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　　核心閱讀

　　為(wei)適(shi)應(ying)我國房(fang)地(di)(di)產市場供求關系發生(sheng)重(zhong)大(da)變(bian)化的(de)新形(xing)勢(shi)，近期，多地(di)(di)多部(bu)門密集發文，適(shi)時(shi)(shi)調整優化房(fang)地(di)(di)產政策，更好滿足居民(min)剛(gang)性和改(gai)善性住(zhu)房(fang)需求的(de)同時(shi)(shi)，也將對擴大(da)消費、拉動投(tou)資、穩(wen)定經濟增(zeng)長產生(sheng)有(you)利影響(xiang)。

　　

　　8月30日(ri)，廣東(dong)省(sheng)廣州市、深圳市先后宣布(bu)(bu)執行“認(ren)房不認(ren)貸”政(zheng)策。9月1日(ri)，上海市、北京市也先后宣布(bu)(bu)執行該政(zheng)策。

　　8月31日，中國人(ren)民銀(yin)行(xing)、國家(jia)金融監督管理總局聯合發布通(tong)知，首套(tao)、二(er)套(tao)住房商業性個人(ren)住房貸(dai)款(kuan)(kuan)最低(di)首付款(kuan)(kuan)比例統一為不低(di)于(yu)20%、30%。同時，降(jiang)低(di)存(cun)量首套(tao)住房貸(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)。

　　專家(jia)指出，近段時間多(duo)地(di)多(duo)部門(men)密集發文，適時調整優化房地(di)產政策，釋放出促進房地(di)產市場平(ping)穩(wen)健康(kang)發展的積極信號(hao)。

　　政策(ce)打(da)出“組合拳”，更好滿足居民剛性和改善性住房需求

　　“認(ren)房不認(ren)貸(dai)”政策(ce)明確，居民家(jia)庭（包括(kuo)借款(kuan)人、配偶及未成年子女(nv)）申(shen)請(qing)貸(dai)款(kuan)購買商品住(zhu)房時(shi)，家(jia)庭成員在(zai)當地名下無成套(tao)住(zhu)房的，不論是否已利用貸(dai)款(kuan)購買過住(zhu)房，銀行(xing)業金融(rong)機構(gou)均按(an)首(shou)套(tao)住(zhu)房執行(xing)住(zhu)房信貸(dai)政策(ce)。

　　“對于有(you)換(huan)房需求的(de)家庭，在‘認房不認貸’政策(ce)下，可(ke)以以更(geng)低的(de)首付比(bi)例、更(geng)優惠的(de)貸款利率換(huan)購住房，加(jia)上居(ju)民換(huan)購住房的(de)個(ge)人所得稅退稅優惠期也延長了，這些政策(ce)有(you)助于降(jiang)低購房成本、釋放換(huan)房需求。”住房城鄉建設部政策(ce)研究中心副主任浦(pu)湛(zhan)介紹。

　　姜(jiang)楠在廣(guang)州工作了10多年(nian)(nian)。2015年(nian)(nian)，結婚(hun)在即的她先在廣(guang)東省佛山市購買了一套婚(hun)房(fang)，簡單裝修后就租了出去(qu)，自(zi)己(ji)則在廣(guang)州租房(fang)住。這(zhe)兩年(nian)(nian)，眼看孩子到了要(yao)上學(xue)的年(nian)(nian)紀(ji)，姜(jiang)楠兩夫妻想在廣(guang)州買套房(fang)的愿望愈(yu)發(fa)強烈。

　　“看(kan)了十幾套二手房，比(bi)較滿(man)意的(de)，差(cha)不(bu)(bu)多(duo)都(dou)要600多(duo)萬(wan)元。之前佛山那套房也(ye)有貸款，現在要買這(zhe)套房，首付要四成(cheng)(cheng)(cheng)，貸款利(li)率(lv)4.8%。”姜楠說(shuo)，按照“認房不(bu)(bu)認貸”的(de)新政策，現在首付只(zhi)需三成(cheng)(cheng)(cheng)，少一成(cheng)(cheng)(cheng)首付，就(jiu)是60多(duo)萬(wan)元；而且，貸款利(li)率(lv)享受4.2%的(de)首套房利(li)率(lv)，月供負擔也(ye)能減(jian)輕不(bu)(bu)少。

