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住房(fang)租(zu)賃(lin)市場(chang)再次迎來(lai)政(zheng)(zheng)策利好(hao)。日前(qian)，財政(zheng)(zheng)部、住建部公(gong)示首(shou)批(pi)財政(zheng)(zheng)支持(chi)住房(fang)租(zu)賃(lin)市場(chang)發展試點城(cheng)(cheng)市名單(dan)，北京、長春、上海、南京、杭(hang)州(zhou)、合肥、福州(zhou)、廈門、濟(ji)南、鄭州(zhou)、武(wu)漢、長沙、廣州(zhou)、深(shen)圳、重慶、成(cheng)都等(deng)16個城(cheng)(cheng)市入圍。

　　國內租賃房(fang)(fang)源出現向(xiang)一二線(xian)城(cheng)市集中(zhong)的(de)趨勢愈發明顯。有跡象表明，一二線(xian)城(cheng)市是(shi)住房(fang)(fang)消費的(de)主體，租房(fang)(fang)就成了這些人群生活在城(cheng)市里的(de)首選。

　　不僅是中央層面，今年以來，一二線城市各級政府(fu)陸續從金(jin)融、稅(shui)收、土地、監管等多(duo)方面實施一系列政策(ce)，促進住(zhu)房租賃(lin)市場發展。

　　政策再次按下“加速鍵”

　　由于(yu)重(zhong)購輕租等原(yuan)因，長期以來，房屋租賃市場受到的關注(zhu)度始終(zhong)不如買賣市場。但(dan)在“租購并舉(ju)”的住房制度提出以來，這種情(qing)況(kuang)已經有所(suo)改變，各(ge)個層面有關租賃市場的政策“紅包”不斷發放。

　　據悉(xi)，此(ci)次入(ru)圍中央財(cai)(cai)政(zheng)支(zhi)持住(zhu)房(fang)租(zu)賃市場發(fa)展(zhan)試點的16座城市是根據《關于開(kai)展(zhan)中央財(cai)(cai)政(zheng)支(zhi)持住(zhu)房(fang)租(zu)賃市場發(fa)展(zhan)試點的通知》進(jin)行競爭性(xing)評審得分得出(chu)。此(ci)舉既是對(dui)有關城市發(fa)展(zhan)住(zhu)房(fang)租(zu)賃市場的肯定與支(zhi)持，又將(jiang)突出(chu)示范(fan)引領效應，探索經驗推動其(qi)他城市發(fa)展(zhan)住(zhu)房(fang)租(zu)賃市場。

　　而入圍試(shi)點的(de)16城中(zhong)，都是(shi)部分人(ren)口凈流入、租(zu)賃(lin)需(xu)求(qiu)缺口大的(de)一(yi)二(er)線城市(shi)，租(zu)售比(bi)大多居(ju)全國前列，居(ju)民購房壓力較大。按照(zhao)安(an)排，試(shi)點城市(shi)可以獲得“直轄市(shi)每年(nian)10億(yi)元(yuan)，省(sheng)會城市(shi)和計劃單列市(shi)每年(nian)8億(yi)元(yuan)，地級城市(shi)每年(nian)6億(yi)元(yuan)”的(de)獎補資金支(zhi)持(chi)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對于納入租(zu)(zu)賃(lin)試點(dian)的(de)城市，租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)發展的(de)財(cai)(cai)政資金會更加到位，這有(you)利(li)于租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)的(de)發展，包括租(zu)(zu)賃(lin)平臺的(de)建(jian)立和完善、租(zu)(zu)賃(lin)用地的(de)供(gong)給(gei)、租(zu)(zu)客相(xiang)關租(zu)(zu)賃(lin)權益的(de)保(bao)障。財(cai)(cai)政支(zhi)持包括財(cai)(cai)政補貼(tie)、稅費減免等，相(xiang)關試點(dian)后不排除在此類城市會推(tui)出一系列可供(gong)示范(fan)(fan)和借(jie)鑒的(de)租(zu)(zu)賃(lin)住房范(fan)(fan)本。

