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 城中村伴隨著工(gong)業化(hua)、城鎮化(hua)快速發展而形(xing)成，但不(bu)少存在公(gong)共衛生安(an)(an)全(quan)風險大、房屋安(an)(an)全(quan)和消防安(an)(an)全(quan)隱患多、配套設施落后、環境臟(zang)亂差等問題，亟須(xu)實(shi)施改(gai)造。

　　4月(yue)，中(zhong)共中(zhong)央(yang)政治局召開會議指(zhi)出，“在(zai)超大(da)特(te)大(da)城(cheng)(cheng)市積極穩(wen)步推進(jin)(jin)城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)(gai)造(zao)”；7月(yue)，國(guo)務院辦公(gong)廳印發(fa)《關于在(zai)超大(da)特(te)大(da)城(cheng)(cheng)市積極穩(wen)步推進(jin)(jin)城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)(gai)造(zao)的指(zhi)導意(yi)見(jian)》（以(yi)下簡稱《指(zhi)導意(yi)見(jian)》），并召開電視電話會議進(jin)(jin)行(xing)部(bu)署。住(zhu)房城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)部(bu)城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)(gai)造(zao)信息系統投入運行(xing)兩個(ge)月(yue)以(yi)來，已(yi)入庫城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)(gai)造(zao)項目160余(yu)個(ge)。

　　城(cheng)中(zhong)村改(gai)造是一(yi)項復雜艱巨的系(xi)統工程，如何(he)破解地怎么(me)征、錢怎么(me)來、賬(zhang)怎么(me)算等問(wen)題，實(shi)現可持續運(yun)營？記者(zhe)進行了采訪(fang)。

　　將采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造

　　根據國務院(yuan)2014年印發的《關于調整城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)規模劃分標準的通知》，城(cheng)(cheng)(cheng)區常住(zhu)人口500萬以上1000萬以下的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)為特大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，城(cheng)(cheng)(cheng)區常住(zhu)人口1000萬以上的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)為超大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。

　　“我國超大(da)(da)特(te)大(da)(da)城市(shi)吸納了大(da)(da)量外來人口、新市(shi)民和(he)(he)青年(nian)人，這些(xie)群體相當部(bu)分租(zu)住在城中(zhong)村(cun)。租(zu)房成本較低(di)，普遍(bian)缺(que)乏必要的基礎設施(shi)和(he)(he)公(gong)共服(fu)務。”浙江工(gong)業大(da)(da)學(xue)中(zhong)國住房和(he)(he)房地產研究院院長虞曉(xiao)芬(fen)認為(wei)，在超大(da)(da)特(te)大(da)(da)城市(shi)積極(ji)穩(wen)步(bu)實施(shi)城中(zhong)村(cun)改造(zao)將創造(zao)多重(zhong)效益。

　　惠及民生。城中(zhong)村改造(zao)后，居住條(tiao)件(jian)和環境品質將得(de)到改善，村民能享受(shou)更(geng)高(gao)質量的教(jiao)育(yu)、更(geng)完(wan)善的商業(ye)與醫療等配套以及物(wu)業(ye)服務，更(geng)好地融入城市生活。

　　拉(la)動(dong)內需(xu)。“目前超(chao)大特大城(cheng)市的‘鐵(tie)公基’等(deng)傳(chuan)統(tong)基建項目基本完成(cheng)，推(tui)進城(cheng)中村改造可(ke)以擴(kuo)大城(cheng)市有(you)效投資(zi)(zi)，促進房(fang)地產市場平穩(wen)健康發展，還可(ke)以拉(la)動(dong)裝修、家具家電等(deng)消(xiao)費，對經(jing)濟(ji)穩(wen)增長發揮積(ji)極作用。”中國(guo)城(cheng)市規劃學會副理事長、廈門大學教授趙燕菁說。根據(ju)申萬(wan)宏源證券(quan)測算(suan)，本輪城(cheng)中村改造每年投資(zi)(zi)1.5萬(wan)億(yi)元(yuan)至2.1萬(wan)億(yi)元(yuan)，累計投資(zi)(zi)金(jin)額7.3萬(wan)億(yi)元(yuan)至10.6萬(wan)億(yi)元(yuan)。

　　優化(hua)住房(fang)(fang)(fang)供(gong)給結構(gou)。虞曉芬介紹，當(dang)前我國超大特大城市房(fang)(fang)(fang)地產市場結構(gou)性(xing)供(gong)需矛盾依然突(tu)出，與居民消費能力(li)、需求特征(zheng)相適配的配套齊全、中(zhong)小戶型、低價格的宜(yi)居住房(fang)(fang)(fang)供(gong)給嚴重不足。城中(zhong)村改造中(zhong)的安置(zhi)房(fang)(fang)(fang)、保障性(xing)住房(fang)(fang)(fang)建設等(deng)，將(jiang)有助(zhu)于優化(hua)住房(fang)(fang)(fang)供(gong)給結構(gou)。

