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樓(lou)市(shi)風光(guang)不再，房(fang)價、地價降溫跡(ji)象明顯。與此同時(shi)，最新發布的相(xiang)關研究機構報告以(yi)(yi)及記(ji)者調查(cha)采訪結果顯示，銀行房(fang)貸政策(ce)未見(jian)松動，房(fang)貸利率并未出現大面積回(hui)落。業內(nei)人士表示，近(jin)年來居民購(gou)房(fang)過快加杠桿(gan)的現象已經(jing)引發監管部(bu)門的高度關注，預(yu)計樓(lou)市(shi)調控政策(ce)以(yi)(yi)及相(xiang)關信貸政策(ce)從嚴態勢難以(yi)(yi)改變(bian)。

　　樓市降溫跡象明顯

　　“我把(ba)房子的售(shou)價從之(zhi)前的498萬(wan)元調(diao)到480萬(wan)元，便(bian)宜了18萬(wan)元。”北京的王先生打算賣掉他(ta)在雙井的老房，一開(kai)始(shi)還想往上調(diao)價，最終不得不跟(gen)隨(sui)樓市大勢，在11月10日(ri)調(diao)低(di)了房子報價。

　　今年(nian)樓市(shi)(shi)“金九銀十”風光不再，多地房(fang)價出(chu)現明顯松動。國家統計局公布的數據顯示(shi)，9月(yue)房(fang)價環(huan)比漲幅超(chao)過1%的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)為34個(ge)，較(jiao)8月(yue)減少30.6%；漲幅超(chao)過2%的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)為6個(ge)，較(jiao)8月(yue)減少三分之二。

　　成(cheng)交量(liang)(liang)方面，麥田(tian)房產數據(ju)顯(xian)示(shi)，10月(yue)(yue)北京(jing)二手住(zhu)宅整體網簽量(liang)(liang)為8879套，是今年3月(yue)(yue)以來(lai)的(de)最低位，環比9月(yue)(yue)下降42%。10月(yue)(yue)深圳新(xin)房成(cheng)交不足2000套，環比減(jian)少(shao)18.4%，同比減(jian)少(shao)34.3%。

　　“10月買(mai)方整體議價(jia)(jia)幅(fu)度(du)明(ming)顯(xian)增(zeng)大。”麥田房(fang)(fang)產分析師表示(shi)。根據(ju)北京麥田成交(jiao)房(fang)(fang)源(yuan)價(jia)(jia)格監測數據(ju)，10月客戶議價(jia)(jia)空(kong)間為(wei)2018年(nian)以來的最高(gao)水平。上述麥田房(fang)(fang)產分析師指(zhi)出(chu)，在(zai)雙方議價(jia)(jia)中(zhong)降價(jia)(jia)房(fang)(fang)源(yuan)比(bi)(bi)例達到(dao)95%。其中(zhong)，降價(jia)(jia)幅(fu)度(du)在(zai)5%以內(nei)的成交(jiao)房(fang)(fang)源(yuan)占(zhan)比(bi)(bi)為(wei)45%，降價(jia)(jia)幅(fu)度(du)在(zai)5%至10%的成交(jiao)房(fang)(fang)源(yuan)占(zhan)比(bi)(bi)為(wei)35%，降價(jia)(jia)幅(fu)度(du)在(zai)10%以上的成交(jiao)房(fang)(fang)源(yuan)占(zhan)比(bi)(bi)為(wei)14%，是今(jin)年(nian)以來的高(gao)位。

　　除房價有所松動，地(di)(di)(di)價溢價率也逐漸降低。中原地(di)(di)(di)產研究中心統計數據顯示(shi)，50個城(cheng)市(shi)中有46個城(cheng)市(shi)出(chu)現(xian)平均土地(di)(di)(di)溢價率下調，占比高達92%。與此同時，多個城(cheng)市(shi)地(di)(di)(di)塊出(chu)現(xian)流標。中原地(di)(di)(di)產首席(xi)分析師張大(da)偉(wei)表示(shi)，最近監管部門對(dui)信(xin)托機構的(de)資(zi)金流向監管趨(qu)于(yu)嚴格(ge)，部分房地(di)(di)(di)產企業由于(yu)融資(zi)渠道(dao)收緊而對(dui)總價較高的(de)地(di)(di)(di)塊十(shi)分謹慎(shen)，拿地(di)(di)(di)意愿并(bing)不強烈。

