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中國人(ren)民(min)銀行、銀保監(jian)會和住(zhu)建部等(deng)三部門(men)近日聯(lian)合(he)印發了(le)《關于防止經營(ying)(ying)(ying)用途(tu)貸(dai)款違(wei)規流(liu)入(ru)(ru)房地產(chan)領域(yu)的通(tong)知》。《通(tong)知》要(yao)求，銀行業金(jin)融機構(gou)從貸(dai)前、貸(dai)中、貸(dai)后管理等(deng)三個(ge)環節(jie)著(zhu)手，強(qiang)化(hua)審(shen)慎合(he)規經營(ying)(ying)(ying)，嚴(yan)防經營(ying)(ying)(ying)用途(tu)貸(dai)款違(wei)規流(liu)入(ru)(ru)房地產(chan)領域(yu)。

　　近(jin)年來(lai)(lai)，我國(guo)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場發展較快(kuai)，特別是部分一二線城(cheng)市(shi)樓市(shi)熱(re)度居高不下，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)蜂擁進入樓市(shi)，催(cui)生(sheng)了旺盛的(de)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)。為(wei)加強房(fang)(fang)(fang)地產(chan)調控(kong)，金(jin)融管理部門和(he)金(jin)融機構從(cong)申請(qing)資格、首付(fu)比例、貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)等方面收緊個(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)相(xiang)關(guan)政(zheng)策。在(zai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)難以完全滿(man)足(zu)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)需(xu)求(qiu)的(de)情況下，部分信貸(dai)(dai)(dai)需(xu)求(qiu)轉(zhuan)向(xiang)經營性貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)和(he)消費貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)。2020年疫情發生(sheng)后(hou)，為(wei)支持中(zhong)小(xiao)微(wei)企(qi)業(ye)(ye)恢復生(sheng)產(chan)，針對(dui)中(zhong)小(xiao)微(wei)企(qi)業(ye)(ye)和(he)中(zhong)小(xiao)微(wei)企(qi)業(ye)(ye)主的(de)經營用(yong)途貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，如個(ge)人(ren)經營性貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、企(qi)業(ye)(ye)流動資金(jin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，額度充足(zu)、利(li)率(lv)(lv)優惠。尤其是部分小(xiao)微(wei)企(qi)業(ye)(ye)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，最低利(li)率(lv)(lv)僅為(wei)3.5%左右，與個(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)5%-6%的(de)利(li)率(lv)(lv)形成較大的(de)價(jia)差，也(ye)誘(you)使(shi)部分購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)轉(zhuan)向(xiang)申請(qing)經營用(yong)途貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)來(lai)(lai)購(gou)(gou)買房(fang)(fang)(fang)產(chan)。此外(wai)，部分房(fang)(fang)(fang)產(chan)中(zhong)介和(he)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)中(zhong)介誘(you)導、協助購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)包裝(zhuang)材料、申請(qing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，與銀行從(cong)業(ye)(ye)者(zhe)串通合(he)謀，也(ye)是背后(hou)的(de)推動力量之一。

　　經(jing)營用途(tu)貸(dai)款違(wei)規流(liu)入房(fang)地產(chan)(chan)領域，已經(jing)產(chan)(chan)生多方(fang)面問題。第(di)(di)一(yi)，在(zai)一(yi)定程度上擾(rao)亂房(fang)地產(chan)(chan)調控大(da)局(ju)，容(rong)易引發局(ju)部房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)過熱(re)，也影響(xiang)(xiang)公眾對(dui)房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)預期。第(di)(di)二，本應流(liu)向(xiang)實(shi)體經(jing)濟重點領域的薄(bo)弱環節(jie)的金(jin)融資(zi)(zi)源被擠(ji)占(zhan)，影響(xiang)(xiang)宏(hong)觀政(zheng)(zheng)策實(shi)施(shi)的效果(guo)，加劇小微企(qi)業融資(zi)(zi)難融資(zi)(zi)貴問題。第(di)(di)三，對(dui)企(qi)業和居(ju)民個人來說，用經(jing)營用途(tu)貸(dai)款購買(mai)住房(fang)，推高杠桿率(lv)和負債(zhai)率(lv)。一(yi)旦(dan)房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)或政(zheng)(zheng)策發生較(jiao)大(da)變化，還(huan)可能導致債(zhai)務(wu)危機，美國“次(ci)貸(dai)危機”就是典型的教訓。第(di)(di)四，對(dui)銀(yin)行而言，過分依(yi)靠(kao)房(fang)地產(chan)(chan)來擴(kuo)大(da)規模、搶占(zhan)份額(e)，既存(cun)在(zai)政(zheng)(zheng)策風險也存(cun)在(zai)信用風險。部分銀(yin)行信貸(dai)管理不嚴不實(shi)，少數銀(yin)行從業人員為(wei)違(wei)規行為(wei)提供便利，還(huan)可能受到(dao)處罰。

