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進(jin)入傳(chuan)統旺季，房(fang)(fang)企(qi)融(rong)(rong)資(zi)(zi)出現小高峰，近期很多房(fang)(fang)企(qi)融(rong)(rong)資(zi)(zi)利(li)率(lv)進(jin)一步走低(di)，部分房(fang)(fang)企(qi)融(rong)(rong)資(zi)(zi)利(li)率(lv)甚至降至2%左右。業內人士表示，在“三(san)條(tiao)紅(hong)線”背景(jing)下，融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠道向優質(zhi)房(fang)(fang)企(qi)傾斜，綠檔房(fang)(fang)企(qi)與紅(hong)檔房(fang)(fang)企(qi)融(rong)(rong)資(zi)(zi)增速差距拉大(da)。同時，降準有(you)利(li)于緩解房(fang)(fang)企(qi)現金流壓(ya)力，防范房(fang)(fang)地產市場(chang)(chang)風(feng)險，對推進(jin)房(fang)(fang)地產市場(chang)(chang)平穩健(jian)康發展(zhan)具(ju)有(you)積極作用(yong)。

　　融資利率下降

　　不(bu)少房企同一品(pin)種的債(zhai)券融資(zi)利率在短期內(nei)明(ming)顯走低(di)。

　　光(guang)明(ming)地產4月(yue)15日(ri)發布公(gong)告稱，公(gong)司于(yu)2022年(nian)(nian)2月(yue)收到(dao)中國銀行(xing)間市場交(jiao)易(yi)商協會出具的《接受注冊通知(zhi)書》，公(gong)司于(yu)2022年(nian)(nian)3月(yue)9日(ri)至(zhi)10日(ri)發行(xing)2022年(nian)(nian)度第一(yi)期超短期融資(zi)券，期限(xian)為180天，起息日(ri)為2022年(nian)(nian)3月(yue)11日(ri)，實(shi)際發行(xing)總(zong)額(e)6億(yi)(yi)元，發行(xing)利率(lv)為3.5%。此后，公(gong)司又(you)于(yu)2022年(nian)(nian)4月(yue)12日(ri)至(zhi)13日(ri)發行(xing)2022年(nian)(nian)度第二期超短期融資(zi)券，期限(xian)為180天，發行(xing)利率(lv)為3.06%，實(shi)際發行(xing)總(zong)額(e)為8億(yi)(yi)元。

　　部分房企短期(qi)利率(lv)已(yi)經低于3%。電子城于2022年4月11日(ri)至(zhi)12日(ri)發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)2022年度(du)第(di)一(yi)期(qi)超短期(qi)融(rong)資券，實際發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)總(zong)額(e)為(wei)7億(yi)元(yuan)，發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)利率(lv)為(wei)2.99%（發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)日(ri)9個月SHIBOR+0.49%）。越秀集(ji)團于4月12日(ri)發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)2022年度(du)第(di)七期(qi)超短期(qi)融(rong)資券，發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)金額(e)10億(yi)元(yuan)，票面利率(lv)2.1%，發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)期(qi)限(xian)為(wei)240天。

　　中指研究(jiu)院數據顯示，房企(qi)3月發(fa)行的信用債平均利率(lv)為3.85%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)下降0.6個(ge)百分點(dian)；ABS平均利率(lv)為3.74%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)下降0.8個(ge)百分點(dian)。信托融(rong)(rong)資(zi)平均利率(lv)為7.66%。從融(rong)(rong)資(zi)結構來看(kan)，3月信用債規模(mo)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)54.8%，海外(wai)債占(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)2.7%，信托融(rong)(rong)資(zi)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)11.8%，ABS融(rong)(rong)資(zi)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)30.7%。

　　從融資(zi)(zi)目的看，償(chang)還(huan)前(qian)期(qi)借款(kuan)是(shi)近期(qi)融資(zi)(zi)的主要(yao)原因。廈門國貿近日成功發行10億元超短期(qi)融資(zi)(zi)券，票面(mian)利率2.55%，債券期(qi)限90日。其募集(ji)說(shuo)明書顯示(shi)，發行人本期(qi)發行金(jin)額10億元的超短期(qi)融資(zi)(zi)券，全部資(zi)(zi)金(jin)擬用于償(chang)還(huan)發行人及子公(gong)司金(jin)融機構借款(kuan)。

　　房企融資分化

　　2022年3月(yue)以(yi)來(lai)，房企迎來(lai)周期性的融資高峰期。

　　3月，房地(di)產行業(ye)信(xin)(xin)用債融(rong)資(zi)(zi)金額環(huan)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)100.2%；信(xin)(xin)托融(rong)資(zi)(zi)金額環(huan)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)11.9%；ABS融(rong)資(zi)(zi)金額環(huan)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)375.3%。