　　深圳市民黃女士也表達(da)了類似的(de)想法：“我(wo)們一(yi)直想換個(ge)大一(yi)點的(de)房子，改善居(ju)住條件(jian)。但如果認定為二套房，首付比例高，難以承擔。新政出臺后，壓力就小多(duo)了。”

　　北京(jing)鏈(lian)家(jia)研(yan)究院(yuan)院(yuan)長高原(yuan)認(ren)為，“認(ren)房(fang)(fang)(fang)不認(ren)貸(dai)”主要(yao)利好(hao)北京(jing)新(xin)市(shi)民及(ji)改善(shan)(shan)型(xing)群體。新(xin)市(shi)民方面(mian)，較為普(pu)遍(bian)的(de)一(yi)個(ge)情況(kuang)是其在(zai)(zai)京(jing)無房(fang)(fang)(fang)，但曾在(zai)(zai)外地有(you)過購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)信貸(dai)記錄，在(zai)(zai)原(yuan)有(you)標準(zhun)下在(zai)(zai)京(jing)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)要(yao)支付六(liu)成(cheng)(cheng)（普(pu)宅(zhai)）或八成(cheng)(cheng)（非普(pu)宅(zhai)）首付；改善(shan)(shan)型(xing)群體方面(mian)，則利好(hao)“賣一(yi)買一(yi)”改善(shan)(shan)置換群體，受家(jia)庭結構變化、育兒、養(yang)老等因素影響(xiang)，當前北京(jing)住宅(zhai)市(shi)場(chang)近七成(cheng)(cheng)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者屬(shu)于改善(shan)(shan)型(xing)需求。

　　“認房(fang)(fang)不(bu)(bu)認貸”等政策出臺后，市(shi)場反應(ying)如何(he)？北(bei)京鏈家朝陽區(qu)某活躍(yue)區(qu)域(yu)門(men)店經理(li)婁春(chun)雷告(gao)訴記(ji)者，北(bei)京公布政策后，我們陸續(xu)接到(dao)不(bu)(bu)少(shao)客戶(hu)的咨詢電話，前(qian)兩個月(yue)周(zhou)(zhou)末線上(shang)咨詢量一般是(shi)20多個，這(zhe)(zhe)個周(zhou)(zhou)末增加到(dao)60多個，區(qu)域(yu)掛(gua)牌(pai)量也活躍(yue)起來。“我們這(zhe)(zhe)邊改善型客戶(hu)目標房(fang)(fang)型的售價大多在800萬(wan)元(yuan)到(dao)1000萬(wan)元(yuan)。之前(qian)看房(fang)(fang)，考慮到(dao)80%的二套(tao)房(fang)(fang)首付有些猶豫，現在政策落地，不(bu)(bu)少(shao)客戶(hu)選擇將(jiang)房(fang)(fang)產(chan)掛(gua)牌(pai)獲得首套(tao)資(zi)格。”婁春(chun)雷說。

　　貝殼研究(jiu)院提供的(de)數據顯(xian)示，8月30日(ri)至31日(ri)，廣州、深圳的(de)二(er)手房(fang)日(ri)均成交(jiao)量，較(jiao)上周(zhou)（8月21日(ri)至27日(ri)）的(de)日(ri)均成交(jiao)量分別提升了25%、70%，客戶帶看量也較(jiao)快增長。