　　整體(ti)而言，庫存上(shang)升、房(fang)產交(jiao)易(yi)(yi)速(su)度放緩(huan)，已經(jing)成為現階段樓(lou)市的主要(yao)現象。庫存方面，日(ri)前(qian)，北京(jing)年內(nei)商品房(fang)住(zhu)宅(zhai)供(gong)應(ying)(ying)套數達到(dao)32739套，是(shi)該數據最近三年首次超(chao)過3萬，去年同期(qi)住(zhu)宅(zhai)供(gong)應(ying)(ying)量只(zhi)有(you)20269套。房(fang)產交(jiao)易(yi)(yi)方面，北京(jing)多位中介機構(gou)工(gong)作人(ren)員告(gao)(gao)訴記者，最近二手房(fang)交(jiao)易(yi)(yi)情(qing)況(kuang)基本平(ping)穩(wen)，也有(you)部分中介表(biao)示交(jiao)易(yi)(yi)量下滑。“現在住(zhu)房(fang)政策(ce)收緊，對供(gong)需都有(you)影響，交(jiao)易(yi)(yi)情(qing)況(kuang)不(bu)如從前(qian)。”一(yi)位鏈家工(gong)作人(ren)員告(gao)(gao)訴記者。

　　房貸利率整體未回落

　　樓市降溫之下，有(you)媒體近日報道稱，部分(fen)城市房貸(dai)(dai)(dai)利率有(you)下調跡象，這被視(shi)為房貸(dai)(dai)(dai)政策(ce)松動的信號(hao)。不過(guo)，根據融360大數據研究院發(fa)布的《2018年10月(yue)中國房貸(dai)(dai)(dai)市場報告》，10月(yue)全國房貸(dai)(dai)(dai)利率方面(mian)，首(shou)套(tao)房及二套(tao)房貸(dai)(dai)(dai)款利率平均(jun)值保持上升(sheng)，漲幅持平上月(yue)。

　　該報(bao)告顯示，一線(xian)(xian)城市及二線(xian)(xian)城市利(li)率中出現(xian)部分銀行房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率高位回落的情(qing)況，但總(zong)體(ti)利(li)率水平保持平穩，未來出現(xian)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率大(da)面積(ji)回落的可能性(xing)不(bu)大(da)。

　　《經濟(ji)參考報》記者(zhe)日前走訪了北京(jing)(jing)近10家銀(yin)行(xing)(xing)(xing)支(zhi)(zhi)行(xing)(xing)(xing)，發現北京(jing)(jing)并未出(chu)現明顯的(de)房(fang)(fang)貸政策(ce)松動跡象。在記者(zhe)走訪的(de)近10家支(zhi)(zhi)行(xing)(xing)(xing)中，中建工(gong)農四大國有銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、中信銀(yin)行(xing)(xing)(xing)和華(hua)夏銀(yin)行(xing)(xing)(xing)等(deng)多家股份制(zhi)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)以(yi)及北京(jing)(jing)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)等(deng)城商行(xing)(xing)(xing)支(zhi)(zhi)行(xing)(xing)(xing)工(gong)作人(ren)員(yuan)(yuan)均(jun)表示，目前實行(xing)(xing)(xing)基(ji)準(zhun)上(shang)浮(fu)10%的(de)首套房(fang)(fang)貸款利率(lv)政策(ce)，與之(zhi)前保持持平(ping)。只(zhi)有民生銀(yin)行(xing)(xing)(xing)某支(zhi)(zhi)行(xing)(xing)(xing)工(gong)作人(ren)員(yuan)(yuan)表示，首套房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸利率(lv)出(chu)現下(xia)調(diao)，由上(shang)浮(fu)15%左右降至(zhi)最低(di)上(shang)浮(fu)10%。建行(xing)(xing)(xing)某支(zhi)(zhi)行(xing)(xing)(xing)工(gong)作人(ren)員(yuan)(yuan)告訴記者(zhe)，目前他們并未收到下(xia)調(diao)房(fang)(fang)貸利率(lv)的(de)相關通知。

　　貸(dai)款速度方面，多家(jia)銀行工(gong)作(zuo)人(ren)員表示，與(yu)之前沒有出現明顯變化，根據房屋狀況、個(ge)人(ren)征信情況等一(yi)(yi)般在一(yi)(yi)周到一(yi)(yi)個(ge)月左(zuo)右(you)不等。

　　上述(shu)報(bao)告數據也(ye)顯示，10月全國(guo)首(shou)套房(fang)貸款(kuan)平均利率(lv)為(wei)5.71%，相當(dang)于(yu)基(ji)準利率(lv)1.165倍(bei)，環比(bi)9月上升0.18%，漲幅保持較(jiao)低水(shui)(shui)平。在全國(guo)35個城市(shi)533家銀(yin)(yin)行中，出現首(shou)套房(fang)貸款(kuan)利率(lv)下調的銀(yin)(yin)行數量(liang)為(wei)19家，較(jiao)上月增加(jia)16家，但(dan)回調的幅度一般在5個百分點左右，利率(lv)仍維(wei)持在基(ji)準上浮(fu)15%至20%的水(shui)(shui)平。