　　今年7月(yue)，北京(jing)發布住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)(tong)示范文本，明(ming)確租(zu)賃(lin)期(qi)內不(bu)得單方面提高租(zu)金；深圳(zhen)(zhen)擬規定(ding)，多渠道增加租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)供(gong)應，新增商品住(zhu)房(fang)中，自持租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)供(gong)應比例原則上(shang)不(bu)低于30%；如廣州率先(xian)推出的《廣州市(shi)加快發展住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場工作方案》，一(yi)度(du)引發輿論對(dui)租(zu)購(gou)同(tong)(tong)權的關注。此外，南(nan)京(jing)、武漢(han)、深圳(zhen)(zhen)等城市(shi)也紛紛出加快租(zu)賃(lin)市(shi)場的相關政策。

　　中(zhong)原地產研究中(zhong)心統計數(shu)據顯示，2018年全國(guo)有百城(cheng)發布(bu)了鼓勵租賃(lin)相(xiang)關的政策，類似政策在2019年繼(ji)續密集發布(bu)，截至目前(qian)已累計超(chao)過(guo)30次，包括公租房、整頓租賃(lin)市場亂(luan)象、穩定租金、加大租賃(lin)房源供應等(deng)。

　　隨著房地產市場(chang)正在從增量(liang)走(zou)向存量(liang)，監管層(ceng)對(dui)存量(liang)領域的頂層(ceng)制度設計正在加快(kuai)。可(ke)以(yi)確認(ren)的是，作(zuo)為房屋(wu)租賃行業的基(ji)礎性法規，《住房租賃條例》也即將到來。

　　中國房地(di)(di)產估價師(shi)與房地(di)(di)產經紀(ji)人(ren)學(xue)會(hui)會(hui)長杜鵑(juan)此前公開表示，目前住(zhu)房和城鄉建設部正在起草加強(qiang)中介(jie)市場管理的法律法規，推動(dong)《住(zhu)房租賃(lin)條例》的立法，并準備在今年出臺。

　　杜(du)鵑還透露(lu)，一項(xiang)關于(yu)加強房地產中(zhong)介行業管理的法律法規正在由住建(jian)部牽頭(tou)起草中(zhong)，也“準備今(jin)年出臺”。

　　租賃市場潛力巨大

　　7月27日，博(bo)鰲·21世紀房地產論壇(tan)第19屆年會(hui)(hui)上(shang)，談到租(zu)房市(shi)場(chang)，會(hui)(hui)找房CEO李磊表示(shi)，租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)有萬億元(yuan)的規(gui)模，雖然不是新房市(shi)場(chang)十(shi)幾萬億元(yuan)，對于剛出來創業者而言，市(shi)場(chang)規(gui)模是可以的，租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)蘊藏巨大的機會(hui)(hui)。

　　而(er)在(zai)歐(ou)美(mei)發(fa)達(da)國(guo)家(jia)，住房(fang)市場早就(jiu)實現了租(zu)(zu)(zu)售(shou)并舉。需求方面，住房(fang)自有率(lv)不高，大多(duo)為60%~70%，居民租(zu)(zu)(zu)房(fang)意識較強；供給方面，國(guo)外租(zu)(zu)(zu)金回(hui)報(bao)率(lv)普遍(bian)在(zai)2.5%到(dao)5%之間。因此，與發(fa)達(da)國(guo)家(jia)相比(bi)，我國(guo)的租(zu)(zu)(zu)房(fang)率(lv)和租(zu)(zu)(zu)金回(hui)報(bao)率(lv)還有很(hen)大提升(sheng)空間，意味(wei)著租(zu)(zu)(zu)賃市場有著極(ji)大潛力。

　　相關調查(cha)也顯示，在(zai)居住方面，越(yue)來越(yue)多的(de)年輕人(ren)的(de)心(xin)態正在(zai)發生(sheng)變(bian)化。隨著(zhu)租(zu)(zu)房(fang)市(shi)場的(de)健康發展和居住觀念(nian)的(de)變(bian)化，年輕人(ren)對(dui)買(mai)房(fang)的(de)執念(nian)也在(zai)松動。調研顯示，租(zu)(zu)房(fang)生(sheng)活的(de)白領人(ren)群(qun)占比(bi)最高，為45.1%，其中(zhong)在(zai)北上廣深(shen)等(deng)買(mai)房(fang)壓力大的(de)一(yi)線城市(shi)，這個(ge)群(qun)體更龐大，北京(jing)租(zu)(zu)房(fang)生(sheng)活的(de)白領占比(bi)58.6%；上海為57.3%；深(shen)圳(zhen)則高達68.8%。

