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今年以(yi)來，樓市熱(re)點不斷，部分地區出(chu)現過熱(re)苗頭。各地密集出(chu)臺(tai)調(diao)控政策措(cuo)施，“打補丁”堵漏洞(dong)，為熱(re)點區域(yu)降溫。未來樓市要實現平穩(wen)健(jian)康發(fa)(fa)展，需繼(ji)續堅持“房(fang)住不炒”定位，從(cong)供需兩端發(fa)(fa)力(li)，圍繞穩(wen)地價(jia)、穩(wen)房(fang)價(jia)、穩(wen)預(yu)期加(jia)(jia)大調(diao)控力(li)度和精確(que)度，并加(jia)(jia)強整(zheng)頓規(gui)范市場秩序。

　　穩地價

　　浙江工業大學副校長虞曉芬

　　不讓“面粉比面包貴”

　　“土(tu)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)給直接影響(xiang)住房供(gong)(gong)給，并隨之影響(xiang)房價和房價走勢預期。土(tu)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)給不足的(de)話，會造成土(tu)地(di)(di)(di)市場競(jing)爭激烈、地(di)(di)(di)價上(shang)揚(yang)，進而導致住房供(gong)(gong)不應(ying)求(qiu)，推(tui)動房價上(shang)漲。”浙江工業大(da)學副校長虞曉芬近(jin)日接受記者(zhe)采訪(fang)時(shi)表示，土(tu)地(di)(di)(di)是(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)的(de)基礎(chu)，穩房價必須要穩地(di)(di)(di)價。

　　她表示，過去一些地方出現“面(mian)粉(fen)比面(mian)包貴”的(de)現象，住(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)地和住(zhu)房供不(bu)應(ying)求(qiu)，致(zhi)使市場形成(cheng)一致(zhi)看漲預(yu)期，帶(dai)來極(ji)大的(de)負(fu)面(mian)作用(yong)(yong)。

　　近日，不(bu)少城市紛紛出臺住宅用地(di)(di)集中(zhong)供(gong)地(di)(di)政策。同時，還加(jia)大(da)了土地(di)(di)供(gong)應力度，建立(li)房價(jia)(jia)、地(di)(di)價(jia)(jia)聯(lian)動(dong)機制，實(shi)行“限(xian)房價(jia)(jia)、競(jing)地(di)(di)價(jia)(jia)”、“限(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)、競(jing)配建”政策以及(ji)嚴格控制溢價(jia)(jia)率和樓(lou)面(mian)地(di)(di)價(jia)(jia)等舉(ju)措。

　　虞曉芬表示(shi)，集中(zhong)供地(di)和加大土地(di)投放，有(you)利于促進供求平衡,將從土地(di)供給側對(dui)“穩(wen)(wen)地(di)價(jia)、穩(wen)(wen)房(fang)價(jia)、穩(wen)(wen)預(yu)期”產生直接效(xiao)果。但是，也出現了(le)一(yi)些開(kai)發商以犧(xi)牲住宅品質為(wei)代價(jia)，以不合理價(jia)格拿(na)地(di)的亂象。

　　她建議，相關(guan)地方政府可以進(jin)一步完善配套政策，比如，可實施地價封(feng)頂后搖(yao)號，或帶方案承諾競標等，并(bing)嚴格(ge)禁(jin)止(zhi)暗中抬高土地競拍價。

　　2020年(nian)，為應對新(xin)冠(guan)肺(fei)炎疫(yi)情，一些發(fa)達國家實施(shi)量化寬(kuan)松的貨幣政策。“當(dang)前我國面臨輸入(ru)性(xing)通脹壓(ya)力，也由此帶來房(fang)價上漲壓(ya)力，如(ru)果不及(ji)時抑制，將給城市發(fa)展(zhan)乃至宏(hong)觀經濟帶來較(jiao)大風險。”她表(biao)示，下(xia)一步(bu)要(yao)圍(wei)繞“穩地價、穩房(fang)價、穩預(yu)期(qi)”，系統施(shi)策，促進房(fang)地產市場平穩健康(kang)發(fa)展(zhan)。

