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“今(jin)后城中(zhong)村等(deng)棚改(gai)拆遷直接獲(huo)得(de)貨(huo)幣(bi)補償將大(da)幅減(jian)少。”李悠悠說道。他(ta)在某(mou)一地級市(shi)銀(yin)行系統上班，針對近日受到高度關注(zhu)的棚戶區改(gai)造(zao)貨(huo)幣(bi)化安置政策調整的消息，他(ta)們已經連續2天都在開會了。

　　近(jin)日，雖然(ran)國家開發(fa)銀(yin)行對相關言論給(gei)予否認(ren)，但(dan)業(ye)內(nei)人士認(ren)為，雖不能認(ren)定國開行已(yi)暫停(ting)所有支行棚改項目審(shen)批權限，但(dan)棚戶區改造貨幣化(hua)的初衷是房地產(chan)去(qu)庫存(cun)，隨著房地產(chan)去(qu)庫存(cun)階段結束(shu)，貨幣化(hua)安置也應逐(zhu)步退出(chu)。在此(ci)背(bei)景下，近(jin)一年瘋狂的三四(si)線城市房地產(chan)熱潮或(huo)將有所降溫。

　　棚改貨幣化安置或調整

　　近日(ri)，有消息稱，海通證(zheng)券(quan)邀請相(xiang)關人士對國開(kai)行收(shou)回(hui)審(shen)批(pi)權限等(deng)棚改(gai)相(xiang)關事宜解答市場(chang)疑問(wen)時表示，近兩周(zhou)國開(kai)行已將棚改(gai)審(shen)批(pi)權從地方支(zhi)行收(shou)回(hui)。

　　上述(shu)相關人士(shi)介紹，棚戶區改造相關政策出臺的(de)本意，原是解決去庫存和民生問題，但(dan)從目前來看，因市(shi)場與預期變(bian)化，政策在(zai)執(zhi)行中(zhong)走樣，直(zhi)接房地產化從而影(ying)響房地產的(de)價格。

　　上(shang)述人士表示，和很多(duo)金融機構一(yi)樣(yang)，對于大部分(fen)的超額度業務審批權(quan)限(xian)，一(yi)般均為國開行總行負責(ze)，本次也是收回相關(guan)權(quan)限(xian)。但也需要認識(shi)到(dao)，棚改(gai)項目今后(hou)會受到(dao)一(yi)定的限(xian)制。

　　對此(ci)，6月27日，國開(kai)行(xing)發布(bu)澄(cheng)清公告，國家(jia)開(kai)發銀(yin)行(xing)從未授權任何人員(yuan)參加海(hai)通證券電(dian)話會議(yi)并代表(biao)開(kai)發銀(yin)行(xing)發表(biao)言論，有關(guan)言論不代表(biao)國家(jia)開(kai)發銀(yin)行(xing)。

　　但(dan)相關業內人(ren)士對《經濟參考報》記者透(tou)露，雖然沒(mei)有直(zhi)接的政(zheng)策顯(xian)示將大幅度限制棚改貨(huo)幣(bi)化安置，但(dan)從目(mu)前(qian)來看，減少貨(huo)幣(bi)化安置數量，降低貨(huo)幣(bi)化安置比例已是大勢所趨。

　　申萬宏源(yuan)相關報告也顯示(shi)，就銷售(shou)(shou)而言，2017年棚改對于房地產(chan)投資(zi)和銷售(shou)(shou)拉動(dong)已經達到最(zui)高點，2018年將邊際弱化。

　　海通證券宏觀分析(xi)師(shi)姜超表示，貨幣(bi)化(hua)安置導致全國地產銷(xiao)(xiao)量(liang)“虛高(gao)”。考慮到未(wei)來(lai)兩(liang)年內棚改(gai)貨幣(bi)化(hua)安置面(mian)積將見頂回(hui)落、缺乏產業支撐而單(dan)純依靠政府(fu)出資實現的地產銷(xiao)(xiao)售難以持(chi)續(xu)，他認為(wei)未(wei)來(lai)棚改(gai)貨幣(bi)化(hua)對地產銷(xiao)(xiao)售的拉動將減弱。

　　申(shen)萬宏源宏觀(guan)分析(xi)師李一(yi)民表示，后(hou)續新增(zeng)項(xiang)目受(shou)理偏向謹慎，在(zai)本輪(lun)降準之后(hou)，PSL（抵押(ya)補充(chong)貸款，即Pledged Supplementary Lending的縮(suo)寫）作(zuo)為基礎投放貨幣的作(zuo)用下降，收緊PSL亦(yi)是大勢所趨(qu)。在(zai)PSL明(ming)顯收嚴(yan)后(hou)2-3個月開始(shi)，會顯現出對房地產投資的壓(ya)力,“未來監管(guan)趨(qu)嚴(yan)會大幅壓(ya)縮(suo)房地產到(dao)位資金。”