　　業內人士(shi)指出，消費(fei)升級的背景(jing)下，年輕人越來越注重居(ju)住品(pin)質(zhi)(zhi)，政策(ce)也鼓勵發(fa)展規范化的住宅租(zu)(zu)賃(lin)(lin)市場(chang)(chang)，這使得規模化、標準化經營(ying)的品(pin)牌“長租(zu)(zu)公寓”日益受到青(qing)睞，如(ru)同鯰魚(yu)一(yi)般，攪動了整(zheng)個(ge)(ge)住宅租(zu)(zu)賃(lin)(lin)市場(chang)(chang)。統計數據顯示，超6成的畢業生在租(zu)(zu)房方式(shi)上期望選擇整(zheng)租(zu)(zu)，追(zhui)求個(ge)(ge)人私(si)密空間和居(ju)住品(pin)質(zhi)(zhi)。

　　數據顯(xian)示，在(zai)2019年，全國20個重點城市(shi)(shi)上(shang)(shang)(shang)(shang)半年租(zu)金均價累計(ji)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)1.67%。其中累計(ji)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)城市(shi)(shi)15個，累計(ji)下跌城市(shi)(shi)5個。上(shang)(shang)(shang)(shang)半年租(zu)金均價一線(xian)城市(shi)(shi)半年累計(ji)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)3.41%，重點二線(xian)城市(shi)(shi)半年累計(ji)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)0.67%。

　　熱點城市(shi)住房(fang)租(zu)(zu)(zu)金(jin)居高不下，租(zu)(zu)(zu)戶的房(fang)租(zu)(zu)(zu)收入比過高，資金(jin)壓力過重。而推動租(zu)(zu)(zu)金(jin)上漲，除了有季節性租(zu)(zu)(zu)賃小高峰(feng)因素外(wai)，根(gen)源仍然是人口流入導致(zhi)租(zu)(zu)(zu)房(fang)需求(qiu)增加(jia)。

　　特別(bie)是(shi)近年來(lai)一(yi)(yi)些省會城市對于人才(cai)競爭(zheng)十分(fen)激(ji)烈，新(xin)一(yi)(yi)線城市與(yu)北上廣(guang)深(shen)的人才(cai)爭(zheng)奪戰正(zheng)式打響(xiang)。各城市為吸引人才(cai)、留住人才(cai)，紛紛放開(kai)落戶(hu)門檻(jian)(jian)，出臺各種(zhong)吸引人才(cai)的措施，目(mu)前包(bao)括很多(duo)新(xin)一(yi)(yi)線城市的落戶(hu)門檻(jian)(jian)屢創新(xin)低，甚(shen)至接近于“零門檻(jian)(jian)”。

　　武漢“5年(nian)留住百萬大學生”、長沙(sha)“人(ren)才新政(zheng)22條”、成都“蓉漂計劃”、濟南人(ren)才新政(zheng)30條……雖(sui)然一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)仍舊是眾多職場新人(ren)的(de)(de)第一(yi)選擇，但新一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)競爭力也(ye)在(zai)不(bu)斷提升。除(chu)去(qu)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，武漢、天(tian)津、西安(an)、南京(jing)、杭州、成都、重慶等經濟發達(da)的(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，人(ren)口吸引力都在(zai)不(bu)斷增(zeng)強，這也(ye)刺激租(zu)房需求不(bu)斷上漲的(de)(de)同時，也(ye)預示著(zhu)租(zu)賃市(shi)場的(de)(de)巨大發展潛力。

　　伴隨(sui)年(nian)(nian)輕一族對(dui)于租住生(sheng)活質量的(de)需求爆發，近年(nian)(nian)來以自如為代(dai)表的(de)長租平臺以省心、品質成為租賃(lin)市場中的(de)重(zhong)要力量。據(ju)不(bu)完全統計，截至(zhi)2018年(nian)(nian)底，中國市場上的(de)活躍長租公寓品牌已經超過(guo)80個，分(fen)布的(de)城市數量達(da)到約50個，涉及1200余座集中式公寓和(he)13.5萬套分(fen)散(san)式公寓。

　　監管和盈利難等問題待破解

　　事實上，住房(fang)租賃一直是房(fang)地(di)產市(shi)場的“短板(ban)”。 發(fa)展(zhan)至今，參與住房(fang)租賃市(shi)場的主體日漸增(zeng)加，除了自(zi)然人房(fang)東(dong)外，還有(you)房(fang)地(di)產開發(fa)企(qi)業、代理經租機構、公寓(yu)運營(ying)機構、租賃市(shi)場平臺企(qi)業以(yi)及提供(gong)融(rong)資和其他配(pei)套(tao)服務的主體等。