　　中指(zhi)研(yan)究院(yuan)指(zhi)出，3月和(he)4月為房企融資(zi)年度(du)集中發(fa)行(xing)(xing)(xing)時段，發(fa)行(xing)(xing)(xing)審批(pi)速度(du)也(ye)明(ming)顯(xian)提升(sheng)。據不完(wan)全(quan)統計(ji)，銀行(xing)(xing)(xing)間市(shi)場(chang)交(jiao)易商協會(hui)3月發(fa)布的房企中票發(fa)行(xing)(xing)(xing)注冊通知(zhi)書達14個。房企充分適應行(xing)(xing)(xing)業發(fa)展趨勢，抓住政(zheng)策“窗口(kou)期”，拓(tuo)展發(fa)行(xing)(xing)(xing)融資(zi)品種，如(ru)中國鐵建(jian)發(fa)行(xing)(xing)(xing)并購債、電建(jian)地產(chan)發(fa)行(xing)(xing)(xing)住房租(zu)賃專項債等(deng)。

　　隨(sui)著房(fang)企(qi)之間的(de)融資(zi)分化(hua)，2021年下半年以來，國(guo)際評(ping)級(ji)機構接連下調房(fang)企(qi)評(ping)級(ji)或(huo)展望，其中包括不少TOP50的(de)大型房(fang)企(qi)。

　　部分大型(xing)房企(qi)“三(san)條紅線(xian)”達標，融資情況(kuang)(kuang)較為樂觀(guan)。以龍湖(hu)集(ji)團為例，公(gong)(gong)司(si)2021年(nian)年(nian)報顯(xian)示，截(jie)至2021年(nian)年(nian)底，公(gong)(gong)司(si)凈負債率進(jin)一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍(bei)（剔除預(yu)售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88倍(bei)），連(lian)續6年(nian)保(bao)持(chi)“三(san)道紅線(xian)”的(de)綠(lv)(lv)檔(dang)水平(ping)。截(jie)至2021年(nian)年(nian)底，龍湖(hu)集(ji)團平(ping)均(jun)借貸(dai)成(cheng)本創歷(li)史新低(di)。基于良(liang)好的(de)信用狀(zhuang)況(kuang)(kuang)，公(gong)(gong)司(si)融資渠道保(bao)持(chi)通暢。根據(ju)標普、穆迪近期(qi)提供的(de)評級數據(ju)，龍湖(hu)與新城、旭輝、綠(lv)(lv)城、碧桂園一起(qi)獲得“投(tou)資級”評級。

　　相(xiang)比之下(xia)，評級(ji)不佳的(de)中小型(xing)房(fang)企及出(chu)現債(zhai)務(wu)違(wei)約的(de)房(fang)企，再融資(zi)受限明顯。

　　億翰智(zhi)庫報告顯示(shi)，在“三條(tiao)紅線”背景下，融資渠道向(xiang)優(you)質房(fang)企傾斜，綠檔房(fang)企與紅檔房(fang)企融資增速差距拉大，銀行(xing)間市場(chang)發債成功的(de)多是主體評級較高的(de)房(fang)企。

　　迎多重利好

　　除了房(fang)企融資(zi)利(li)率(lv)下(xia)(xia)(xia)調(diao)外，隨著LPR接連下(xia)(xia)(xia)調(diao)、各地銀(yin)行主(zhu)動(dong)下(xia)(xia)(xia)調(diao)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)，個人住房(fang)貸(dai)(dai)款端利(li)率(lv)也(ye)出現明顯放松。以蘇州(zhou)、廣州(zhou)為代表的熱點(dian)地區加入LPR“零加點(dian)”隊列，引發市(shi)場關(guan)注。

　　中國人民銀(yin)行金融市(shi)(shi)(shi)場司(si)司(si)長鄒瀾表示，近期(qi)房貸(dai)利(li)率下調主要是發生在銀(yin)行層面。3月(yue)以來，由于市(shi)(shi)(shi)場需求減弱(ruo)，全國已經有一百多個(ge)(ge)城市(shi)(shi)(shi)的銀(yin)行根(gen)據(ju)市(shi)(shi)(shi)場變化和自身經營情況，自主下調了房貸(dai)利(li)率，幅度在20-60個(ge)(ge)基點不等。

　　為支持實體經濟(ji)發展、促進(jin)綜合融資成本(ben)穩中有降，中國人民銀行(xing)決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行(xing)5%存款準備金率的(de)金融機構）。58安居客房(fang)產(chan)(chan)研(yan)究院分院院長(chang)張波表示，降準有利于緩解房(fang)企現金流壓力，防范房(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)風險，對推進(jin)房(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)平穩健(jian)康發展具有一定的(de)積極(ji)作用(yong)。

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