　　融360分析認為，雖然少數(shu)銀行(xing)存在(zai)高位回調，但目前整體趨勢穩定，未(wei)來繼續出現大面積回調利率的可能性(xing)較小，政策框(kuang)架(jia)內房貸市場的治理(li)仍趨嚴。

　　中國人民(min)大(da)學重陽金融研(yan)究院(yuan)高級研(yan)究員董希淼(miao)在接受《經濟參考報》記者采訪時表(biao)(biao)示，少數銀行(xing)、個別地區(qu)房貸利率有所(suo)下(xia)降，主要是受市(shi)場流(liu)動性(xing)(xing)影響，不意味著房地產市(shi)場松(song)綁。“今(jin)年以來央行(xing)四次降準，銀行(xing)流(liu)動性(xing)(xing)相(xiang)對寬裕，部分銀行(xing)基于自身(shen)業務發展考慮對住房貸款利率進(jin)行(xing)了調整，并(bing)不代表(biao)(biao)樓市(shi)調控和整體房貸政策的放松(song)。”

　　房貸政策仍將從緊

　　業內人士(shi)表示(shi)，近年來居民(min)購房(fang)過快加杠(gang)桿(gan)的現象已經引(yin)發監(jian)管部門的高度(du)關(guan)(guan)注，樓市調控政策以及相關(guan)(guan)信貸政策預計(ji)將持續收緊。

　　最(zui)新發(fa)布的中國人民(min)銀行(xing)《中國金融穩定報告（2018）》專門辟出“住戶部(bu)門債務(wu)分(fen)析”一(yi)章節來(lai)對居民(min)加杠(gang)桿現象進行(xing)闡述，凸顯監管部(bu)門對于這一(yi)問題(ti)的關切。該(gai)報告稱(cheng)，我國居民(min)購房(fang)存(cun)在違規加杠(gang)桿情況。2017年(nian)短(duan)期(qi)(qi)消費(fei)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)增(zeng)速異常，1月短(duan)期(qi)(qi)消費(fei)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)余額(e)同(tong)比增(zeng)速為(wei)(wei)19.9%，至10月則上升至40.9%。這一(yi)現象的出現，部(bu)分(fen)原因在于2016年(nian)下半年(nian)以來(lai)銀行(xing)逐漸收(shou)緊房(fang)貸(dai)授信，部(bu)分(fen)購房(fang)者(zhe)利用(yong)短(duan)期(qi)(qi)消費(fei)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)等渠道違規加杠(gang)桿，繞(rao)過(guo)首付比例限制，從而(er)可能導(dao)致大量短(duan)期(qi)(qi)消費(fei)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)流入房(fang)地(di)產(chan)市場，助(zhu)長了房(fang)地(di)產(chan)市場投機行(xing)為(wei)(wei)，房(fang)價(jia)過(guo)快上漲問題(ti)更為(wei)(wei)突(tu)出。

　　董希(xi)淼分析(xi)稱，我國居(ju)民杠(gang)桿(gan)率(lv)從國際比較(jiao)來看(kan)不算很高，但近(jin)幾年上升速(su)度(du)很快，其(qi)中居(ju)民住房貸款的增(zeng)長起(qi)到了(le)很大的助(zhu)推(tui)作用。

　　從去(qu)年開始，在多個(ge)監(jian)管部門的(de)政策(ce)調控下，銀行一(yi)直執行較緊(jin)(jin)的(de)房貸政策(ce)，而(er)銀行房貸增量(liang)也出現(xian)一(yi)定幅度下降。央行日前公布的(de)數(shu)據顯示，截至9月末(mo)，我國個(ge)人住房貸款余額為24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比去(qu)年末(mo)回落4.3個(ge)百分(fen)點(dian)。業(ye)內人士預(yu)計，從緊(jin)(jin)的(de)政策(ce)走勢不會發生變化。

　　董希淼表(biao)示，下一(yi)步(bu)，應將貨幣(bi)政(zheng)策(ce)保(bao)持在穩(wen)健中(zhong)性(xing)的(de)狀態。央(yang)行可(ke)通(tong)過多種手段(duan)適度調節市場流(liu)動(dong)性(xing)，但切勿(wu)讓貨幣(bi)政(zheng)策(ce)滑(hua)向寬松(song)，以免進一(yi)步(bu)刺激(ji)房(fang)地產市場。商業銀(yin)行也要實施嚴格的(de)差別(bie)化住(zhu)房(fang)信貸政(zheng)策(ce)。同時，進一(yi)步(bu)完善(shan)住(zhu)房(fang)保(bao)障體系，盡快(kuai)(kuai)形成(cheng)中(zhong)低價位普通(tong)住(zhu)房(fang)的(de)有效(xiao)供(gong)應，加快(kuai)(kuai)廉租房(fang)、公租房(fang)等建設。