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政策加碼 房地產金融調控升級

　　嚴準入控風險 銀行涉房信貸將再收緊

　　在“房(fang)(fang)住(zhu)不炒(chao)”的基(ji)調下，涉(she)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款調控力度持續升級。銀保監辦公廳近(jin)期發文表示，將在32個(ge)城市開展包(bao)括房(fang)(fang)地產(chan)(chan)業務授信政(zheng)策執行(xing)、房(fang)(fang)地產(chan)(chan)開發貸(dai)(dai)(dai)款管理、個(ge)人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款管理情(qing)況等方面銀行(xing)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)業務專項檢查工作。與此同時，央行(xing)日前也要求銀行(xing)進一步優化調整信貸(dai)(dai)(dai)結構，“點(dian)名”房(fang)(fang)地產(chan)(chan)行(xing)業占用信貸(dai)(dai)(dai)資源(yuan)依然(ran)較(jiao)多。

　　根(gen)據近期密集披露的(de)A股上市銀(yin)行(xing)中報，銀(yin)行(xing)對涉房貸款普遍(bian)持(chi)(chi)較(jiao)為審(shen)慎的(de)態度，不(bu)僅個人住房貸款上半年增速(su)同比普遍(bian)有所下滑(hua)，而且房地產開發貸款也均(jun)在實施較(jiao)為嚴格的(de)名單制(zhi)，在擇優選擇授信對象(xiang)的(de)同時，進(jin)行(xing)限額管理(li)。根(gen)據各家銀(yin)行(xing)的(de)表態和(he)業(ye)內人士的(de)分(fen)析，受制(zhi)于監(jian)管政(zheng)策持(chi)(chi)續收緊(jin)，下半年銀(yin)行(xing)涉房資金端口將(jiang)進(jin)一(yi)步扎緊(jin)，相關業(ye)務(wu)增速(su)將(jiang)持(chi)(chi)續放緩。

　　銀行涉房貸款穩中有降

　　銀(yin)行(xing)涉(she)房貸款(kuan)主要(yao)涉(she)及(ji)個(ge)人住房貸款(kuan)和房地產開發(fa)貸款(kuan)兩方面。從A股上市的(de)大行(xing)及(ji)股份行(xing)數(shu)據來看，個(ge)人住房貸款(kuan)增(zeng)速(su)整體已出現(xian)下滑。Wind數(shu)據顯示，上半年上述銀(yin)行(xing)個(ge)人住房貸款(kuan)與(yu)2018年末相比增(zeng)速(su)為6.4%，低于去年同期近7%的(de)增(zeng)速(su)。

　　Wind數(shu)據顯示(shi)，四大行(xing)(xing)(xing)個(ge)(ge)人房(fang)貸(dai)上半年增(zeng)速(su)多數(shu)穩定在7%左右，其(qi)中建設銀(yin)行(xing)(xing)(xing)增(zeng)速(su)僅(jin)為4.3%。股份制銀(yin)行(xing)(xing)(xing)中，個(ge)(ge)人住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)增(zeng)速(su)已(yi)出現明顯分化。中信銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、浦發銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、、華夏銀(yin)行(xing)(xing)(xing)與去(qu)年末相(xiang)比，個(ge)(ge)人住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)增(zeng)速(su)均在10%以(yi)上，分別為14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平(ping)安銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、民(min)生銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、光(guang)大銀(yin)行(xing)(xing)(xing)分別為3%，4.8%，3.5%。不(bu)過，即便是(shi)超過10%的銀(yin)行(xing)(xing)(xing)，增(zeng)速(su)普遍較去(qu)年同期也有所降低。

　　而在房(fang)地(di)產開發(fa)貸款方面，目前大部分銀行(xing)對房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)的授(shou)信都較為審慎，并實(shi)行(xing)十分嚴(yan)格的名單(dan)制，以控(kong)制相關的業(ye)務風險。

　　根據建行(xing)披(pi)露的數據，上(shang)半年其(qi)房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)貸款(kuan)的增速同比下(xia)降6.55個百分(fen)(fen)點。與此同時，建行(xing)審慎(shen)擇優開(kai)展房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)貸款(kuan)，今年0.81%的不良率比年初下(xia)降0.3個百分(fen)(fen)點。

　　招商銀行(xing)(xing)副行(xing)(xing)長王良在2019年中期業績電(dian)話(hua)推介會(hui)介紹稱，的(de)(de)房地產(chan)開(kai)發貸(dai)款在總行(xing)(xing)層面一直以(yi)來都是采取限額(e)管理(li)，即每年的(de)(de)增量貸(dai)款不超過一定數額(e)，今年還會(hui)繼(ji)續(xu)堅持限額(e)管理(li)的(de)(de)策略，預計下(xia)半年投放的(de)(de)房地產(chan)開(kai)發貸(dai)款數量會(hui)非(fei)常(chang)少。