　　李(li)一民表示，截至目(mu)前為(wei)止，2018年(nian)(nian)(nian)1-5月累計投放(fang)(fang)PSL為(wei)4976億元，較去(qu)年(nian)(nian)(nian)同(tong)期增(zeng)長38.8%，同(tong)時，2018年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)PSL投放(fang)(fang)已經達到了2017年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)的78%。

　　三四線城市房價上漲幕后推手

　　近(jin)日，寧悅正在考慮是(shi)否應該將(jiang)去(qu)年在日照(zhao)投資的(de)房產賣掉(diao)換到青(qing)島(dao)。

　　寧悅說，目(mu)前日照房價單價已超萬元。“從(cong)日照這種三(san)四線城市來看，目(mu)前高(gao)房價的風險已很明顯(xian)。”

　　不僅是日照(zhao)，今年以來，許多二三(san)四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)房價“輪番上漲(zhang)(zhang)”。國(guo)家統計(ji)局發布的(de)(de)70個大中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)品(pin)住宅價格數據(ju)顯示(shi)，5月份新建商(shang)(shang)品(pin)住宅價格環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)(zhang)的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)有63個，較4月再增5個，其(qi)(qi)中(zhong)，價格環(huan)(huan)(huan)比(bi)漲(zhang)(zhang)幅超過1%的(de)(de)多達21個。具(ju)體來看，三(san)亞環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)(zhang)2.4%，成都(dou)環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)(zhang)2.1%，海口環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)(zhang)2.1%，青島環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)(zhang)2.0%，尤其(qi)(qi)是丹(dan)東，環(huan)(huan)(huan)比(bi)上漲(zhang)(zhang)高達5.3%。

　　中(zhong)原地(di)產首席分(fen)析師(shi)張大(da)偉分(fen)析認為(wei)，最近幾(ji)年(nian)樓(lou)市，特別(bie)是三四線(xian)城市，嚴重依賴棚改(gai)的貨(huo)幣化(hua)安置。

　　張(zhang)大(da)偉(wei)表示(shi)，貨(huo)幣化安置造成了(le)大(da)量(liang)的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求，而部分城(cheng)市(shi)的(de)(de)庫存不足，這些需(xu)求放大(da)了(le)購(gou)房(fang)(fang)(fang)緊張(zhang)情緒。市(shi)場突然增(zeng)加了(le)幾(ji)百(bai)萬(wan)戶手持現金的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)，而大(da)部分城(cheng)市(shi)又因(yin)為信貸寬松購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)積極購(gou)房(fang)(fang)(fang)。各種政策疊加下，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場持續上(shang)漲(zhang)，從(cong)一線(xian)城(cheng)市(shi)蔓延到二(er)線(xian)，從(cong)二(er)線(xian)蔓延到現在的(de)(de)大(da)部分三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)。

　　從近兩年(nian)看，貨(huo)幣化安置比例不斷提高。數據(ju)顯示(shi)，2013年(nian)全國棚改貨(huo)幣化安置率僅為7.9%、2014年(nian)為9.0%、2015年(nian)為29.9%，而到了2016年(nian)時，貨(huo)幣化安置比例已高達48.5%。

　　在此(ci)背(bei)景(jing)下，房地產去庫(ku)存(cun)效果明顯，日前易居房地產研究院發布(bu)的全國100個城市新建(jian)商品住宅(zhai)(zhai)庫(ku)存(cun)數據顯示(shi)，截至(zhi)5月底，受監測(ce)的百(bai)城住宅(zhai)(zhai)庫(ku)存(cun)總量為42708萬平(ping)方米，環(huan)比(bi)減少1.6%，同(tong)比(bi)減少8.2%。綜合歷史數據，當(dang)前百(bai)城庫(ku)存(cun)規模(mo)已(yi)經跌回到2012年3月的水平(ping)。

　　海(hai)通證券相關報告也顯示，2014-2016年棚(peng)改貨幣化安置面積分(fen)別為0.4億(yi)平(ping)方米(mi)、1.5億(yi)平(ping)方米(mi)和(he)2.5億(yi)平(ping)方米(mi)，分(fen)別占當年住(zhu)宅商品房銷(xiao)售面積的3.8%、13.6%和(he)18.2%，均逐步抬升(sheng)。