　　提升城市(shi)(shi)發(fa)展(zhan)(zhan)質量。專(zhuan)家(jia)談道，城中(zhong)村(cun)改造將促進(jin)城市(shi)(shi)從外延式拓展(zhan)(zhan)向內涵(han)式發(fa)展(zhan)(zhan)轉變(bian)，有助于優化(hua)城市(shi)(shi)空間布局(ju)、提高土(tu)地(di)利用效率等，解決(jue)區域發(fa)展(zhan)(zhan)不平衡、不充分(fen)的矛(mao)盾，推(tui)動(dong)城市(shi)(shi)高質量發(fa)展(zhan)(zhan)。

　　不(bu)少人關心(xin)，超大(da)特大(da)城市推進城中村改造與此前的棚(peng)戶區改造有何不(bu)同？

　　先看(kan)改造方(fang)式。“棚戶區改造基本是(shi)拆(chai)除(chu)新建，此(ci)輪城(cheng)中(zhong)村改造，明確分三(san)類(lei)推進實(shi)施。一類(lei)是(shi)符合條件的(de)實(shi)施拆(chai)除(chu)新建，另(ling)一類(lei)是(shi)開(kai)展(zhan)經(jing)常性整治(zhi)提升(sheng)，第三(san)類(lei)是(shi)介于兩(liang)者之間的(de)實(shi)施拆(chai)整結(jie)合，要求穩(wen)中(zhong)求進、積(ji)極穩(wen)妥。”中(zhong)國房地產(chan)估價師與房地產(chan)經(jing)紀人學會(hui)會(hui)長柴強(qiang)說。

　　再(zai)看改(gai)造范圍。此輪改(gai)造針對超大(da)特大(da)城(cheng)市(shi)城(cheng)鎮開發(fa)邊界內(nei)(nei)的各(ge)類城(cheng)中村(cun)；而(er)棚戶區改(gai)造是在全國(guo)范圍內(nei)(nei)完成城(cheng)市(shi)和國(guo)有工礦等集中連(lian)片棚戶區改(gai)造，包括各(ge)類城(cheng)市(shi)甚(shen)至城(cheng)鎮。

　　還有資(zi)(zi)金來(lai)源。虞曉芬說，城中村改(gai)造(zao)堅持多(duo)渠道籌措改(gai)造(zao)資(zi)(zi)金，政(zheng)府(fu)、村集體(ti)、專業化機構、社會資(zi)(zi)本等形成合(he)力；此(ci)前進行(xing)(xing)的(de)棚改(gai)資(zi)(zi)金主(zhu)要來(lai)自政(zheng)府(fu)財政(zheng)投入和中國人民銀行(xing)(xing)、國家開(kai)發銀行(xing)(xing)的(de)專項貸款(kuan)。

　　面臨拆遷安置、資金平衡與籌措等難題，需要以新思路新方式破解

　　采訪中，不少專家談道，此輪改(gai)(gai)造除了要(yao)求(qiu)積(ji)極穩妥、分(fen)類(lei)實施(shi)改(gai)(gai)造之外(wai)，還(huan)強調堅持先(xian)謀(mou)后動(dong)，保(bao)障村民(min)合(he)法權益。例如，提(ti)出應做好(hao)征求(qiu)村民(min)意見、產業先(xian)行(xing)搬(ban)遷、人員妥善安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)、歷史文化風貌保(bao)護、落實征收補償安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)資金等前期(qi)工(gong)(gong)作；應先(xian)行(xing)安(an)(an)(an)排安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)項(xiang)目供地和(he)建(jian)設(she)，加(jia)強安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)規劃(hua)設(she)計(ji)和(he)建(jian)設(she)管(guan)理工(gong)(gong)作，確保(bao)安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)在合(he)理工(gong)(gong)期(qi)內建(jian)成(cheng)，安(an)(an)(an)置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)品質(zhi)不低于(yu)商品住房(fang)(fang)(fang)水平(ping)。

　　此(ci)外，提出(chu)城中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)將與(yu)保障(zhang)(zhang)性(xing)住房(fang)建設相結合，各地(di)城中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)土地(di)除安置(zhi)房(fang)外的住宅(zhai)用(yong)地(di)及其建筑規模，原(yuan)則上應當按(an)一定比例建設保障(zhang)(zhang)性(xing)住房(fang)。