　　不只(zhi)是“認(ren)房不認(ren)貸”政策(ce)(ce)，調整優(you)化差別化住(zhu)房信貸、降低存量首(shou)套住(zhu)房貸款(kuan)利率(lv)等政策(ce)(ce)，同樣有助于更好滿足(zu)剛性和改(gai)善(shan)性住(zhu)房需求。

　　中國人民銀行(xing)、金融監(jian)管總(zong)局(ju)有(you)關負責人介紹，此次(ci)差別化住(zhu)房(fang)信貸(dai)政策調(diao)整(zheng)優化的(de)重點(dian)包括兩方面：一是(shi)統(tong)一全(quan)國商(shang)業(ye)性(xing)個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)最低(di)首(shou)(shou)(shou)付款(kuan)比(bi)例(li)政策下限(xian)(xian)(xian)。不(bu)(bu)再區(qu)分實(shi)施“限(xian)(xian)(xian)購”城(cheng)市(shi)和(he)(he)不(bu)(bu)實(shi)施“限(xian)(xian)(xian)購”城(cheng)市(shi)，首(shou)(shou)(shou)套住(zhu)房(fang)和(he)(he)二(er)(er)套住(zhu)房(fang)商(shang)業(ye)性(xing)個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)最低(di)首(shou)(shou)(shou)付款(kuan)比(bi)例(li)政策下限(xian)(xian)(xian)統(tong)一為不(bu)(bu)低(di)于20%和(he)(he)30%。二(er)(er)是(shi)將二(er)(er)套住(zhu)房(fang)利(li)率(lv)政策下限(xian)(xian)(xian)調(diao)整(zheng)為不(bu)(bu)低(di)于相(xiang)應(ying)期限(xian)(xian)(xian)貸(dai)款(kuan)市(shi)場報價利(li)率(lv)（LPR）加20個基點(dian)。首(shou)(shou)(shou)套住(zhu)房(fang)利(li)率(lv)政策下限(xian)(xian)(xian)仍為不(bu)(bu)低(di)于相(xiang)應(ying)期限(xian)(xian)(xian)LPR減20個基點(dian)。各(ge)地(di)可按(an)照因(yin)城(cheng)施策原則，根(gen)據(ju)當地(di)房(fang)地(di)產市(shi)場形勢和(he)(he)調(diao)控需(xu)要，自主確定轄(xia)區(qu)內首(shou)(shou)(shou)套和(he)(he)二(er)(er)套住(zhu)房(fang)最低(di)首(shou)(shou)(shou)付款(kuan)比(bi)例(li)和(he)(he)利(li)率(lv)下限(xian)(xian)(xian)。

　　房地產市場(chang)整體(ti)已轉入供大于求(qiu)的買方市場(chang)

　　房地產(chan)鏈(lian)條長(chang)、涉(she)及面(mian)廣，可以說牽一發動全身(shen)。

　　進入今年二(er)季度(du)，受宏觀環境影響，居民購房(fang)能(neng)力(li)和意愿下降(jiang)，購房(fang)作為大宗消費恢復相對滯后，房(fang)地產(chan)市場成交量(liang)增速有(you)所放(fang)緩(huan)。1至7月(yue)份，商品(pin)房(fang)銷售面積66563萬平方米，同比下降(jiang)6.5%；房(fang)屋新開工(gong)面積56969萬平方米，下降(jiang)24.5%。

　　7月24日，中共中央政(zheng)治局召(zhao)開(kai)會議指出，要切實防范化解重點(dian)領(ling)域風險(xian)，適(shi)(shi)應我國房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場供求(qiu)關系發生重大變化的新形(xing)勢，適(shi)(shi)時調整優化房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)政(zheng)策，因城施策用(yong)好政(zheng)策工具箱，更好滿足居民剛性(xing)和改善性(xing)住房需求(qiu)，促(cu)進房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場平穩健康發展。