　　虞(yu)曉芬表示，要優化供(gong)地(di)(di)結(jie)構，適度減少商業(ye)辦(ban)公用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)供(gong)給(gei)(gei)，增(zeng)(zeng)加住(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)供(gong)給(gei)(gei)，確保(bao)住(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)供(gong)給(gei)(gei)量不(bu)低于正(zheng)常水(shui)平(ping)，確保(bao)保(bao)障性(xing)住(zhu)房用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)優先供(gong)給(gei)(gei)。同(tong)時，她建(jian)(jian)(jian)(jian)議，建(jian)(jian)(jian)(jian)立房價和地(di)(di)價聯(lian)動機(ji)制。通過限房價競地(di)(di)價等(deng)方(fang)式，防止實際樓面地(di)(di)價過快上漲，并控(kong)制好(hao)地(di)(di)價總水(shui)平(ping)，增(zeng)(zeng)加租賃住(zhu)房用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)的供(gong)給(gei)(gei)，通過新增(zeng)(zeng)建(jian)(jian)(jian)(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)、挖潛企事業(ye)單位存量土(tu)地(di)(di)、動員集體建(jian)(jian)(jian)(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)等(deng)方(fang)式，籌建(jian)(jian)(jian)(jian)一(yi)批符合(he)市場(chang)需求的租賃住(zhu)房。

　　此外(wai)，虞(yu)曉芬認為(wei)，要鼓勵符(fu)合(he)條件的非居住房屋改建成租賃住房。在(zai)不(bu)改變土地性質、不(bu)改變土地用(yong)途、符(fu)合(he)消防條件等(deng)前提下，采用(yong)特許經營方式，將其改建成保障性租賃住房。

　　穩房價

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉

　　發揮長效機制作用

　　如(ru)何保持房價穩(wen)定？“回答這一問題，首先要了解房地(di)產市場(chang)平穩(wen)健(jian)康發(fa)展的(de)意義。”清(qing)華大學房地(di)產研究所所長劉洪玉說(shuo)。

　　劉(liu)洪玉表示，房地(di)產市場(chang)關系民生福祉，關系經濟穩(wen)定，還關系金融(rong)安全(quan)、社會和(he)諧、國家和(he)區域長期競爭力等許多(duo)方(fang)面(mian)，有著很強的外部(bu)性。政府對其進(jin)行必(bi)要的干預，促(cu)進(jin)房地(di)產市場(chang)平穩(wen)健康發展，對經濟社會發展有積極(ji)意義。

　　劉洪玉介紹，健康發展的房地(di)產市場應該總量(liang)基(ji)本平衡，結構(gou)基(ji)本合理，價(jia)格(ge)基(ji)本穩定。這里的總量(liang)是(shi)指供(gong)需(xu)總量(liang)，結構(gou)是(shi)指供(gong)應結構(gou)，價(jia)格(ge)就是(shi)市場租(zu)售價(jia)格(ge)。

　　他介紹(shao)，這些目標(biao)(biao)細化為房地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)內(nei)部(bu)指標(biao)(biao)之間的(de)(de)協調(diao)，房地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)與(yu)經濟社會等外部(bu)市(shi)場(chang)環境(jing)指標(biao)(biao)的(de)(de)協調(diao)兩個(ge)大類。內(nei)部(bu)協調(diao)涉及土(tu)地(di)(di)供應、土(tu)地(di)(di)儲備、新開工、銷售（預售）、竣工、待售等實物量之間的(de)(de)協調(diao)，地(di)(di)價(jia)(jia)、房價(jia)(jia)、建筑成本、稅費等貨幣量指標(biao)(biao)之間的(de)(de)協調(diao)。外部(bu)協調(diao)表現為新增土(tu)地(di)(di)、住房供應與(yu)人(ren)口流動，房價(jia)(jia)與(yu)收入，租金與(yu)價(jia)(jia)格，企業權益與(yu)債務(wu)，房價(jia)(jia)漲速與(yu)GDP增速及CPI等指標(biao)(biao)之間的(de)(de)協調(diao)。內(nei)部(bu)協調(diao)的(de)(de)同時又與(yu)外部(bu)協調(diao)，才是一個(ge)穩定健康的(de)(de)房地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)。

　　“要實現(xian)房地產市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健康(kang)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)并非易(yi)事。”劉洪玉說，我國以促進房地產市(shi)場(chang)健康(kang)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)為目標(biao)的房地產市(shi)場(chang)調控始于2002年，此后，圍繞不同時期出現(xian)的影(ying)響(xiang)房地產市(shi)場(chang)健康(kang)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的問題，政府運(yun)用土地供應、住房保障(zhang)、金融(rong)稅收、規(gui)制監管(guan)等措施(shi)，采取限(xian)購、限(xian)貸、限(xian)價、限(xian)售、限(xian)商等嚴(yan)厲(li)手段(duan)干預(yu)市(shi)場(chang)，但是實現(xian)市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健康(kang)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)難度(du)依然較(jiao)大。