　　“城(cheng)(cheng)中村在(zai)城(cheng)(cheng)市(shi)中的(de)一個重要功能(neng)，是給外(wai)來人口提(ti)供低成本(ben)的(de)居住(zhu)(zhu)空間，有助于提(ti)升(sheng)城(cheng)(cheng)市(shi)產(chan)業(ye)競爭力(li)和吸納就業(ye)的(de)能(neng)力(li)。如果改(gai)(gai)造(zao)后這部分房屋(wu)供給減少、租(zu)金上漲，那(nei)就違背了改(gai)(gai)造(zao)初(chu)衷(zhong)。”趙(zhao)燕菁說，此(ci)輪城(cheng)(cheng)中村改(gai)(gai)造(zao)，鼓勵(li)將(jiang)村民富余的(de)安(an)(an)置房以小戶(hu)型為主單獨設(she)計、集中建設(she)并(bing)長期(qi)租(zu)賃(lin)用(yong)(yong)作保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房，鼓勵(li)在(zai)妥(tuo)善做好(hao)原有租(zu)戶(hu)安(an)(an)置搬(ban)遷(qian)、租(zu)金基本(ben)穩(wen)定的(de)前(qian)提(ti)下，將(jiang)城(cheng)(cheng)中村房屋(wu)整體長期(qi)租(zu)賃(lin)并(bing)改(gai)(gai)造(zao)提(ti)升(sheng)用(yong)(yong)作保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房，“這些舉措能(neng)夠讓外(wai)來人口安(an)(an)居樂業(ye)。”

　　以深圳(zhen)為例，今年計(ji)劃通過(guo)城(cheng)中村(cun)規模化(hua)(hua)(hua)品質化(hua)(hua)(hua)改(gai)(gai)造(zao)提升(sheng)，籌集(ji)保(bao)障性(xing)住(zhu)房5.2萬套(tao)（間）。深圳(zhen)市住(zhu)房和建(jian)設(she)局相關負(fu)責人介紹，城(cheng)中村(cun)保(bao)障性(xing)住(zhu)房規模化(hua)(hua)(hua)品質化(hua)(hua)(hua)改(gai)(gai)造(zao)提升(sheng)由政府主導(dao)籌集(ji)，改(gai)(gai)造(zao)后的租金以不漲為原則，單套(tao)租金原則上與改(gai)(gai)造(zao)前基本持平(ping)，即便個別(bie)房源因改(gai)(gai)造(zao)成(cheng)本高(gao)、投入較大、建(jian)筑結(jie)構復雜，也將嚴格(ge)控制成(cheng)本、價格(ge)。

　　城中村改造是一(yi)項復(fu)雜艱(jian)巨(ju)的系統工程(cheng)。拆遷安(an)置(zhi)、資金平衡與籌措等(deng)難(nan)題，需要以新思路(lu)新方式破(po)解。

　　“資(zi)(zi)金能夠平衡、歷史遺留問題(ti)較少的(de)項目，前(qian)期大部分已經(jing)在推進(jin)了，剩下的(de)基本都是‘硬骨頭(tou)’。”廣東省住房政(zheng)策研究(jiu)中(zhong)心副主(zhu)任李宇嘉(jia)分析，有的(de)是按照現有拆(chai)遷補(bu)償模式(shi)，前(qian)期成(cheng)本較高，公共(gong)服務短板缺失嚴重，難(nan)以實現資(zi)(zi)金平衡；有的(de)是存在產權爭(zheng)議等問題(ti)，違法建筑較多(duo)，改造過程中(zhong)面臨(lin)不確定性(xing)，有關方面參(can)與積極(ji)性(xing)不高。

　　改(gai)造賬本如何做到綜合平(ping)衡(heng)、動態平(ping)衡(heng)？一方面，“做加法”，更好挖掘土地價值(zhi)。李宇嘉說(shuo)，此輪城中(zhong)村改(gai)造實行改(gai)造資(zi)(zi)金(jin)和規劃指標全市(shi)統籌(chou)、土地資(zi)(zi)源區域統籌(chou)，相當(dang)于“以豐補歉”，既能給(gei)改(gai)造提供資(zi)(zi)金(jin)，還能整(zheng)合碎片化地塊、補齊公(gong)共設(she)施短板，釋放更大(da)范圍的土地價值(zhi)。

　　同時，鼓勵和支持社會(hui)資(zi)本(ben)參(can)與。上海市房地(di)產科學研究院(yuan)院(yuan)長(chang)嚴榮(rong)介(jie)紹(shao)，上海在(zai)推進(jin)改(gai)(gai)造過程中，通過公開擇(ze)(ze)優途徑(jing)，選擇(ze)(ze)資(zi)金(jin)(jin)實力雄厚(hou)、信用等級(ji)好(hao)、改(gai)(gai)造經驗(yan)豐(feng)富(fu)的優質企業作為城中村改(gai)(gai)造項目的合作單位，發揮其綜(zong)合開發優勢和融資(zi)優勢，既解決了(le)改(gai)(gai)造資(zi)金(jin)(jin)問題，也優化了(le)可持續推進(jin)機制。截(jie)至2022年底(di)，上海城中村改(gai)(gai)造項目引(yin)進(jin)社會(hui)資(zi)金(jin)(jin)總量達5500多億元。

