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本報記者 張敏 北京報道(dao)

近期(qi)，有關(guan)黑龍江鶴崗房價的消息，引發了大量(liang)關(guan)注。根據(ju)媒體報道，鶴崗部分(fen)二手房單價已經(jing)降至(zhi)400元／平方米的“白(bai)菜價”，一套安置房只(zhi)需1.9萬(wan)元即(ji)可(ke)買到。

此后媒體求證(zheng)，“白菜價”的(de)房屋大多(duo)是毛坯(pi)棚改房，且(qie)當地(di)的(de)新房價格多(duo)在3000元／平(ping)方(fang)米以上。但外界對三四線樓市(shi)的(de)印象似乎就此定形，即(ji)利好出盡、房價下(xia)跌，市(shi)場前景(jing)悲觀。

過去兩年(nian)來，三四(si)線(xian)樓(lou)市(shi)升溫，房(fang)屋和土(tu)地交易均(jun)出現“量價齊升”的狀態(tai)，成為全國樓(lou)市(shi)最(zui)火熱的區域。但隨著需求被透支，以及(ji)貨(huo)幣化(hua)棚改(gai)的退潮，市(shi)場(chang)人士(shi)對三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的前(qian)景普遍悲觀，多(duo)數房(fang)地產(chan)企(qi)業也聲稱，將(jiang)區域布局(ju)的重心向一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)回歸(gui)。

但(dan)現實恐怕并非(fei)如此。根(gen)據國家統(tong)計局(ju)對70個大中城市(shi)的(de)統(tong)計，今年3月(yue)份，三線城市(shi)的(de)新房價格(ge)環比漲幅已經超過了一二線城市(shi)，二手房價格(ge)漲幅也處于高(gao)位。

迷霧之下，三四線(xian)樓市(shi)的真相究(jiu)竟如何(he)？

有(you)“白菜價(jia)”，也有(you)“領漲者”

鶴崗的(de)案例，被認為反(fan)映出東北地區三四線樓市的(de)一種普遍現象，即產業(ye)“空心”、人口外流，房地產市場出現下(xia)行。價格(ge)下(xia)跌，就(jiu)是最直觀(guan)的(de)表現。

中(zhong)原(yuan)地(di)(di)產指出(chu)，很多(duo)東北城(cheng)市的土地(di)(di)也是(shi)“白菜價”。根(gen)據該機構的統(tong)計(ji)，2019年來的3個半月時(shi)間里，34個東北城(cheng)市的土地(di)(di)出(chu)讓(rang)價款為332億元(yuan)(yuan)。其(qi)中(zhong)，沈(shen)陽、大連(lian)、哈爾濱、長(chang)春這4個城(cheng)市就(jiu)達到了288億元(yuan)(yuan)。且有28個城(cheng)市土地(di)(di)出(chu)讓(rang)金額(e)未(wei)能過億。

從價(jia)格上看(kan)，大部(bu)分城市(shi)(shi)的(de)(de)樓面(mian)價(jia)低于(yu)1000元／平方米，其中不(bu)少城市(shi)(shi)的(de)(de)樓面(mian)價(jia)不(bu)足(zu)500元／平方米。鶴崗的(de)(de)價(jia)格僅(jin)為278元／平方米。

中(zhong)原地(di)產(chan)首席分析師張(zhang)大偉分析認為，由于人口外流等原因，東北(bei)地(di)區(qu)一些地(di)級市(shi)的(de)人口數量，與東部城(cheng)市(shi)的(de)縣級城(cheng)市(shi)相當。同時，一些重(zhong)工業城(cheng)市(shi)、能源城(cheng)市(shi)處在轉(zhuan)型中(zhong)，并(bing)出現產(chan)業空心(xin)化、經濟增(zeng)速放(fang)緩等現象，并(bing)間(jian)接(jie)影(ying)響到(dao)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)。

張大(da)偉認為，雖然(ran)“有些區域市(shi)場的確熄火了”，但從全(quan)國范圍來看，三四線樓市(shi)的表現更(geng)多是分(fen)化。