　　浙江工業大(da)學(xue)中國(guo)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)研究院院長虞曉芬分(fen)析，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)供求關系發生重(zhong)大(da)變化，主(zhu)(zhu)(zhu)要表現(xian)在(zai)三方(fang)(fang)面(mian)：一是(shi)從賣方(fang)(fang)市(shi)場(chang)轉向(xiang)買方(fang)(fang)市(shi)場(chang)。經(jing)(jing)過(guo)(guo)持(chi)續20多年大(da)規模開(kai)發，2022年全國(guo)城鎮(zhen)居民人(ren)均住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)建(jian)筑面(mian)積已(yi)經(jing)(jing)超過(guo)(guo)41平方(fang)(fang)米，疊加人(ren)口呈現(xian)負增(zeng)(zeng)長、城鎮(zhen)化進入中后期(qi)(qi)等因素(su)影響，市(shi)場(chang)整體(ti)已(yi)轉入供大(da)于(yu)求的買方(fang)(fang)市(shi)場(chang)，特別是(shi)中小城市(shi)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)庫(ku)存(cun)量大(da)、去化周期(qi)(qi)長。二是(shi)從增(zeng)(zeng)量為(wei)主(zhu)(zhu)(zhu)的市(shi)場(chang)轉向(xiang)存(cun)量為(wei)主(zhu)(zhu)(zhu)的市(shi)場(chang)。不(bu)少城市(shi)存(cun)量房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)交(jiao)易增(zeng)(zeng)速快(kuai)于(yu)新(xin)建(jian)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售增(zeng)(zeng)速，部分(fen)城市(shi)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)量已(yi)經(jing)(jing)超過(guo)(guo)新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)量。三是(shi)從期(qi)(qi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售為(wei)主(zhu)(zhu)(zhu)轉向(xiang)現(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售占(zhan)比穩(wen)步提(ti)高。

　　“適應我國房(fang)地產市(shi)場供求(qiu)(qiu)關系發生重(zhong)大變化的(de)新形勢(shi)，近(jin)段時間一(yi)系列政(zheng)策措施落(luo)實落(luo)地，不僅能夠更(geng)好滿(man)足居民剛性(xing)和改善性(xing)需求(qiu)(qiu)，也(ye)對擴大消費、拉動投(tou)資、穩定經濟增長(chang)意(yi)義重(zhong)大。”虞曉芬認(ren)為。

　　招聯首(shou)席研(yan)究員董希淼說，根據有(you)關(guan)測(ce)算，此次存量(liang)首(shou)套房(fang)貸利率調整，平均降(jiang)幅大(da)約(yue)為80個(ge)基點。以100萬元、25年(nian)期、原利率5.1%的存量(liang)房(fang)貸為例，假設(she)房(fang)貸利率降(jiang)至4.3%，可(ke)節(jie)約(yue)借款人還款支出每年(nian)超過5000元，有(you)助于降(jiang)低住房(fang)消費(fei)負擔，進而(er)增加居民(min)消費(fei)和(he)投資能力。

　　促進房地產(chan)市場平穩健康發展，還需(xu)多方發力保持耐心

　　受(shou)訪專家表示，當前(qian)適時調(diao)整優(you)化房(fang)地產政策，打開了(le)市場(chang)(chang)預(yu)期窗口，短期看(kan)剛(gang)需(xu)和改(gai)善性需(xu)求(qiu)將集中入市，年底前(qian)市場(chang)(chang)交(jiao)易量或有明(ming)顯增長(chang)。但是，整體看(kan)房(fang)地產市場(chang)(chang)供求(qiu)關(guan)系發(fa)生巨大變(bian)化，且(qie)受(shou)宏觀環境影響(xiang)較(jiao)大，要以更(geng)加理性的心(xin)(xin)態(tai)看(kan)待房(fang)地產市場(chang)(chang)發(fa)展(zhan)，既(ji)要有信心(xin)(xin)，也要有耐心(xin)(xin)。