　　貨幣化安置比例減少是大勢所趨

　　中(zhong)國社會科學院金(jin)(jin)融(rong)所(suo)房(fang)地產研究中(zhong)心主任尹中(zhong)立表示，棚戶區改造項目的(de)貨幣化安(an)置(zhi)大(da)大(da)提高了居(ju)民的(de)住房(fang)購買能力和居(ju)住水平，但(dan)也(ye)要注意(yi)到，貨幣化安(an)置(zhi)同時刺激了需求，給(gei)宏觀經濟的(de)穩(wen)定及金(jin)(jin)融(rong)穩(wen)定帶來(lai)風險隱(yin)患。

　　尹中立表(biao)示，棚戶區改造(zao)貨幣(bi)化(hua)的(de)(de)(de)初衷是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)去庫存(cun)。2014年(nian)前(qian)后(hou)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)持(chi)續低迷，將棚改的(de)(de)(de)實(shi)物安置改為貨幣(bi)化(hua)安置，可以起(qi)到(dao)刺(ci)激市(shi)(shi)場(chang)需求的(de)(de)(de)作用。從2015年(nian)后(hou)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)表(biao)現看，無(wu)論是成交量還是成交價格，都呈(cheng)現上漲(zhang)的(de)(de)(de)趨(qu)勢(shi)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)強勢(shi)增長為宏觀經濟(ji)的(de)(de)(de)穩定起(qi)到(dao)了重要的(de)(de)(de)作用。

　　尹中立(li)指出，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)特點決定(ding)了房(fang)地(di)產(chan)去(qu)庫存(cun)政策只能(neng)是(shi)短期(qi)的(de)權宜(yi)之計，不宜(yi)長期(qi)使(shi)用。他認為，從當前的(de)形勢看，部分城市(shi)的(de)房(fang)價漲幅過大，房(fang)地(di)產(chan)去(qu)庫存(cun)政策的(de)負面影響開始顯現(xian)，包括(kuo)棚改貨幣化在(zai)內(nei)的(de)房(fang)地(di)產(chan)去(qu)庫存(cun)政策應該逐步退出。

　　“房地產市場既有(you)一般消費品的(de)特點，還(huan)有(you)資(zi)本投(tou)資(zi)品的(de)特點。”尹(yin)中(zhong)立(li)指出，“追漲殺跌”是投(tou)資(zi)市場的(de)波動特征(zheng)，在整體金(jin)融(rong)緊縮(suo)的(de)背景下(xia)，唯有(you)樓市一枝獨(du)秀，進一步強化(hua)了樓市是“最好的(de)投(tou)資(zi)渠道”的(de)理(li)念(nian)。

　　因此(ci)，尹中立認為，大(da)比例(li)地進行(xing)貨幣化安置不僅(jin)助長了(le)居民(min)盲(mang)(mang)目加杠桿的沖動，也刺激了(le)房地產開發商在三四線城市盲(mang)(mang)目擴張，給(gei)宏觀經(jing)濟的穩(wen)定及金(jin)融穩(wen)定帶(dai)來風險(xian)隱患。

　　“城中村等動(dong)輒(zhe)上千萬的補(bu)償金不僅大幅度(du)推高了購房資本，而且帶來(lai)了不少社會問題。”有(you)相(xiang)關(guan)人士說道。

　　北京師范(fan)大學經濟系主任羅楚亮此前在(zai)中(zhong)國城市百人(ren)(ren)論壇上(shang)也(ye)表示，作為一種財產(chan)(chan)(chan)(chan)積(ji)累形式，房產(chan)(chan)(chan)(chan)與收(shou)入(ru)(ru)不平衡(heng)之間(jian)相互影響(xiang)，房產(chan)(chan)(chan)(chan)價(jia)值相對于收(shou)入(ru)(ru)的貢(gong)獻率快速上(shang)升，低收(shou)入(ru)(ru)人(ren)(ren)口中(zhong)所占(zhan)的房產(chan)(chan)(chan)(chan)價(jia)值份(fen)額在(zai)下降。

　　對此，張大偉認(ren)為，從目前來看，三四線庫存(cun)(cun)在繼續減少，在一(yi)二線進入補庫存(cun)(cun)后(hou)，三四線也開(kai)啟(qi)了(le)庫存(cun)(cun)短缺時代。棚(peng)改政策雖(sui)然不會一(yi)刀切，但貨幣化安置政策，應該是到了(le)調(diao)整并減少的(de)時候(hou)了(le)。