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11月26日(ri)，北京市一(yi)次性(xing)出讓13宗地(di)塊。最終，除一(yi)宗流拍以(yi)外，其余12宗地(di)塊均成功出讓，創(chuang)下單日(ri)成交地(di)塊數量新紀(ji)錄，一(yi)日(ri)內獲得土(tu)地(di)出讓金合計316.46億元(yuan)。

　　時值(zhi)年末(mo)，一二線城市(shi)土地市(shi)場普(pu)遍進入密(mi)集供應(ying)及(ji)成交(jiao)時段(duan)。雖然多(duo)個城市(shi)的(de)地塊單價或(huo)總價在近期被刷新，但業內人士指出，在當(dang)前房地產調控背景下，開(kai)發商資(zi)金面整體面臨不小的(de)壓力(li)，對土地市(shi)場的(de)投資(zi)態度也回歸理性。

　　北京12地塊一日攬金316億

　　北京市(shi)當日(ri)推出的(de)13宗(zong)地(di)塊分別位于順義、大(da)興、昌平等(deng)8個城區，包含1宗(zong)商辦用地(di)和12宗(zong)住宅用地(di)。總(zong)出讓面積(ji)為(wei)79.40萬平方米，總(zong)起價295.19億元(yuan)。

　　當日土(tu)地拍(pai)賣會(hui)上，這些地塊共吸引了綠城、富力(li)、中(zhong)交、中(zhong)鐵(tie)置業(ye)等近50家(jia)企業(ye)參與(yu)競拍(pai)，其(qi)中(zhong)幾家(jia)企業(ye)參與(yu)了多宗地塊的(de)(de)競價。最終(zhong)，兩宗最大的(de)(de)地塊分別被(bei)中(zhong)鐵(tie)置業(ye)和(he)中(zhong)鐵(tie)諾德(de)獲得。

　　順利出讓(rang)的(de)12宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)中，唯一的(de)1宗(zong)商(shang)業用(yong)地(di)(di)位于昌平沙河(he)；2宗(zong)為(wei)共有產權(quan)住房(fang)(fang)用(yong)地(di)(di)；剩余的(de)9宗(zong)商(shang)品住宅用(yong)地(di)(di)均(jun)為(wei)“限競房(fang)(fang)”地(di)(di)塊(kuai)。

　　此次土(tu)(tu)(tu)拍中，北京市規土(tu)(tu)(tu)委對(dui)保(bao)證金(jin)的繳納方(fang)式進行了(le)創新(xin)，采(cai)用共享保(bao)證金(jin)的方(fang)式。在以往的土(tu)(tu)(tu)拍活(huo)動(dong)中，一般(ban)情況下參(can)與(yu)一宗土(tu)(tu)(tu)地的拍賣就要(yao)交一次保(bao)證金(jin)。而在此次土(tu)(tu)(tu)拍中，競買人只要(yao)交納規定金(jin)額的共用保(bao)證金(jin)即(ji)可參(can)與(yu)組內所有地塊競拍活(huo)動(dong)。

　　合(he)碩機構首席分析(xi)師郭(guo)毅表示，北京規土(tu)委(wei)在年末(mo)集中推地，并特別實施了(le)“共有保證(zheng)金(jin)”的出(chu)讓新規，一(yi)方面(mian)是(shi)(shi)為(wei)了(le)加快供地計劃的完成，另一(yi)方面(mian)是(shi)(shi)為(wei)了(le)減(jian)少土(tu)地流拍(pai)流標，穩定(ding)市場預期。

　　據悉，今年北(bei)京計(ji)劃供(gong)(gong)應住(zhu)宅(zhai)(zhai)用地(di)1000公頃(qing)，其中商品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)650公頃(qing)（含單(dan)列共有產權(quan)住(zhu)房用地(di)200公頃(qing)），截至目前(qian)實際供(gong)(gong)應的商品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)用地(di)僅(jin)224.69公頃(qing)，供(gong)(gong)地(di)計(ji)劃完成率為35%。

　　與此同時(shi)，北京年內已有11宗地(di)塊流拍。在(zai)調控背景下，房企(qi)背負著庫(ku)存(cun)去化(hua)壓力，同時(shi)面臨融資難度加(jia)大、財務成本(ben)提升的(de)難題，資金流入的(de)兩條通路均被堵塞，因此，房企(qi)再投資拿地(di)的(de)意愿降至(zhi)谷底。

　　郭毅認為，北京規土委及時對供地(di)(di)(di)策略做(zuo)出調整，拿出地(di)(di)(di)段條件優越的(de)優質地(di)(di)(di)塊(kuai)，同時適當減少地(di)(di)(di)塊(kuai)配(pei)建，地(di)(di)(di)塊(kuai)開發(fa)難(nan)度(du)減小，市場前景(jing)樂觀，房企的(de)積極性得以調動。

　　一二線城市年末土地供應井噴

　　不僅僅是北京(jing)，一二(er)(er)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市年末土(tu)地供(gong)應(ying)井噴。其中(zhong)，一線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市11月供(gong)應(ying)土(tu)地合計高達90宗(zong)，刷新了最近(jin)幾年歷(li)史紀錄。而二(er)(er)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市供(gong)應(ying)量也(ye)(ye)有(you)所上漲，11月合計供(gong)應(ying)土(tu)地達到1400宗(zong)，也(ye)(ye)有(you)望創下年內最高紀錄。