　　“在市場整體發展(zhan)放緩的時(shi)候，積(ji)(ji)極的一面會格(ge)外引人(ren)注意，比如(ru)有些市場將(jiang)更加有韌性，也(ye)有新(xin)的業(ye)務機會正在出(chu)現(xian)。”萬科董事(shi)會主席郁亮認為，目前我國城(cheng)鎮(zhen)化率為65%左右，根據相(xiang)關預測2030年預計(ji)達到(dao)70%，城(cheng)鎮(zhen)人(ren)口將(jiang)增加至9.8億(yi)人(ren)左右，按建設經(jing)驗(yan)保(bao)守估計(ji)，未來10億(yi)至12億(yi)平方(fang)米的房地產新(xin)開(kai)工面積(ji)(ji)是有保(bao)障的。

　　郁亮介紹，根據(ju)倫敦、東京(jing)等城(cheng)(cheng)市的經驗(yan)，人口會不斷向能夠創造就業的城(cheng)(cheng)市集中。即便市場完全(quan)成熟后(hou)，中心(xin)城(cheng)(cheng)區仍然會出現大量(liang)城(cheng)(cheng)市更新項目(mu)，以(yi)提升傳統(tong)地(di)區的發展(zhan)活力，滿足職住(zhu)平衡的需求。此外，保障性租賃住(zhu)房建(jian)設(she)、城(cheng)(cheng)中村改造、房地(di)產代(dai)建(jian)代(dai)運(yun)營等也(ye)將是未來重(zhong)要的業務增長領域。

　　“當前政策已在發(fa)力，相信在各(ge)方面的(de)共同(tong)努力下(xia)，隨著經濟運行持續好(hao)轉，對(dui)未來的(de)預(yu)期逐步穩定，市場會回(hui)到健康合理的(de)水平(ping)。”郁亮(liang)說(shuo)。

　　虞曉芬認為，從中長期看，促(cu)進房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)平穩(wen)(wen)健康發展(zhan)還需(xu)從供需(xu)兩端重(zhong)點發力：通過(guo)(guo)加快啟動城市(shi)(shi)更(geng)新和城中村改(gai)造等，穩(wen)(wen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)規模；通過(guo)(guo)降(jiang)低房(fang)(fang)貸利率、擴大住房(fang)(fang)公積金覆蓋面等，著力提高住房(fang)(fang)消(xiao)費能力，放松住房(fang)(fang)供求(qiu)關(guan)系(xi)發生重(zhong)大變化的大城市(shi)(shi)或片區的限(xian)(xian)購等，穩(wen)(wen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)；通過(guo)(guo)全面推動二手(shou)房(fang)(fang)“帶(dai)押過(guo)(guo)戶(hu)”、降(jiang)低交(jiao)易契稅、合理(li)降(jiang)低房(fang)(fang)地(di)產(chan)中介費用等，鼓勵以舊換新，促(cu)市(shi)(shi)場(chang)(chang)良(liang)性循環；一視同仁支(zhi)持優質(zhi)國有(you)房(fang)(fang)企(qi)和優質(zhi)的民營房(fang)(fang)企(qi)，適當放寬開發條件限(xian)(xian)制要求(qiu)，穩(wen)(wen)定房(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)業。

　　住(zhu)房(fang)(fang)(fang)城鄉建設部有關負責人表示，接(jie)下(xia)來將繼續以增信心(xin)、防(fang)風險、促轉型為(wei)主(zhu)線(xian)，促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場平穩健康發展，因(yin)城施(shi)策(ce)、精準施(shi)策(ce)，大力支(zhi)持剛性和改善性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求，扎實(shi)推(tui)進(jin)保交樓保民(min)生保穩定工作，化(hua)解企業資金鏈(lian)斷裂風險，努力提升品質、建設好(hao)房(fang)(fang)(fang)子，整治房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場秩序，讓人民(min)群眾(zhong)放(fang)心(xin)購房(fang)(fang)(fang)、放(fang)心(xin)租房(fang)(fang)(fang)。