　　從目前市(shi)場發(fa)展現狀看(kan)，盡管一些(xie)規模化(hua)的(de)企業在快速成長，有些(xie)企業運營管理的(de)房源(yuan)數量甚至已經達到幾十萬(wan)套（間），但是專(zhuan)業化(hua)的(de)效應還不強。

　　拿租(zu)賃市場曾(ceng)經的(de)(de)熱門項目長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓為例(li)，一段時(shi)間(jian)內，由(you)于裝(zhuang)修的(de)(de)時(shi)尚性，居住的(de)(de)安(an)全(quan)性，長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓受到不(bu)少年(nian)輕上班族的(de)(de)青睞，不(bu)少投資(zi)者一哄(hong)而上，紛(fen)紛(fen)投資(zi)長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓，品牌長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)(de)經營一時(shi)之間(jian)也是如火(huo)如荼。

　　然而(er)，企業盲目進(jin)入(ru)和規(gui)模擴(kuo)張所帶來的(de)(de)問題逐(zhu)漸(jian)爆發，房(fang)(fang)屋(wu)高(gao)空(kong)置(zhi)率、甲醛超標、租(zu)(zu)金貸等(deng)(deng)。由此(ci)，監管層面也在(zai)逐(zhu)漸(jian)引(yin)導(dao)租(zu)(zu)房(fang)(fang)市(shi)場規(gui)范(fan)化運行，以應對(dui)租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場不斷擴(kuo)大的(de)(de)趨勢(shi)。僅在(zai)今(jin)年7月，就有北京、深圳、廣州等(deng)(deng)城(cheng)市(shi)先后發布(bu)文件或(huo)指令(ling)，加大對(dui)住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場的(de)(de)整(zheng)治力(li)度。

　　北京市房(fang)地產法學(xue)會(hui)副(fu)會(hui)長兼秘書長趙秀池認為(wei)，嚴禁隔斷等監管舉(ju)措并(bing)不(bu)會(hui)激化租(zu)房(fang)市場的(de)供求(qiu)(qiu)矛(mao)盾。因為(wei)在(zai)大力發展租(zu)賃(lin)市場背景下，高中低(di)端租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)都有供應，不(bu)一定非(fei)得通過打(da)隔斷來(lai)滿(man)足租(zu)戶的(de)需求(qiu)(qiu)，打(da)隔斷也不(bu)利于居住(zhu)安全和提升居住(zhu)體(ti)驗。而且(qie)今年畢業(ye)季房(fang)租(zu)沒有明(ming)顯上漲，說明(ming)租(zu)房(fang)市場供求(qiu)(qiu)矛(mao)盾在(zai)不(bu)斷緩和。

　　趙(zhao)秀池指出，租房市場目(mu)前(qian)的(de)痛點(dian)是假房源、黑中介等問題(ti)，相應(ying)的(de)監管重點(dian)應(ying)該是對中介公司和經紀人(ren)的(de)監管。從長遠來看(kan)，要建立經紀行業信(xin)(xin)用體(ti)系以及(ji)全社會統一的(de)信(xin)(xin)用體(ti)系，讓守信(xin)(xin)者走遍天(tian)下，失信(xin)(xin)者寸步難行。

　　而(er)在(zai)監管層面的要(yao)求下，進入租(zu)賃市場(chang)的企業(ye)層面也(ye)在(zai)發生(sheng)細微的變化，部分涉足(zu)長租(zu)公寓領(ling)域的企業(ye)在(zai)嘗(chang)試(shi)新的發展(zhan)方向(xiang)。

　　業內人士指出，發展租賃市場(chang)，存(cun)量房源的(de)(de)整合有(you)(you)賴于各類(lei)市場(chang)主體積(ji)極參與長租公(gong)寓的(de)(de)運(yun)營。但盈(ying)利難(nan)問(wen)題仍(reng)是(shi)困擾各類(lei)長租公(gong)寓運(yun)營商的(de)(de)首要問(wen)題。長租公(gong)寓投資(zi)(zi)周期(qi)長、成本高(gao)、盈(ying)利難(nan)的(de)(de)固有(you)(you)屬性，使(shi)得輕資(zi)(zi)產、中資(zi)(zi)產、重資(zi)(zi)產等不同運(yun)營模式(shi)都面臨著盈(ying)利模式(shi)的(de)(de)再優化。