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 一視同仁(ren)滿足房(fang)(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)(mu)的(de)合理(li)融(rong)(rong)資(zi)需求，相關工作(zuo)正在(zai)快速推(tui)進(jin)，并(bing)已取得(de)(de)積極進(jin)展。截至2月20日(ri)，全國29個(ge)省(sheng)份214個(ge)城市(shi)已建立房(fang)(fang)地(di)產融(rong)(rong)資(zi)協調機制，分批提出(chu)可以給予融(rong)(rong)資(zi)支(zhi)持的(de)房(fang)(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)(mu)“白名單(dan)”并(bing)推(tui)送給商業銀(yin)行，共涉及5349個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)；已有57個(ge)城市(shi)162個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)獲得(de)(de)銀(yin)行融(rong)(rong)資(zi)共294.3億元，較春節假期(qi)前增加113億元。

形成“政銀企”合力

長期以(yi)來，房地(di)產融(rong)資(zi)模式主要為(wei)房地(di)產企(qi)業、金融(rong)機(ji)構二者(zhe)直接對(dui)(dui)接。該(gai)模式的優點是(shi)直接高(gao)效，缺點是(shi)信(xin)息(xi)不對(dui)(dui)稱，金融(rong)機(ji)構由于難以(yi)獲取部分關鍵信(xin)息(xi)，有時(shi)無法(fa)判斷房企(qi)的信(xin)用(yong)風險狀況，融(rong)資(zi)難以(yi)進入(ru)。據記(ji)者(zhe)調(diao)研，目前(qian)各家銀行普遍拿不到企(qi)業的水、電、發票等高(gao)頻數據，信(xin)用(yong)信(xin)息(xi)共享仍存難題(ti)。

破解難題需要統(tong)籌協調(diao)、信息共享、多方(fang)溝通(tong)，城(cheng)(cheng)市房(fang)地(di)產(chan)融(rong)資(zi)協調(diao)機(ji)(ji)制的作用也正在于此(ci)。2024年1月，住(zhu)房(fang)和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部、國家金融(rong)監(jian)督管理(li)總(zong)局(ju)聯合出(chu)臺《關于建(jian)立(li)城(cheng)(cheng)市房(fang)地(di)產(chan)融(rong)資(zi)協調(diao)機(ji)(ji)制的通(tong)知》，要求各(ge)地(di)級及以上(shang)城(cheng)(cheng)市，建(jian)立(li)房(fang)地(di)產(chan)融(rong)資(zi)協調(diao)機(ji)(ji)制。該機(ji)(ji)制由城(cheng)(cheng)市政府(fu)分管住(zhu)房(fang)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設的負(fu)責同志擔任組長(chang)，屬地(di)住(zhu)房(fang)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部門、金融(rong)監(jian)管總(zong)局(ju)派出(chu)機(ji)(ji)構等為成員單(dan)位，通(tong)過搭建(jian)政、銀、企溝通(tong)平(ping)臺，各(ge)方(fang)定期會商，一起協調(diao)融(rong)資(zi)中(zhong)遇(yu)到的困難，幫助(zhu)房(fang)企、金融(rong)機(ji)(ji)構實現精準有效對接。

協(xie)調(diao)機制(zhi)如何(he)運(yun)作？可概括(kuo)為(wei)4個要(yao)點：以城(cheng)市為(wei)單元(yuan)，以項目為(wei)載體(ti)，向(xiang)金(jin)融機構提供可給(gei)予融資(zi)的房地產(chan)項目名(ming)單，實行貸款(kuan)資(zi)金(jin)封閉管理。

