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 7月21日，《關(guan)于在超(chao)大(da)特大(da)城市(shi)積極穩步推進城中(zhong)村改造的指(zhi)導意見》在國(guo)務院(yuan)常(chang)務會議上(shang)審議通過(guo)。會議指(zhi)出，在超(chao)大(da)特大(da)城市(shi)積極穩步實(shi)施城中(zhong)村改造是改善民生、擴(kuo)大(da)內需、推動城市(shi)高質(zhi)量發展的一項重(zhong)要舉措。

星圖金融(rong)研究院高級研究員付一夫(fu)對(dui)《證(zheng)券(quan)日報(bao)》記者表示，推進城中(zhong)村改造將進一步(bu)激發上下游相關產業(ye)發展(zhan)的活力，帶動(dong)有(you)效投資和(he)消費，對(dui)穩(wen)增(zeng)長(chang)、惠民生意(yi)義重大。

多地加速城中村改造

會議指(zhi)出，要充分發揮市場在資源(yuan)配置中(zhong)的決定性作用，更好發揮政(zheng)府作用，加大對城(cheng)中(zhong)村改造(zao)(zao)的政(zheng)策(ce)支持，積極創新改造(zao)(zao)模式(shi)，鼓勵和支持民間(jian)資本參(can)與，努力發展各(ge)種新業態，實現(xian)可持續(xu)運營。

今年4月(yue)28日召開的中共(gong)中央政治局會議(yi)提出(chu)，在超大(da)特大(da)城(cheng)市(shi)積(ji)極穩步推進城(cheng)中村改(gai)造(zao)和“平(ping)急兩用”公共(gong)基礎設(she)施建設(she)。

根據住房和(he)城(cheng)鄉建設部于2022年10月份公布的《2021年城(cheng)市(shi)建設統計(ji)年鑒》，截至(zhi)2021年末，全國超大(da)(da)城(cheng)市(shi)有(you)8個，分別是(shi)上海、北京(jing)、深圳(zhen)、重(zhong)慶、廣州、成(cheng)都、天(tian)津、武(wu)漢；全國特大(da)(da)城(cheng)市(shi)有(you)11個，分別是(shi)杭州、東莞、西安、鄭州、南京(jing)、濟(ji)南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈(ha)爾濱。

以深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市為例，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)針(zhen)對城(cheng)中村改造，由政府統租后實施綜合(he)整(zheng)治類更(geng)新，并納入(ru)其政策性住房(fang)(fang)保障體系。深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市住房(fang)(fang)和建設局(ju)于近日發布的《深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市城(cheng)中村保障房(fang)(fang)規模化品質化改造提(ti)升指引》提(ti)出，2023年至2025年，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)將建設籌集保障性住房(fang)(fang)46萬(wan)套（間(jian)）、建筑(zhu)面積(ji)超過2000萬(wan)平方米。

廣州市(shi)計(ji)劃2023年(nian)推進127個城中(zhong)村改造(zao)項(xiang)目（含46個續(xu)建(jian)項(xiang)目，12個新(xin)開工項(xiang)目，69個前期項(xiang)目），預計(ji)完成固(gu)定(ding)資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)983億元，占全年(nian)城市(shi)更新(xin)固(gu)定(ding)資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)目標的49%。

有助于穩投資、擴內需

談及(ji)城中村改造(zao)的資金來(lai)源問題(ti)，巨(ju)豐投(tou)(tou)顧高(gao)級投(tou)(tou)資顧問翁梓馳在接受《證券日報(bao)》記者采訪時表示，涉及(ji)相關公共服(fu)務設施建設，主要通(tong)過財(cai)政(zheng)補(bu)貼(tie)、專項債等方式解決。