　　不過(guo)，近年(nian)我國房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)已(yi)出(chu)現(xian)平(ping)穩(wen)健(jian)(jian)康發(fa)展趨勢。劉洪玉表(biao)示，這(zhe)首(shou)先得(de)益于在(zai)三個重要問題上形成(cheng)了廣泛共識：一(yi)是(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)已(yi)成(cheng)為(wei)經(jing)濟社(she)會(hui)穩(wen)定發(fa)展的(de)重要風險源，二(er)是(shi)“房(fang)(fang)住不炒”定位，三是(shi)不將房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)作為(wei)短期刺激經(jing)濟的(de)手段。其(qi)次是(shi)有了促進房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)平(ping)穩(wen)健(jian)(jian)康發(fa)展的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)長效機制方案并(bing)已(yi)付諸(zhu)實(shi)施(shi)。這(zhe)不僅確保了政策的(de)連續(xu)性(xing)、一(yi)致性(xing)和穩(wen)定性(xing)，也能通過(guo)因(yin)城(cheng)施(shi)策、一(yi)城(cheng)一(yi)策，及時應對各地(di)(di)出(chu)現(xian)的(de)苗頭性(xing)問題，阻(zu)滯非理(li)性(xing)行(xing)為(wei)和預期在(zai)城(cheng)市間傳播。

　　“堅(jian)持(chi)(chi)上述三(san)個(ge)共識，持(chi)(chi)續實(shi)施并(bing)不斷完善房(fang)地(di)產長效機制，讓房(fang)地(di)產回歸住(zhu)有所居的初(chu)心，才能保(bao)持(chi)(chi)房(fang)地(di)產市場(chang)健(jian)康發展，房(fang)價穩定目標(biao)也會(hui)達成。”劉洪玉說(shuo)。

　　穩預期

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松

　　抓住兩個關鍵環節

　　去年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)至今年(nian)(nian)一(yi)季度，個別城(cheng)市(shi)再度面臨較大的房價上漲(zhang)壓力。對此，國(guo)務院發展研究(jiu)(jiu)中心市(shi)場經濟(ji)研究(jiu)(jiu)所(suo)副所(suo)長鄧(deng)郁松表(biao)示，要(yao)想實現樓市(shi)的穩(wen)定，穩(wen)預期是(shi)重要(yao)前(qian)提。

　　當前，黨中央、國務院(yuan)三令五申“房(fang)(fang)子是(shi)用(yong)來(lai)住(zhu)的，不(bu)是(shi)用(yong)來(lai)炒的”定(ding)位，有(you)關部門通(tong)過督導、調研(yan)、約談等(deng)形式指(zhi)導地(di)方城市房(fang)(fang)地(di)產調控(kong)工作，多地(di)持(chi)續出(chu)臺房(fang)(fang)地(di)產調控(kong)“打補丁”措施，釋(shi)放出(chu)促進房(fang)(fang)地(di)產市場平(ping)穩健(jian)康發展的明確(que)信號。種(zhong)種(zhong)跡象(xiang)表明，房(fang)(fang)地(di)產調控(kong)政策預期十分明確(que)，“房(fang)(fang)住(zhu)不(bu)炒”總基調會長期堅持(chi)。