“在城市政府牽頭的協調機(ji)制(zhi)下(xia)，按(an)照公(gong)(gong)正公(gong)(gong)平的原則(ze)，向本行(xing)政區域(yu)內的金融(rong)機(ji)構(gou)推(tui)送可以(yi)(yi)給(gei)予融(rong)資(zi)支持(chi)的房地(di)產項(xiang)目‘白(bai)名(ming)單’。”國家金融(rong)監(jian)督管理(li)總(zong)局副局長肖遠企說(shuo)，金融(rong)機(ji)構(gou)按(an)照市場化(hua)(hua)、法治化(hua)(hua)原則(ze)，評估協調機(ji)制(zhi)推(tui)送的支持(chi)對象。“對于正常開(kai)發建設、抵押物(wu)充(chong)足(zu)、資(zi)產負債合理(li)、還(huan)款(kuan)(kuan)來源有(you)保障(zhang)的項(xiang)目，銀行(xing)要積(ji)極(ji)滿足(zu)合理(li)融(rong)資(zi)需求。”肖遠企說(shuo)，對于開(kai)發建設暫遇困(kun)難，但資(zi)金能夠(gou)平衡的項(xiang)目，不盲目抽貸、壓貸、斷貸，通(tong)過存量貸款(kuan)(kuan)展(zhan)期、調整(zheng)還(huan)款(kuan)(kuan)安排、新增貸款(kuan)(kuan)等方式，予以(yi)(yi)更大力度的支持(chi)。

“協(xie)調機制有助于凝聚各方合力，充分發揮各類主體作用，務實回(hui)應市場(chang)訴求。”中國民(min)生銀(yin)行首席經濟(ji)學家溫彬說(shuo)，一是(shi)強化(hua)了(le)地方政府的(de)屬地責(ze)任(ren)；二(er)是(shi)增強了(le)金融機構(gou)的(de)信心；三(san)是(shi)壓實了(le)房地產開發企業的(de)主體責(ze)任(ren)。

值得(de)注意的是，協調機制(zhi)(zhi)將房(fang)企集團風險(xian)(xian)與單一項(xiang)目(mu)風險(xian)(xian)區分(fen)開來(lai)。溫彬表(biao)示，協調機制(zhi)(zhi)提(ti)出的是項(xiang)目(mu)名(ming)單，而非企業(ye)(ye)名(ming)單，由此可將房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)風險(xian)(xian)與項(xiang)目(mu)風險(xian)(xian)區分(fen)開來(lai)。中國工(gong)商銀(yin)行相關負責人(ren)認為，這有利于回歸項(xiang)目(mu)融資本源，有利于銀(yin)行防(fang)控(kong)風險(xian)(xian)，更有利于精準支持(chi)項(xiang)目(mu)建設，防(fang)范在(zai)建項(xiang)目(mu)停工(gong)、逾期交付，維護購房(fang)人(ren)合法權益，提(ti)振市場信心。

項目貸款加速落地

當前，城市(shi)房地產融資協(xie)調機制正(zheng)在加(jia)速落(luo)地見效(xiao)。今(jin)年1月(yue)、2月(yue)，國家金融監督管理總局先(xian)后(hou)兩(liang)次召開會議，部署(shu)落(luo)實相關工作。“銀行(xing)要(yao)盡快(kuai)行(xing)動起來，在城市(shi)政(zheng)府的牽頭協(xie)調下，與(yu)住建部門一起，因城施(shi)策用好政(zheng)策工具箱，更加(jia)精(jing)準地支持房地產項目的合理融資需求。”肖(xiao)遠企說。

2月6日，國家金融監督管理(li)總局召(zhao)開專(zhuan)題會(hui)議，進一(yi)步(bu)部(bu)署落實相(xiang)關工作(zuo)。會(hui)議要求，各(ge)監管局要成立工作(zuo)專(zhuan)班，主動加強(qiang)與(yu)(yu)(yu)地方政府、住建部(bu)門(men)的(de)協(xie)同配合(he)，積(ji)極參與(yu)(yu)(yu)協(xie)調(diao)機制(zhi)各(ge)項工作(zuo)，及時(shi)掌握轄區內(nei)各(ge)城市協(xie)調(diao)機制(zhi)的(de)運(yun)行情(qing)況。與(yu)(yu)(yu)此同時(shi)，各(ge)家商業銀行要主動對(dui)接(jie)協(xie)調(diao)機制(zhi)，及時(shi)評審推(tui)送(song)的(de)房地產項目名單，加快授信審批，對(dui)合(he)理(li)融資需求做到(dao)“應滿(man)(man)盡滿(man)(man)”。