　　26日(ri)(ri)，幾乎和北京土地拍賣同時，上海(hai)奉賢南橋新(xin)城兩(liang)宗宅地成(cheng)功出(chu)讓，總成(cheng)交(jiao)價25.42億元。同一日(ri)(ri)，浙江杭州拱墅(shu)區出(chu)讓三(san)宗地塊(kuai)，總面積為(wei)10.62萬平(ping)方米，最終(zhong)成(cheng)交(jiao)總價為(wei)52.32億元。

　　23日(ri)，南京(jing)發布(bu)今年第五批土(tu)地出(chu)讓預公告，包含7宗(zong)土(tu)地總出(chu)讓面(mian)積(ji)47.6萬平方(fang)米(mi)。11月9日(ri)，南京(jing)第四(si)批預公告信(xin)息顯(xian)示，其曾經(jing)一(yi)次推出(chu)5宗(zong)土(tu)地，總出(chu)讓面(mian)積(ji)17.3萬平方(fang)米(mi)。

　　不僅(jin)如此，11月份(fen)以來，成都、武漢、廣州等城(cheng)市也陸續有地塊密集推出或成功出讓。而且(qie)，自今(jin)年四季(ji)度開(kai)始(shi)，受一(yi)(yi)二線(xian)土(tu)地供應(ying)增加(jia)影響，高單價地塊完(wan)全被一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市包攬。

　　中國指數研究院近(jin)日數據顯示，今年10月(yue)份，成交單(dan)(dan)價前10名(ming)的(de)地塊(kuai)中，上(shang)海(hai)和北(bei)京兩個(ge)城市各自有5宗(zong)地塊(kuai)上(shang)榜。當(dang)月(yue)成交單(dan)(dan)價最高的(de)地塊(kuai)來(lai)自上(shang)海(hai)普陀區，成交樓(lou)板價高達52040元(yuan)/平(ping)方米，環(huan)比增加19%，是上(shang)海(hai)今年樓(lou)面價格最高的(de)地塊(kuai)。

　　綜合今(jin)年以來的(de)土(tu)地市場，各類城市分化現象(xiang)持續(xu)(xu)，盡管一二線城市低溢價率、流(liu)拍現象(xiang)也在持續(xu)(xu)。不(bu)過，由于(yu)供應量增加(jia)，整(zheng)體土(tu)地出讓金仍然(ran)居于(yu)高位。

　　“從城市(shi)排行榜(bang)(bang)來看，一二線城市(shi)仍(reng)是(shi)房(fang)企的拿地重點。”中指院相關(guan)負責(ze)人指出，今(jin)年1-10月(yue)，杭州(zhou)以2315億(yi)元的成(cheng)交(jiao)總價居于(yu)全國土地成(cheng)交(jiao)金額(e)榜(bang)(bang)單(dan)首位，同比增長22%；上海和北京分別以1533億(yi)元和1094億(yi)元的成(cheng)交(jiao)總額(e)占據榜(bang)(bang)單(dan)第二、三(san)位。

　　房企土地投資回歸理性

　　上(shang)述中(zhong)指(zhi)院人士認為，限地(di)價、限房價、競自(zi)持、競配建、共有產權用(yong)地(di)等將逐漸成為熱點城市推地(di)的(de)重要(yao)要(yao)求(qiu)。對于企業來說，這些(xie)限制(zhi)條件對項目盈利和周轉帶來一定壓(ya)力(li)，且對企業資(zi)金實力(li)提(ti)出了更(geng)高的(de)要(yao)求(qiu)。

　　這種現象(xiang)在北京當日的(de)土(tu)地拍賣(mai)會上(shang)也可見一斑。郭毅指出(chu)，雖然北京一日內有12宗地塊(kuai)順利(li)出(chu)讓，但從拿地房企來看(kan)，出(chu)現了(le)明顯(xian)的(de)分化局面。“全(quan)國前十(shi)大房企中，融創(chuang)、保利(li)、中海、龍(long)湖(hu)、綠地缺席此次土(tu)地盛宴(yan)；華潤以聯合體方式參(can)與白盆窯地塊(kuai)；萬科(ke)參(can)與北七家地塊(kuai)最(zui)終顆(ke)粒無收”。

　　“北京樓市(shi)供給將持續處于飽和狀態，如果調控政(zheng)策未顯寬(kuan)松，微觀市(shi)場(chang)(chang)面的去化(hua)壓力將長期(qi)存在。”郭毅認為(wei)，房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)開發投資(zi)受到市(shi)場(chang)(chang)和政(zheng)策上(shang)雙(shuang)重(zhong)抑制，導致了土地成交(jiao)冷清(qing)。房(fang)企(qi)對土地市(shi)場(chang)(chang)的投資(zi)態度正在逐步回歸理性。

　　中原地產首席分析師張大(da)偉也認(ren)為(wei)，從當日的土地溢價率來(lai)看，土地市(shi)場價格依然處于平穩區間。“12宗(zong)低地塊平均溢價率在20%左右，與2018年平均土地溢價率12.8%相比(bi)稍(shao)有上(shang)行。主要原因是這些住宅土地屬性相對較(jiao)好(hao)，以純住宅地塊為(wei)主”。

　　張大(da)偉進一步(bu)指出，資(zi)金成本(ben)的(de)(de)優(you)勢將(jiang)是(shi)土(tu)地(di)(di)市場(chang)最大(da)的(de)(de)優(you)勢。在(zai)(zai)他看來，目前房地(di)(di)產(chan)企業(ye)資(zi)金壓力明顯比前兩年更(geng)加緊張，而(er)且調控政策繼續從嚴(yan)將(jiang)是(shi)大(da)趨勢，這種局面下，具(ju)備資(zi)金實力的(de)(de)企業(ye)才能在(zai)(zai)土(tu)地(di)(di)市場(chang)獲得競爭優(you)勢。