　　鄧郁松(song)表示，在預期穩(wen)定的大前(qian)提下，穩(wen)定樓市(shi)需要抓(zhua)住兩個(ge)關(guan)鍵環節。

　　一是，要在供(gong)需(xu)(xu)矛(mao)(mao)盾突出的(de)(de)城市(shi)，加大商(shang)品住宅(zhai)用(yong)地(di)供(gong)應(ying)量。供(gong)需(xu)(xu)矛(mao)(mao)盾是導致房價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲的(de)(de)重要原因(yin)，特別是在供(gong)給不足的(de)(de)情況(kuang)下(xia)，房價(jia)(jia)過快上(shang)(shang)漲的(de)(de)壓(ya)力很難(nan)得到進(jin)一步緩(huan)解。因(yin)此，在房價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲壓(ya)力較大的(de)(de)城市(shi)，應(ying)有與(yu)之相適應(ying)的(de)(de)土(tu)地(di)供(gong)應(ying)規模，適當加大商(shang)品住宅(zhai)用(yong)地(di)供(gong)應(ying)量。不過，在土(tu)地(di)供(gong)給上(shang)(shang)也(ye)應(ying)該“因(yin)城施策”“一城一策”，房地(di)產去(qu)化周(zhou)期比較長(chang)的(de)(de)城市(shi)，應(ying)該收緊(jin)土(tu)地(di)供(gong)應(ying)，避免房地(di)產開發“一哄而上(shang)(shang)”，在市(shi)場上(shang)(shang)出現(xian)供(gong)給過剩。

　　二是，要(yao)(yao)進(jin)(jin)一步穩(wen)定(ding)金(jin)(jin)融(rong)政(zheng)(zheng)策(ce)。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)對(dui)金(jin)(jin)融(rong)環境的(de)變化十分敏感。回顧過去幾年(nian)(nian)(nian)的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)，房(fang)(fang)價(jia)(jia)過快上(shang)漲(zhang)(zhang)的(de)時(shi)段，幾乎都是房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)(jin)融(rong)政(zheng)(zheng)策(ce)比較寬松的(de)時(shi)期(qi)。例(li)如(ru)，在2009年(nian)(nian)(nian)房(fang)(fang)價(jia)(jia)快速上(shang)漲(zhang)(zhang)時(shi)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開發資金(jin)(jin)來源中個人按(an)揭貸(dai)款(kuan)增(zeng)速高達116.2%；2016年(nian)(nian)(nian)也是房(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)趨勢(shi)比較明(ming)顯的(de)一年(nian)(nian)(nian)，當年(nian)(nian)(nian)個人按(an)揭貸(dai)款(kuan)增(zeng)速達到46.5%。再(zai)看今年(nian)(nian)(nian)一季度(du)，受疫情、基數較低等因素(su)影響，在房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開發資金(jin)(jin)來源中，個人按(an)揭貸(dai)款(kuan)增(zeng)速同(tong)比上(shang)漲(zhang)(zhang)50%。居(ju)(ju)民收入(ru)短期(qi)內變化不大，但金(jin)(jin)融(rong)杠桿就好像(xiang)一根(gen)彈簧，可對(dui)于居(ju)(ju)民購買力施加較大影響。“因此(ci)，想要(yao)(yao)樓市(shi)平穩(wen)健康發展(zhan)，金(jin)(jin)融(rong)政(zheng)(zheng)策(ce)就要(yao)(yao)相對(dui)穩(wen)定(ding)。為了促進(jin)(jin)宏觀(guan)經濟活躍和發展(zhan)，在部分階(jie)段需要(yao)(yao)對(dui)金(jin)(jin)融(rong)政(zheng)(zheng)策(ce)進(jin)(jin)行(xing)必要(yao)(yao)的(de)調(diao)整。這時(shi)候(hou)，應(ying)該有一些對(dui)沖措施，避免資金(jin)(jin)過度(du)向房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)集中，也要(yao)(yao)防(fang)止(zhi)經營貸(dai)等資金(jin)(jin)違規進(jin)(jin)入(ru)樓市(shi)。”鄧(deng)郁松說(shuo)。

　　堵漏洞

　　中國民生銀行首席研究員溫彬

　　防止經營貸入樓市

　　“今年(nian)以(yi)來，部分城市(shi)出現(xian)了(le)投機炒房增多的(de)情況。其中(zhong)(zhong)，小微(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營(ying)(ying)(ying)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)違(wei)規流(liu)入樓市(shi)的(de)問題引發關(guan)注。”中(zhong)(zhong)國(guo)民生(sheng)銀(yin)行(xing)(xing)首席研究員溫彬表示(shi)，一方面，小微(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營(ying)(ying)(ying)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利率(lv)和住房按(an)揭貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利率(lv)之間存在(zai)較大價差。部分大型商業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行(xing)(xing)紛紛進入小微(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)領域，其經營(ying)(ying)(ying)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利率(lv)一度降(jiang)至4%以(yi)下，顯著低(di)于住房按(an)揭貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)利率(lv)。另一方面，二(er)者(zhe)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)難度不同(tong)，小微(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營(ying)(ying)(ying)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)相(xiang)對容易，住房按(an)揭貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)相(xiang)對困(kun)難。此(ci)外，小微(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營(ying)(ying)(ying)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)資(zi)金(jin)流(liu)向具(ju)有一定隱蔽性(xing)，銀(yin)行(xing)(xing)放款(kuan)(kuan)(kuan)后很難監控。

