无码人妻丰满熟妇区毛片18_亚洲av无码成人精品国产_荡女小姿的YIN乱生活_色噜噜久久综合伊人一本

 

　　本報(bao)記者 辛繼(ji)召 ;張(zhang)曉玲 實 習 生(sheng) 朱雷 深(shen)圳、廣(guang)州報(bao)道

　　3月份以來的樓市回(hui)暖似乎給了開發商信(xin)心，土地市場又開始(shi)熱(re)鬧了。

　　4月23日，房企“四巨頭(tou)”之一融(rong)創中國（1918.HK）在武漢斥(chi)資(zi)152億元拿(na)下4宗地塊，震驚業內(nei)。

　　就在一個月前，融創(chuang)中(zhong)國董事長孫(sun)宏斌在業績(ji)會上表態(tai)，“拿地要非常小(xiao)心”。但融創(chuang)的大(da)手筆還不僅如(ru)此。據中(zhong)原地產(chan)統(tong)計，今年截至目(mu)前，融創(chuang)拿地金額(e)已達565億，位(wei)居房企第一；若加(jia)上收購泛(fan)海項(xiang)目(mu)，則達到了690億。

　　今年前3月融創(chuang)的銷售(shou)額(e)近800億，預計(ji)前4月可過(guo)千億，以此計(ji)算，即使本(ben)月不再拿地(di)，融創(chuang)的投資金額(e)與銷售(shou)金額(e)之(zhi)比也(ye)接近80%。另據記者查閱2018年四(si)(si)巨頭(tou)財報發現，融創(chuang)是四(si)(si)巨頭(tou)和超級房企中少(shao)見的凈負債率超過(guo)100%的公(gong)司，達(da)149%。

　　持續巨額的(de)(de)投資和收購資金從哪(na)來？翻開融創的(de)(de)財報，一(yi)邊是幾何式增長(chang)的(de)(de)銷(xiao)售，一(yi)邊是不斷的(de)(de)借新還舊，在掌舵(duo)人(ren)孫宏斌帶領下，融創以具有挑戰(zhan)性的(de)(de)杠桿平(ping)衡術，奔走在土(tu)地和銷(xiao)售市場間。

　　巨額投資頻現

　　4月23日，武漢土地市(shi)場(chang)推出總起始價近(jin)200億的10宗地，其(qi)中，有4宗均(jun)被融(rong)創(chuang)拿下，總金(jin)額(e)152億，溢(yi)價率最高的一宗為24%。

　　其中兩幅起(qi)價分別為70億元(yuan)(yuan)、38.5億元(yuan)(yuan)的(de)地(di)塊，由(you)融創(chuang)以底價拿下。第(di)三幅位于漢(han)陽區(qu)的(de)P（2019）033號居住(zhu)用地(di)，最終由(you)融創(chuang)以41億元(yuan)(yuan)競得，樓面(mian)(mian)地(di)價10250元(yuan)(yuan)/平方米，溢價率為24%。此外(wai)，位于江夏區(qu)的(de)P（2019）029號商服用地(di)，也由(you)融創(chuang)以2.86億元(yuan)(yuan)競得，樓面(mian)(mian)地(di)價1482.22元(yuan)(yuan)/平方米，溢價率19%。

　　這已是(shi)融(rong)創今年第二次(ci)的(de)超(chao)百億投資。融(rong)創不只關注一(yi)手(shou)土地市(shi)場，更關注收(shou)購機會。

　　今年(nian)1月21日，融創公告，以125.53億元人民(min)幣收購上海泛海建設公司(si)100％股權，后者擁有北京泛海國際(ji)項目1號(hao)地塊及(ji)上海董家渡項目100％權益。

　　根據公(gong)告(gao)，收(shou)購后(hou)融創獲得北京(jing)和上海核心位(wei)置的(de)優(you)質地(di)塊，進(jin)一步(bu)鞏固提(ti)升其(qi)在一線(xian)城市的(de)市場(chang)份(fen)額和戰略優(you)勢；泛海則(ze)降低了負債規模(mo)，緩解資金壓力，推動公(gong)司深(shen)入轉型(xing)。