　　虞曉芬建議，應(ying)支(zhi)持(chi)金融機(ji)構以市場化方式(shi)向投(tou)資主(zhu)體提供長期貸款；支(zhi)持(chi)符(fu)合(he)(he)條件的城中村改造房項目申報基(ji)礎設施領域(yu)不動產投(tou)資信托(tuo)基(ji)金（REITs）試點。為增強對(dui)社會資本的吸引(yin)力，政(zheng)府部門應(ying)合(he)(he)理分擔改造成本，合(he)(he)理承擔改造職責。

　　另一方面“做減法(fa)”，降低拆遷補償等改造成(cheng)本。李宇嘉建議，應當(dang)明確(que)相關征收補償標準和程(cheng)序，讓社會(hui)形成(cheng)穩定預期。

　　創新改造模式，發展各種新業態，實現可持續運營

　　今(jin)年以來，各地按(an)照部署積極穩(wen)步推(tui)進城(cheng)中村(cun)(cun)改造(zao)(zao)。上海提(ti)出(chu)，2023至(zhi)2025年，計(ji)劃啟動城(cheng)中村(cun)(cun)改造(zao)(zao)項(xiang)目30個(ge)，讓至(zhi)少(shao)1.3萬戶村(cun)(cun)（居(ju)）民受益；廣州(zhou)計(ji)劃，今(jin)年推(tui)進127個(ge)城(cheng)中村(cun)(cun)改造(zao)(zao)項(xiang)目，重(zhong)點推(tui)進羅(luo)沖圍(wei)、廣州(zhou)火車站等4個(ge)重(zhong)點片區(qu)的改造(zao)(zao)，力爭完成2000億元(yuan)城(cheng)市更新固定資產投資目標；合肥確定，加(jia)快(kuai)推(tui)進現有104個(ge)城(cheng)中村(cun)(cun)改造(zao)(zao)，推(tui)動“貨幣化(hua)(hua)安置(zhi)、異地安置(zhi)、入股安置(zhi)”等多元(yuan)化(hua)(hua)安置(zhi)方式……

　　政(zheng)策(ce)支持(chi)方(fang)面，根據《指導意見》，對符(fu)(fu)合條件的(de)城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)項目，中(zhong)央通過現有渠(qu)道適(shi)(shi)當給予補(bu)助(zhu)。將(jiang)符(fu)(fu)合條件的(de)城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)項目納入地方(fang)政(zheng)府專項債(zhai)券支持(chi)范圍。設立城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)專項借款。鼓(gu)勵(li)銀行(xing)業金融機構按照市(shi)場化、法治化原則(ze)提(ti)供城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)貸款，專款專用(yong)、封(feng)閉管(guan)理。符(fu)(fu)合條件的(de)城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)項目適(shi)(shi)用(yong)現行(xing)棚(peng)戶區改(gai)造(zao)有關(guan)稅費支持(chi)政(zheng)策(ce)。

　　《指導意見(jian)》還提(ti)出，“積極(ji)創新改(gai)造(zao)模式”“努力發展各種新業態，實(shi)現可(ke)持(chi)續運營(ying)”。“城中(zhong)村(cun)是一個高度復(fu)雜的(de)社會綜合體，改(gai)造(zao)后也應(ying)保持(chi)多樣化的(de)業態。”趙燕菁說。

　　虞曉芬建議，城中村改造過程(cheng)中，可以制(zhi)定專門的(de)(de)簡化審批(pi)流(liu)程(cheng)、突破現有政策障(zhang)礙(ai)，允許有條件的(de)(de)項目配建娛樂(le)場所、電影院、菜市(shi)場、酒店等多(duo)元化、多(duo)鏈條業態。商(shang)業項目資金(jin)回籠(long)快，能夠反(fan)哺(bu)租(zu)賃房(fang)項目，增(zeng)加租(zu)賃房(fang)項目的(de)(de)吸引力。

　　住房(fang)城(cheng)(cheng)鄉建設部(bu)有關負責人(ren)介(jie)紹，城(cheng)(cheng)中村改造將(jiang)根(gen)據城(cheng)(cheng)市(shi)產(chan)業(ye)發展規劃，合理安(an)排產(chan)業(ye)布局，引入優質產(chan)業(ye)項目，促(cu)進產(chan)業(ye)轉型升(sheng)級(ji)。提供一(yi)定規模比例的(de)低成本創業(ye)空間，保障小微企業(ye)和個體(ti)戶(hu)的(de)創業(ye)需求。