據記者了(le)解，目(mu)(mu)前(qian)多家商業銀(yin)行已(yi)成立工(gong)作小組、工(gong)作專(zhuan)班(ban)，加(jia)(jia)強統一(yi)領(ling)導，加(jia)(jia)快(kuai)組織推動，加(jia)(jia)大項(xiang)目(mu)(mu)對(dui)接(jie)(jie)，加(jia)(jia)緊融(rong)資落地(di)。從(cong)實踐操作層面看，在“白名(ming)(ming)(ming)單(dan)”推送(song)前(qian)，部分(fen)商業銀(yin)行已(yi)經與(yu)當地(di)的(de)(de)協調機制專(zhuan)班(ban)對(dui)接(jie)(jie)，助力項(xiang)目(mu)(mu)初篩工(gong)作；在“白名(ming)(ming)(ming)單(dan)”推送(song)后，多家商業銀(yin)行快(kuai)速行動，逐(zhu)一(yi)評估(gu)、分(fen)類施策，滿足正常在建項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)合理融(rong)資需求。廣西南寧(ning)市已(yi)建立房(fang)(fang)地(di)產(chan)融(rong)資協調機制，并向當地(di)金融(rong)機構(gou)推送(song)了(le)房(fang)(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)“白名(ming)(ming)(ming)單(dan)”。其中，“北投荷院”商品房(fang)(fang)住宅項(xiang)目(mu)(mu)獲得(de)了(le)民生(sheng)銀(yin)行南寧(ning)分(fen)行3.3億元開發貸(dai)款(kuan)，至此，全國房(fang)(fang)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)“白名(ming)(ming)(ming)單(dan)”首筆貸(dai)款(kuan)落地(di)。

1月30日，重(zhong)慶(qing)(qing)市住房和城鄉建設委(wei)員會、國家金(jin)融監督管(guan)理總局(ju)重(zhong)慶(qing)(qing)監管(guan)局(ju)向金(jin)融機構(gou)聯合推送(song)了(le)重(zhong)慶(qing)(qing)市第一(yi)批(pi)(pi)房地產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)“白名單”。“農(nong)行(xing)(xing)重(zhong)慶(qing)(qing)市分行(xing)(xing)積極落實，立即組織分析清(qing)單內(nei)的(de)全(quan)量項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，加快(kuai)審批(pi)(pi)流程，縮短(duan)審批(pi)(pi)時間。”中國農(nong)業銀行(xing)(xing)重(zhong)慶(qing)(qing)市分行(xing)(xing)相(xiang)關負責人說，2月1日該(gai)行(xing)(xing)已審批(pi)(pi)通過開發貸(dai)款(kuan)(kuan)3.2億(yi)元，期限5年(nian)，首筆(bi)資金(jin)5450萬(wan)元已于2月4日投放到位，主要用于企業支付工(gong)資和工(gong)程款(kuan)(kuan)項(xiang)。截至2月19日，農(nong)業銀行(xing)(xing)已審批(pi)(pi)完成(cheng)首批(pi)(pi)清(qing)單內(nei)貸(dai)款(kuan)(kuan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)近百(bai)個，已審批(pi)(pi)貸(dai)款(kuan)(kuan)金(jin)額超400億(yi)元，率先在重(zhong)慶(qing)(qing)、安徽、浙江、廣西、陜(shan)西、江蘇(su)、新疆多(duo)地實現貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)首筆(bi)投放。

“在獲取(qu)廣州市協(xie)調機制項目‘白名單’后，我們逐一評估、分(fen)類施策，發現一家民(min)營房企(qi)的(de)廣州南沙項目正面臨(lin)春(chun)節(jie)前支付工(gong)程款、發放(fang)工(gong)資(zi)(zi)等資(zi)(zi)金需求。”工(gong)商(shang)銀行廣州分(fen)行相關負責人說，該行率先(xian)為此項目發放(fang)貸款5000萬元(yuan)，及時解(jie)決了企(qi)業的(de)燃眉(mei)之急。

化險發展“兩手抓”