　　據中(zhong)(zhong)原(yuan)地產研(yan)究中(zhong)(zhong)心統計，截至日前，全國已經有21家(jia)房企年內拿地過百億。其中(zhong)(zhong)，融創(chuang)拿地數量(liang)已經接近80宗，總金額高達565億，排(pai)名第一。

　　資金從何而來？

　　短短三(san)個多(duo)月砸出大筆錢投資，融創(chuang)的(de)資金從何而(er)來(lai)？

　　“我們剛剛做了三(san)筆融創(chuang)的資(zi)金信(xin)托，但只(zhi)有(you)幾個億，”4月24日，一位信(xin)托公司負責人表示(shi)，融創(chuang)有(you)抵押的地產信(xin)托收(shou)益率在(zai)10%左右(you)，“他們也想(xiang)把(ba)融資(zi)成本降下來，最近也在(zai)通過私募去(qu)融資(zi)。”

　　所(suo)謂私募結合地產(chan)融(rong)資，今年1月，歌斐資產(chan)與融(rong)創中國簽約，擬以(yi)地產(chan)基金形式收(shou)購(gou)融(rong)創中國在上海(hai)的一個內環綜合體項目。

　　從傳統(tong)的房企融資渠道來(lai)看，融創已(yi)“備足(zu)彈藥”。

　　一是(shi)從銷售回款，2019年一季度，融(rong)創累計實現合(he)同(tong)銷售金額約798.7億元，同(tong)比增(zeng)長(chang)11%。二(er)是(shi)不斷借新(xin)還舊，今(jin)年以來，融(rong)創已公告擬發行21.5億美元的優先票據(ju)，用(yong)于(yu)現有債務再融(rong)資(zi)。

　　就(jiu)在4月(yue)23日(ri)，融創向上交所申(shen)請發行80億元“小公(gong)募(mu)”類別公(gong)司債，上交所已受理該(gai)發債申(shen)請，募(mu)集資(zi)金用(yong)途(tu)擬用(yong)于償還公(gong)司債券。

　　根據融(rong)創公(gong)告，融(rong)創167.1億(yi)元公(gong)司債中，將于2019年回售行(xing)權(quan)日到期的公(gong)司債有(you)82億(yi)元，其中5月、6月分別有(you)27億(yi)元、23億(yi)元公(gong)司債的回售行(xing)權(quan)日到期。

　　對于(yu)該(gai)筆債(zhai)券(quan)(quan)，融(rong)創(chuang)在該(gai)公告中稱，存續的公司債(zhai)券(quan)(quan)對已持有(you)公司債(zhai)券(quan)(quan)的投資(zi)者沒有(you)吸引(yin)力。新發行公司債(zhai)券(quan)(quan)有(you)利于(yu)發行主體(ti)更好、更有(you)效的對其資(zi)產負債(zhai)進行匹配及管理(li)，優(you)化負債(zhai)期限結(jie)構。

　　目前，地(di)產(chan)債(zhai)券融資(zi)有向境內轉移的(de)(de)跡象。一位地(di)產(chan)融資(zi)人(ren)士表示，下(xia)半(ban)年，地(di)產(chan)企(qi)業融資(zi)可能會(hui)有所調節，房企(qi)今年借新還舊的(de)(de)壓力比較大。地(di)產(chan)企(qi)業在境外發債(zhai)，并(bing)不太擔心(xin)利(li)率，因為期(qi)限一般較短，多在一年以內，短期(qi)的(de)(de)匯兌(dui)風險比較小。房企(qi)更關(guan)注的(de)(de)是(shi)融資(zi)效率和融資(zi)成本。

