)調控(kong)政(zheng)策(ce)”，有(you)統計稱，一年多時(shi)間里，前后超過110個城市(shi)緊(jin)跟新政(zheng)，共發布250多次調控(kong)政(zheng)策(ce)，樓市(shi)調控(kong)也收到了良好效果。如今，隨(sui)著(zhu)一系列調控(kong)新政(zheng)的出(chu)臺，各方對(dui)樓市(shi)的后續(xu)走(zou)勢(shi)再(zai)次充滿了遐想(xiang)。

　　“短期(qi)政策(ce)繼續(xu)從緊，地方精準化調(diao)(diao)控成(cheng)主流，房地產(chan)政策(ce)分(fen)類調(diao)(diao)控不僅體現在(zai)城市之間，熱點(dian)城市仍將(jiang)以穩定市場，鞏固既(ji)有調(diao)(diao)控效果為(wei)導向(xiang)，進一步(bu)深化、優化調(diao)(diao)控政策(ce)，城市內部(bu)差異化調(diao)(diao)控或(huo)將(jiang)成(cheng)為(wei)新的方向(xiang)。”白彥軍分(fen)析(xi)認為(wei)，在(zai)這(zhe)樣的調(diao)(diao)控基(ji)調(diao)(diao)下，房價將(jiang)得(de)到更有效的控制。

　　在房價總體可控的(de)情(qing)況下，不同城(cheng)市(shi)(shi)可能(neng)發生差(cha)異化走勢。張波表示(shi)，今年一(yi)二線(xian)熱(re)點城(cheng)市(shi)(shi)房價上(shang)升的(de)動力明顯偏弱，三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)甚至縣城(cheng)在“去(qu)庫存”的(de)推動下可能(neng)持續小(xiao)幅(fu)上(shang)行態(tai)勢。

　　需要注意(yi)的(de)(de)是(shi)，2018年(nian)房(fang)(fang)地產長效機制(zhi)構(gou)建正不斷(duan)加速。隨(sui)著“租(zu)購并舉(ju)”制(zhi)度(du)的(de)(de)落實(shi)和細化，以(yi)及多主體供給、多渠道(dao)保障措施不斷(duan)出臺，自住(zhu)需求(qiu)保障與租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場發展(zhan)將是(shi)未來(lai)房(fang)(fang)地產市(shi)場的(de)(de)兩大特點。“同時(shi)，區域協調(diao)發展(zhan)有助于(yu)引導人口和住(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)合(he)理(li)分布，在長效機制(zhi)構(gou)建的(de)(de)過程(cheng)中(zhong)，市(shi)場穩定的(de)(de)預期也(ye)將進一步增強。”白彥軍說(shuo)。

　　對(dui)于未(wei)來如何提高庫存(cun)規模，嚴躍進建議(yi)，當前房企(qi)存(cun)在推盤上的(de)(de)惰性，因(yin)為限價，所以不(bu)主動推盤，因(yin)此政府層面應該督(du)促房企(qi)積(ji)極(ji)推盤，對(dui)于捂盤的(de)(de)做法要管(guan)控(kong)。同時(shi)，要督(du)促房企(qi)積(ji)極(ji)拿地(di)和積(ji)極(ji)開工(gong)，甚(shen)至(zhi)各地(di)需要在放寬預(yu)售證(zheng)以及(ji)加快存(cun)量(liang)土地(di)盤活方面做文章。從長(chang)效(xiao)機制(zhi)的(de)(de)角度看，積(ji)極(ji)供地(di)和大(da)力發展(zhan)租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)，將(jiang)成為中長(chang)期(qi)對(dui)沖(chong)庫存(cun)不(bu)足風險(xian)、穩(wen)定市(shi)場(chang)預(yu)期(qi)的(de)(de)重要舉措。