協調(diao)機(ji)制(zhi)還堅持市場化、法治化原(yuan)則，化險發(fa)展(zhan)“兩(liang)手抓”。一方(fang)面，“白名單”推送至金(jin)融機(ji)構后(hou)，金(jin)融機(ji)構與房企平等協商，自主(zhu)決策與實施(shi)；另一方(fang)面，加強貸款(kuan)資金(jin)的封閉(bi)管理，嚴防(fang)信貸資金(jin)被挪用(yong)于(yu)購地或(huo)其他投資，防(fang)止出(chu)現“因化解風險而引發(fa)的風險”。

據記者(zhe)了解，目前商(shang)業(ye)銀行按照(zhao)市(shi)場(chang)化(hua)、法(fa)治化(hua)原則，執行貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)“三(san)查”要求，即貸(dai)(dai)(dai)(dai)前調查、貸(dai)(dai)(dai)(dai)時審(shen)查、貸(dai)(dai)(dai)(dai)后檢(jian)查，嚴格信貸(dai)(dai)(dai)(dai)管理，對(dui)符(fu)合(he)條件的、不同情況的項目，分類給予融(rong)資支(zhi)持(chi)(chi)，確保銀行信貸(dai)(dai)(dai)(dai)資金安全(quan)。“快(kuai)與穩(wen)相結合(he)。”工商(shang)銀行相關業(ye)務(wu)負責人表(biao)示，對(dui)于正常開(kai)發(fa)建設的項目，重點要“快(kuai)”支(zhi)持(chi)(chi)，對(dui)開(kai)發(fa)建設暫時遇到(dao)困難的項目，重點要“穩(wen)”支(zhi)持(chi)(chi)，快(kuai)與穩(wen)相結合(he)，區分集(ji)團(tuan)風險與項目風險，更加精(jing)準并一視(shi)同仁地支(zhi)持(chi)(chi)房企優(you)質項目合(he)理融(rong)資需求，促進房地產市(shi)場(chang)平穩(wen)健(jian)康發(fa)展(zhan)。

針對信(xin)貸資(zi)金(jin)管理問題，住房和城鄉建設部(bu)在日(ri)前(qian)召開(kai)的(de)城市(shi)房地產融資(zi)協(xie)調機(ji)制部(bu)署會上強調，信(xin)貸資(zi)金(jin)要確(que)保封閉(bi)運行、合規使(shi)用，堅決防止挪用。“在有(you)效落實(shi)項目(mu)資(zi)金(jin)封閉(bi)管理的(de)前(qian)提下，實(shi)現新(xin)增(zeng)開(kai)發貸款(kuan)投(tou)放6000萬元。”工(gong)(gong)商銀行鄭州(zhou)(zhou)分行相關負(fu)責人(ren)說(shuo)，在協(xie)調機(ji)制成員單位的(de)支(zhi)持下，該行僅用兩個工(gong)(gong)作(zuo)日(ri)時間，就完成了對一家(jia)民營(ying)集團鄭州(zhou)(zhou)住宅項目(mu)的(de)評審、抵(di)押、監管賬戶(hu)開(kai)立工(gong)(gong)作(zuo)。

記者(zhe)獲悉，為(wei)了(le)做好融資(zi)(zi)保障工作、進(jin)一步(bu)增(zeng)強銀(yin)企(qi)互(hu)信(xin)，協(xie)調機制(zhi)還將加(jia)強信(xin)息(xi)共(gong)享，及時向相關金融機構(gou)提(ti)供項(xiang)目建設運行、預售資(zi)(zi)金監管等(deng)信(xin)息(xi)，并進(jin)一步(bu)壓實房(fang)企(qi)的主體責任，指導房(fang)企(qi)通(tong)過項(xiang)目銷售、處置存量資(zi)(zi)產(chan)、引入(ru)投資(zi)(zi)者(zhe)等(deng)方式改善自身現金流(liu)，督促房(fang)企(qi)依法、真實地反映資(zi)(zi)產(chan)負(fu)債、銷售經營等(deng)情況，合規(gui)使用(yong)信(xin)貸(dai)資(zi)(zi)金，進(jin)一步(bu)增(zeng)強銀(yin)企(qi)互(hu)信(xin)，促進(jin)房(fang)地產(chan)市場平穩健(jian)康發展。

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