　　一(yi)位股份制銀行(xing)(xing)信(xin)貸審批部門相關人士對(dui)《經濟參考報》記者(zhe)表示，房地(di)產企(qi)業一(yi)直(zhi)是其所在銀行(xing)(xing)重點監(jian)(jian)測的授信(xin)對(dui)象(xiang)，該銀行(xing)(xing)一(yi)直(zhi)對(dui)房企(qi)的杠桿率(lv)進(jin)行(xing)(xing)實時(shi)的監(jian)(jian)測，并根據(ju)杠桿率(lv)動態調整(zheng)授信(xin)審批的白(bai)名單(dan)。

　　房地產金融政策持續從嚴

　　銀(yin)行審慎穩健的房地(di)產貸款政策和整個國(guo)家層面“房住不(bu)炒”的政策基調(diao)不(bu)無(wu)關(guan)系。最近監管層再次密集釋放出多個信號，預(yu)計后(hou)期房地(di)產金融政策將(jiang)會(hui)更加嚴格(ge)。

　　繼7月窗口指導要(yao)求部分(fen)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)控制房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)貸款(kuan)增速(su)后(hou)，日(ri)前銀(yin)保(bao)監(jian)會(hui)再次下發(fa)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業務專項檢(jian)查(cha)的(de)通知，重點檢(jian)查(cha)32個城市的(de)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)在四大領(ling)域的(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業務，提出銀(yin)行(xing)(xing)(xing)在信貸管(guan)(guan)理方(fang)(fang)面，要(yao)關注房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)貸款(kuan)和土(tu)地(di)(di)(di)儲(chu)備貸款(kuan)管(guan)(guan)理情況(kuang)，包括要(yao)加強集中(zhong)(zhong)度(du)(du)管(guan)(guan)理、資(zi)本金(jin)來源真實性審(shen)查(cha)、落實最低資(zi)本金(jin)比例要(yao)求、企業資(zi)質(zhi)審(shen)查(cha)等。8月30日(ri)，銀(yin)保(bao)監(jian)會(hui)發(fa)布的(de)《關于對部分(fen)地(di)(di)(di)方(fang)(fang)中(zhong)(zhong)小銀(yin)行(xing)(xing)(xing)機構現場檢(jian)查(cha)情況(kuang)的(de)通報》中(zhong)(zhong)，再度(du)(du)提及地(di)(di)(di)方(fang)(fang)中(zhong)(zhong)小銀(yin)行(xing)(xing)(xing)機構存在違規為(wei)“四證”不(bu)齊(qi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)項目(mu)提供融資(zi)、違規向關系人發(fa)放信用貸款(kuan)等問題。

　　央行也在(zai)(zai)銀行業金(jin)融機構信貸(dai)(dai)(dai)(dai)結構調整優(you)化座談會上，“點名(ming)”房地產行業占(zhan)用較(jiao)多的信貸(dai)(dai)(dai)(dai)資源(yuan)，并提出對(dui)房地產信貸(dai)(dai)(dai)(dai)領域(yu)的具體(ti)要求。同(tong)時(shi)，在(zai)(zai)新的房貸(dai)(dai)(dai)(dai)利率(lv)對(dui)標LPR之時(shi)，央行就(jiu)已(yi)明(ming)確強調房貸(dai)(dai)(dai)(dai)利率(lv)不下降。

　　新網銀(yin)行(xing)(xing)首席研究員、國家金(jin)融與發展實(shi)驗(yan)室特聘研究員董希淼對記者表示，總體(ti)而(er)言(yan)，從房(fang)(fang)地產(chan)(chan)金(jin)融角度看，目(mu)前(qian)調控(kong)已經并且(qie)將繼續從三個方面實(shi)施(shi)：一是(shi)收(shou)緊銀(yin)行(xing)(xing)信(xin)貸(dai)資(zi)金(jin)進入房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場，比(bi)如提(ti)高房(fang)(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發貸(dai)款(kuan)的(de)條件(jian)，減少貸(dai)款(kuan)額度；二是(shi)收(shou)緊資(zi)金(jin)借助信(xin)托等渠道(dao)進入房(fang)(fang)地產(chan)(chan)項目(mu)，比(bi)如對房(fang)(fang)地產(chan)(chan)信(xin)托進行(xing)(xing)“窗口指導”；三是(shi)收(shou)緊個人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)條件(jian)、額度，提(ti)高貸(dai)款(kuan)利率，并嚴(yan)控(kong)個人(ren)消費(fei)貸(dai)款(kuan)、信(xin)用卡資(zi)金(jin)違規(gui)流入房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場。此(ci)外，還(huan)可(ke)能(neng)從嚴(yan)監(jian)管(guan)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)發行(xing)(xing)企(qi)業(ye)債券。