　　根據《商業銀(yin)行(xing)法(fa)》和(he)(he)信(xin)(xin)貸(dai)管(guan)(guan)理“三個(ge)辦法(fa)一(yi)(yi)個(ge)指引”等規定，銀(yin)行(xing)應(ying)對借款(kuan)(kuan)用(yong)途、資金(jin)(jin)(jin)流(liu)向(xiang)進(jin)行(xing)審(shen)查。因此，銀(yin)行(xing)應(ying)按照進(jin)一(yi)(yi)步加(jia)(jia)(jia)強(qiang)(qiang)(qiang)借款(kuan)(kuan)人資質核(he)(he)查，加(jia)(jia)(jia)強(qiang)(qiang)(qiang)信(xin)(xin)貸(dai)需求審(shen)核(he)(he)，加(jia)(jia)(jia)強(qiang)(qiang)(qiang)貸(dai)款(kuan)(kuan)期(qi)限管(guan)(guan)理，加(jia)(jia)(jia)強(qiang)(qiang)(qiang)貸(dai)款(kuan)(kuan)抵押物管(guan)(guan)理，加(jia)(jia)(jia)強(qiang)(qiang)(qiang)貸(dai)中貸(dai)后(hou)管(guan)(guan)理，并規范與(yu)外(wai)部機(ji)構合(he)作(zuo)，將《通知》要(yao)求認真(zhen)落實到信(xin)(xin)貸(dai)管(guan)(guan)理的(de)各個(ge)環節和(he)(he)流(liu)程(cheng)。但如(ru)果(guo)信(xin)(xin)貸(dai)資金(jin)(jin)(jin)跨行(xing)轉入多個(ge)賬戶或直接提取現金(jin)(jin)(jin)，對單家銀(yin)行(xing)而(er)言(yan)，就非常(chang)難以監(jian)控。對銀(yin)行(xing)而(er)言(yan)，信(xin)(xin)貸(dai)資金(jin)(jin)(jin)用(yong)途與(yu)流(liu)向(xiang)的(de)監(jian)控一(yi)(yi)直是(shi)個(ge)“老(lao)大難”的(de)問題(ti)。從(cong)法(fa)律角(jiao)度看，對信(xin)(xin)貸(dai)資金(jin)(jin)(jin)流(liu)向(xiang)的(de)監(jian)管(guan)(guan)并非銀(yin)行(xing)的(de)全部責任。因此，金(jin)(jin)(jin)融(rong)監(jian)管(guan)(guan)部門應(ying)借助(zhu)監(jian)管(guan)(guan)科技等手段，加(jia)(jia)(jia)強(qiang)(qiang)(qiang)金(jin)(jin)(jin)融(rong)基礎(chu)設(she)施建(jian)設(she)，構建(jian)覆蓋全行(xing)業的(de)信(xin)(xin)貸(dai)資金(jin)(jin)(jin)流(liu)向(xiang)監(jian)控系統，解(jie)決銀(yin)行(xing)的(de)“不能承(cheng)受之重”，提升貸(dai)款(kuan)(kuan)用(yong)途監(jian)控的(de)能力和(he)(he)效率。

　　在目前(qian)情境下，防范經營(ying)(ying)用途貸款違(wei)規流入房(fang)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)，不(bu)能把所有責任都推給(gei)銀行(xing)業金融機構(gou)。應建立并完善(shan)金融管理部(bu)門與金融機構(gou)聯動機制，明確職(zhi)責邊界(jie)，各(ge)司其職(zhi)，協同配合(he)，并壓實(shi)借款人的(de)(de)(de)責任。只(zhi)有這樣(yang)，相(xiang)關(guan)工作(zuo)才能夠取(qu)得更(geng)好(hao)的(de)(de)(de)效果(guo)。各(ge)地(di)在排查和處置過程(cheng)中(zhong)，既要(yao)(yao)(yao)嚴格，又(you)要(yao)(yao)(yao)精準，要(yao)(yao)(yao)減(jian)(jian)少(shao)“誤傷”有真實(shi)經營(ying)(ying)性資(zi)金需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)小(xiao)微企業。當然，根本(ben)上(shang)還(huan)是要(yao)(yao)(yao)加(jia)強和改進(jin)房(fang)地(di)產(chan)宏(hong)觀調控，穩定(ding)房(fang)地(di)產(chan)市場預期。市場趨于平穩，通過各(ge)種手段套取(qu)資(zi)金流入房(fang)地(di)產(chan)領(ling)域(yu)的(de)(de)(de)現(xian)象自然就會(hui)減(jian)(jian)少(shao)。此外，還(huan)要(yao)(yao)(yao)進(jin)一步實(shi)施差別化住房(fang)信貸政策，合(he)理滿(man)足(zu)自住型(xing)和改善(shan)型(xing)購房(fang)需(xu)求(qiu)，加(jia)大對住房(fang)租(zu)賃市場的(de)(de)(de)支持(chi)和服(fu)務。

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