4月16日，國家(jia)統計(ji)局發布(bu)3月份70個大中城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房價(jia)數據，“房價(jia)上(shang)漲(zhang)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)增(zeng)加，下(xia)降(jiang)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)減少”是(shi)主要特征。其(qi)中，35個三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新建商品住宅銷(xiao)售價(jia)格環比上(shang)漲(zhang)0.7%，比上(shang)月擴大0.3個百分(fen)點。相(xiang)比之(zhi)下(xia)，一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的新房價(jia)格漲(zhang)幅(fu)分(fen)別為0.2%和(he)0.6%。

在(zai)房價(jia)上(shang)漲(zhang)的城市中(zhong)，丹東、錦(jin)州(zhou)、常德(de)等三線城市的漲(zhang)幅均達到或超過1.5%，成為領(ling)漲(zhang)者。其中(zhong)，丹東、錦(jin)州(zhou)正(zheng)是位于東北地(di)區。上(shang)海易居研究院智庫中(zhong)心總(zong)監嚴躍進對此的解釋為，此類城市的調控政(zheng)策相對寬(kuan)松，這兩年(nian)基礎設施改善力度大(da)，房價(jia)容易上(shang)漲(zhang)。

二手房方面，三(san)線城市(shi)的(de)價格漲(zhang)幅略低于(yu)二線城市(shi)，但仍明(ming)顯(xian)高于(yu)一線城市(shi)，且漲(zhang)幅比2月(yue)有(you)所擴大。

從(cong)成(cheng)交(jiao)量看，3月(yue)單月(yue)，全國商(shang)品(pin)房的成(cheng)交(jiao)面(mian)積和成(cheng)交(jiao)額(e)都比去年同期有所增長(chang)(chang)。分析人士認為，其中，作為房地產市(shi)場巨大“長(chang)(chang)尾”的三四線(xian)樓市(shi)，即(ji)使不(bu)能做出增長(chang)(chang)的貢獻，但下滑(hua)幅度也不(bu)會(hui)很(hen)大。

張大偉也指(zhi)出(chu)，從全國范圍(wei)來看，三四線樓市仍(reng)然運行在高位。“即(ji)使要降溫，也會(hui)有一個過(guo)程，不(bu)會(hui)很快就(jiu)降下來。”

“潛力股”仍在

但三(san)四線樓市的(de)前景，的(de)確并不樂觀。

2018年7月(yue)，住(zhu)建部召(zhao)開會(hui)議稱，商品(pin)住(zhu)宅消(xiao)化周期在15個月(yue)以下的(de)市(shi)縣，應控制棚戶區改(gai)造(zao)貨幣化安置(zhi)比例(li)，采取(qu)(qu)新(xin)建安置(zhi)房的(de)方式；對商品(pin)住(zhu)房庫存不(bu)足、房價(jia)上漲(zhang)(zhang)壓(ya)(ya)力較(jiao)大的(de)地方，仍主要采取(qu)(qu)貨幣化安置(zhi)的(de)2018年新(xin)開工(gong)棚改(gai)項目，開發銀(yin)行、農(nong)業發展銀(yin)行棚改(gai)專項貸款不(bu)予支持。2018年10月(yue)，國務院常務會(hui)議提出，商品(pin)住(zhu)房庫存不(bu)足、房價(jia)上漲(zhang)(zhang)壓(ya)(ya)力大的(de)市(shi)縣要盡快取(qu)(qu)消(xiao)貨幣化安置(zhi)優惠政(zheng)策(ce)。

今年以來，多個(ge)省(sheng)份下(xia)調了棚(peng)改的計(ji)劃開工(gong)量(liang)，貨幣化(hua)補償規模也有所下(xia)滑。其中，今年河(he)南省(sheng)的棚(peng)戶(hu)區(qu)改造新開工(gong)計(ji)劃為(wei)(wei)15萬(wan)套，與去年的50萬(wan)套相比，下(xia)降了70%。浙江、四川(chuan)兩省(sheng)的下(xia)滑幅度分別為(wei)(wei)55%和(he)40%。