　　就融資成本(ben)而言(yan)，4月24日一位曾承銷融創等地(di)產美(mei)元(yuan)債(zhai)的(de)(de)(de)香港投(tou)行人士表示，融創的(de)(de)(de)發行利率屬于(yu)“不(bu)溫不(bu)火”。境內外對房(fang)地(di)產的(de)(de)(de)風險定價實(shi)際上有所不(bu)同(tong)(tong)。對于(yu)一、二線城市為(wei)主(zhu)的(de)(de)(de)土地(di)儲備，一般來說風險還算(suan)比較穩定。目(mu)前從票(piao)息情況來看，今年一季度地(di)產美(mei)元(yuan)債(zhai)發行利率在(zai)7%-12%之間，評級(ji)不(bu)同(tong)(tong)發債(zhai)利率有所不(bu)同(tong)(tong)，每一個評級(ji)大概20bps的(de)(de)(de)差距。

　　杠桿平衡術

　　自(zi)2016年-2018年，融創的資產負債率(lv)分別(bie)為86.71%、91.90%及89.81%。

　　資產(chan)(chan)負債率較高，其(qi)背后是融(rong)創快(kuai)速增長的資產(chan)(chan)規模(mo)(mo)(mo)，2015年(nian)(nian)末(mo)(mo)(mo)，融(rong)創資產(chan)(chan)規模(mo)(mo)(mo)僅為1555.09億元(yuan)，2016年(nian)(nian)末(mo)(mo)(mo)已增加(jia)至(zhi)2931.83億元(yuan)；2017年(nian)(nian)資產(chan)(chan)規模(mo)(mo)(mo)環比翻(fan)倍(bei)，達6231.02億元(yuan)；2018年(nian)(nian)末(mo)(mo)(mo)資產(chan)(chan)規模(mo)(mo)(mo)為7166.60億元(yuan)。由于擴(kuo)張較快(kuai)，融(rong)創的凈負債率大幅提升，2017年(nian)(nian)為202%，2018年(nian)(nian)末(mo)(mo)(mo)雖降至(zhi)149%，但在(zai)業(ye)內仍數高位(wei)。

　　截至2018年(nian)末，融(rong)創(chuang)凈資(zi)(zi)產為705.90億(yi)元，上年(nian)末借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)金額1927.52億(yi)元。到(dao)2019年(nian)3月，融(rong)創(chuang)借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)金額達(da)2269.64億(yi)元，較上年(nian)末新(xin)增342.12億(yi)元，累計新(xin)增借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)占上年(nian)末凈資(zi)(zi)產的(de)比例超過20%，達(da)48%。今年(nian)4月8日，融(rong)創(chuang)發布的(de)未經審計的(de)數(shu)據顯示，一季(ji)度借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)新(xin)增342億(yi)元，新(xin)增借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)占上年(nian)末凈資(zi)(zi)產的(de)48%。

　　新(xin)增(zeng)融資大(da)幅增(zeng)加的情況(kuang)下(xia)，如何保持杠(gang)桿(gan)率不突(tu)增(zeng)？一個原因是股票解除質押。

　　根(gen)據(ju)港(gang)交所披露(lu)權(quan)益，此前2016年(nian)11月(yue)，孫宏斌通(tong)過Sunac International Investment Holdings Ltd將持約15.90億股(gu)融創中國股(gu)票質押(ya)給平安銀(yin)行。今年(nian)4月(yue)11日，該(gai)15.90億股(gu)股(gu)票，已解(jie)除質押(ya)。

　　華創證券(quan)的一份報告(gao)認為，融創的策略是，深耕一二(er)線(xian)，以逆周期擴(kuo)張(zhang)策略，在2015-2017年逆勢加杠桿擴(kuo)張(zhang)，并借(jie)以并購擴(kuo)張(zhang)，利(li)于(yu)實現(xian)快(kuai)周轉及高(gao)毛利(li)率。

　　4月(yue)24日，香(xiang)港知名房地(di)產金融(rong)分(fen)析人士黃(huang)立沖認為，從整體(ti)來看，融(rong)創大幅投(tou)資買地(di)，資金鏈在不(bu)斷拉緊，杠(gang)桿也在不(bu)斷提(ti)高，債務違約的(de)風險加大；不(bu)排除公司有后續的(de)戰略布局和風險防控(kong)。（編輯：包芳鳴）