針對此次國常會提出(chu)的(de)(de)“鼓勵(li)和(he)支持民間(jian)資本參與”，翁梓(zi)馳認(ren)為，需由地方功能性國企為主導(dao)，創新改造模式，同時(shi)給予強政策(ce)支持，以(yi)此來吸引民間(jian)資本參與。后續可鼓勵(li)各類(lei)民間(jian)資本更(geng)多的(de)(de)以(yi)經營性收(shou)入(ru)(ru)進入(ru)(ru)，在(zai)租賃收(shou)入(ru)(ru)、停車場(chang)、臨街商鋪(pu)、飯店食(shi)堂(tang)等(deng)方面積(ji)極發力。

國泰君安研(yan)報(bao)顯示(shi)，在增量(liang)投資(zi)(zi)空間有限的(de)(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下，未(wei)來一二(er)線城市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)房地產更新(xin)投資(zi)(zi)將居于主導地位。根據一二(er)線城市(shi)(shi)房齡(ling)20年以上的(de)(de)(de)(de)老舊小區占住(zhu)房存量(liang)的(de)(de)(de)(de)比例以及(ji)更新(xin)投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)單位成本測算，若(ruo)全(quan)部按(an)照(zhao)(zhao)老舊小區改造(zao)的(de)(de)(de)(de)標準(zhun)，則一二(er)線城市(shi)(shi)更新(xin)投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)體(ti)量(liang)至少有2萬億元；若(ruo)全(quan)部按(an)照(zhao)(zhao)拆遷重建的(de)(de)(de)(de)標準(zhun)，則一二(er)線城市(shi)(shi)更新(xin)投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)體(ti)量(liang)最(zui)大接近13萬億元。

在(zai)(zai)翁梓(zi)馳看(kan)來(lai)，本(ben)輪(lun)城中村的投資增量將(jiang)體現(xian)在(zai)(zai)房地產(chan)開發和基礎(chu)設(she)施建設(she)改造。根據國常會(hui)(hui)提出的“堅持穩中求進、積極(ji)穩妥(tuo)”“成熟一(yi)(yi)個推進一(yi)(yi)個，實施一(yi)(yi)項(xiang)做成一(yi)(yi)項(xiang)”的要求來(lai)看(kan)，受益的主體會(hui)(hui)更(geng)加聚(ju)焦，未來(lai)很長一(yi)(yi)段時(shi)間，城中村改造將(jiang)在(zai)(zai)穩投資方面發揮(hui)重要作用。

除(chu)拉動(dong)投資外，推進城中(zhong)村(cun)改造將為擴內需(xu)注入新動(dong)能(neng)。

翁(weng)梓馳(chi)認為(wei)，城中村改造將帶動建筑材料、家用電器的(de)需求(qiu)，同時會帶動公(gong)共服務如醫療、快遞、便利(li)店等設施的(de)發展。

據國泰君安(an)上(shang)述研報(bao)測算，以(yi)全部拆遷(qian)重建為保障性(xing)租賃住(zhu)房為例，一二線城市的重建體量大約在33億平(ping)方米，保障性(xing)租賃住(zhu)房以(yi)70平(ping)方米以(yi)下的小(xiao)戶型為主，則(ze)能夠新增約4700萬套住(zhu)宅；以(yi)每套住(zhu)宅需要配備(bei)必需類(lei)家用電器(qi)總價(jia)在1.5萬元左右，則(ze)可以(yi)帶動家用電器(qi)消費約7000億元。

付一(yi)夫(fu)表示，一(yi)方面(mian)，城(cheng)中村(cun)改(gai)造(zao)可以帶動基建、地(di)產上(shang)下游的投(tou)資(zi)，并在一(yi)定程度上(shang)刺激(ji)商品房需求；另一(yi)方面(mian)，城(cheng)中村(cun)改(gai)造(zao)有(you)助(zhu)于優化城(cheng)市面(mian)貌，補齊相(xiang)關(guan)短板(ban)，改(gai)善居民教(jiao)育(yu)、醫療、養老、家政等問題，從而解決大城(cheng)市發展(zhan)不平衡、不充分的矛盾，并進一(yi)步激(ji)發出居民在相(xiang)關(guan)領域的消費(fei)需求。