此外，國家發(fa)改委近(jin)日印(yin)發(fa)《2019年(nian)新(xin)型(xing)(xing)城鎮化建設(she)重(zhong)點任(ren)務》，首次(ci)提出“收(shou)縮型(xing)(xing)城市(shi)”的概念。文件強調，收(shou)縮型(xing)(xing)中小城市(shi)要瘦身強體，轉變慣性的增(zeng)量規(gui)劃思維(wei)，嚴控增(zeng)量、盤活存量，引導人口和公共(gong)資(zi)源(yuan)向城區集中。

對于三四線樓(lou)市(shi)來(lai)說(shuo)，這(zhe)些消(xiao)息都被認為是利空(kong)。

實際上，由于意(yi)識(shi)到政策(ce)的(de)(de)變動，以(yi)及(ji)三四(si)線(xian)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)需(xu)求已經在(zai)過去兩年被(bei)透(tou)支(zhi)，今年年初，房地(di)產企業普遍(bian)表(biao)示(shi)，要(yao)將戰線(xian)收縮至(zhi)一(yi)(yi)(yi)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。中(zhong)海行政總裁顏建國(guo)就(jiu)在(zai)年初的(de)(de)業績會上表(biao)示(shi)，一(yi)(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，以(yi)及(ji)以(yi)一(yi)(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)為核心的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)群，在(zai)未來始終是中(zhong)國(guo)經濟最有活力的(de)(de)地(di)區(qu)。且在(zai)宏(hong)觀經濟穩定的(de)(de)前提下，未來一(yi)(yi)(yi)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)邊際改善的(de)(de)可能性最大。

近期，二線城市(shi)土地(di)交易旺盛，高(gao)(gao)單價(jia)、高(gao)(gao)總價(jia)、高(gao)(gao)溢價(jia)率的“三高(gao)(gao)”現(xian)象開始出現(xian)，部(bu)分地(di)塊甚至出現(xian)“熔(rong)斷”。這都(dou)被認(ren)為(wei)是(shi)企業回(hui)歸一二線城市(shi)的一種(zhong)表現(xian)。

某(mou)大型(xing)房企相關人(ren)士向21世紀經濟報道表示，春節期間，很多三四(si)線(xian)城市(shi)的(de)返鄉置業出現下降(jiang)，這已(yi)經預示出，三四(si)線(xian)樓市(shi)將走向下行通道。而(er)且目前(qian)看不到(dao)市(shi)場反(fan)轉的(de)條件。

但這(zhe)也并不意味著所有三四線城市(shi)都將降(jiang)溫。根據記者采訪，一些位于大城市(shi)周邊，或城市(shi)圈(quan)內的(de)三四線城市(shi)，仍(reng)被業界所看好。

某房(fang)地產信(xin)托從(cong)業者向21世紀經濟報道坦(tan)承，在(zai)選擇項(xiang)目時(shi)，仍以(yi)“50強房(fang)企、一二線城(cheng)市”為主，但(dan)并不會(hui)把(ba)所有三四線城(cheng)市的項(xiang)目都排除在(zai)外，“像(xiang)浙江(jiang)省內的很多(duo)城(cheng)市，不管幾線”，都是關注(zhu)的對象。

他還表示，目前來看，大(da)灣區和(he)長江經(jing)(jing)濟帶是未來的(de)(de)(de)熱點區域(yu)，在選擇這(zhe)些(xie)區域(yu)內的(de)(de)(de)項目時，同樣不會有城(cheng)(cheng)市(shi)層(ceng)級之(zhi)分(fen)。而且，“這(zhe)些(xie)區域(yu)里(li)面的(de)(de)(de)有些(xie)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，之(zhi)前沒(mei)被關注，所(suo)以(yi)潛力很大(da)。”相(xiang)比(bi)之(zhi)下，東北、西部(bu)等區域(yu)的(de)(de)(de)三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，已經(jing)(jing)不再被納入(ru)投資的(de)(de)(de)范(fan)圍。（編輯：黃鍇）