　　“如果(guo)任由經營貸款違規流入房地(di)產市(shi)場，不但會加速部分城市(shi)房價上(shang)漲，影響房地(di)產調控(kong)政(zheng)策效果(guo)，還會擠占實體經濟特別是(shi)小微企業(ye)的信貸資源。”溫彬(bin)說。

　　溫彬認為，防止(zhi)小微企(qi)業(ye)經營貸違規流入房(fang)地(di)產市場，涉(she)及地(di)方住建、銀行、中(zhong)介機(ji)構、小微企(qi)業(ye)等多個環(huan)節(jie)。從商業(ye)銀行角度(du)看，應加強信貸管理和銀行內(nei)部管理，從貸前(qian)、貸中(zhong)、貸后等多環(huan)節(jie)采取措施，嚴控經營貸資金流入樓市。

　　首先，加強貸(dai)前(qian)調查，精準識(shi)別(bie)貸(dai)款(kuan)需(xu)求(qiu)(qiu)。貸(dai)前(qian)調查是嚴(yan)防嚴(yan)控經營(ying)貸(dai)款(kuan)資金(jin)流向的第(di)一道(dao)防線，重點是對(dui)借款(kuan)人(ren)的貸(dai)款(kuan)申請和條件進行審查，盡可能識(shi)別(bie)判斷借款(kuan)人(ren)真實(shi)需(xu)求(qiu)(qiu)。同時，經營(ying)貸(dai)額度(du)應與企業年度(du)經營(ying)收入、資金(jin)流水掛鉤匹配，不得(de)因抵押充足(zu)而放松對(dui)真實(shi)貸(dai)款(kuan)需(xu)求(qiu)(qiu)的審查。

　　其次(ci)，加強貸中(zhong)、貸后管理(li)，監控排查資(zi)(zi)金(jin)流向。既要(yao)(yao)嚴格貸中(zhong)、貸后管理(li)，落實資(zi)(zi)金(jin)受托(tuo)支付(fu)要(yao)(yao)求(qiu)，防范企業通過(guo)關聯方規(gui)(gui)避受托(tuo)支付(fu)要(yao)(yao)求(qiu)。還要(yao)(yao)加強貸后資(zi)(zi)金(jin)流向監測，通過(guo)企業和(he)個人征(zheng)信(xin)變動(dong)情(qing)況(kuang)查詢，對可能違規(gui)(gui)流入(ru)房地產市(shi)場的(de)貸款進(jin)行篩選排查，對于違規(gui)(gui)資(zi)(zi)金(jin)一律追回。

　　再(zai)次，加強銀行內部管理、問題整(zheng)改和懲處力度。堅決(jue)整(zheng)改監控(kong)排查(cha)中發現的(de)違(wei)(wei)法(fa)違(wei)(wei)規(gui)業務，對相(xiang)關違(wei)(wei)法(fa)違(wei)(wei)規(gui)人(ren)員依法(fa)問責(ze)，從嚴從重(zhong)查(cha)處。

　　“當然(ran)，嚴(yan)查嚴(yan)控經營(ying)貸(dai)違(wei)規(gui)進(jin)入房地產(chan)領域與(yu)支(zhi)持小(xiao)微企(qi)業(ye)正常生產(chan)經營(ying)應(ying)(ying)區分(fen)開來(lai)，不能因噎廢食，不能因嚴(yan)查嚴(yan)控導致銀行(xing)分(fen)支(zhi)機構(gou)停止小(xiao)微企(qi)業(ye)的經營(ying)貸(dai)款申請，否(fou)則(ze)會對(dui)實體經濟(ji)形成誤傷，有違(wei)支(zhi)持小(xiao)微和創(chuang)業(ye)創(chuang)新的大局(ju)。對(dui)于小(xiao)微企(qi)業(ye)真實的經營(ying)需(xu)求(qiu)，商業(ye)銀行(xing)還(huan)應(ying)(ying)繼(ji)續支(zhi)持，應(ying)(ying)貸(dai)盡貸(dai)。”溫彬說(shuo)。