　　融360大(da)數據研究(jiu)院分析師李萬賦也對記(ji)者表示，從各監管部門的表態來(lai)看，目前涉房金融監管全方位從嚴，銀行信貸、信托、基(ji)金、保險都迎來(lai)了全面的把控。

　　銀行涉房資金端口將再扎緊

　　伴隨著監管政(zheng)策的趨(qu)嚴(yan)，多家銀(yin)行表(biao)示將(jiang)加強對涉(she)房(fang)融(rong)資業務的全面管控，不(bu)論是(shi)個人房(fang)貸(dai)業務、房(fang)地產(chan)開發貸(dai)業務，還是(shi)相(xiang)關的債券承銷以及(ji)融(rong)資等(deng)業務，都將(jiang)進一步(bu)嚴(yan)格準入，以及(ji)加強風(feng)險(xian)管控。李萬賦也表(biao)示，下半(ban)年銀(yin)行涉(she)房(fang)貸(dai)款融(rong)資必然(ran)收(shou)緊，房(fang)地產(chan)開發貸(dai)增速將(jiang)會有所回(hui)落。

　　招商(shang)銀行中報(bao)指出，下(xia)半(ban)年，預計(ji)在居民(min)杠桿水平升幅較快及(ji)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產調控相關政策約(yue)束(shu)下(xia)，個(ge)人(ren)住房(fang)(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)增(zeng)速較上半(ban)年將有所放(fang)(fang)緩。王良(liang)也(ye)(ye)表(biao)示(shi)，招行下(xia)半(ban)年會(hui)對房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產貸款(kuan)采取更(geng)加穩健、審慎的投放(fang)(fang)策略，這(zhe)既包(bao)括房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)發貸款(kuan)，也(ye)(ye)包(bao)括住房(fang)(fang)(fang)(fang)按(an)揭貸款(kuan)。

　　農行(xing)副行(xing)長(chang)王緯(wei)表(biao)示，將嚴格(ge)個人住房(fang)(fang)按(an)(an)揭貸款(kuan)審(shen)(shen)核(he)，落實好(hao)最低首付款(kuan)比例、收(shou)入償(chang)貸比等指標，加強借(jie)款(kuan)人資質審(shen)(shen)核(he)以及首付款(kuan)來源收(shou)入真實性(xing)核(he)查，嚴防虛假按(an)(an)揭和個人消(xiao)費貸款(kuan)挪用于購房(fang)(fang)。他(ta)還(huan)稱，穩妥開展房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業債券投資、理(li)財融資、債券承銷等領域(yu)的類(lei)信(xin)貸業務(wu)，加強項(xiang)目(mu)合法性(xing)、資金用途的核(he)查，防止(zhi)資金違(wei)規流入房(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)。

　　業內人士表示(shi)，銀(yin)行收緊涉房資金端口一方面(mian)是(shi)落實國家政策的(de)需(xu)要，另一方面(mian)也有(you)(you)利(li)于加強自(zi)身業務風險控(kong)制。有(you)(you)銀(yin)行中報(bao)已經明確點出“房地產市場出現分化，房地產開發貸(dai)款風險有(you)(you)所上升。”

　　“針對像(xiang)地方政(zheng)府隱性債務、房地產和產能(neng)過(guo)剩行(xing)業(ye)等重點領(ling)域，我(wo)們會持續保持風(feng)險排查，持續摸清底數。同時對于大額潛在風(feng)險客戶，逐(zhu)戶定策、明確責任，及時跟蹤，把潛在的風(feng)險提(ti)前化解。”中國銀行(xing)風(feng)險總監劉堅東表示(shi)。

　　董(dong)希淼也(ye)表示，在政策框架之內(nei)的(de)個人住房貸款利(li)率調(diao)整(zheng)應該交由商業銀行(xing)決(jue)定(ding)。但(dan)也(ye)要看(kan)到(dao)，近年來(lai)我國家(jia)庭(ting)部門的(de)杠(gang)桿(gan)率上升(sheng)較快(kuai)，潛(qian)在風險不斷累積(ji)。在近來(lai)流動性較為充裕、負債成本有(you)所下降(jiang)的(de)情況下，商業銀行(xing)應該保持(chi)清醒(xing)認識，審慎經營個人住房貸款業務(wu)，不向市(shi)場(chang)發(fa)出錯誤信號。這(zhe)既是防控自身經營風險的(de)需要，也(ye)有(you)利(li)于穩定(ding)家(jia)庭(ting)部門杠(gang)桿(gan)、抑制房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)泡沫。